マクフライ1983 さん プロフィール

  •  
マクフライ1983さん: 28歳からの投資生活
ハンドル名マクフライ1983 さん
ブログタイトル28歳からの投資生活
ブログURLhttp://mcfly1983.blog.fc2.com/
サイト紹介文ごく普通のサラリーマンが自由の身になるために本気で不動産投資や株式投資に取り組みます。
参加カテゴリー
更新頻度(1年)情報提供91回 / 365日(平均1.7回/週) - 参加 2012/07/05 12:17

マクフライ1983 さんのブログ記事

  • 確認を怠ると痛い目にあう
  • 群馬アパートのリフォームが完了しました。お盆明けになると思っていたのに、12日には終わっているということで素晴らしいスピードです。しかし1点問題が。。。。プロパンガス会社で、給湯器・エアコン・モニターフォンを取り付けて貰う予定が新しい契約書がなかなか届かないので契約ができていません。電話したら、「前の所有者のところに契約書を送りました」とのこと。いやいや、所有者が変わったから、ガスの再契約をしたのに [続きを読む]
  • 瑕疵担保免責について
  • 松戸アパートが私道に接道しているのですがその私道に埋没している下水管から漏水があり近隣の住宅に迷惑がかかっているようです。近隣住民の方は、以前から前所有者さんに言っていたのにぜんぜん対応してくれないということで感情的になっています。しかし売買契約・決済時にも下水管設備に瑕疵はないということで前所有者さんから私は引き継いでいましたので、私にとっては寝耳に水。本日、、、、、管理会社、売買仲介会社、前所 [続きを読む]
  • 対応の遅い管理会社。。。
  • 伊勢崎アパートの進捗です。週明けにリフォーム打ち合わせに群馬まで行ってきます。初めての空室で、室内はけっこう汚れているみたいなのでかなり掃除のやり甲斐がありそうです。リフォームは、管理会社指定の会社に発注することが多いのですが「見積もりだけで2週間かかります」、、、などという超ロースピードの対応なので今回は、こちらでリフォーム会社を手配しました。空室埋めるのも、半年くらいは掛かります、、、、と平気 [続きを読む]
  • 募集家賃とリフォームプラン
  • 群馬アパートが来月1室退去があります。アパート購入後、はじめての退去です。ということで、、、朝一で、リフォーム会社との現地打ち合わせの予約をしました。また新しい管理会社開拓で、1社打ち合わせの予約も取りました。管理料は高くなるかもしれませんが、客付けに強い会社を選ぼうと思います。本日は、、、、電話でも家賃相場などをヒアリングできたので募集家賃のイメージがだいぶ付きました。1Kの間取りですが、想定して [続きを読む]
  • 群馬アパートで退去連絡
  • 先日、群馬アパートの管理会社から急に連絡がありました。「退室のご連絡です」売買してから1年3ヶ月も満室でしたのでやはりその時が来たか!という感じです。8月上旬退去なので、リフォームで群馬出張ですね。電話で管理会社に「SUUMOなどポータルサイトで先行募集お願いします」と言っていたのですが、本日確認したらレインズにしか載せてない模様。すぐにSUUMO掲載してもらえるよう再度お願いしましたがおそらく客付けには強く [続きを読む]
  • プロパンガスの設備貸与契約
  • 松戸アパートですがプロパンガス会社と新たにガス供給契約を締結しました。設備貸与などの条件は結局、以下に落ちつきました。・従量単価360円→330円に値下げ (基本料1500円は据え置き)・給湯器は全戸交換・階段塗装&2階廊下の防水加工・空室1室のエアコン、ウォシュレット、モニターフォンを設置 (すでに申込あって、全戸満室になりました)・紹介料×戸数分契約は12年契約ですが、今回はかなり良い条件だったと思います。 [続きを読む]
  • 持ち続けるのも戦略
  • 松戸アパートも、長野アパートも申込みが入りましたがどちらも無事に入居になりそうな感じです。(ここからの大どんでん返しがないことを祈ります)さて、、、この不動産高騰相場だと、良い物件をさがしてもなかなか見つかりません。私は2020年の東京オリンピックが終わっても不動産バブルが一気に崩壊するとは思っていません。多少のマイルドな下落はスタートするかもしれませんが。高騰相場は続いて、良い物件が買えないという状 [続きを読む]
  • 不動産投資は計画(プラン)が大事!
  • 松戸アパートの管理会社から連絡アリ。浄化槽見積もりは28000円ほど。あとは定期点検が1回4500円という見積もりでした。相場標準くらいだと判断し、その内容でお願いしますと伝えました。2部屋(長野アパと松戸アパ)の入居付けが終わりました。どちらも7月上旬に契約予定。こちらは再び流れるようなことがないよう祈るのみです。これで満室になったので、今は今後の投資戦略を考えています。過去に読んだ本を読み返して、思考をま [続きを読む]
  • 買っちゃいけない物件とは?
  • 買っちゃいけない物件を3つ挙げよと言われたらみなさん、なんと答えますか?私の答えは、、、、・3点ユニットバス・田舎で駐車場なしアパート・部屋が狭い物件ですね。まず3点ユニットは、これはもう完全に時代遅れですね。それなりに賃貸物件が旺盛なエリアなら2万円台でないと埋まらない可能性が高いです。しかも、、、、エリアによっては広告料が3ヶ月とか、4ヶ月とか必要になるかもしれません。家賃2万円ってことは、給湯器壊 [続きを読む]
  • 再申し込みアリ
  • 今日は朝から病院に行ってきました。相変わらず胃の調子が良くありません。胃カメラで生体検査までしてもらってガンでもなく、ピロリ菌もいなかったのですがもう4ヶ月くらい胃腸炎です。。。。先生から「薬をもう少し強いものを出します」ということで今日から新しい薬を試すことになりました。病院を出たところで、スマホを見たら、、、長野アパートの管理会社から着信が残っていました。折り返し電話したところ、、、、「先日、 [続きを読む]
  • 申し込みキャンセル!
  • 前回の記事で、やっと満室に返り咲いたと書きましたがさっそく長野アパートの申込みキャンセルです。なにやらお婆ちゃんが亡くなったらしく両親がお婆ちゃんの家に引っ越すから、そのまま申込者は実家で一人暮らしできることになり、賃貸に引っ越す必要がなくなったらしい。ということで、お婆様のご冥福をお祈りしております。まあ長野アパートは本来賃貸需要が旺盛な場所ではないのでこの超ド閑散期だし、秋くらいまでに決まれば [続きを読む]
  • 満室復帰!
  • 4月下旬から2ヶ月ほど空いていた松戸アパートですが本日、お申込みをいただきました。入居者さんは20代の女性で、保育士さんです。はじめての一人暮らしかもしれません。これで所有物件24室がすべて満室です。今年の賃貸募集はそれなりに苦労しましたが7部屋入居付けしてきました。繁忙期なら1ヶ月以内4月以降でも2ヶ月ほどで入居付けできています。私の所有物件は、地方の築古が多いのですが空室が出ても、確実に埋めていくことが [続きを読む]
  • 物件の探し方&購入方法
  • 健康保険を国保に変更してからはじめて今年度の請求書が届きました。その額、月額7500円とめちゃめちゃ安くなりました。昨年、会社を辞めた後は、半年間ほど任意継続していましたが毎月3万円ほど払っていたのがバカみたいです。これで今年は、、、・所得税全額還付・住民税は均等割の5000円のみ(年額)・社会保険は月額7500円ということで、かなり負担が少なくなりました。(唯一、国民年金だけは2万円弱、まじめに払っています) [続きを読む]
  • 長野アパートに申込みあり
  • 5月末に退去した長野アパートの空室。本日お申込みをいただきました。約10日ほどでの入居申し込みで嬉しいですね。申込みは、19歳の未成年の女の子なのですが保証会社+親の連帯保証ありなのでOKしました4月以降に申し込みがあった3件は、すべて女性名義。いままで私の物件は男性の契約者ばかりだったことを考えるとなんか新鮮です。女性に気に入ってもらえるのは嬉しいことですが。これで残りは松戸アパートの空室1室だけになりま [続きを読む]
  • 保険金が無事おりました
  • 所有している千葉の戸建て1棟が昨年のゲリラ豪雨で軒下や雨樋がやられていたので保険会社に保険金申請をしていました。現地調査の上、被害が10万円以上なら保険金が下りるらしい。調査をお願いしたら、すんなり通って先日入金されていました。200万円台で買った戸建てで保険料も毎年1万円ちょっとしか払っていませんのでありがたいかぎりです。さて、、、絶賛客付け中の松戸アパートですが土日に問い合わせが入ってくるようになり [続きを読む]
  • シルバー人材センター
  • 長野までリフォーム業者打ち合わせ&ルームクリーニングに行ってきました。片道3時間くらいの一人ドライブはなかなか孤独です。今回は、入居者さんがかなり掃除しない人だったので大変でした。室内は埃&蜘蛛の巣だらけ。トイレも壁紙から汚いし、お風呂はカビだらけ。これだと半日でワタシ1人での清掃にも限界があったので案の定、中途半端な掃除になってしまいました。そこで、、、追加で、シルバー人材センターに清掃依頼。最近 [続きを読む]
  • 専任募集から一般募集へ!
  • 昨日、松戸アパートの空室対策で管理会社さんと話しました。結果、他業者への募集をOKしてもらいました。自己営業が9社、管理会社からのFAX&電話が38社ほど。今までの専任から一転、一般募集で一気に営業網が広がりました。残り1日で5月も終わり。6月から8月は賃貸の閑散期に入ります。できることは全てやっておきたいと思います。給湯器の入れ替え、階段塗装、共用部防水はプロパンガス会社にお願いできそうです。従量単価も買え [続きを読む]
  • 募集のテコ入れ!
  • 松戸アパートは、空室1部屋が1ヶ月くらい決まっていません。そこで対策を鋭意実行中。まずは敷金・礼金をゼロに。それから管理会社にプレッシャーをかけました。家賃を見直して、写真を撮り直してアップしました。そしたらホームズでの掲載順位が500件中、10位前後まで上がってきたそうです。すると問い合わせが1件入ったので、来店誘導中だそうです。内見までうまく持っていって、営業頑張っていただきたいと思います。ガス会社の [続きを読む]
  • 6月以降の入居募集は、、、
  • 管理会社に現在の募集状況を、確認しました。7月以降は、賃貸の超閑散期になって動かなくなるらしいです。だから勝負は6月まで。募集賃料は問題ないらしいのであとはネットの掲載内容と、仲介会社の活用が必要かどうかについて店長と話して連絡もらうことになっています。やはり募集は、GWまではお客さんが動いていますがGW後から需要が一気に減るみたいです。ウェブの閲覧はされているようですが見ている人が熱量の低い人が多いの [続きを読む]
  • 全労済へ初の火災保険申請!
  • 長野アパートのエアコンを松戸アパートのガス会社さんに貸与してもらえることになりました。これで空室のエアコンは、取付費用だけでOKなので安くなります。5月末退去になったので今月中にリフォーム&セルフクリーニングを実施して6月から本格募集をスタートしたいと思います。広告料キャンペーンは6月一杯にしようかと思います。また以前、千葉の戸建ての軒下が壊れていたので試しに火災保険申請していたのですが朝一で電話があ [続きを読む]
  • プロパンガス会社の変更と募集条件の調整
  • 松戸アパートのプロパンガス会社変更で打ち合わせに行ってきました。結局、給湯器全戸交換と手すりや鉄部の塗装をガス会社さんですべて持ってもらえることに!ガス料金は、現在と同一で、将来も値上げはしないということで入居者さんの満足度UPにつながると思います。また今日は、住所変更登記をDIYで行いました。長野から千葉へ引っ越してから、既存3物件の住所が旧住所のままになっていたので、自分で登記申請書を作成。問題なく [続きを読む]
  • 長野アパートに空室発生
  • 空室があと松戸アパート1室だけだったのですが昨日、管理会社より連絡があり、長野アパートに空室が出ました。しかも3月末ですでに退去していたのに、解約届が出てなかったという理由で5月末にて退去ということになります。このお部屋はファミリーでしたが、1年半しかお住いになられませんでした。家賃は安いのですが、エアコンも付いてなかったしちょっと満足度が低かった可能性もあります。清掃は自分ですることにしました。リフ [続きを読む]
  • 家賃を1000円減額する効果
  • 松戸アパートが1室埋まり、空室はあと1室です。しかし時期が悪い。内見希望が1件あったのみで、その人は検討中らしいですがリアクションが遅いので、あんまり脈なしな感じのようにも思えます。ということで、、、、手をこまねいていてもしょうがないので家賃を1000円減額して、募集を再スタートしました。1000円違うと、ポータルでは、5〜6物件ほど上位に表示されます。全体の20位だったのが、15位くらいに上昇します。お部屋を探 [続きを読む]
  • 満室まであと1室だけど、、、
  • 松戸アパートの最後の空室1室のリフォームが22日(土)に終わりました。ウェブで先行して1週間前から募集していますが特に内見などは入っていません。ポータル上では、設備&築年では最安値ラインで出していますし写真も私が撮影したものに変更しているので問い合わせがないのは、時期の問題も大きいのかもしれません。やはり4月も後半に入ってくると、賃貸業界は厳しい状況です。管理会社に、ポータルサイト上のアクセス数の集計 [続きを読む]
  • 3月以降の賃貸募集で注力すべきこと
  • 松戸アパートですが、本日お昼前に内見があるというので朝一で物件に駆けつけて、リフォームしてきました。まずはトイレに棚付けて、、、、お部屋にも、かわいい感じの鏡と棚をささっと付けて、、、キッチンに木目調のカッティングシートを付ける内見が11時からだったので2時間でできることを考えてこの3つだけ施工しておきました。そうしたら、、、、、夕方、客付け会社からTELがあって、、、、、「明日申込みしていただけそうな [続きを読む]