川崎大家 さん プロフィール

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川崎大家さん: 川崎大家のリストラ前に不動産で脱サラした話
ハンドル名川崎大家 さん
ブログタイトル川崎大家のリストラ前に不動産で脱サラした話
ブログURLhttp://kengyo-ooya.doorblog.jp/
サイト紹介文不動産を足掛かりに脱サラ。コインランドリー、事業投資等複数の収入の流れを作り脱サラ生活中。
自由文神奈川県在住のアラフォーサラリーマン。
妻一人、子供一人。
育児休職を1年間取得した事があります。
資産なしの状態から自己資金を貯め、現在はアパート2棟を運営中。

(1号物件)
埼玉県入間郡に2K×4室のアパート一棟
木造 築20年
満室想定表面利回り 28%

(2号物件)
神奈川県横須賀市に2DK×4室
木造 築21年
満室想定表面利回り 18%
参加カテゴリー
更新頻度(1年)情報提供48回 / 365日(平均0.9回/週) - 参加 2010/07/24 10:42

川崎大家 さんのブログ記事

  • 出口戦略なき物件
  • 物件は買って終わりではありません。いつか売る時が来ます。出口戦略というやつですね。先日、横須賀市某所にある高利回り物件を見に行ってきました。築50年近くですが、現況で利回り15%。満室想定は20%超え!!最寄駅から徒歩10分以内。ハッキリ言ってボロでしたが、手直しすれば十分に住めるでしょう。少々時間はかかるかもしれませんが、うめられない物件では無い印象でした。しかも、売主様はやる気無しで現金化を望 [続きを読む]
  • パーキング赤字報告
  • 久々ですがパーキング赤字のご報告を。【2017年5月実績】2060円の赤字(涙)5月も微妙な赤字を垂れ流しております。「減価償却を考えればプラス」なんていわれる事もありますが、違いますよね。「設備費用」として実際に前払いした分を、毎月課税所得から引いているだけです。実際のキャッシュアウトを伴わない、アパート建物の減価償却とは分けが違います。出したお金は戻らない・・・。ちなみに、2017年5月までの [続きを読む]
  • 募集はネットかアナログか
  • 部屋を探す際には、インターネットを使う人が圧倒的だと思います。スーモ、アットホーム、ホームズ。御三家への掲載は必須でしょう。インターネット掲載の場合、家賃や設備などでスクリーニングができるので、如何にスクリーニングで残るか、上位表示されるかは重要です。たった千円の家賃差が、閲覧数に大きな影響を与えたりするわけですね。一覧画面で生き残ったら、次は詳細画面で如何にアピールできるかです。ココでのポイント [続きを読む]
  • 空室対策は現状分析から
  • 空室が決まらない時、まずは現状分析が必要ですね。【1.家賃、募集条件は適切?】これはスーモやホームズ等、賃貸ポータルサイトを見ればわかります。似た物件を検索し、家賃、敷金礼金、設備、掲載されている写真をチェック。私の物件は問題無し(と思う)。【2.管理会社の募集は適切?】これには二つ意味があると考えています。<A.やる気になっているか?>来店客への勧誘、地場企業等の需要先への紹介等、募集活動にやる [続きを読む]
  • 入居が苦戦するのは何故?
  • どうにも苦戦している物件がありまして、久しぶりに地場の仲介さんに営業回りをしています。この物件、1月末に退去してから早5か月。途中繁忙期があったにも関わらず、未だ決まっておりません。ここまで空室が長くなったのには、理由があります。この物件、そもそも入居付けが強い物件ではありません。そのため、早々にFAXを関係先に流し地場業者さんへの募集アピールを開始しました。すると翌週、早速1件の内見が入りました [続きを読む]
  • 横須賀築40年戸建は是か非か?
  • 築43年戸建 400万円。横須賀あたりでも、時々このような物件が出てきます。少々傷みはありますが、リフォームすれば十分使えそうな家。リフォーム費用はざっくり150〜200万円と言ったところでしょうか。賃貸に出せば6万円程度は取れるので、リフォーム代込みでも利回り12%。現金で購入する分には、悪くない投資かもしれませんね。私も戸建賃貸をやりたいと思っており、実際に物件を漁っています。ただ、問題なのは [続きを読む]
  • 銀行様から投資信託営業
  • 銀行様よりご融資を頂く際には、普段の「お付き合い」も重要という話は良く聞きます。お付き合いとは具体的に何か?例えば以下のような商品や取引を通じて、銀行様に収益をもたらす事です。・預金・定期預金・積立預金・各種口座引き落とし・クレジットカード・保険 etc銀行様も昨今の低金利で収益機会が失われ経営も大変なご様子。また、各担当レベルには厳しいノルマも課されている事でしょう。「海老で鯛を釣る」と言っては [続きを読む]
  • コインランドリーの波
  • 4月になったので、最新の確定申告書を持って銀行さん挨拶まわりをしています。申告書をネタに、融資動向から近所の話まで小一時間雑談をするのですが、今年はなぜかコインランドリーの話を聞かれます。しかも、全く違うエリアの違う銀行で。銀行さんにとって、コインランドリーオーナーはまだまだ珍しい存在のようです。しかし最近のコインランドリーブームで、地主や地場の社長さんから、話が来るのでしょう。そんな時、知り合い [続きを読む]
  • 改めて空室対策を考る
  • 繁忙期が終わりましたが空室うまってますか?先日おこがましくも「空室対策」についてセミナー講師をさせて頂きました。これまでの経験を踏まえ、自分なりに効果があったものについてお話しましたが、改めて考えさせられる事もありました。大家さんを始めた頃は、先輩方のノウハウを片っ端から試しました。地道に業者さんに営業したり、まめに電話したり。部屋に説明POPもよく張っていましたね。でも、今は・・・。「広告費UP [続きを読む]
  • 台所が焦げちゃった
  • 無知とは怖い物です。私の経験不足により、台所を焦がしてしまいました。120cmのシンクと60cmのガス台。良くある古い賃貸のキッチンです。60cmのガス台の上に、入居者さんがガスコンロを置いて使用します。ガスコンロの幅は通常56cmの2口。皆様の家にもありますよね。そうなると、ガスコンロの縁から壁までの距離は10cmもありません。一方、底が広い鍋などを強火で使用すると、鍋の底面に沿って炎は広がります。広がった炎。10cm [続きを読む]
  • パーキング久々黒字
  • 大阪のコインパーキングが、一年ぶりに単月黒字を記録しました。 と言っても、たった6千円程度(笑)。300万円払って、久々6千円の黒字で大喜び。アホですな。一体何が起こったのか?最近やった事と言えば、一年間続けてきた周辺の電柱広告をやめたくらい。電柱広告はホント無意味でした。動線を考えて広告を5カ所に設置。一年間の売上変化を見て、徐々に場所を絞っていこうと思っていましたが・・・。サッパリ売り上げの変 [続きを読む]
  • 不動産本の著者にアタック
  • 不動産本を出している著者の方に話を聞くのって、なんとなく勇気がいりませんか?著者と言えば、自分とは違うすごい人で、恐れ多いように感じます。確かにスゴイ方はいらっしゃいますが、そうでもない方も数多くいらっしゃいます。誤解を恐れずにあえて言うならば、出版をしている方は、「自分の考えを世の中に知らしめる」という目的で本を出しています。・社会への問いかけ・問題提起・自己顕示・主催する団体への勧誘・特定の商 [続きを読む]
  • 大人って大変?
  • 「パパ 大人って大変?」朝のラッシュが終わりかけの朝9:30、駅のホームで4歳の娘から唐突な質問を受けました。ビックリしつつも、「あぁ、いろいろと大変なこともあるよ」と、とりあえず言葉を返した所、強烈なカウンターが私の顔面をHitしました。「うそ、パパいつもお家だから楽じゃん」まさかの一発KOでした(涙)。娘は毎日保育園に通っています。兄は小学校に通っています。妻は会社に行っています。でも、パパはお [続きを読む]
  • 金が無いのは何故なんだ?
  • 不動産を購入するうえで最も大切なものはなんだか知っていますか?「お金」はい、お金です。行動力や続ける忍耐力も必要ですが一番必要なのはお金です。「お金が一番大事」と言っては身も蓋もありませんが、やっぱり世の中、金・金・金(笑)。最近、各所よりお呼ばれして、セミナーを開催する機会が増えました。そこでは、初心者の方とお話をする機会があるのですが、どうもお金がない人が多い。会社員で収入はソコソコなのにお金 [続きを読む]
  • 赤字パーキング最新情報
  • 久しぶりに当方所有の赤字コインパーキング近況をご報告します。一言で言えば状況は「相変わらず」です。毎月数千円の「安定した赤字」を計上し、キャッシュフローの低減に貢献してくれています(泣)。契約期間は残り1年半。契約途中打ち切りのペナルティと月々数千円の赤字を比較すると、このまま満期まで継続する方が損失は少ない計算です。明細が送られる都度「つまらない思い」を毎月しておりますが、契約満了まではこのまま [続きを読む]
  • 未入居のまま退去で大赤字
  • ご契約後一度も入居がないまま退去になってしまいました(涙)。この方、鍵の引渡し前に入院。その後入居の意志を示されるも再び入院。結局一度も入室しないまま退去となりました。この間、2か月分の家賃を頂いたのですが、ハッキリ言って大赤字です。何故かって?・敷金礼金ゼロ・鍵交換費ゼロ・火災保険ゼロ・広告費2か月という出血大サービスキャンペーンのお客様だったからです。家賃2ヶ月もらうのに、4か月分くらいの出費があ [続きを読む]
  • 水道管破損
  • 「外の水道管から漏水しています」ある寒い冬の日の事です。突然清掃の会社から電話がありました。場所は給湯器からキッチンに出ている露出の給水管。幸い派手に水が噴出しているわけではなく、水がポタリ、ポタリと落ちている感じ。該当の部屋の契約はあるものの、退去を数日後に控え実質住んでいないような状況。でも、勝手に水道元栓を止める訳にもいきません。仕方がないので退去までの数日放置・・・。そして退去立会いの日。 [続きを読む]
  • 融資の3回転ジャンプ
  • 先日、同じ物件で3回目の借り換えを行いました。ノンバンク⇒ス○ガ⇒信金への華麗な3回転ジャンプ。同一物件で、3回も融資先を変える人は中々いないと思います。都度登記費用やら手数料やらかかるのではっきり言って効率が悪い。デキる投資家なら一発で決めるのかも知れませんが、私には知識もスキルも実績も乏しかったので、少々遠回りをしました。思い起こせば最初はノンバンク。共同担保まで入れて金利4.3%。それでも私 [続きを読む]
  • 入居者を追い出す
  • 私の物件の困ったさんのお話です。更新時期を迎えたものの、正式な更新契約を頂けない方がいらっしゃいました。もちろん、更新料も無し。しかし、保障会社の更新費用はお支払頂き、家賃の支払いも続いていました。この方少々事象が込み入っており、契約更新にあわせて、名義変更を求めていました。元々ご夫婦でしたが離婚。離婚後名義を元旦那さんに変更し、引き続き旦那さんが住みたいとのご要望でした。なのに・・・。何度お約束 [続きを読む]
  • コインランドリーライバル登場?
  • 不動産融資の借り換えが決まりそうです。さらば4.5%銀行。こんにちはnew銀行さん。そんなわけで、借り換えの打ち合わせに銀行さんへ行ってきました。金利は1.5%程度下がり、新たな金融機関の開拓に成功したわけで、私としてはウハウハです。「よっしゃ〜!!」と頭の中でガッツポーズでした。打ち合わせが終わり、最後に担当者様からこんな質問がありました。「コインランドリーってどうですか?」実はこの銀行、昨年秋に [続きを読む]
  • 融資の壁は行動で破る
  • 金利1.7%。融資額1500万円。融資期間15年。無担保、連帯保証人なし。最近こんな融資を受けました。さて、これは何の融資でしょう?正解は「太陽光発電」。私、太陽光発電にも手を出しており、1月から1号機が連携開始。微力ながら、日本の電力供給に貢献をしております(笑)。上述の融資は、3号機の購入にあたり出た融資です。太陽光発電も不動産投資と同様、「融資との戦い」でもあります。銀行様の壁は厚く、融資付 [続きを読む]
  • 不動産の初めの一棟は?
  • 不動産投資の最初の一棟目は何がお勧め?こんな事を聞かれる事が良くあります。ちなみに私は、激安ボロアパートでした。縁も所縁もない埼玉県の奥地。クタビレた外観。一面に広がる田んぼ。本当にこんな所で経営できるのだろうか?清水の舞台から飛び降りる心境で怖々買い付けを入れた事を覚えています。ちなみに一号物件の購入に至る詳細は、私の過去のブログをご覧ください。ド素人が、本、セミナー、物件調査を行う中で手ごたえ [続きを読む]
  • 費用対効果
  • 2月初旬に退去がありました。管理会社経由で出てきた原状回復の見積もりは8.5万円。う〜ん、ちょっと高い。パッと見ただけで、他の業者さんに分離発注すれば5万円でできる事は確実。でも、時間がかかる。私の手間もかかります。今は2月の前半。修繕を早く行えば、繁忙期の市場に物件を乗せられます。数週間の違いが、入居時期に大きな違いを持たせる可能性があります。修繕が2週間遅くなったために、入居が一か月遅くなる事 [続きを読む]
  • 税金と建物比率
  • 不動産の代金における、建物と土地の比率は気にされる方も多いと思います。不動産本では、なるべく建物分を多くして減価償却を大きく取れるよう勧めている事が多いですね。確かに、減価償却が大きくなれば、手元にキャッシュが多く残ります。手元に多くのキャッシュを残せば、不意の修繕にも対応できますし、、次なる物件への軍資金としても活用できます。でも、建物比率を可能な限り高める事が、いつでも正解と言えるのでしょうか [続きを読む]
  • 今年は情報公開します
  • ほぼ2か月ぶりの配信ですが、厄年も明け元気に過ごしております。年末より、3カ所目の太陽光、戸建案件、法人化後の対策等々によりバタバタしていましたが、少し落ち着きました。この辺のお話は、おいおい発信いたします。そして、今年は私にとって新たなプロジェクトがまた一つ始まります。それは・・・。「リアル世界での情報発信」 これまでも、セミナー講師として呼ばれる事はありましたが、今年はさらに一歩踏み出しま [続きを読む]