わっきん さん プロフィール

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わっきんさん: ボロから始める!不動産投資ブログ
ハンドル名わっきん さん
ブログタイトルボロから始める!不動産投資ブログ
ブログURLhttp://2103104.net/
サイト紹介文ボロ戸建て物件の購入から始まる、不動産投資記録です。DIYで築古戸建てを再生します
自由文まだまだ駆け出しですが不動産投資を始めたので、その記録をつづっていきます。DIYを学びながらボロ戸建を再生しています
参加カテゴリー
更新頻度(1年)情報提供71回 / 315日(平均1.6回/週) - 参加 2013/11/12 02:45

わっきん さんのブログ記事

  • 自宅が稼いでくれた資産を皮算用
  • 先日の記事(最もリスクの小さい不動産投資)でも書きましたが、住み替えを画策中です。つまり、新たにボロ物件を自宅として購入し、現在の自宅は売却(希望額で売れなければ賃貸)しようということです。で、これに関連していろいろ調べたり計算したので紹介しようと思います。最もリスクの小さい不動産投資の検証です(^^)あ!今回の記事は架空の話のうえ、数字が多くなりますので読まないほうがよいかもです!不動産屋さんへ [続きを読む]
  • ボロ戸建賃貸にかかわる減価償却
  • 確定申告を行うにあたって、いろんな経費計算をするわけですが、そんな中、減価償却についていろいろ調べましたので、減価償却についての話を書こうと思います。あ、何度も言いますが、私は税務のプロではありませんので、ご自身で確認されることをお勧めします。税制が変わることもありますし(^^)減価償却とは不動産投資、不動産賃貸業にとって減価償却とは何か?という話からです。そもそも不動産賃貸業は、不動産(土地・建 [続きを読む]
  • 100万ボロ戸建てのリフォーム費は資本的支出か修繕費か?
  • もう2週間ほど前の話になりますが、確定申告を行いました。その中で勉強になったことを書こうと思います。ちなみに、不動産賃貸業としては事業的な規模には満たない状況ですが、その他の事業と合わせて青色申告をしましたが、申告書の作成段階でこれまでの私の事業では縁のなかった新しい課題がありました。これです。リフォーム費用は一括で経費処理するのか、資本的支出として減価償却するのか?です。これまでの私の事業では、 [続きを読む]
  • 金融公庫面談の内容
  • 前回の記事にも書きましたが、本件はすでに融資申請を取り下げており、実際に融資を受けた内容ではありません。ただ、担当の方がおっしゃるには、正式ではないが融資OKの方向だったらしいので、参考になるかも、ということで書いてます。前回の記事では、金融公庫面談の日程調整と資料準備まで書きました。今回は、面談でどんな話をしたか?について書こうと思います。面談時の服装まず面談の前に少しだけ迷ったのが、服装でしたが [続きを読む]
  • 金融公庫への融資申請の流れと事業計画
  • 前回の記事の続きです。前回の記事にも書きましたが、本件はすでに融資申請を取り下げており、実際に融資を受けた内容ではありません。ただ、担当の方がおっしゃるには、正式ではないが融資OKの方向だったらしいので、参考になるかも、ということで書きます。(自分が次回申請時に参考にするためにも・・)まずは事業資金相談ダイヤルへ電話正直言って何をどうすればよいのか、まったく分からない状態でしたので、まず最初に相談窓 [続きを読む]
  • 日本政策金融公庫の融資申請を取り下げしました
  • 以前記事にした安佐〇区の物件ですが、少し粘っていました。というのも、融資を引いて資金効率を上げられれば、購入するのもアリかなーという考えが浮かんだからです。近隣の不動産屋さんに追加で2件、相談すると、その地域は「高台なので希望者が減ることは否めないが、賃貸需要はアリ。家賃は6万程度」と聞いたのも後押しとなりました。(のちに他の不動産屋さんに完全否定されますw) ということで融資を組んでみようと思 [続きを読む]
  • 最もリスクの小さい不動産投資
  • このブログでは、「100万戸建ての購入」を1つ目の投資物件として扱っていますが、実はこれ、1つ目じゃないんです。(純粋な、自分の投資物件としては1つ目です)私自身も忘れていたんですが、さっき思い出しました。実はもっともっとずっ〜と前、不動産投資を志した約10年前頃からすでに、「不動産投資を行っていた」ってことを。正直、今思うと、投資の内容としては甘く、半端な投資ですが、そんな未熟な10年前の私でも、一応負け [続きを読む]
  • ボロ物件で表面利回り66%って意味あるの?
  • 最近はリフォーム(DIY)するものが無くて時間があるので、物件探しの合間の時間を使って、いろんな大家さんや不動産投資家の書籍やブログを読んだりしてます。実は私、最初の物件を買う前はあまり書籍やブログで勉強してませんでした(たぶん読んだのは、3〜4冊だと思います)もちろん、先輩大家さんとのつながりも、まったく無しです。(これは未だにありませんが・・友達ぽちい・・・)最初の物件を買う前にもっと勉強すべき [続きを読む]
  • 雨樋修理(DIY)と火災保険の請求をしました
  • 100万ボロ戸建に入居申し込みがあって喜んでいたのもつかの間。なんと雨樋が強風で落下してしまいました。しかしほんと、入居前でよかったです。そして、誰にもケガさせずに済んでよかった・・被害自体はそれほどでもなく、DIYで直せそうな感じだったのですが、せっかくなので火災保険を使ってみることにしました。火災保険って、みなさんとりあえず入ってるけれど、実際に請求したことない人が結構いらっしゃるんじゃないでしょう [続きを読む]
  • 安佐〇区ボロ戸建の買い付け結果と、その他物件
  • ずいぶん時間が経過しましたが、安佐〇区の戸建物件に買い付けを入れてた結果を書いてなかったことに気付きました。昨年末に結果は出ていたのですが・・ちなみに、これらの記事の続きです。安佐〇区ボロ戸建の調査、内覧、買い付け①安佐〇区ボロ戸建の調査、内覧、買い付け②安佐〇区ボロ戸建の調査、内覧、買い付け③安佐〇区ボロ戸建て買い付け結果ちなみに、仲介さんから頂いたメールを抜粋すると、こんな感じです。購入希望額 [続きを読む]
  • 大家さんから見た賃貸契約の流れ
  • 100万円ボロ戸建ての賃貸賃貸契約が成立しました!新米大家としては、苦労が実った瞬間ということで、感慨深いものがあります。よく頑張ったな自分、みたいな。そして賃貸契約。借りる側の立場での経験はありましたが、貸す側の立場で経験するのは初めてです。やっぱり、借りる側にいた時には見えないというか、知らなかったことがありますね。忘れないうちにその賃貸契約の流れについて書いておこうと思います。賃貸契約までの流 [続きを読む]
  • 100万戸建てのビフォーアフターと費用、見込みの利回り
  • 100万戸建てのリフォーム前後の写真を集めて紹介しようと思います。といっても、購入時にブログを書き始めるつもりもなかったので、比較になるビフォー写真が少ないんですけどね。ま、あるものだけになりますが、紹介いたします。ちなみに、この100万戸建て、募集開始から1か月で申し込み予約をいただいており、現在は募集停止中です。玄関ビフォーアフターまずは玄関です。玄関で行ったリフォームはこちらです。天井の壁紙張替え [続きを読む]
  • 2017年にやりたいこと
  • 明けましておめでとうございます!昨年はこのブログで紹介したリフォームはもちろん、戸建賃貸経営のプロセスを、売却を除いて一通り体験することができました。自分の中に、様々な相場観を、体験として蓄積することができ、判断のスピードも上がってきたと思います。もちろん、まだまだヒヨッコですので、これからも経験値を高めていきたいと思いますが、今年はできれば、蓄積した経験を元に、自分の血肉として投資法を浸透、確立 [続きを読む]
  • 入居者募集チラシ用の写真に使っているカメラレンズ
  • 物件のリフォーム完了のめどが立ち、入居者募集を開始する際には、不動産屋さんへの営業活動を行うことになります。その際、入居者募集の条件や物件情報など、様々な情報を不動産屋さんへお伝えすることになりますが、オーナー自らが写真を撮影して持参すると、話も早いですし非常に効果的です。入居者が早く見つかるかどうかも、写真にかかっているといっても過言ではありません。ということで、私が物件写真を撮影するときに使っ [続きを読む]
  • 間取り図作成フリーソフトはせっけい倶楽部を使ってます
  • 私は、入居者募集の際に、間取り図を自分で作って不動産屋さんへ持参しています。不動産屋さんに依頼したら作ってくれるのですが、不動産屋さんの手間を省くことで、少しでも早く募集開始できる状態を作りたいと考えて、自分で作ることにしました。他にも、自分で間取り図を作れると、例えば自分で物件のホームページを作って募集する際とか、営業用の資料を作る際とか、何かと使えて便利です。間取り図作成のフリーソフトのおスス [続きを読む]
  • 入居者募集に必要な39の情報と4つのノウハウ
  • 時間が経った話になってしまいますが、100万戸建ての入居者募集を開始しました。私個人としては、初めての入居者募集です。とりあえず間取りと物件の写真をCD-ROMに焼きこんで、3件ほど不動産屋さんを訪問しました。せっかくなので、その時に不動産屋さんからヒアリングされた内容を紹介しようと思います。ヒアリングされた内容をあらかじめ用意して行ければ、短時間で済んだと思いますし。 入居者募集のために必要な情報とい [続きを読む]
  • 安佐北区ボロ戸建の調査、内覧、買い付け③
  • 前回記事(安佐北区ボロ戸建の調査、内覧、買い付け②)の続きです。最初から読んでいただける方はこちらの記事からお願いします。安佐北区ボロ戸建の調査、内覧、買い付け①事前調査の、不動産屋さんへのヒアリングで、賃貸需要と値引き交渉の感触を得て、いよいよ内覧させていただきました。まず最初、仲介さんと出会ってすぐ愚痴りました(笑)私:「初めまして。今日はありがとうございます。道が狭いですねー、さっき対向車と [続きを読む]
  • 安佐北区ボロ戸建の調査、内覧、買い付け②
  • 前回の広島市安佐北区の高台ボロ戸建の続きです。地元の不動産屋さんへのヒアリングから、賃貸需要ありと分かったこの物件。次は元付け業者さんへ電話をかけました。元付け業者さんへのヒアリングもちろんヒアリング内容は、以前このブログでも書いた、いつも物件購入前にヒアリングする項目です。この物件は相続案件でした。問い合わせはたくさんあり、そのうち内見された回数は10回程度。建物は老朽化しているけど、シロアリや雨 [続きを読む]
  • 安佐北区ボロ戸建の調査、内覧、買い付け①
  • 先週末の事ですが、久しぶりに内覧してきました。購入した物件ではないので写真は載せられませんが、この程度なら許されるでしょうか…↓窓からの眺望です。ネットで見つけて、安さから気にはなっていたこの物件。300万円台後半で長い間売れていない物件です。しかしながら立地は高台にある団地で、しかもかなり山を登ったところ。ということで、生活面では不便に違いないと思って、優先度を低めに設定していた物件でした。また、 [続きを読む]
  • 酸焼けして黒く変色したステンレス浴槽を研磨して再生!
  • 以前、意外といろいろ使える酸性トイレクリーナーという洗剤を紹介した記事にも写真を載せましたが、私、ステンレス製の浴槽を変色させちゃいました。こういうのを、「酸焼け」というらしいですが、要はつまり、ステンレスが腐食してしまったんですね・・ちなみに酸性トイレクリーナーをかけてから、放置した時間は1時間程度です。どのくらいの深さまで腐食してしまったのかわかりませんが、化学反応で物質自体が変化していますか [続きを読む]
  • 超簡単!!ドアの建て付け調整(開き戸)
  • 古い建物は少なからずゆがみが生じているもの。。ドアを閉めようとすると枠に当たって閉まりづらいことがあると思います。これが意外と簡単に調整できる方法があるので紹介します。ちなみに、このやり方で解決するのは、開き戸を開け閉めした際に、ドア枠とドアの上部もしくは下部が当たってしまう場合です。まず最初にゆがみの特徴を確認する私の物件では、ドアの下部が枠に当たって閉まりにくい状態でした。絵にするとこうです。 [続きを読む]
  • 洗濯機の排水口づくり
  • キッチンに作った室内洗濯機置き場の排水口に排水トラップを付けました。だいぶ古い写真ですが、写真の上のほう、部屋の奥の方に見えますかね?勝手口の手前で床から突き出ている排水用の塩ビ管。あの位置です。塩ビ管を床のレベルでカットとりあえず最初に、塩ビ管を床の高さで切りました。のこぎりの刃は、塩ビ管専用の刃に付け替えてます。そうしないときれいに切れないのです。。あと、仕上げのクッションフロアをキズつけない [続きを読む]
  • 手順ミスしたけど・・床下点検口の蓋づくりとクッションフロアDIY
  • 購入時、床がふわふわで張替えを余儀なくされたキッチン。仕上げは床下収納のフタづくりと、クッションフロアを貼って仕上げです。出来上がりはこんな感じです。ベニヤ板カットはホームセンターに頼みましたとりあえず最初は、必要な板の寸法を測って材料集めです。もちろん厚みは周辺の床材と同じ厚みのものを使いました。カットは、まー自分でもできるんですけど、1カット20円だし、切った後の木くずの掃除が面倒だし、というこ [続きを読む]
  • 次の物件が買えない
  • セルフリフォームの記事ばかり書いていますが、土日のセルフリフォームを楽しみつつも日々、不動産に関する作業もこなしています。といっても大したことはしてなくて、主にインターネットで次の物件探したり、不動産屋さんを訪問して相談したりです。物件が出回らない毎日新着物件を見ていますが、内見してみたいと思えるような物件がほとんど無いです。先日、久しぶりに問い合わせしてみた物件も、内部の写真を送っていただいて確 [続きを読む]