ニシオカオサム さん プロフィール

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ニシオカオサムさん: 不動産投資はそんなに甘くない!失敗しないノウハウ
ハンドル名ニシオカオサム さん
ブログタイトル不動産投資はそんなに甘くない!失敗しないノウハウ
ブログURLhttp://blog.rei2.com/
サイト紹介文不動産投資で現実的に「失敗しない」ことを目指し、長期・安定の不動産収益を狙うノウハウを大公開します。
自由文誰でも簡単に資産家に!? …あなたも「本当にそんなにおいしい話があるの?」と気がついているはずです。その通り、不動産投資はそんなに甘くありません。夢のような「成功」ではなく、現実的に「失敗しない」ことを目指し、長期・安定の不動産収益を狙うノウハウを大公開します。不動産投資最大のコツは「欲をかかない」こと!です。
参加カテゴリー
更新頻度(1年)情報提供26回 / 365日(平均0.5回/週) - 参加 2005/11/30 00:58

ニシオカオサム さんのブログ記事

  • 失敗しないための不動産投資の失敗研究12
  • 当たり前の売り文句とは、「明るい」「閑静な」「天井が高い」「ロフトが涼しい」「自転車が置ける」などでしょうか。私がやってみた工夫としては、駅から物件までの道のりにどういう施設があるかを解説するメモをつけたことがあります。ターゲットが単身者でしたので、例えば駅前にある施設は吉野家と11時まで空いているスーパーで、途中にはガストと薬屋があり…と地図にコメントとフキダシをつけたマイソク(チラシ)を作ったこ [続きを読む]
  • 失敗しないための不動産投資の失敗研究11
  • 積極的な空室対策とは何かというと、ひとつの例として挙げられるのはチラシを工夫してみることです。不動産会社に任せておくと、何の工夫もない目立たないチラシができあがってきます。これでは毎回大量に出回っているマイソク(物件を紹介するチラシのこと)の山に埋もれてしまいます。これをある程度自分で工夫することが重要なポイントです。もちろん清書は業者に頼むのですが、私は空室が出た時、手書きでマイソクのベース案を [続きを読む]
  • 失敗しないための不動産投資の失敗研究10
  • 私の不動産投資の失敗は、建物の故障だけではありません。当たり前のことかではありますが、やはり一番頻繁に起きて、直接的に被害を被るものは空室になります。当然、空室が起きている間はその部屋からは一円も入ってくることなく、銀行への返済だけが残りますよね。収入が滞るということはストレートに経営に響いてきます。私が長いこと不動産賃貸経営をやってきて思うことは、何故だか分かりませんが、空室というものは起きる時 [続きを読む]
  • 失敗しないための不動産投資の失敗研究9
  • これまで見てきたように、不動産経営は突如訪れる故障から逃れることはできません。所有すること自体が価値であるため、所有物の価値を維持し続けるためにそれなりの出費は覚悟しなくてはならないのです。また、私の体験談が物語るように、修繕には時間的、金銭的な負担は避けられませんが、更に大きな負担は精神的な負担です。故障の連絡が来た時はかなりガッカリします。百万円単位の出費を余儀なくされる時などは、サラリーマン [続きを読む]
  • 失敗しないための不動産投資の失敗研究8
  • その他のお金がかかる修繕で頻発するのは、エアコンの修理ですね。これは当時私が持っていた建物で一番大きなもので、ビルトイン型の大型エアコンでした。なにやらこれの利きが悪くなったという連絡が入居者から入り、業者に依頼して確認してもらったところ、冷媒を運ぶ部分が破損していればパイプの交換(28万円程度)で、エアコン自体が壊れていれば機器そのものの交換(35万円程度)とのことでした。何故こんなに高いかというと [続きを読む]
  • 失敗しないための不動産投資の失敗研究7
  • このカビに気がついたのは、退去後、現場を見に行った時、壁紙交換の際に「なんだか壁がブカブカするな」と思ったからです。喫煙者が済んでいたからかどうか分かりませんが、全体的に白いはずの壁紙が茶けていたところが、少し黒ずんでいました。触ってみるとブカブカした感じだったのです。業者に相談をして、壁紙交換(なにもなくても壁紙の交換だけで一部屋6万円くらいします)のついでに見てもらったところ、壁を壊して見てく [続きを読む]
  • 失敗しないための不動産投資の失敗研究6
  • 修繕のために数十万円など手持ちの現金で出すことができなかったので、やはりこの時も無担保ローンを使って一時的に支払いをしました。今では物件を購入する際の与信でローンカードはマイナスに働いてしまいますが、当時は結構重宝していました。今回の修繕のためにも、数日分の稼動がかかりました。確かに当時は知識も人脈もなかったので極端に稼働を使ってしまいましたが、不動産経営はやはり不労所得ではありません。むしろ少労 [続きを読む]
  • 失敗しないための不動産投資の失敗研究5
  • この事件の時はとりあえず急がないとならない工事でしたので、会社から携帯でアパートの施工業者に電話をかけ事情を伝えると、良心的なその業者だったので「写真で撮影して送りますので判断してください」と言ってくれました。おかげで私は現場まで確認に行く必要がなくなり、有給を取る必要がなくなりました。さて、業者に撮影してもらい、それを確認したところ、確かにかなりの規模で破損していました。原因は材木に水がしみこん [続きを読む]
  • 失敗しないための不動産投資の失敗研究4
  • 自分が所有しているアパートの修繕をしなくてはいけなかったので、こっそりと会社で携帯と手帳を使い、廊下に出て工務店との交渉をしてきたわけです。2時間に一度くらいは業者から電話がかかってきたので、結構な手間でした。急ぎの時は、意外とメールは使ってくれないので不便です。台風で雨どいの一部が破損してしまった時は、突然管理会社から電話がかかってきて、「すぐに修復工事をしないと事故が起きてしまいそうであぶない [続きを読む]
  • 失敗しないための不動産投資の失敗研究3
  • 私が実際に出くわした不動産投資の失敗・挫折事例を事前に紹介した方がリアルに「不動産経営の仕事」が伝わると思ったので恥を忍んでお話しているのですが、このような話は少なくなく、アパートがシロアリにやられてしまったり、台風で雨どいの一部が破損してしまったり、水漏れで壁がカビてしまったり、エアコンが故障して急遽天井を剥がすような工事をしなくてはならなくなったりと、手間のかかる時はサラリーマンとしての仕事に [続きを読む]
  • 失敗しないための不動産投資の失敗研究2
  • 不動産投資は不労所得だと言われていますが、全然そんなことはありません。敢えて言うならば「少労所得」と言ったところでしょうか。確かに不動産経営ほど少ない元手で、自らの時間をそれほど使うことなく定期的に収入が得られ、時間と共に資産保有率が上がっていくような商売はないと思います。しかしそれは空室やトラブルのない時の話です。(不動産投資は他のビジネスで発生するほどの手間も危険も少ないと考えていますが、リス [続きを読む]
  • 失敗しないための不動産投資の失敗研究
  • 不動産投資を始めるきっかけは人それぞれだと思いますが、よく言われていることとして、不労所得を得るためですとか、将来への不安などが挙げられると思います。恐らくこれを読んでくださっている方々は、サラリーマンやOL、自営業などだと思いますが、これらの職業の共通点は「自分が働かないと稼ぎが得られない」ということです。一方、株でも不動産でも、資産を持っている人というのは、自分が直接働かなくても収入が得られます [続きを読む]
  • 新築物件はキャピタルゲインが得られるか?
  • 新築を扱う不動産投資業者の話を見ていると、多くの業者が「インカムゲインは少ないが、10年後大きなキャピタルゲインが出る」というようなことを言っているようです。要は新築だから毎月の儲けはあまり大きくない。しかし収支トントンで持っていれば、10年後売却した時にン千万円の儲けが出るので頑張りましょうという感じのことを謳っています。私が感じることを言えば、まあシナリオ的にはそうなるが、現実を見るとどうかな…と [続きを読む]
  • 狙い目の新築投資スキームとは?
  • 私が副業サラリーマンの方々に比較的オススメだと思う新築投資は、業者が土地から建築、入居者付けまでを手配してくれたものを、融資まで調整してくれた新築物件を購入するものです。これであれば中古物件と同じように新築物件を買うことができますし、比較的予期せぬトラブルは少ないと思っていただいて差し支えありません。手間と資金、大きなリスクテイクができない人にはこれしか選択肢はないと思います。ただし、このパッケー [続きを読む]
  • 新築投資の種類と対策
  • 新築投資と言っても業者のビジネスモデルはいくつかあり、メリット・デメリットがはっきりと存在します。まず、最初から検討する必要もないのが、新築ワンルームマンション投資です。新築ワンルームマンション投資だけは今でも投資対象になりません。保有することに意義を感じる人や、お金が余っている人であれば問題ありませんが、現金も与信も限られている私たちには選択肢とならないことは昔と変わっていません。毎月損してまで [続きを読む]
  • 新築物件の経営上の失敗対策
  • 次に新築物件は経営上のトラブルも非常に多いです。一番多いのが家賃設定のミスです。ほぼ間違いなく新築の想定家賃設定は高すぎな状態で設定されています。もちろん新築は人気があるため相場家賃の10〜20%増しで設定して問題ありません。。きちんと賃貸募集する能力があればの話ですが。売る人も買う人も新築物件を扱う人は、新築プレミアムを過大評価してしまう傾向が強いように思えます。例えば相場では7万円の家賃なので、新築 [続きを読む]
  • 新築だから安全というセリフはウソだと思え
  • 特に新築業者がよく使うセリフなのですが、新築物件は保証もついて修繕費がかからないから中古よりも安全と言いますよね。まあ大雑把に言うと正しいのですが、実際は新築物件はトラブルも多いものです。それを正しく理解してから新築投資を始めましょう。まず新築は完全な物件であると思っていませんか?水回りの故障もなく、家具の動きもスムーズで、建物トラブルがないものだと。実際に私も新築を建ててみたのですが、ところどこ [続きを読む]
  • 新築の不動産投資ってどうなの?
  • 数年前、私は新築の不動産投資は止めたほうが良いと書いた記憶があります。ところが最近はそうでもないと考えるようになりました。私は常に最新の情報を追っているつもりですので、世情に合わせて言うことが変わることがありますがご容赦ください。さて、新築物件というものは経営実績がないため賃貸経営の予測が立ちにくいというだけでなく、利回りも中古に比べて良くないこともあったため、特にはじめての不動産投資にはあまりオ [続きを読む]
  • 与信の高い人ほどカモにされやすいもの
  • 年収1,000万円を超えていると、どこの業者でも超ウェルカムモードで接してきます。はっきり言って売りやすい(=儲かる)からです。少々イマイチな物件でも売りつけることができます。また、何棟も売ることができるので、うまく取り込むことができればいいお金になります。高与信の人は不動産投資をはじめるには非常にラクなのですが、気をつけないと業者にカモにされるということを認識しておくべきです。要は狙われやすいのだとい [続きを読む]
  • 良い業者というものは存在しない、いい担当者がいるかどうかだ
  • 私もそうたくさんの不動産投資業者を知っているわけではありませんが、今までの経験から言って、この世の中に「良い不動産投資業者」というものはいないと思っています。結果的にそこの業者が良かったということはありますが、業者が良いから良い不動産投資ができたということはありませんでした。タイトルにも書いてしまっていますが、「どの業者」ではなく「どの担当者」に担当してもらえるかですべてが決まってしまいます。ご自 [続きを読む]
  • ネットでやたら見かける業者は要注意
  • 次に避けるべき業者はネットでやたらと広告などを見かける業者です。ここ数年でインターネットで不動産投資に関する広告をたくさん見かけるようになりました。あまり人様のビジネスモデルにケチをつける気はないのですが、あまりにも被害が多いので一応書いておきます。ネットやセミナーで人を集める業者のビジネスモデルは、「広告で大量集客→お金にしやすい人だけをフィルタリング→その他の面倒な人は大量廃棄」という形です。 [続きを読む]
  • 最低限排除するべき不動産投資業者さんの見分け方
  • ここまで書いたところで、こういう業者と付き合いましょうという業者はあまりないと分かられたかと思います。業者との付き合いは投資家とのインタラクティブな関係ですので、ある程度の業者としての経験と知識、人脈ネットワークがあることは大前提ですが、定義として信頼できる業者の条件というものはありません。逆に絶対止めておいた方が良い業者の条件であればある程度わかっています。第一にエラそうな業者、上から目線の業者 [続きを読む]
  • 長く付き合える不動産投資業者とは?
  • 信頼できる不動産投資屋さんを見つけるということは、親友を見つけることに近い作業です。新しいクラスに入って「あっ、あの人はきっと親友になる!」と思ってアプローチして親友になることは稀ですよね。お互いに何回も付き合って、話をして、心を通わせて、はじめてこの人は私の親友だったんだ!と感じるものかと思います。つまり一方的な思い込みで親友になるわけではなく、相手側から自分への信頼の獲得も含めて親友という関係 [続きを読む]
  • 信頼できる不動産投資業者の探し方
  • 今、私がまったくのゼロから不動産投資をやり始めなさいと言われたとしたら、一番最初に悩むのは、「いったいどの不動産業者に相談すればよいだろう?」ということだと思います。今まで長い時間(とお金)をかけて不動産投資に関連するマイ・ネットワークを作り上げてきましたし、そのネットワークに頼ってここまでの規模を築いてきたと思っています。それをゼロから築き直すのかと思うと気が遠くなります。ただ、今から始めたいと [続きを読む]
  • どうやって信頼できる業者を探すか?
  • 私が不動産投資を始めたのは、今から15年以上も前のことでした。「不動産投資」と名のつくWebサイトも数えるほどしかなく、今みたいに本やセミナーなどが溢れているようなこともなかったですし、少なくともサラリーマンの投資の選択肢ではありませんでした。自分の周りでは誰も不動産投資をやっている人はいませんでしたし、投資といえば株とFXという感じでしたね。とにかく不動産投資に関する情報が不足していましたし、不動産投 [続きを読む]