近藤 さん プロフィール

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近藤さん: 近藤亮太不動産鑑定事務所のブログ
ハンドル名近藤 さん
ブログタイトル近藤亮太不動産鑑定事務所のブログ
ブログURLhttp://krrea.seesaa.net/
サイト紹介文神戸市長田区の近藤亮太不動産鑑定事務所のブログです。代表は元三菱UFJ信託銀行行員です。
自由文気になったことをぼちぼち書いてます。神戸市長田区の不動産鑑定事務所です。不動産投資のコンサルティングも行ってます。
参加カテゴリー
更新頻度(1年)情報提供9回 / 365日(平均0.2回/週) - 参加 2013/09/21 23:44

近藤 さんのブログ記事

  • 過去の記事 …
  • 賃料評価を受託するならちゃんと賃貸事例比較法やりましょうよ
  •  不動産鑑定5訓というのが鑑定士の連合会で制定されてまして第1訓が「良心に従い、誠実に鑑定評価業務を遂行しなければならない。」第2訓が「専門職業家としての誇りと責任感を昂揚し、安易な妥協をしてはならない。」です。その他は略。 第2訓の安易な妥協はもちろん依頼者に安易な妥協をするなと言っているんでなくて手法の適用において安易な妥協をするな、手間を省くなということだと思うんです。 ところがまあビジネス [続きを読む]
  • 店舗賃貸の補修と営業補償
  •  ビルオーナーのクライアントさんから相談がありましたが、シロアリがみつかったので駆除したいが、駆除当日は飲食店舗の営業ができないので営業補償を求められているとのお話。民法上は貸主は貸せる状態にしないといけないと書いてるので駆除及び駆除日の家賃減額まではわかりますが営業補償まではどうでしょうか。シロアリの発生や損害の拡大に過失があればともかく、貸してる部屋にシロアリが発生したからと言って営業補償まで [続きを読む]
  • 裁判所鑑定の数字で判決書いとくわ
  • 交通事故の訴訟ならレッドブックもあるし、人身賠償の数字も大まかに決まっていますよね。でも賃料訴訟はどうもそのレベルに達していないです。なので貸主と借主がそれぞれ鑑定書を提出して、数字が開いたままだと裁判所が第三者鑑定をとることになります。第三者鑑定をとらなくても貸主と借主の鑑定書を精査すればどどちらがでたらめかわかりそうなものですが。それはともかく、第三者鑑定をとってそれぞれの成否をチェックするの [続きを読む]
  • 鉄筋コンクリート造について
  •  私たち不動産鑑定士はどうしても土地の価格の判定が中心で、建物の構造というのは建築士も兼務で資格をもっている鑑定士さん以外はあまり強くないということを最初にお断りさせていただきます。そのうえでですが、共同住宅や大型店舗の構造ですが、一般には鉄筋コンクリート造や鉄骨造があります。以前も書きましたが下部構造が鉄筋コンクリート造で上部が鉄骨造というのもあります。 今日は最近鑑定させていただいた鉄筋コンク [続きを読む]
  • 昭和44年制定の鑑定評価基準
  • 昭和62年に2次試験を受けた私たちはこちらの基準で試験を受けました。この基準では継続賃料は「賃貸借に係る限定賃料」との表現ですが、手法として定められるのは賃料差額配分法のみです。なお正常賃料(正常賃料とは新規賃料のことですよ。くれぐれも自分勝手な解釈はしないでくださいね。)を求めるに際しての期待利回りですが、還元利回りを求める手法に準じるが、期待利回りは賃料の有する期間的な性格に即するとなっていま [続きを読む]
  • 最初の鑑定評価基準(昭和39年〜昭和44年)では 継続賃料の規定はなし
  •  わたしが鑑定士の試験を受けたのが昭和62年、この時の鑑定評価基準(鑑定評価のマニュアル)は昭和44年制定の評価基準です。これに先んじて昭和39年の鑑定評価基準制定から昭和44年に改訂されるまで適用されていた鑑定評価基準がありますが、ここでは継続賃料という概念がございません。ただ賃貸借にかかる賃料について改定をする場合は特殊賃料であると規定されています。その鑑定方法は正常賃料と比べて特にどうだとの規定はご [続きを読む]
  • 賃料減額請求が来た。すぐに賃料の鑑定は必要か
  •  信託時代からお世話になっている税理士さんからお電話をいただいて、「近藤さんとこは賃料の鑑定もやるの?」とお問い合わせをいただきました。いまさらながらに不動産鑑定の社会的認知度の低さをさげくところですが「やらせていただいております」と返事をいたしました。顧問先のお客様のところで賃貸物件について借主から減額請求がきたのでお問い合わせいただいたようです。 ところで話変わりますがネットでみてますと鑑定士 [続きを読む]
  • 収益物件で積算法と収益還元法の結果の丸め方
  •  鑑定評価の手順ですが3手法があるということなのですが、収益物件(ビルや賃貸マンション)の一棟での評価では積算法(土地価格に建物価格を足す)と収益還元法(収益から求める)の2手法の適用が一般的です。 本来、経済学の世界では物の評価は売主側(原価法)・買主側(収益還元法)・客観データ(取引事例比較法)の3手法の適用が原則ですが、ビルやマンション一棟というものについては土地・建物にわけて比較をしなくてはい [続きを読む]
  • 鉄骨造と鉄筋コンクリート造の複合構造建物
  •  鑑定で困るケースに建物の資料が不足しているケースがあります。設計図書くらいはほしいんだけど、ないケースも多々。そうなると固定資産税の評価書と役所でとれる建築概要書のコピーとあとは謄本・建物図面くらいが頼り。 鉄筋コンクリート造とか鉄骨造オンリーだとこれで躯体構造がわかるので増改築がなければ耐用年数はある程度把握できます。でも複合構造で資料がないとなると耐用年数を何年と置けばいいか悩むことになりま [続きを読む]
  • イギリス(UK)の借地権の話を少し
  •  最近UKの借地権の本を久々に思いついて読んでます。だいたい夜中になってしまいますが。借地権といってもイギリスの民法では建物は土地に付着してしまいますので所有権は地主に移ってしまい、日本の借地権とは様相を異にしますが。これをleaseholdといいますがまあイギリスだけでなくアメリカ合衆国でもオセアニア諸国でも一般的な概念となってます。ただイギリスのleaseholdは期間が99年とか非常に長いのが特徴です。 私がイ [続きを読む]
  • 建築費ってどれくらい(2015年6月 東京基準)
  •  ここでの建築費はいわゆる積算と違って、構造別の大体の単価をお示しするものです。実際の積算は建物の壁や床の個々の部位別の面積を出してそれに材料別のコストを積み上げるという複雑な作業となりますので鑑定士も一般的にはここにお示しするような概算の単価を用いて建物の再調達現価を出すのでないかなと思います。建設時の積算資料が残っていればこれも参考になりますし、あと一般的に建築費が平均ではでていないような特殊 [続きを読む]
  • 賃料訴訟の弁護士さんで
  •  弁護士さんの報酬もよくわからない(鑑定士も同じ?)ですが、賃料訴訟でも何百万とかいう弁護士さんもいますよね。一応成功報酬の歩合できまってるのが多いと思うんだけど、独禁法もあるし。 うちは賃料訴訟で紹介をお願いされると50万以下の先生で信用がおけて、事務所も立派なビルに入ってる先生をご紹介します。(紹介料・同席料払うっていってくれるクライアントさんがいるんですが、そんなのいりませんから。) 昨日た [続きを読む]
  • 還元利回りに関する実務で役に立たないお話
  • 9月10日の記録的豪雨で被災された皆様には心よりお見舞い申し上げます。また危険を顧みずすばらしい活躍をされた自衛隊・消防・警察ほかの皆様に敬意を表します。また救助活動の邪魔をしてうろうろしていたマスごみのみなさま、祖国の危機に瀕し、防衛力の強化が戦争につながるとわけのわから、、TBS、、報ステ、、関口  やめておきます。さて、当方のブログですが、アクセスいただくページを見ておりますと「利回り」のペ [続きを読む]
  • 公簿面積と実測面積が大幅に違う別荘(保養所)の鑑定
  •  実測面積と公簿面積が大幅に違うのは困りものです。信託時代は、「現地実査ができないものは鑑定するな」とのお教えを受けておりましたが、個人事業者となりますと、実際「山林なのでお断りします」とは言いにくいです。六甲山の保養所のように、境界そのものは確認できなくても周囲から全容がみれるものならまだいいですが、全容が等高線でしか把握できないような物件でしかも公簿面積と実測面積(こちらが大きい)が全然違うと [続きを読む]
  • 「土地賃借条件・地代の実態調査の分析結果」について
  • 当方も加盟しておりますが、近畿不動産鑑定士協会連合会さんより6月26日に土地賃借条件・地代等の実態調査の分析結果が発表されました。近畿圏の継続賃料に関する調査で、推定地価に対する地代の割合や地代の固定資産税額への倍率が集計されています。留意事項としてはデータ数が少ないので統計上の有意性に留意するよう指摘がなされております。土地は住宅地・商業地・工業地という類型ですが、利回りはそれぞれ住宅地1.7% [続きを読む]
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