わっきん さん プロフィール

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わっきんさん: ボロから始める!不動産投資ブログ
ハンドル名わっきん さん
ブログタイトルボロから始める!不動産投資ブログ
ブログURLhttp://2103104.net/
サイト紹介文ボロ戸建て物件の購入から始まる、不動産投資記録です。DIYで築古戸建てを再生します
自由文まだまだ駆け出しですが不動産投資を始めたので、その記録をつづっていきます。DIYを学びながらボロ戸建を再生しています
参加カテゴリー
更新頻度(1年)情報提供71回 / 365日(平均1.4回/週) - 参加 2013/11/12 02:45

わっきん さんのブログ記事

  • 和室DIY ベニヤ板貼完了&パテ処理
  • 先週に引き続き600万戸建のリフォームを行っています。今週は、砂壁へのベニヤ板貼りを終え、パテ処理を開始しました。基本的に家族との時間を優先するので、昼間の作業は行わず、夜に作業してます。音が出たりして近所迷惑になる作業は、昼の明るいうちにやりますけど・・ベニヤ板のカットくらいならカッターナイフでできますから、会社帰りにふらっと寄って作業することもできますね。ファイバーテープとパテ処理まずはベニヤ板 [続きを読む]
  • 和室DIY 砂壁に4.0mmベニヤ板を貼る!SK11パワフルハンドタッカーが激優秀♪
  • 今週の土日も、時間の合間を縫ってDIYしてきました。砂壁に壁紙を貼るために、下地のベニヤ板を貼る作業です。今回は2回目と言うことで、前回よりも改善したポイントを紹介します。ただ・・以前、砂壁からDIYで壁紙クロスへ変更するときは、砂壁に全面パテを塗るのがオススメと言ってた私。なぜパテじゃなくてベニヤ板なの?というと・・ま、単純な話、大工さんからアドバイスをいただいたのでやってみたかった、これだけです。ブ [続きを読む]
  • 和室DIY 畳からフローリングへ!(失敗から学んだコツも)
  • 先週の作業になりますが、和室の畳を撤去し、合板を捨て貼りするところまでやりました。これまで、畳からフローリングへのDIYは結局やらずに済ませてきていたので、これが初めてになります。やはり、初めての時はいろいろミスをします。。ま、それは仕方ないので、次に活かすために記録したいと思います。とりあえず手元にあるビフォーアフター写真です。今回、2部屋を並行して作業したのですが、そのうちの1部屋です。まずは畳の [続きを読む]
  • 盛り上がった床の補修
  • 2号戸建のリフォームをしています。今週は、解体で出たゴミや2部屋分の畳(12枚)を捨てたのと、畳の下から現れた「一部盛り上がった床」の補修がメインでした。盛り上がった床は、とりあえず原因を確かめるため、床を丸ノコであけて状況を確認しました。写真撮り忘れましたが、木材が曲がったとか歪んだとかではなかったです。単純に、大引きの高さが、隣の大引きと比べて高い位置に取り付けられており、さらにその大引きの上に、 [続きを読む]
  • リフォーム開始。破壊。
  • 2棟目戸建のリフォームを開始しました。業者さんに依頼した工事も始まったようです。DIYの状況とりあえずリフォーム道具を少しずつ搬入し、↓床を養生してから・・1号物件と同じく破壊から始めました。↓キッチンにあるこの作り付けの古ぼけた棚(向かい側の壁にも似たようなのがあります)を破壊です。武器はでっかいバールです。【バクマ】ちょーかるバール・ゴム巻《750mm》※パイプ製の軽くて丈夫!価格:1393円(税込、送料別 [続きを読む]
  • 600万戸建の決済と物件内部の紹介
  • 本業が忙しくてリアルタイムに書けませんでしたが、今週は2棟目物件600万戸建の決済を行いました。その物件の内部写真を公開したいと思います。この物件、最初は1200万で売り出されていたそうですが、売れずに値下がりし続け、約900万まで下がったところで出会い、610万で買い付けを入れた物件です。そしたらなんと、私が指値した金額よりも、さらに仲介さんが頑張って600万で決めてくれましたwただ・・・そんなんめちゃくちゃ怪 [続きを読む]
  • ボロを補って余りあるポテンシャルがありますか?
  • 戸建2号の決済が火曜日に迫る中、気になる物件が出たので見に行ってきました。最近は戸建2号で頭がいっぱいの中、わざわざ見に行こうと思うほど物件は久しぶりです。重い腰が上がった理由・・それは、価格が安いのはもちろん、立地と間取りに可能性を感じたからです。ボロい!自宅から車で約1時間のところに位置するこの物件。私の投資範囲としてはぎりぎりの範囲になりますが、売り出し価格200万円台。ハナっから格安物件です。確 [続きを読む]
  • リフォーム内容と段取りの確認会実施。反省点と交渉術・・
  • 決済待ち(売主さんの動きが悪い・・)の600万戸建てのリフォームについて、発注予定のリフォーム業者さん、および不動産業者さんに集まっていただき、リフォームの内容と段取りの確認会を行いました。リフォームを1社に丸投げする場合は、リフォーム内容を確認するだけで済むのでしょうが、私の場合は、リフォーム費用を抑えるため、複数の業者さんにそれぞれ得意なところを依頼&DIYで可能なところは依頼しない、という、言って [続きを読む]
  • イノヴァーフロアーで玄関〜廊下のフローリング上張りDIY
  • 前回のバルコニー塗装に続いて、GW中に行った自宅リフォームの紹介です。玄関〜廊下も、フローリングが傷んでいたのできれいにしました。玄関、廊下フローリングDIY ビフォーアフターとりあえず、ビフォーアフターです。見た目ではわかりませんが、部分的にフローリングが弱くなって沈むところがありました。床下に潜って、裏から支える方法も考えましたが、見た目も古かったのもあって、張り替え(上張り)を決心した感じです。 [続きを読む]
  • サビの上から塗れる塗料でバルコニーDIY
  • 不動産投資ブログなので自宅のリフォーム記事を書こうかどうかいつも迷ってしまいます。が、新たに購入する戸建て2号に引っ越すとしたら、現在の自宅は売却もしくは賃貸に出すことになりますから、これも投資の一部ということで、やはり書くことにしました。ということでちょっと前になりますが、GW中に行った、リフォームについて紹介します。まず今回は、庭のバルコニーがサビサビだったので、それの修復です。次回は、玄関と廊 [続きを読む]
  • 不動産投資(賃貸物件)とアルダファのERG理論
  • 2棟目物件(自宅候補物件)の住宅ローンの本契約を済ませてきました。もう購入は決定的ですので、リフォームをどういう感じにしようかなと考えているところです。そこで今回は、リフォームの方針を決めるにあたって、私が参考にしている考え方を紹介したいと思います。マーケティングを勉強していると出てくる考え方で、アルダファのERG理論というやつです。アルダファのERG理論アルダファのERG理論というのは、マズローの欲求5階 [続きを読む]
  • 600万ボロ戸建の住宅ローン審査通過と格安工務店!?
  • GW始まりましたね。普段会社員として働いている私にとっては、こういった連休の時間は、最大限有効活用したいと思います。今日はご報告です。タイトルにも書きましたが、自宅候補となる600万ボロ戸建の住宅ローン本審査が通りました。次は本契約という流れになっています。GW中は役所の稼働日が少ないため、決済はGW明けてからです。うーん。なんとか早めに決済して、GWを使ってリフォームを始めたかったのですが・・いろんな要因 [続きを読む]
  • 2棟目契約と重要事項説明のチェックポイント
  • 先日からこのブログでも書いてる2棟目の契約をしてきました。今回の物件は、1棟目とは異なり不動産屋さんに仲介していただきますので、重要事項の説明を受けました。重要事項説明については、事前に送ってもらうよう頼んでいたので、ゆっくりチェックすることができました。その中で、1点だけ指摘があったのでこれについて書いておこうと思います。不明点は購入前に明確にしておこう重要事項説明書を確認するにあたって、記載され [続きを読む]
  • 先輩大家さんから刺激をいただきました
  • 今日は、私と同じ広島県内で大家さんをされている先輩大家さんに、リアルでお会いしました!!きっかけは当ブログのお問い合わせページからご連絡をいただいた方で、とても気さくで優しそうなナイスガイでした。そしてなんと、一日違いで同じ物件を内見し、同じくらいの指値をして2人とも玉砕したという意外な接点がありました(笑)私はこれまで、インターネットを通して知り合った方と実際にお会いすることは一度もありませんで [続きを読む]
  • ボロ戸建2棟目候補物件は資産価値を重視
  • 最近は高い利回りを見込める物件に出会うことが、まったくと言っていいほどありません。この週末も1件見てきましたが、高利回りが期待できそうではあるものの、めまいがするほど傾いた物件で、あきらめて帰ってきました。そんな中、ちょっと視点を変えて2棟目のボロ戸建の購入を決めましたので、これについて書いておこうと思います。現在の状況としては、買い付けは通り、リフォームの見積もりも出ているのですが、売買契約は締結 [続きを読む]
  • 自宅が稼いでくれた資産を皮算用
  • 先日の記事(最もリスクの小さい不動産投資)でも書きましたが、住み替えを画策中です。つまり、新たにボロ物件を自宅として購入し、現在の自宅は売却(希望額で売れなければ賃貸)しようということです。で、これに関連していろいろ調べたり計算したので紹介しようと思います。最もリスクの小さい不動産投資の検証です(^^)あ!今回の記事は架空の話のうえ、数字が多くなりますので読まないほうがよいかもです!不動産屋さんへ [続きを読む]
  • ボロ戸建賃貸にかかわる減価償却
  • 確定申告を行うにあたって、いろんな経費計算をするわけですが、そんな中、減価償却についていろいろ調べましたので、減価償却についての話を書こうと思います。あ、何度も言いますが、私は税務のプロではありませんので、ご自身で確認されることをお勧めします。税制が変わることもありますし(^^)減価償却とは不動産投資、不動産賃貸業にとって減価償却とは何か?という話からです。そもそも不動産賃貸業は、不動産(土地・建 [続きを読む]
  • 100万ボロ戸建てのリフォーム費は資本的支出か修繕費か?
  • もう2週間ほど前の話になりますが、確定申告を行いました。その中で勉強になったことを書こうと思います。ちなみに、不動産賃貸業としては事業的な規模には満たない状況ですが、その他の事業と合わせて青色申告をしましたが、申告書の作成段階でこれまでの私の事業では縁のなかった新しい課題がありました。これです。リフォーム費用は一括で経費処理するのか、資本的支出として減価償却するのか?です。これまでの私の事業では、 [続きを読む]
  • 金融公庫面談の内容
  • 前回の記事にも書きましたが、本件はすでに融資申請を取り下げており、実際に融資を受けた内容ではありません。ただ、担当の方がおっしゃるには、正式ではないが融資OKの方向だったらしいので、参考になるかも、ということで書いてます。前回の記事では、金融公庫面談の日程調整と資料準備まで書きました。今回は、面談でどんな話をしたか?について書こうと思います。面談時の服装まず面談の前に少しだけ迷ったのが、服装でしたが [続きを読む]
  • 金融公庫への融資申請の流れと事業計画
  • 前回の記事の続きです。前回の記事にも書きましたが、本件はすでに融資申請を取り下げており、実際に融資を受けた内容ではありません。ただ、担当の方がおっしゃるには、正式ではないが融資OKの方向だったらしいので、参考になるかも、ということで書きます。(自分が次回申請時に参考にするためにも・・)まずは事業資金相談ダイヤルへ電話正直言って何をどうすればよいのか、まったく分からない状態でしたので、まず最初に相談窓 [続きを読む]
  • 日本政策金融公庫の融資申請を取り下げしました
  • 以前記事にした安佐〇区の物件ですが、少し粘っていました。というのも、融資を引いて資金効率を上げられれば、購入するのもアリかなーという考えが浮かんだからです。近隣の不動産屋さんに追加で2件、相談すると、その地域は「高台なので希望者が減ることは否めないが、賃貸需要はアリ。家賃は6万程度」と聞いたのも後押しとなりました。(のちに他の不動産屋さんに完全否定されますw) ということで融資を組んでみようと思 [続きを読む]
  • 最もリスクの小さい不動産投資
  • このブログでは、「100万戸建ての購入」を1つ目の投資物件として扱っていますが、実はこれ、1つ目じゃないんです。(純粋な、自分の投資物件としては1つ目です)私自身も忘れていたんですが、さっき思い出しました。実はもっともっとずっ〜と前、不動産投資を志した約10年前頃からすでに、「不動産投資を行っていた」ってことを。正直、今思うと、投資の内容としては甘く、半端な投資ですが、そんな未熟な10年前の私でも、一応負け [続きを読む]
  • ボロ物件で表面利回り66%って意味あるの?
  • 最近はリフォーム(DIY)するものが無くて時間があるので、物件探しの合間の時間を使って、いろんな大家さんや不動産投資家の書籍やブログを読んだりしてます。実は私、最初の物件を買う前はあまり書籍やブログで勉強してませんでした(たぶん読んだのは、3〜4冊だと思います)もちろん、先輩大家さんとのつながりも、まったく無しです。(これは未だにありませんが・・友達ぽちい・・・)最初の物件を買う前にもっと勉強すべき [続きを読む]
  • 雨樋修理(DIY)と火災保険の請求をしました
  • 100万ボロ戸建に入居申し込みがあって喜んでいたのもつかの間。なんと雨樋が強風で落下してしまいました。しかしほんと、入居前でよかったです。そして、誰にもケガさせずに済んでよかった・・被害自体はそれほどでもなく、DIYで直せそうな感じだったのですが、せっかくなので火災保険を使ってみることにしました。火災保険って、みなさんとりあえず入ってるけれど、実際に請求したことない人が結構いらっしゃるんじゃないでしょう [続きを読む]