チドリン さん プロフィール

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チドリンさん: 不動産の購入から経営状態の全てをリアル公開
ハンドル名チドリン さん
ブログタイトル不動産の購入から経営状態の全てをリアル公開
ブログURLhttp://chidorin.com/blog/
サイト紹介文「駆け出しサラリーマン大家」 ウイングエステート社から購入した物件で成功の道へ。事業的規模達成。
自由文家賃収入からローン返済、経費関係の支出まで、全て公開して、キャッシュフロー改善を目指しています。
参加カテゴリー
更新頻度(1年)情報提供76回 / 365日(平均1.5回/週) - 参加 2013/02/25 21:53

チドリン さんのブログ記事

  • 台東区ワンルームの売却②
  • 台東区ワンルームの売却についてウイング社に相談した。現在の市況に加え、最上階、角部屋というバリューもあり、思っていた以上に高く売れそうだ。後は、売りに出すか否かの判断だが、やはり、今後の不動産経営を拡張するためには、頭金が必要なので、思い切って売りに出すことを決意した。そして、書類に必要事項を記入して、売り出しの依頼をした。あとは、買い手が見つかるのを待つばかりとなった。 [続きを読む]
  • 台東区ワンルームの売却①
  • 今、所有期間5年を超えた台東区の区分マンションの売却を検討している。 この区分マンションは、私が不動産投資を始めた最初の物件なので、とても思い入れがある。しかし、今年中に売却することに決めた。 ちなみに、現在も賃貸中なので経営状況はまったく問題ない。そのため、このまま維持し続けることもできるが、今後も不動産経営を拡大したいと考えている私にとっては、このマンションを売却して現金化する必 [続きを読む]
  • FP上級を目指す③
  • CFPの科目は2級FPの時と同じでライフ、リスク、タックス、金融、不動産、事業継承の6科目。2級は全科目を2時間30で受験するのに対して、CFPは1科目ずつ2時間2日間で受験する。そのため、細かい内容が問われる。CFPの通信講座を始めたものの桁違いの難しさに悩んでいるが、4月になったので、受験申込の時期がやってきてしまった。通信講座講師のお薦め受験方法はタックス、金融、不動産、事業継承の4科 [続きを読む]
  • FP上級を目指す②
  • FP上級と言っても1級とCFPという2種類があるが、CFPを目指すことにした。そして、ネットで通信教育を行っている会社を調べ、最終的にLECの講座に申し込んだ。理由はリーズナブルな価格設定(約10万円)でありながら、内容が非常に充実していたからだ。 講座料金を支払った数日後、テキストが届いた。すぐに、WEB講座にログインしてタックス(税金)の受講を始めたが、いきなり、難しすぎる。このレベ [続きを読む]
  • FP上級を目指す①
  • 一昨年は宅建、昨年は不動産取引の税制面で役立つFP2級に合格した。そして、今年はFPの上級試験合格(FP1級またはCFP)に向け独学で勉強している。しかし、FP上級試験は、桁違いに難しい。2級の時には、難しい問題でも試験問題の選択肢の中から何となく正解を見つけることが出来た。ところが、上級試験になると、自信もって回答した選択肢が誤っているケースが非常に多い。これは、ちゃんと理解していない証拠 [続きを読む]
  • 2部屋空室⑤ (火災報知器)
  • 知人が入居することになり、入居前の最終チェックをしたところ、一つ忘れていたことに気付いた。それは、火災報知器の設置だ。早速、ホームセンターでキッチン用とリビング用の2つを購入し設置したところ、2つとも熱探知機を購入してしまい、煙探知ではなかった。本当はキッチン用には熱探知機、リビング用には煙探知機がベストだが、まあいいだろう。 [続きを読む]
  • 青色事業専従者給与⑥
  • 青色申告会へ書類提出し終了したつもりだったが、申告会から電話があった。申告書類に記載されている給与の数字が源泉徴収票の数字と違うという指摘だった。まさかと思い、弥生ソフトで確認したところ、確かに数字が違っていた。先日、青色申告会に提出したとき、担当の先生がすべての数字を確認してから書類を受領していたが、その後、別の人によるダブルチェックしていることが今回の指摘でわかったので、とても安心した。 [続きを読む]
  • 2部屋空室④
  • 2部屋の空室は、すでに1部屋が入居を開始した。そして、残りの1部屋も申し込みがあり、審査も通ったのだが。。。その後、何と家賃の値引き交渉が入るという稀な事態となり、今回の話は流れてしまった。そして、新たに募集を開始したところ。。。タイミングよく、部屋を探している知人から連絡があった。早速、オーナー自ら部屋を案内することにした。内見した知人の感想は、駅から近くて、買い物も便利だね、部屋が広 [続きを読む]
  • 青色事業専従者給与⑤
  • 今回の確定申告で作成した書類は、以下の通り。・申告書 第一表、第二表(いつもの書類) ・申告書 第三表(不動産売却に伴い追加作成した書類) ・青色申告決算書(いつもの書類) ・譲渡所得の内訳書(不動産売却に伴い追加作成した書類) ・不動産購入時の売買契約書コピー ・不動産売却時の売買契約書コピー ・不動産売却時の必要経費領収書コピー ・マイナンバーコピーちなみに、父親の専従者給与に関する書類は確定 [続きを読む]
  • 2部屋空室③
  • 大田区アパートで同時期に2部屋空室となったが、2月の上旬に1部屋の申込があったので、2部屋同時の空室期間は僅かだった。 そして、先日、残りの1部屋の申し込みがあった。今回は、室内リホーム中の申し込みだったので、実質的な空室期間はなかった。シーズン中ということもあるだろうが、非常にありがたい。 ところで、大田区は賃貸物件が供給過多になっていて、築古木造アパートでは、敷金、礼金を取ること [続きを読む]
  • 青色事業専従者給与④
  • 確定申告に必要な情報を全て整え、あとは、弥生の青色ソフトで印刷するだけになった。そして、印刷しようとしたら、「マイナンバーを入力してください」というメッセージが表示された。 自分自身のマイナンバーは当然、知っているが、専従者給与として支払っている父のマイナンバー、そして、老人扶養親族となっている母親のマイナンバー入力が必要になった。 早速、父と母に連絡を入れ、マイナンバーを聞いたが、 [続きを読む]
  • 青色事業専従者給与③
  •  青色申告会の指示通り、父親の専従者給与を年間650,000円に変更した。 そして、次の手続きとして、税務署に提出する書類と、区役所に提出する書類を作成した。必要事項を記入後、源泉徴収額は0円とした。  このあたりの書類作成については、実務経験がないと難しいと思う。もちろん、税務署に行けば教えてくれるだろうが、やはり、丁寧に教えてもらうには、青色申告会などに入るとか、税理士に相談する [続きを読む]
  • 青色事業専従者給与②
  •  青色事業専従者給与として、父に月額60,000円、年間720,000円を支払っていたが、青色申告会の無料相談会で父の年金額を調べるようチェックが入った。 そして、後日、父の公的年金の収入を調べ、再度、相談会に行き年金額を伝えた。すると、先生は計算をし出し、その結果、年間650,000円の給与にした方が良い。そうすれば、私が父親の税金分を源泉徴収する必要がなく、かつ、父自身も確定申告不要で [続きを読む]
  • 青色事業専従者給与①
  • 今回の確定申告では、青色事業専従者給与を経費として計上しようと考えている。 青色事業専従者給与とは、いわゆる事業的規模(10部屋または5棟の貸付)で、簿記による記帳管理を行うと、家族に支払った給与が全額控除できるというものだ。 昨年1年間、年金受給者である父親に全物件の掃除業務を、交通費込み月給6万円(年間72万円)でお願いした。暇な父親も、小遣い稼ぎとして喜んで引き受け、対応してく [続きを読む]
  • 2部屋空室②
  • 不動産経営を始めてから初の2部屋空室という事態になったが、今日、賃貸管理をお願いしているウイング社から入居申込の連絡があった。すでに審査も通っているとの報告なので、とても嬉しかった。 ウイング社の担当者が地元の不動産会社にプッシュしてくれたのが効いたようで、2部屋同時空室は早くも解消されつつある。 やはり、空室を埋める為には、リフォームをしっかり行ったうえで、管理会社にプッシュするこ [続きを読む]
  • 2部屋空室①
  • 不動産経営を始めてから今までの間、幸いなことに同時期に2部屋が空室になるということは無かった。 しかし、今回、残念なことに大田区のアパート6部屋中、2部屋が空室になった。2部屋のうち1部屋が以前ブログに掲載したヘビースモーカーの部屋だ。修繕費に約50万円くらいかかったが、未だに、入居が決まらない。気になるのは、内見された気配がないということだ。これについては、管理をお願いしているウイング [続きを読む]
  • 物件を売却したときの確定申告方法⑥
  • 税金の計算は、①賃貸収益(不動産所得)にかかる税金+②物件売却益(不動産譲渡益)にかかる税金となる。 ①の賃貸収益は、現在、計算中だが、例年並みの利益だとすれば、所得税は10万円程度だろう。一方、②の売却益は計算の結果、約80万円となり、その利益に短期譲渡の所得税30%、住民税9%がかかってくる。勘違いしやすいのは、確定申告時は所得税の30%である24万円を納めればよいが、後から住民税の [続きを読む]
  • 物件を売却したときの確定申告方法⑤
  •  税務署に行き、土地建物の譲渡所得の内訳書の書き方を教わり、短期譲渡時の税金がわかった。しかし、次に不動産収入(賃貸)と合計しなければ最終の税金は決まらない。注意しなければならないのは、たとえば、物件の売却で損失が出たからと言って不動産賃貸収入の利益と相殺はできない。あくまで、別別で計算する必要がある。(物件売却は申告分離課税)  なお、先のブログで譲渡所得の内訳書は弥生の青色申告ソフト [続きを読む]
  • 物件を売却したときの確定申告方法④
  • 税務署に訪問した目的は譲渡所得の内訳書という書類の書き方を教わりに行ったのだが、下書きしていおいた譲渡価格の算出方法について指摘が入った。譲渡価格なので、5年前に購入したときの処理の仕方についてだ。 不動産投資を始めた5年前に今回の区分マンションを購入したのだが、その頃の私の知識は、銀行手数料、事務手数料などの経費処理できない物件購入時の付随費用は建物価格に加え処理していた。しかし、税務 [続きを読む]
  • 物件を売却したときの確定申告方法③
  • 青色申告会の先生から、まずは、税務署に行って譲渡所得の内訳書という書類を完成させるようアドバイスがあったが、知識ゼロで税務署に行くのは不安なので、青色申告会の先生に書類の下書きをしてもらった。 そして、その下書きを持参して税務署に行き、下書きした項目の一つ一つについて説明した。そして、記入が正しいか確認すると・・・ 税務署の相談員は首をかしげながら、こう指摘してきた。 「今回、書 [続きを読む]
  • 物件を売却したときの確定申告方法②
  • 昨年、初めて物件の売却を経験したので、今回の確定申告は処理方法が不安だ。(FP2級を取得して申告分離課税であるという知識はあっても、実際の手続きは恥ずかしいが知らない) そこで、どのように手続きをすれば良いか、所属している青色申告会に相談に行った。そして、パソコンのスイッチを入れ、弥生の青色申告を立ち上げた。先生に「昨年、不動産を短期譲渡で売却したのですが、弥生でどのように処理すればよい [続きを読む]
  • 物件を売却したときの確定申告方法①
  • 昨年、初めて不動産を売却した。まずは、備忘録として物件売却時の注意事項をまとめておこう。 ポイントその1.短期譲渡と長期譲渡の違い。よく、不動産会社の営業マン(宅建の資格を持っていない?)が物件を所有して5年経ったら、長期譲渡になり税金が安くなるので、そのときに売却するのが良いという。その5年の考えかたが間違い。 簡単な計算方法は、物件を購入してから売却までに、1月1日を6回経過させ [続きを読む]
  • 平成29年の目標
  • 皆さまあけましておめでとうございます。平成29年の目標を設定しました。 1.区分所有を売却し、その売却額を頭金として一棟物を購入する台東区に所有する区分マンション(不動産投資最初の物件)を売却して、区内に一棟物(減価償却を目的に建物価格の高いもの)を購入したい。 2.実家を解体し、アパートを建てる実家の相続問題が片付いたら、アパートを建てることを計画している。ただ、相続が複雑なので簡 [続きを読む]
  • 今年1年の成果
  • 今年の初めに、以下の目標を立てた。そして、その結果は・・・ 1.法人化(資産管理会社:リース型)を真剣に考える ⇒ 評価△    プライベートカンパニー設立など関係書籍を数冊読み勉強したが、やはり、サラリーマン本業である立場では、現実的には難しいと感じた。ただ、いつでも実施できるよう準備だけは今後も進めておく。 2.妻へ給与を支払う ⇒ 評価〇   妻が定職についたので、現在、父親を [続きを読む]
  • ヘビースモーカーの退去②
  • ヘビースモーカー退去後の室内クリーニングは、素人の私では無理なので、全面的に業者に任せることにした。 見積もりを取ったところ、ルームクリーニング、クロス張替え、CF張替え、風呂場塗装、便座交換、エアコン交換、換気扇交換、照明器具交換、網戸張替え、カーテンレール交換、IHクッキング交換、下駄箱交換、室内木目部分塗装などなどで、60万円位かかると言われた。 さすがに、1Kの退去で60万円 [続きを読む]