孫の家 さん プロフィール

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孫の家さん: 大家さんの孫の相続対策・賃貸経営
ハンドル名孫の家 さん
ブログタイトル大家さんの孫の相続対策・賃貸経営
ブログURLhttp://mago-house.seesaa.net/
サイト紹介文祖父が経営しているアパートの手伝をしてます。 孫・ひ孫の代まで見据えたアパート経営について考えます
自由文祖父の経営しているアパート経営のお手伝いをしています。
孫・ひ孫の世代まで見据えたアパート経営について、考えます。
参加カテゴリー
更新頻度(1年)情報提供79回 / 365日(平均1.5回/週) - 参加 2012/09/08 18:21

孫の家 さんのブログ記事

  • アパートの満室は継続中です
  • 満室継続時間はまだ2か月です。今年に入って入退去が多かったですからね。それまでの期間の満室期間は約1年半続きました。今回はこの記録を超えて、2年間くらい満室が続いてくれたらなぁ〜と期待しています。アパート1棟を経営していると、1年1回は入退去がありますね。そのたびに少しずつグレードアップさせています。入退去は部屋の設備を見直すいい機会でもあります。次の時は機械警備でも入れてみようかなと考え中です。 [続きを読む]
  • 損失は家賃1か月分で済みそうです。
  • 水道管からの水漏れで、配管の交換と天井ボード張替&クロスの張替の修繕が発生しましたことを先日記事にしました。概算のお見積り書が出てきました。家賃2か月分くらいは持っていかれちゃうかなと思っていましたが、思っていたよりも安く収まり、家賃1か月分で収まりました☆2か月分は覚悟していたので、逆に1か月分得したなぁ〜と思うのは、経営者としては失格でしょうか!?それともプラスでしょうか!?いずれにしても、大 [続きを読む]
  • またまた水漏れ発生。水には苦しめられますww
  • 管理会社から電話があって水道管が破損して、水漏れが発生しているとのこと。さっそく現場に行ってもらいましたが、結構前から水漏れしていたようです。その水がついに壁うえで処理しきれず天井から水漏れが発生したようです。2階にミニキッチンがあるのですが、その水道管がやられたようです。使用頻度が低いというのがやっぱり問題なのかもしれません。水漏れのせいで水漏れをしていた1階の天井もやられてしまいました。天井の [続きを読む]
  • 戸建て賃貸の報告書も届きました☆
  • アパートの報告書に続き、戸建て賃貸の報告書も届きました。予め退去予告の連絡もなかったので、退去は無いんだろうなぁ〜って思っていたのですが、無事に満室を継続になりました。特に設備関係の故障の連絡もなく一安心です。戸建てはやはり長期入居を期待したいです。今のところあまり引越の様子もなさそうなので、1日でも長く入居していただきたいですね。まぁリノベーション分の代金は既に家賃で回収できているお部屋がほとん [続きを読む]
  • アパートの報告書が届きました
  • 最近の報告書は退去やら修繕やら故障やらという報告があって、その対応でいろいろ大変でした。今回の報告書は特に特記すべきこともなく、平和な報告書でした。順調に満室を継続中です。2月上旬に満室になったので、満室記録はまだ1か月ですw退去ラッシュまでは2年近く満室継続中だったんですけどね。昨年の退去ラッシュで原状回復費やら仲介手数料なり、けっこう持ち出しがありました。退去させないことが、安定経営には欠かせ [続きを読む]
  • 人事異動に伴う3月退去はなさそうです。
  • 3月も月の半ばへ近づいてきました。それでも、今のところ退去予告の連絡は受けていません。この3月は、人事異動等に伴い退去もある月ですが、うちのアパートでは今年もなさそうです。というより、うちのアパートでは3月に人事異動で退去というパターンは少ないです。私がかかわってから5年以上になりますが、そういうパターンはないです。部屋は全部で12室あります。1室も退出がない年などもありましたが、一度に3部屋も空 [続きを読む]
  • 家賃5千円値下げで話がまとまりました
  • 今回の浴槽沈む事件は、家賃の5,000円値引きで決着しました。まぁ狙っていた現入居者は退去し、リフォームして家賃を値上げし、新しい人に貸出すことを目論んでいましたが、見事に失敗に終わってしまいました。むしろ家賃値下げという逆の方向に向かってしまいました。当面物件を処分するつもりはないので、利回り家賃とか気にする必要がないので、まぁ良いんですけどね。ただ、チャンスかなと思ったので、ちょっと仕掛けてみ [続きを読む]
  • 浴槽の底が抜けそうな事件が発生!!
  • 築40年以上となる物件なので、さすがに老朽化も激しくこういうことも起こってきますね。このお部屋は今の入居者が入って15年くらい経つので、細かいメンテナンスが出来なかったのも一つの要因かもしれません。床が腐ってきており、いつ浴槽の底が抜けてもおかしくないとのこと。今はコーキングでごまかしているけど、早急の手当てが必要。ただ、このお部屋の家賃は激安の3万円。そしてお風呂の修繕というか入れ替えには約80 [続きを読む]
  • 新築戸建て見送りを決定
  • 相場より400万円ほど安い新築戸建てですが、今回につては購入を見送ることとしました。私としては節税のためにも購入はありかなと思っていましたが、多少の税金を払っても、もう少し資金を貯めて、もっと立地の良いところを購入した方が良いという結論に至りました。経営主は私ではないので最終決定権はないのが痛いところです。人口減少社会に突入し、もう数年もすれば世帯数の減少へも向かうのかなと予測されています。そんな [続きを読む]
  • 安い新築戸建ての購入を検討しています
  • 新築相場からは400万くらい安い物件が売り出されています。その物件を購入しようか迷っています。売れ残って200万くらい値段を下げたようです。中古戸建だといろいろリスクはありますが、その点、新築戸建てなら安心です。ただ、ちょっと周りの道路状況が良くないんですよね。まぁこれが値引き&売れ残りの原因だとは思います。さらに、駅から遠いので、賃貸需要があるのかが心配です。あまり周りに賃貸物件がないので、賃貸 [続きを読む]
  • 税制改正前だったら相続税は0円でした
  • 現金預金が予測以上に少し多かったので、相続税が増えてしまいました。ただ、子ども2人なら、税制改正前は7,000万円控除で相続税0円ですんだのですが、改正後は4,200万控除にしかなりません。ということで、300万くらいの納税額になりそうです。1年分の利益を丸ごと持っていかれてしまうような感じですね。まぁ下手に相続対策をして資産を減らしてしまうよりは、300万納税する方が賢いのかなという気もします。 [続きを読む]
  • 土地評価にはこのサイトが凄くお勧めです
  • 土地評価をするためには「土地及び土地の上に存する権利の評価明細書」の作成が必要になります。ネットで検索しても、ほぼPDFファイルばかりで、ワードやエクセルファイルだと、なかなかネットから取得することができません。なんとかならないのかな〜と思ってネットサーフィンしていたら、とっても良いサイトに出会えました。地目や面積、路線価、間口の距離などを入れると、奥行補正などを勝手にやってくれます。もちろん、借 [続きを読む]
  • 入居募集を始めて3日で入居者が決まりました☆
  • ちょっとこのスピード感にはビックリです(笑)空室になっていたお部屋が原状回復が完了したので、募集を再開したところ、3日で入居者が決まりました☆昨年は、需要量よりも供給量が上回ったみたいです。つまり新築の賃貸住宅が増えたってことです。若干バブル状態みたいです。いずれは家賃下落の波が訪れるのかと・・・戦々恐々としています。まだまだうちの物件には競争力がある!ということだと思います。物件に自信をもってい [続きを読む]
  • 相続評価減のたまには満室も大事
  • 賃貸アパートの底地部分については、借地権割合・借家権割合で評価減ができます。借家権割合はほぼ全国30%と決まっています。借地権割合は、路線価に載っているA〜Gについているアルファベットによって割合が変わってきます。最高がAの90%、そこから10%ずつ減っていって、Gが30%です。私が保有しているところは、借地権割合が50%なので、30%×50%で、15%の評価減ができます。しかし、評価減をするのに [続きを読む]
  • 土地評価が相続財産を減らすポイント
  • 建物は築年数が経過していけば減価償却されていくので、建物の評価額はかなり減額されていきます。一方、土地については減価償却とかそういうものがないので、評価額はそうそう落ちていきません。なので、いかに土地の評価を下げるかが、相続資産を減らすポイントになります。そこで、最近はやっているのが中古マンションですね。マンションは土地はほとんど保有しないので、評価はほぼ建物のみです。中古マンションだと減価償却さ [続きを読む]
  • 相続手続きスタート
  • 祖父が亡くなってから、しばらく忙しくて何も手が付けられていませんでした。年末にきてから、そろそろ動き出さないとなぁ〜と思い、活動を開始しました。祖父の資産の多くは土地・建物です。相続税を安くおさめるには、とにかく土地・建物の評価額を下げるほかありません。とりあえずは、登記簿とか公図、測量図を法務局から取り寄せます。それについては、オンライン申請を利用して取り寄せました。今は法務局へ行かなくても、公 [続きを読む]
  • 準確定申告の準備が整いました
  • 昨年から準備を進めていた準確定申告ですが、準備がほぼ整いました。所得税には影響してきますが、健康保険とか介護保険とかそういうものは関係ないので、少し所得が高くなってしまってもそこまで税金関係が増えるわけじゃないので、今年の申告はちょっと気が楽です♪さて、昨年1年間もまずまず順調な1年でした。ただ、祖父が亡くなってから退室が3室続きました。これも何か祖父の死と関係してそうな気がします。まぁたまたまの [続きを読む]
  • 準確定申告の準備をしています
  • 祖父が亡くなったので、相続手続きをしています。その一環として、準確定申告も必要となります。幸いにも半年以上分は記帳してあったので、そんなに手間ではありません。ただ、弥生会計とかそういうものは基本的に家賃や減価償却も1年分というのが基本的な機能だと思うので、月割りで計算しないといけないと考えると非常に面倒です。1月中には申告しないといけないので、年明け早々準備する必要があります。年末年始もうかうかゆ [続きを読む]
  • タイトルを変えないといけないかもれません
  • 実は報告が遅れてしまいましたが、祖父が今冬に亡くなってしまいました。今までは大家さんの孫という形でブログをやってきましたが、来年からは息子という形で賃貸経営にかかわっていくことになろうかと思います。祖父は軽い認知症みたいな形だったので、なかなか積極的に攻める経営はできませんでしたが、代が変わったので、新規物件の購入だとか既存資産を売って新たな物件を購入するなど、資産の組み換えも視野に入れてやってい [続きを読む]
  • 戸建ては退出なしの1年となりました。
  • 本日、今年最後の賃貸戸建ての報告書が管理会社から届きました。アパートは師走近辺にきて、ドドドっと3室退出がありましたが、戸建てについては退去がない1年となりました。今年始めくらいに古戸建の大規模リフォームを実施し、入居をいただけました。大きな修繕は不凍栓の交換くらいでしょうか。とはいっても戸建て家賃1軒分の1〜2か月分なので、入退去があることを考えたら全然許容の範囲内で、非常に安定した賃貸経営とな [続きを読む]
  • 空室1室で年越しとなりそうです
  • 今週で退去予告の入っていた1室が退去します。ただ、実際には先月末には退去していて、今は空室状態ですが、ゴミ屋敷状態での退出だったので、そのゴミ片付けやらで時間が掛かっているので、実質的には今週で退去って感じです。さらに、タバコのヤニでかなり部屋が汚い状態なのですが、その原状回復について協議中でもう少し時間が掛かりそうです。こちらは法人契約ということもあって、協議が難航しているようです。いずれにして [続きを読む]
  • 入居者が決まりました
  • 2か月の間に3室が一気に空室が生じたアパートですが、あっという間に1室が決まりましたが、その後、家賃の値上げなどもあって、しばらくは停滞していましたが、家賃をもとに戻したら、あっという間に決まりました☆こちらのお部屋についても、空室期間は1か月でしたが、原状回復費が全くかからないようなお部屋で、非常に綺麗に使っていただけたので、損失は最小限で済みました。仲介手数料1か月分と空室1か月分の家賃の2か [続きを読む]
  • 塗装はあっという間に終わりました☆
  • 着工してしまえば、あっという間に塗装は終わりますね。ちょっと暗めの茶色でお願いしたんですが、ほぼ黒って感じですww想像していた以上に黒に近くてビックリです。今回はファインルーフSiという塗料を使用したみたいです。塗料はピンキリってことですけど、まぁ悪くはない感じですかね。下塗りもメーカー推奨のものを使っていました。施工単価的にも適正価格だった感じなので、安かろう悪かろうってわけでもなさそうでホッとし [続きを読む]
  • 今週から外階段と手すりの塗装が始まります
  • 見積もり合わせをした結果、最初に想定した金額の半額以下の予算で施工が可能になりました。一括見積も良いですけど、やはりタウンページからの依頼も重要ですね。かなり浮いた分で、ベランダの手すり部分も塗装を施工することにしました。これで、アパートの鉄部部の塗装はすべて完了します。そして、この鉄部分の塗装が次に剥がれかかってきた時に、外壁や屋根の塗装など、塗装関連一式をすべてやり直す予定です。今のうちから大 [続きを読む]
  • 本日から入居開始です
  • 11月に入居予約の入ったお部屋に入居者が入りました。前回の人が非常に綺麗に使ってもらえたので、クリーニングだけで済みんだお部屋です。おかげさまで、損失も最低限で抑えられました。10月末での退去だったので、仲介手数料1か月分と空室1か月分の損失で済んでいます。それでも退去があると必ず損失が発生しますので、とにかく一番の安定経営は退去者を出さないことにつきます。今回の入居者の方もお部屋を綺麗に大切に使 [続きを読む]