コロビビ さん プロフィール

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コロビビさん: コロビビの新築アパート経営
ハンドル名コロビビ さん
ブログタイトルコロビビの新築アパート経営
ブログURLhttp://korobibi1007.blog.fc2.com/
サイト紹介文物件好きが高じて、夫婦で数戸の賃貸物件を運営しています。素人なので少ない戸数でも悪戦苦闘しています。
自由文物件とアニメとシドが大好き!でもガンダムUCネタとシドネタは、あまり歓迎されないので自粛しています。
参加カテゴリー
更新頻度(1年)情報提供315回 / 365日(平均6.0回/週) - 参加 2014/01/18 11:20

コロビビ さんのブログ記事

  • 店舗物件の難しさ①
  • コロビビのRCは当初一階は駐車場と考えていました。いくら人気エリアと言ってもやはり一階部分の部屋の入居付けは難しく、近隣の新築物件でも空室になっているのはほとんどが一階の部屋です。しかし前面道路も広く、人通りもまあまあな立地なので、「駐車場にするのはもったいないですよ。事務所の需要は大きいですよ。」という仲介業者さんの意見を頂き、事務所で募集することにしました。人気エリアということで、事務所の住所 [続きを読む]
  • 利回り20%イケそうじゃね?
  • 前回久しぶりに欲しいと思った物件のことを書きましたが、弱気の家賃設定を何とかアップさせる作戦をいろいろ考えましたがイマイチ自信が持てず、断念しました。建物は申し分ないだけに、ちょっと残念でした。今度はその真逆…。利回り20%弱イケそうな築20年以上のアパートを見つけました。ここ、前面道路が狭く接道も数メートルしかないので、ネットの写真だけ見るとめちゃくちゃ日当たりが悪い物件に見えるのです。しかしち [続きを読む]
  • 木を切り倒す
  • モグラが出た貸家にしていた実家。後でネットで調べたところによると、やはり人が住まなくなったのが原因のようです。人が庭に出て歩いていれば、モグラは出ていくようなのです。なのでコロビビが住んでいた時や入居者がいた時には、モグラが出ていなかったということなのですね。慌ててモグラが嫌うという薬剤を買ってきました。今度庭に埋めておこうと思います。先日実家に行った時には薬剤を買いに行く時間が惜しかったのですが [続きを読む]
  • 久しぶりに買いたい物件が!
  • 後数年後にファミリー低層マンションを新築したいと考えているコロビビ。しかしそれに近いマンションが売りに出ているという情報を頂きました。見ると利回りは高くないのですが、なかなか丁寧に造られたマンションです。場所がもう一つ、といった感じの所ではあるのですが、コロビビがこれから土地を手に入れようとしても、思ったような土地が手に入るとは限りません。そう考えるとまあまあの立地とも言えます。駐車場がファミリー [続きを読む]
  • 供給過剰の中での入居付け③
  • これまで供給過剰の中で入居付けを行うために必要なことを二つ書いてきました。一つは立地、もう一つは部屋の間取りや広さです。こう書いてしまうと当たり前のように思いますが、ホントにちょっとの差で入居付けが楽にいくのかいかないのかに分かれてしまうのです。なのでどこまで容認できるのか…という辺りの判断がとても難しくなってきています。今日お話しするのは、管理会社についてです。いい管理会社さんをどうやって見つけ [続きを読む]
  • 供給過剰の中での入居付け②
  • 超激戦区の中でも新築物件が乱立する中でも選んで貰う部屋になるためには、やはり大きいのは間取りや部屋の広さです。これまでもこのことについては書いてきましたが、今春は特にそのことを感じました。アパートの方は間取りはまあまあなのですが、後発の新築アパートと比較すると若干広いのです。…というより後発の新築アパートは、ますます地価と建設費が高騰しているせいで、一部屋を広くとってしまうと利回りが出ないのです。 [続きを読む]
  • 供給過剰の中での入居付け①
  • 昨日まで空室の不安について書いてきました。供給過剰の現実は、想像より厳しいです。人口が増えているエリアでもこうなのですから、地方の地主系大家物件が乱立しているエリアはもっと悲惨な状況でしょう。しかし人口が増えているエリアなのであれば、やり方次第で何とかしていくこともできる筈です。少なくともコロビビの物件は、今のところはほぼ満室経営でイケています。もちろん新築や築浅ばかりですから当たり前と言えばそう [続きを読む]
  • 続・空室の不安再び
  • 前回はコロビビより2〜3年前に不動産投資を始めた成功大家さんの物件が、予想より空室が多いことで焦ってしまったことをお知らせしました。不動産投資に空室リスクは付きものですが、それがコロビビの想定よりも数年早くやってきているということで脅威と考えているのです。しかも空室の不安が高まったのはそれだけではありません。先日もお伝えした通り、同じエリアの新築アパートが、敷金・礼金無しで募集をしていたことなのです [続きを読む]
  • 空室の不安再び
  • 昨日成功大家さんの物件が、繁忙期を過ぎた時点で空室が多いことについて書きました。その大家さんは複数棟持ってらっしゃるので大丈夫なのでしょうが、これがコロビビみたいな弱小大家だと大問題。成功大家さんと同じようにほぼフルローンなので、返済比率が高いのです。なので空室は即、返済の不安に結びつく訳です。成功大家さんはコロビビよりも2〜3年前に不動産投資を始めてらっしゃいます。つまりコロビビの物件も2〜3年 [続きを読む]
  • アウトソーシングでうまくいけばいいけど…
  • サラリーマン大家なら、不動産投資の旨味は、アウトソーシングによって自分の労力や時間を費やすことなくCFを得られることだと皆さんおっしゃいます。それはその通りです。この不動産投資ブームに乗って何棟も手に入れられて、成功者となっているサラリーマン投資家の方は実際何人もいらっしゃいます。しかしひょんなことからその中の一人の物件の募集広告をネットで見ることがあったのです。繁忙期が過ぎたこの時期にこの空室の [続きを読む]
  • はあ、よかった競合しないで…
  • コロビビ所有のRCがあるエリアは、今も新築マンションが次々に建てられています。この夏竣工予定の大型マンションも入居者募集が始まりましたが、これが建設されているとき「間取りや家賃がコロビビと競合するような部屋だと、脅威だなあ。」とハラハラしていました。しかし20平米台の1Kと分かった時には本当にほっとしたものです。募集の内容を見ると、なかなかいい感じの設備です。1Kなので玄関扉を開けるとすぐにキッチン [続きを読む]
  • これって、「不都合な真実」じゃない?
  • 繁忙期が過ぎて入居状況をリサーチしていると、昨今はどうしてもネガティブな話になってしまいます。明らかに供給過多のせいなのですが、これはコロビビのエリアだけのことではないですよね。金融庁も日銀も、不動産投資向けの融資の実態について警鐘を鳴らしていることは、皆さんもご存じの通りです。ブログなどでも不動産投資やアパート経営について、厳しい現実や意見が書かれたブログも増えてきました。コロビビが不動産投資を [続きを読む]
  • 格安戸建に広がる妄想
  • 中古物件を探していても、今は滅多に現調には行かなくなってしまっていたコロビビ夫婦ですが、狙っていたエリアに格安戸建が出たので行ってみました。…といっても、本当に買う気なんかないのです。でも立地は悪くないし、まあ敷地が狭いのがネックですがそれにしてもどうしてこんなに安いのか、理由を知りたかったのです。…で、行って見てみると、思ったより建物の状態は悪くありません。ちょっと行ったところに中くらいの商業施 [続きを読む]
  • キャンペーン空しく…
  • 例の大手デベロッパーの家賃10%割引キャンペーンの結果です。キャンペーンは4月30日までだったのですが、コロビビのテリトリーにある対象物件は今日の時点でも入居募集をしていましたから、効果はなかったようです。入居募集の幟がまだ立ててあったので、「ああ、やっぱり申し込みはなかったんだなあ。」とは思っていたのですが、念のためにネットで募集状況を確かめてみました。もちろん引き続き募集をしていたのですが、そ [続きを読む]
  • こんなことになるとは…?
  • ここのところあちらこちらで新築なのに入居付けに苦戦している物件の記事を書くことが続いています。これは繁忙期が過ぎた時点での入居状況をリサーチしているからなのですが、毎年行っているこのリサーチ、今年は特に状況が芳しくないのです。コロビビ保有のRCがある超激戦区は、竣工しているのに半分も埋まっていないマンションがいくつもありますし、一割しか埋まっていないマンションさえあります。アパートがある人気駅近の [続きを読む]
  • も、もぐら?
  • 実家の貸家は、息子が使う予定なので、今は空き家になっています。以前雑草対策に防草シートと敷砂利を使ってDIYをしておいたのですが、まだ全面を施工した訳ではありません。なのでそこは雑草だらけになっているんじゃないかと考えて、先日作業に行ってきました。防草シートを敷いたのは昨年の夏。費用は材料代2万円程度でした。さてその効果は…というと…うん、まあまあでした。レンガを敷いたところはレンガとレンガの隙間 [続きを読む]
  • 狙っている土地の地主さんと…
  • コロビビが最後に建てたいと思っているファミリー物件の候補地(エリア)は二つ。一つは駅近で商業施設も近いのですが、なかなか土地が出ないエリア。ただしここはまだ地価はそこまで上がっていません。…というのも少し郊外になるので、まだまだ開発途上といったエリアなのです。もう一つは文教地区で地価も高騰しているエリアです。なのでこっちの方は建築費も含めるとかなりの金額になってしまいます。けれど人気のエリアなので [続きを読む]
  • いつの間にか新築ゼロゼロ物件に?!
  • 繁忙期が終わって、色んなエリアの入居状況をリサーチしているコロビビ。久しぶりに保有しているアパートのエリアの状況を見てみました。ここはコロビビ保有のRCがある超激戦区のエリアと違い、人気駅ではあるのですが、まだ新築マンションがバンバン建つという状況ではないようです。どちらかというと6〜8戸のアパートが主流のエリアなのですが、ここにきて、新築なのに敷金・礼金が取れなくなっている物件が出てきました。取れ [続きを読む]
  • 近隣の方から情報収集
  • 以前「狙っていた土地が二つ売りに出ていた。」という記事を書きました。これは人気駅近にお住まいの方と、とあるご縁で親しくさせていただいていたのです。そして、そこの一人暮らしのお年寄りが転居されるときは是非家を売って頂きたいという旨のお話をさせて頂こうとした矢先に、もう売却の話を進めてらっしゃったのです。まだまだお元気だったので、コロビビはそんな話を切り出すのも失礼かなあなんて思っていたのですがねえ。 [続きを読む]
  • 5%台だったのに家賃見直し?
  • 今一棟ものの新築マンションの表面利回りは5%台から4%台になってきています。中には3%台なんてものもあって、ここまで来たか…という感じです。しかし1年前5%台で販売されていたマンションが完成して、この繁忙期を過ぎた後、満室になっているかというと…やはりなっていませんでした。このマンション、すぐに売れたものの、コロビビは「この部屋の広さでこの家賃はちょっと高めだよなあ。」と思っていました。でも利回り [続きを読む]
  • 家賃値下げキャンペーンの影響は?
  • 先日、「大〇建〇による家賃10%値下げキャンペーン」について書きましたが、大家さん仲間でもその影響については話題になっていました。大手がこんなことやってエリアの家賃相場を崩していくと、結局自分たちの首を絞めることになります。でもそんなことお構いなしなんですね。あれだけの経常黒字を出している企業なのに…デス。社会への貢献を考えるような企業ではないでしょうかねえ。もともと社会的責任などを考える企業だっ [続きを読む]
  • ほらやっぱり…大〇建〇も家賃値下げ
  • 先日の「ほらやっぱり…D何とかって家賃高くね?」の続きを書こうとしたら、「大〇建〇の家賃値下げキャンペーン」のことを知りました。家賃10%のキャンペーン期間は、4月14日から30日までなのだそうですが、この期間に契約すれば約一年間家賃が10%割引になるそうです。一般の人からすれば、「どうせ借りるなら一年間だけでも家賃が割引になるならお得な方がいいよね。」となるのかもしれません。実際の値下げ金額は敷金 [続きを読む]
  • アプリで始める〇〇の実力は?
  • 今若者をターゲットにしている新築アパート投資の会社ががいくつも出てきています。その一つの実力ってどうなのだろうと思っていました。ここまで新築アパート投資がブームになったのは、その会社が立地のいいところの土地を掘り起こし、デザインのいいアパートを銀行融資込みで販売するからです。更には入居付けに強いかどうかが結局はカギになってきます。それがこの会社はどうなのだろうと思ってホームページを見るのですが、あ [続きを読む]
  • ほらやっぱり…D何とかって高くね?
  • 以前コロビビのテリトリーにCMでもおなじみにD何とかっていう有名ブランドのアパートが数件販売されていることをこのブログでも書きました。それも4%台の利回りで…!場所はコロビビがファミリー物件を建てたいなあと思っているようなエリアで、地価もそこそこ高いところです。なので高利回りにはもともとなりにくいエリアではあるのですが、それでもRCでもないのに4%台ってどうなのかなと思って記事を書いたと思います。 [続きを読む]
  • コインランドリー事業の危うさ
  • このところ有名ブロガーさんが、コインランドリー事業についてのご自身の体験を赤裸々に教えてくださっていて話題になっています。昨日は狼さんも取り上げてらっしゃいましたし、狼さん自身も何度かコインランドリー事業の危うさについては書いてらっしゃいました。コロビビももう二年前になるでしょうか、コインランドリー事業についてレクチャーを受けたことをこのブログにも書いた覚えがあります。あの時は有名フランチャイズで [続きを読む]