川崎大家 さん プロフィール

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川崎大家さん: 川崎大家のリストラ前に不動産で脱サラした話
ハンドル名川崎大家 さん
ブログタイトル川崎大家のリストラ前に不動産で脱サラした話
ブログURLhttp://kengyo-ooya.doorblog.jp/
サイト紹介文不動産を足掛かりに脱サラ。コインランドリー、事業投資等複数の収入の流れを作り脱サラ生活中。
自由文神奈川県在住のアラフォーサラリーマン。
妻一人、子供一人。
育児休職を1年間取得した事があります。
資産なしの状態から自己資金を貯め、現在はアパート2棟を運営中。

(1号物件)
埼玉県入間郡に2K×4室のアパート一棟
木造 築20年
満室想定表面利回り 28%

(2号物件)
神奈川県横須賀市に2DK×4室
木造 築21年
満室想定表面利回り 18%
参加カテゴリー
更新頻度(1年)情報提供52回 / 365日(平均1.0回/週) - 参加 2010/07/24 10:42

川崎大家 さんのブログ記事

  • 改めて空室対策を考る
  • 繁忙期が終わりましたが空室うまってますか?先日おこがましくも「空室対策」についてセミナー講師をさせて頂きました。これまでの経験を踏まえ、自分なりに効果があったものについてお話しましたが、改めて考えさせられる事もありました。大家さんを始めた頃は、先輩方のノウハウを片っ端から試しました。地道に業者さんに営業したり、まめに電話したり。部屋に説明POPもよく張っていましたね。でも、今は・・・。「広告費UP [続きを読む]
  • 台所が焦げちゃった
  • 無知とは怖い物です。私の経験不足により、台所を焦がしてしまいました。120cmのシンクと60cmのガス台。良くある古い賃貸のキッチンです。60cmのガス台の上に、入居者さんがガスコンロを置いて使用します。ガスコンロの幅は通常56cmの2口。皆様の家にもありますよね。そうなると、ガスコンロの縁から壁までの距離は10cmもありません。一方、底が広い鍋などを強火で使用すると、鍋の底面に沿って炎は広がります。広がった炎。10cm [続きを読む]
  • パーキング久々黒字
  • 大阪のコインパーキングが、一年ぶりに単月黒字を記録しました。 と言っても、たった6千円程度(笑)。300万円払って、久々6千円の黒字で大喜び。アホですな。一体何が起こったのか?最近やった事と言えば、一年間続けてきた周辺の電柱広告をやめたくらい。電柱広告はホント無意味でした。動線を考えて広告を5カ所に設置。一年間の売上変化を見て、徐々に場所を絞っていこうと思っていましたが・・・。サッパリ売り上げ [続きを読む]
  • 不動産本の著者にアタック
  • 不動産本を出している著者の方に話を聞くのって、なんとなく勇気がいりませんか?著者と言えば、自分とは違うすごい人で、恐れ多いように感じます。確かにスゴイ方はいらっしゃいますが、そうでもない方も数多くいらっしゃいます。誤解を恐れずにあえて言うならば、出版をしている方は、「自分の考えを世の中に知らしめる」という目的で本を出しています。・社会への問いかけ・問題提起・自己顕示・主催する団体への勧誘・特定の商 [続きを読む]
  • 大人って大変?
  • 「パパ 大人って大変?」朝のラッシュが終わりかけの朝9:30、駅のホームで4歳の娘から唐突な質問を受けました。ビックリしつつも、「あぁ、いろいろと大変なこともあるよ」と、とりあえず言葉を返した所、強烈なカウンターが私の顔面をHitしました。「うそ、パパいつもお家だから楽じゃん」まさかの一発KOでした(涙)。娘は毎日保育園に通っています。兄は小学校に通っています。妻は会社に行っています。でも、パパはお [続きを読む]
  • 金が無いのは何故なんだ?
  • 不動産を購入するうえで最も大切なものはなんだか知っていますか?「お金」はい、お金です。行動力や続ける忍耐力も必要ですが一番必要なのはお金です。「お金が一番大事」と言っては身も蓋もありませんが、やっぱり世の中、金・金・金(笑)。最近、各所よりお呼ばれして、セミナーを開催する機会が増えました。そこでは、初心者の方とお話をする機会があるのですが、どうもお金がない人が多い。会社員で収入はソコソコなのにお金 [続きを読む]
  • 赤字パーキング最新情報
  • 久しぶりに当方所有の赤字コインパーキング近況をご報告します。一言で言えば状況は「相変わらず」です。毎月数千円の「安定した赤字」を計上し、キャッシュフローの低減に貢献してくれています(泣)。契約期間は残り1年半。契約途中打ち切りのペナルティと月々数千円の赤字を比較すると、このまま満期まで継続する方が損失は少ない計算です。明細が送られる都度「つまらない思い」を毎月しておりますが、契約満了まではこのまま [続きを読む]
  • 未入居のまま退去で大赤字
  • ご契約後一度も入居がないまま退去になってしまいました(涙)。この方、鍵の引渡し前に入院。その後入居の意志を示されるも再び入院。結局一度も入室しないまま退去となりました。この間、2か月分の家賃を頂いたのですが、ハッキリ言って大赤字です。何故かって?・敷金礼金ゼロ・鍵交換費ゼロ・火災保険ゼロ・広告費2か月という出血大サービスキャンペーンのお客様だったからです。家賃2ヶ月もらうのに、4か月分くらいの出費があ [続きを読む]
  • 水道管破損
  • 「外の水道管から漏水しています」ある寒い冬の日の事です。突然清掃の会社から電話がありました。場所は給湯器からキッチンに出ている露出の給水管。幸い派手に水が噴出しているわけではなく、水がポタリ、ポタリと落ちている感じ。該当の部屋の契約はあるものの、退去を数日後に控え実質住んでいないような状況。でも、勝手に水道元栓を止める訳にもいきません。仕方がないので退去までの数日放置・・・。そして退去立会いの日。 [続きを読む]
  • 融資の3回転ジャンプ
  • 先日、同じ物件で3回目の借り換えを行いました。ノンバンク⇒ス○ガ⇒信金への華麗な3回転ジャンプ。同一物件で、3回も融資先を変える人は中々いないと思います。都度登記費用やら手数料やらかかるのではっきり言って効率が悪い。デキる投資家なら一発で決めるのかも知れませんが、私には知識もスキルも実績も乏しかったので、少々遠回りをしました。思い起こせば最初はノンバンク。共同担保まで入れて金利4.3%。それでも私 [続きを読む]
  • 入居者を追い出す
  • 私の物件の困ったさんのお話です。更新時期を迎えたものの、正式な更新契約を頂けない方がいらっしゃいました。もちろん、更新料も無し。しかし、保障会社の更新費用はお支払頂き、家賃の支払いも続いていました。この方少々事象が込み入っており、契約更新にあわせて、名義変更を求めていました。元々ご夫婦でしたが離婚。離婚後名義を元旦那さんに変更し、引き続き旦那さんが住みたいとのご要望でした。なのに・・・。何度お約束 [続きを読む]
  • コインランドリーライバル登場?
  • 不動産融資の借り換えが決まりそうです。さらば4.5%銀行。こんにちはnew銀行さん。そんなわけで、借り換えの打ち合わせに銀行さんへ行ってきました。金利は1.5%程度下がり、新たな金融機関の開拓に成功したわけで、私としてはウハウハです。「よっしゃ〜!!」と頭の中でガッツポーズでした。打ち合わせが終わり、最後に担当者様からこんな質問がありました。「コインランドリーってどうですか?」実はこの銀行、昨年秋に [続きを読む]
  • 融資の壁は行動で破る
  • 金利1.7%。融資額1500万円。融資期間15年。無担保、連帯保証人なし。最近こんな融資を受けました。さて、これは何の融資でしょう?正解は「太陽光発電」。私、太陽光発電にも手を出しており、1月から1号機が連携開始。微力ながら、日本の電力供給に貢献をしております(笑)。上述の融資は、3号機の購入にあたり出た融資です。太陽光発電も不動産投資と同様、「融資との戦い」でもあります。銀行様の壁は厚く、融資付 [続きを読む]
  • 不動産の初めの一棟は?
  • 不動産投資の最初の一棟目は何がお勧め?こんな事を聞かれる事が良くあります。ちなみに私は、激安ボロアパートでした。縁も所縁もない埼玉県の奥地。クタビレた外観。一面に広がる田んぼ。本当にこんな所で経営できるのだろうか?清水の舞台から飛び降りる心境で怖々買い付けを入れた事を覚えています。ちなみに一号物件の購入に至る詳細は、私の過去のブログをご覧ください。ド素人が、本、セミナー、物件調査を行う中で手ごたえ [続きを読む]
  • 費用対効果
  • 2月初旬に退去がありました。管理会社経由で出てきた原状回復の見積もりは8.5万円。う〜ん、ちょっと高い。パッと見ただけで、他の業者さんに分離発注すれば5万円でできる事は確実。でも、時間がかかる。私の手間もかかります。今は2月の前半。修繕を早く行えば、繁忙期の市場に物件を乗せられます。数週間の違いが、入居時期に大きな違いを持たせる可能性があります。修繕が2週間遅くなったために、入居が一か月遅くなる事 [続きを読む]
  • 税金と建物比率
  • 不動産の代金における、建物と土地の比率は気にされる方も多いと思います。不動産本では、なるべく建物分を多くして減価償却を大きく取れるよう勧めている事が多いですね。確かに、減価償却が大きくなれば、手元にキャッシュが多く残ります。手元に多くのキャッシュを残せば、不意の修繕にも対応できますし、、次なる物件への軍資金としても活用できます。でも、建物比率を可能な限り高める事が、いつでも正解と言えるのでしょうか [続きを読む]
  • 今年は情報公開します
  • ほぼ2か月ぶりの配信ですが、厄年も明け元気に過ごしております。年末より、3カ所目の太陽光、戸建案件、法人化後の対策等々によりバタバタしていましたが、少し落ち着きました。この辺のお話は、おいおい発信いたします。そして、今年は私にとって新たなプロジェクトがまた一つ始まります。それは・・・。「リアル世界での情報発信」 これまでも、セミナー講師として呼ばれる事はありましたが、今年はさらに一歩踏み出しま [続きを読む]
  • 借り換えスタンス
  • 一般的に借り換えは、金利差1%以上残債1000万円以上残存期間10年以上以上の場合に意味があるなんて話を聞きます。 実際、借り換えを行うと、各種手数料や登記費用等の費用がかかるので、その分を加味して損得を考える必要があります。ある程度まとまった残債、もしくは金利差で行わなければ、費用をペイできないわけですね。借換をした場合、手数料以外にももう一つ失うものがあります。それは「付き合い」です。借換 [続きを読む]
  • 更新料を払わない人がいます
  • 今、困った入居者さんがいらっしゃいます。もともとご夫婦で入居されたものの、諸般の事情により別々の道へ。契約は奥様ながら、旦那様がそのまま住むことになったようです。ちょうどその頃、お部屋の更新時期がやってきました。解約の意思は示されず、家賃も支払われているものの、更新契約が行われない。もちろん更新料の支払いも無し。管理会社からの度重なる連絡も当人は無視を決め込み着信拒否。家庭訪問も行うも、住んでる気 [続きを読む]
  • 物件を引き寄せる方法
  • 最後に物件を買ったのは、2014年春。気が付けば1年半以上買ってない。確かに最近良い物件は減っており、アットホームを眺めてみてもなかなか出てこない。私が下手に経験を積んだせいか、図面を見ただけである程度判断してしまうのも悪い所。「どうせイマイチだな」と思ったら、問い合わせも無しに終了。無駄打ちが無いのは効率的でイイですが、新たな営業マンさんとの出会いも失う事になります。そんな感じでなんとなくズルズ [続きを読む]
  • 築40年でもOK
  • 最近は、私よりも年上の築40年overの物件を見に行く機会が多いです。 築40年と聞いてどう思いますか?・ボロボロ・汚い・もう使えない確かにその通りではありますが、意外としっかりした家が多いなというのが私の印象です。築40年と言えば旧耐震の物件になります。その点では、平成築の物件に比べ耐震性能は劣っているものが多いでしょう。しかし、家の作り自体は平成元年頃の物件より昭和40年代後半の物件の方が、し [続きを読む]
  • 法人は自力で作りました
  • 「法人を作る」というと、凄くハードルが高そうですが、作るだけなら簡単でした。わざわざ司法書士に何万も払う必要は無いかなと思いました。今回は「合同会社」を自力で設立しましたので、その方法と手続き、費用についてお話します。そもそも、法人を作るとは何でしょうか?一言で言えば「法人を登記する」という事です。法人は、管轄の法務局への登記が完了して初めて公的に認められます。登記を行うためには、資本金、登記費用 [続きを読む]
  • 法人を作りました
  • 不動産賃貸業に参入し早7年。ようやく法人を設立しました。なんで今頃??今まで個人で物件を買い進めてきました。築古物件も多い事から減価償却が大きく、税負担は大したことがありませんでした。しかし、減価償却を終えた物件が増えてきたため今後の税負担は上昇の見込み。また、コインランドリー業の収入が順調に伸びており、今後益々の税負担が予想されます。今後の事も考え、これからは法人中心に物件を増やす方向にシフトし [続きを読む]
  • いつでも病気ができる生活
  • またもやすっかり間が空いてしまいました。その間何をしていたかというと・・・。・突発性難聴・骨折って病気かい!!厄年のためか今年は病気多めかも(涙)。突発性難聴は結構衝撃的ですよ。朝起きたら左耳がぼわ〜んとして聞こえにくい。いや、ホント聞こえない。それでも中耳炎かな?と軽く考えあさイチで病院へ。「突発性難聴ですね」予想外の結果に青ざめました。突発性難聴は明確な原因が不明の病気。治療法は一応ありますが [続きを読む]
  • コインランドリ近況
  • 最近は、どこに行ってもコインランドリーの事ばかり聞かれます。という訳で、久しぶりにランドリーネタを。お陰様で私の店は順調です。9月の長雨は、ガッツリ頂きました。開業資金と同規模の所有アパートと比べ、手残りは5倍近くに。もう、アホらしくてアパート経営なんてやってられまへんわ〜。( ̄∇ ̄;)ハッハッハ感じ悪くてゴメンナサイ。3年目にしてようやく軌道に乗ってきたことは事実ですし、現時点では「開業して良かっ [続きを読む]