入居率29%でも回る非常識な不動産起業家@椙田 さん プロフィール

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入居率29%でも回る非常識な不動産起業家@椙田さん: 入居率29%でも回る非常識な不動産投資
ハンドル名入居率29%でも回る非常識な不動産起業家@椙田 さん
ブログタイトル入居率29%でも回る非常識な不動産投資
ブログURLhttp://ameblo.jp/29real/
サイト紹介文地方高利回り不動産投資のメリットとデメリットについてまとめたブログです。
自由文この入居率29%でも回る非常識な不動産投資は実体験に基く不動産投資の軌跡を綴るブログです。千葉県に所有しているアパートはかなり手こずりました。東日本大震災の直後に非常識な指値を入れて格安で購入したアパートのため、7室中2室でも融資の返済ができました。入居率にして約29%です。ですが購入直後に滞納や退居が続出し数ヶ月後にはとうとう入居が1室のみという極限まで追い込まれることになります。
参加カテゴリー
更新頻度(1年)情報提供98回 / 365日(平均1.9回/週) - 参加 2012/09/24 21:20

入居率29%でも回る非常識な不動産起業家@椙田 さんのブログ記事

  • そろそろ「踊り場」ですね
  • 不動産投資を始めて何棟か買い進めると、銀行から「そろそろ踊り場ですね・・」と言われるタイミングがあります。この「踊り場」とはどういう意味でしょうか?長い階段には、登りの途中で一息ついたり、転落したとき一番下まで転がり落ちるのを防止する広場があり、これを踊り場と呼びます。不動産投資の拡大戦略も、ずーっと登りっぱなしではなく、途中で一服する局面が必ず必要です。それを銀行は「踊り場」に擬えるのです。具 [続きを読む]
  • 公庫融資はオワコンなのか
  • 僕が推奨してきた公庫の融資ですが、今年の3月から厳しくなってきています。「公庫」というのは、日本政策金融公庫のことで、その中でも「国民生活事業」という部署の融資制度を活用してこれまで、不動産投資の融資を多数組み立ててきました。不動産投資とは、業種業態で言うと不動産賃貸業という装置産業であり、アパートという箱物の「装置」を取得し、売上をあげる事業という解釈です。そのため、収益不動産の新規取得や、取得 [続きを読む]
  • 買ってはいけない物件(2)
  • いつも応援 ありがとうございます。お蔭さまでランキング回復中です。今日も下のバナーをぽちっとお願いします↓ もう一つ買ってはいけないと僕が思う物件について今日は書きます。それはズバリ「田舎の新築アパート」です。不動産投資のセグメントでは屡々、都心 or 地方新築 or 中古という切り口の掛け算で議論が為されます。つまり、①都心新築②都心中古③地方新築④地方中古という4つのカテゴリーです。当然それぞれ [続きを読む]
  • 買ってはいけない物件(1)
  • いつも応援 ありがとうございます。お蔭さまでランキング回復中です。今日も下のバナーをぽちっとお願いします↓ 不動産投資で買ってはいけない物件は、いわゆる「旧耐震」の古いRCです。僕も古めのRCは保有してますが、昭和56年6月以降の「新耐震」基準なら耐震強度も上がり躯体は長持ちします。そもそも法定耐用年数はあくまで資産価値を減価償却するための期間であり、使用価値の年限を示すものではありません。鉄筋コ [続きを読む]
  • 世の中まだまだ知らない事だらけ
  • いつも応援 ありがとうございます。お蔭さまでランキング回復中です。今日も下のバナーをぽちっとお願いします↓ 僕はいま43歳で、平均寿命からするともう人生半分は終わって折り返し往路ですが、毎日毎日新しい発見があります。世の中まだまだ知らない事だらけで、本当に日々楽しいしエキサイティングです。楽しいこと、面白いことって多いですが、知らなかった事を新たに知ったり、初めてのことをやってみることほど、 [続きを読む]
  • 不動産投資の勉強をしたいです!
  • いつも応援 ありがとうございます。お蔭さまでランキング回復中です。今日も下のバナーをぽちっとお願いします↓ これから不動産投資を始める人で、「不動産の勉強をしたいです!」と言う人は多いです。その気持ちは良く分かります。まず、何か新しいことを始めるに当たって、基本的な知識は絶対に必要です。不動産投資の場合、少なくとも最低限の投資一般に関する知識やルールを覚え、仲介業者や管理会社、賃貸客付会社 [続きを読む]
  • “良い物件”の定義とは
  • いつも応援 ありがとうございます。お蔭さまでランキング回復中です。今日も下のバナーをぽちっとお願いします↓ 不動産投資には様々な手法があります。 どういう手法が最善であるかは、 その人が置かれた立場や状況、 スタンスによっても異なります。 そのため、同じ物件でも人によって 良い物件にもなり悪い物件にもなります。 例えばマイナスのキャッシュフローになる 都心の利回り4%程度の低利回り物件だと、 これか [続きを読む]
  • カードローンがダメな理由
  • いつも応援 ありがとうございます。お蔭さまでランキング回復中です。今日も下のバナーをぽちっとお願いします↓ 投資家面談をやっている中で、意外なほど多くの方がカードローンで数百万単位の債務を抱えていたりします。いまから不動産投資を始めて、数千万円から数億単位の借入を起こすことに比べると、金額自体は正直たいしたことありませんが、これがあると不動産投資できません。なぜかというと、それは一言で言う [続きを読む]
  • 不動産投資は孤独との戦い
  • いつも応援 ありがとうございます。お蔭さまでランキング回復中です。今日も下のバナーをぽちっとお願いします↓ 不動産投資、不動産賃貸業というのは、中にはギガ大家と呼ばれる大規模も居ますが、基本的には自分一人または家族でやる細細とした零細事業であることが普通です。そうすると、どうしてもですが、「孤独との戦い」に陥ることになります。いや、不動産業者とか、銀行担当者とか、司法書士とか管理会社とか税 [続きを読む]
  • 出回り物件ではダメな理由
  • いつも応援 ありがとうございます。お蔭さまでランキング回復中です。今日も下のバナーをぽちっとお願いします↓ たまに、出回り物件を持ち込んで来て、これをオーバーローンで買いたいのでコンサルお願いします!と軽く依頼して来る人がいます。いや、出回り物件がダメとは言いません。中には高利回りな良い物件もあるし、高積算な物件もあるかもしれません。まあ、それらを普通に自己資金入れたり、もしくはそれ相当額 [続きを読む]
  • 不動産投資は早く始めるべし
  • いつも応援 ありがとうございます。お蔭さまでランキング回復中です。今日も下のバナーをぽちっとお願いします↓ 善は急げと言いますが、不動産投資もやるなら早く始めた方が良いです。理由はいくつかありますが、僕が思う観点は主に次の3つです。①返済期間の問題②若い方が体力がある③歳をとるとアタマが硬くなる分かりやすい事項ばかりなので、ことさら説明不要かもしれませんが、一応それぞれ順に説明しておきますね [続きを読む]
  • 不動産投資を最優先させよう
  • いつも応援 ありがとうございます。お蔭さまでランキング回復中です。今日も下のバナーをぽちっとお願いします↓ 何事もそうですが優先順位は重要です。不動産投資をやりたい、という人は、いまの生き方とか働き方を変えたい!と思っている人のはずです。にも関わらず、本業の仕事が忙しくて不動産投資に時間を割けないです・・などとぬるい事を言っている人が多いです。少なくとも何かを成し遂げようとしたり、ましてや [続きを読む]
  • 不動産投資が投資でない理由
  • いつも応援 ありがとうございます。お蔭さまでランキング回復中です。今日も下のバナーをぽちっとお願いします↓ 株式投資、先物投資、FX投資などは全て一定の資金を投下して売買差益を抜く仕組みです。よって結果は「損益」という概念よりもどちらかというと「勝ち負け」という表現の方がしっくり来るように思います。これはある意味正しくて、勝ち負けという言葉が表すように、これらの投資の儲けは誰かの損によって成 [続きを読む]
  • スルガとハサミは使いよう
  • いつも応援 ありがとうございます。お蔭さまでランキング回復中です。今日も下のバナーをぽちっとお願いします↓ スルガで売ることしか能がないような しょぼい不動産業者も多い一方で、 スルガと聞けば耳を塞ぐ投資家も多いです。 まさに羹に懲りて膾を吹くという感じです。 これは過去にダメ業者に変な物件を掴まされた 残念な失敗投資家が「スルガは良くない」と 歯軋りしながら情報発信している為なのですが このこと [続きを読む]
  • 不動産投資がサラリーマンに向いている理由
  • いつも応援 ありがとうございます。お蔭さまでランキング回復中です。今日も下のバナーをぽちっとお願いします↓ 休日返上で必死に働いて成果をあげても、サラリーマンがもらえる給料は限られ、生涯収入も天井が見えています。そのため、少しでも収入を増やそうと、副業を検討する人も多いことでしょう。また公的年金などの社会保障も少子高齢化や長寿化による制度疲労の中で、将来我々が享受できる恩恵は、もはや夢物語 [続きを読む]
  • 広域な信用組合が誕生しました
  • いつも応援 ありがとうございます。お蔭さまでランキング回復中です。今日も下のバナーをぽちっとお願いします↓ 今月の半ばに関東甲信越北陸と、北部九州に跨る広域を営業エリアとする信用組合が誕生しました。誕生したというか合併によってできたので、基本的にはこれまでと変わらない営業方針のようですが、確実に担保設定エリアは拡がります。その名を「横浜幸銀信用組合」といいます。http://kantou.mof.go.jp/rizai [続きを読む]
  • いま金融機関が重視していること
  • いつも応援 ありがとうございます。お蔭さまでランキング回復中です。今日も下のバナーをぽちっとお願いします↓ いまだに積算積算…と言っている化石みたいな人がいるようですが、金融機関が物件の評価をするに当たって今はもう積算法は採用していません。2〜3年前までなら原価法といういわゆる「積算」を物件の評価算定に用いる金融機関も多かったのですが、いまは積算評価を言い始めるともはや融資できる物件がないた [続きを読む]
  • うまくいく人の共通点
  • いつも応援 ありがとうございます。お蔭さまでランキング回復中です。今日も下のバナーをぽちっとお願いします↓ 毎月数十組の投資家を面談し、なかには不動産購入にまで至る人、ビビって言い訳ばかりして進めない人、家庭内のコンセンサスが取れず断念する人、いろいろなドラマが繰り広げられます。そんな中で、上手くいっている人には一定の共通点があります。それは、①素直であるこれは年齢にかかわらず人の話をよく [続きを読む]
  • なぜ大阪には容積率オーバーが多いのか
  • いつも応援 ありがとうございます。お蔭さまでランキング回復中です。今日も下のバナーをぽちっとお願いします↓ 最近、大阪の物件情報もよくもらいますが、どれもこれも容積率オーバーばかりです。笑そう言えば先日も、マンションを違法に増築したとして、大阪府池田市と箕面市、さらには兵庫県西宮市のマンションが相次いで摘発されるという、ニュースが取り沙汰されていました。具体的にどの様な違反容疑かというと、 [続きを読む]
  • ネガティブな不動産投資家
  • いつも応援 ありがとうございます。お蔭さまでランキング回復中です。今日も下のバナーをぽちっとお願いします↓ 昨日は友人の木村拓也さん主催の不動産投資セミナーに参加しました。木村さんは都心新築、僕は地方中古と、アプローチこそ全く異なるものの、経験年数や家賃収入の規模などが同じくらいで、共通の話題も多いため最近仲良くさせてもらってます。そのセミナーの中で木村さんが興味深いことを言っていたのでシ [続きを読む]
  • 不動産投資は危険なのか
  • いつも応援 ありがとうございます。お蔭さまでランキング回復中です。今日も下のバナーをぽちっとお願いします↓ 不動産屋からの折り込み広告で『頭金0円月々7万円台の支払いから購入可能』などというキャッチコピーが入ったマンション販売のチラシをよく目にします。実際には何千万円単位での大きな買い物なのですが、「月7万ぐらいだったら今の家賃と変わらないしいいかな」と心理的なハードルが低くなるので住宅購入を [続きを読む]
  • 成功の正体
  • いつも応援 ありがとうございます。お蔭さまでランキング回復中です。今日も下のバナーをぽちっとお願いします↓ 成功とは「失敗しないこと」ではありません。成功というのは、失敗をすべて潰すプロセスで精製された「結晶」みたいなものを言います。なので、失敗を恐れるとか恐れないとかそういうレベルではなく、どんどん失敗を繰り返さなければ掴めない存在が「成功」なのです。つまり試行錯誤しながら創意工夫し、ど [続きを読む]
  • 年収そこそこの自営業の融資
  • いつも応援 ありがとうございます。お蔭さまでランキング回復中です。今日も下のバナーをぽちっとお願いします↓ これまでにも何度か、属性別の不動産投資のための融資についてカテゴリー分けして解説してきましたが、年収そこそこの自営業者の人や中小零細企業の社長さんはどうしたらいいか?という質問をよく頂くため、今日はこれについて書きます。まず、いまの属性別のカテゴリーとは、①流動資産5000万円以上②年収1 [続きを読む]
  • 成功のレシピ
  • いつも応援 ありがとうございます。お蔭さまでランキング回復中です。今日も下のバナーをぽちっとお願いします↓ うまく行っている人とうまく行っていない人の差は、意外と僅かな違いだったります。表面的にマネしたように見えても実際にはちょっとの違いで結果に大きな差が生まれることがあります。ビジネスのネタはもう全て出尽くした、と言われている現代において、誰もやっていない新しいビジネスで金字塔を打ち立て [続きを読む]
  • 変化を恐れない
  • いつも応援 ありがとうございます。お蔭さまでランキング回復中です。今日も下のバナーをぽちっとお願いします↓ 人間は、変化を嫌う動物です。いまの生活や人間関係が無くなり、新しい環境に変わることを恐れます。人間は本能的に、そう感じるメカニズムになっているので仕方ないことなのです。人類が誕生した太古の昔、人間は狩猟や木ノ実の採取によって生計を立てていました。地質学的にも、また技術の未熟さからも狩 [続きを読む]