コロビビ さん プロフィール

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コロビビさん: コロビビの新築アパート経営
ハンドル名コロビビ さん
ブログタイトルコロビビの新築アパート経営
ブログURLhttp://korobibi1007.blog.fc2.com/
サイト紹介文物件好きが高じて、夫婦で数戸の賃貸物件を運営しています。素人なので少ない戸数でも悪戦苦闘しています。
自由文物件とアニメとシドが大好き!でもガンダムUCネタとシドネタは、あまり歓迎されないので自粛しています。
参加カテゴリー
更新頻度(1年)情報提供277回 / 365日(平均5.3回/週) - 参加 2014/01/18 11:20

コロビビ さんのブログ記事

  • 物件が出てくるエリア
  • 毎日欠かさない中古物件のネット検索。ここ一年、集中して物件が出てくるエリアがあります。実はここはコロビビのテリトリー。なので前回格安の築浅RCがなぜその価格なのかというネタを書いたことがあるエリアです。出てくる物件は築浅、築古、木造、RC、鉄骨造り…とそれぞれですが、共通しているのは、まあまあ利回りがいいこと。よく大学の近くの物件が高利回りで売りに出されることがありますが、それは大学生の生活スタイ [続きを読む]
  • ここも更地に…
  • RCのあるエリアは人気エリアのせいか、コロビビが土地を購入した後、大型・中型マンションが、もう30棟近く建設されています。アパートがあるエリアはそれほどではないのですが、この4年間で近隣の民家がどんどん更地となり、アパートや駐車場、戸建などになっていきました。アパートが建つのはブームなので分かるのですが、土地値や建築費が高い今、わざわざ戸建を建てなくても…とも思います。潰した古家は十分リフォームす [続きを読む]
  • 外壁の汚れが…
  • このところのお天気続きで一棟目のアパートの植栽が枯れかけています。そこで時々仕事帰りに寄って水をあげているのですが、ふと建物を見上げると、外壁に何やら蒼黒い汚れがついているのに気が付きました。外壁が白っぽいので、この汚れ、かなり目立ちます。手が届くところの汚れを拭いてみましたが、強くこすれば取れるものの、乾いてしまっているので簡単には取れません。しかもかなり高いところにもついていて、どちらにしても [続きを読む]
  • RCの建設費が嵩んだ訳
  • コロビビのRCの建設費が嵩んだ訳は色々あります。ちょっと込み入った事情で難しい建築になってしまい、当初お願いしていた格安RC建設会社では対応できないことが分かったからです。正確に言うと「対応できない。」ではなく、「対応するとかなり割高な建築費になってしまう。」ということが分かったからです。高い建築費になるのに、出来上がりは格安RCとあまり変わらない出来上がりになってしまう…しかも建設会社からも面倒 [続きを読む]
  • 農地の2022年問題
  • 前回は戸建賃貸の土地を手に入れるのに、農地も候補に入れるということを書きました。いろいろ面倒なこともありますが、サラリーマンでもできないことはありません。しかし気を付けておかなければならないことが、望地の2022年問題です。これはみなさんも、なんとなく聞いたことがあるかもしれません。現行の生産緑地法が施行されてはじめて生産緑地の指定が行われた1992年から、2022年で30年が経過するのです。そのため、 [続きを読む]
  • 戸建賃貸は農地が狙い目?
  • 薄利の新築不動産投資の強みについてこのところ書いています。新築の中でも戸建賃貸は、更に薄利です。なので、土地をいかに安くで手に入れるかが肝になります。戸建の場合、単身者用アパートやマンションと比較すると、必ずしも駅近である必要はありません。じゃあ安いかというと、そうでもないのです。良さげなものは、ほとんどが「建築条件付き」の土地だったりします。では古家付きの土地を買って、取り壊せば…と思うかもしれ [続きを読む]
  • 続・新築の強み…入居者の質
  • 前回新築の強みとして、最後に質のいい入居者様が得られることを書きました。どんな新築でもそうだと言う訳ではありません。、コロビビの場合は管理会社のお陰もあるのですが、入居者様のことであまり頭を悩まされた経験はないのです。入居直後にゴミの出し方を守らない入居者様がいたことはありましたが、これは単に出し方をよく知らないことが原因だったので、丁寧に説明するとすぐにルールを守っていただけました。よく入居者さ [続きを読む]
  • 続・差別化の秘訣、エリアを知ること
  • 前回はお洒落が一番というエリアの特徴を外してしまい、失敗した部屋のことを書きました。実は、同じような失敗をして、新築から一年近く経つのに現在も満室に出来ていないマンションがもう一つあります。以前「間取りを真似された?」として書いたことがある物件です。ここは間取りはコロビビの物件と同じような感じにしてあったのですが、建築費を削るためか、なんとクローゼットの扉を引き違い戸にしているのです。しかも天袋ま [続きを読む]
  • 差別化の秘訣、エリアを知ること
  • このところ土地からの新築RCに関して、差別化を図ることの重要性を書いてきました。コロビビのブログを昔から読んでくださっている方にとっては、このことはもう何度もお話していることなので、重複するところも多いですがご容赦ください。また、この差別化に関して、ずっとこだわってきたこともご存知の通りです。コロビビがRCを建てたエリアは土地を購入した4年前も若者に人気のエリアでしたが、4年経って更に人気が上がり [続きを読む]
  • これぞ新築の強み
  • 「強み」シリーズ、第二弾です。(笑)薄利の新築に特化した不動産投資をしてるコロビビ。昨日もかなりいい条件で融資を引いていることが、この投資の肝になっていることを書きました。しかしだからこそ金利が上がってくると苦しくなってしまいます。ただ、新築だからこその強みがあります。それは暫くは修理などに費用がかからないことです。実は先日もシャワートイレの故障が見つかったのですが、まだ保証期間だったので、無償で修 [続きを読む]
  • 住みたい街ランキングの上位に物件を持つ強み
  • 不動産投資は一にも二にも立地…ということは誰もが分かっていることです。しかし、いい立地は不動産市場が高騰している今、利回りが低く手残りも少ないのが現状です。不動産投資はとにかく物件を安くで手に入れることが一番の安定経営につながる訳ですが、この市場では難しいです。特にスキルを持っていないコロビビのような駆け出し大家の場合は、難あり物件を格安で手にしてもそれで地雷を踏んでしまうことになりかねません。も [続きを読む]
  • 単身者用マンションは若者向けばかりではない?!
  • 単身者用の新築アパートやマンションを建てる時って、なんとなく若者をターゲットにするものと考えますよね。実際コロビビ保有の新築アパートもアパートメーカーのコンセプトは若者が好む部屋というものでした。そのコンセプト通りに若いサラリーマンの方が借りてくださっています。それと同じ感じでもっと若者に人気のエリアにRCを建てた訳ですが、実際入居いただいた方は皆さん30〜40歳の方ばかりでした。コロビビがいいな [続きを読む]
  • レオパレスオーナーが提訴
  • 以前も訴訟の話が出ていたレオパレスですが、今度は修繕が不十分としてオーナー29人が提訴したということです。オーナーは毎月、修繕費として家賃収入の平均7・2%を同社に払っているそうなのです。で、レオパレスは塗り替えや交換の目安として、屋根は10年、クロスは4〜5年、カーペットは3〜4年などと文書で示しているのだそうですが、屋根を塗り替えた物件はゼロ。また、オーナーの物件は全て築10年以上なのですが、 [続きを読む]
  • 信頼できる大家仲間
  • コロビビが細々でもモチベーションを保ちながら大家業を続けていられるのは信頼できる大家仲間を得ることができたからです。普通こんなブログを書いている人は、不動産投資を始めて物件を購入し、1〜2年程度でやめてしまう人が多いです。それが4年間も続いているというのは、日記を書くのが苦手だったコロビビにとっては驚きものです。人間、新しいことを始めた時には見るもの聞くもの全てが目新しく驚きの連続だったりするので [続きを読む]
  • ペット可物件のフローリング張替えは?
  • 先日大家さん仲間のフェイスブック内で、「フローリングって、どのくらいの期間で張替えになるのか?」という話題が持ち上がりました。特にペット可物件ではささくれが出て、6年程度で張替えになってしまうという大家さんもいました。そういえばコロビビも築2年未満で傷だらけにされたことがあります。ペットを飼ってらっしゃったのもあるのですが、それよりも食卓の椅子の傷が凄く、また物入の所にも何かを出し入れした傷がつい [続きを読む]
  • 変化が激しい中での立地と利回り
  • 不動産投資をしている人は誰もが感じる立地の優位性。もちろん「不動」産なのですから、いい立地の物件を手に入れることがいいに決まっているのですが、そんな物件は高額になりますし利回りも低くなります。なので、先見の明がある人は、これから発展してくるであろうエリアにいち早く目をつけて購入していきます。そんな情報を早く手に入れることが出来る立場だったりすることや、そのエリアの物件情報を手に入れることが出来る人 [続きを読む]
  • ああ、これ値付け間違いだろうけど…
  • 購入の予定も無いのに、毎日のネット検索を欠かさないコロビビ…。価格の動向を把握したり値付け間違いなどを見つけたりするのが目的です。すると、久しぶりに見つけました、格安築浅RCを…。しかしここはコロビビのテリトリー。確かに値付け間違いではあるのですが、安い理由は他にもあることを知っています。それはファミリー物件で致命傷である駐車場が無いことです。ここは交通も便利なので、必ずしも駐車場が必要と言う訳で [続きを読む]
  • 何度も売りに出される物件
  • 何年も物件リサーチをしている人にとってはよくあることですが、何度も売りに出されている物件をいくつか見かけます。オーナーが次々に代わる物件なので、あまり良くない物件と言う人もいます。実際はどうなのでしょうか?もちろん買ってはみたものの思ったように入居がつかない…とか、手残りが無いということで、暫くしてまた売りに出されるということはあるでしょう。そもそも「満室」で手に入れたと思ったら、すぐにごっそり退 [続きを読む]
  • 初心者サラリーマン投資家に厳しい融資環境
  • 先日コロビビがお世話になっている銀行の担当さんから連絡がありました。内容は税金についてのお尋ねだったのですが、せっかく頂いたお電話だったので、最近の融資の状況についてお聞きしてみました。…というのも先輩大家さんも同じことを別の銀行の方にお尋ねしたところ、サラリーマン大家にはかなり厳しい状況が分かったそうなのです。もともと個人の属性を返済のあてにした融資というのもおかしなことではあるのですが、それが [続きを読む]
  • もぐら対策、その後
  • お盆休みを利用して、空き家になっている実家の草取りに行ってきました。たしか前回草取りをしたのは3月頃だったと思うのですが、その際他人が住まなくなったせいかモグラが入り込んでいるのを発見したのです。庭が妙にふわふわするなと思っていたら、壁に沿ってモグラの通り道が幾筋も作られていたのです。初めての経験だったので、ホントにびっくり!その時はホームセンターに行く時間もなかったので、モグラ対策はしないまま自 [続きを読む]
  • 夏はバーベキューに、プールが定番!
  • 新築戸建賃貸は新築アパート投資より薄利ですが、入居が長期になるのであれば安定的に経営が出来ます。RCの建築費が高騰していることから、木造にシフトしている人にとっても検討する価値はあると思います。ただ利回りを上げるならば、やはり連棟にして建築費を抑えることがセオリーとなるのでしょうが、コロビビは敢えて連棟にはせずしかも庭も確保するプランを選びます。このコンセプトに合う土地を見つけるのはかなりの苦労が [続きを読む]
  • ああ、やっぱりフリーレントか…。
  • RCがあるエリアは超激戦区。これまでにも何度もこの話題には触れていますが、コロビビもいつ退去があるか分からないので、常にリサーチを続けています。繁忙期が過ぎても入居が決まらない、近隣の築浅1LDKがどんな手を打ってくるのかを事前に知っているか知らないかでは、こちらの動きが変わってくるからです。…で、6月頃の動きは、ほとんどが「今なら、初期費用が安くなります。」というキャンペーンでした。それが効果が [続きを読む]
  • 地主系大家さん物件が次々に…
  • 地主系大家さん物件なので、もともと郊外ですし、駅近でもなく需要もそう多いエリアではありません。多くは一括借り上げの大手メーカーが建設した軽量鉄骨造のものや、JAがらみの建設会社でつくられたファミリー物件です。築浅で一見小綺麗ですが、やはり安普請の感は否めません。それでも10〜15年前は見た目がお洒落な3LDKで駐車場も各戸2台が無料とあって、人気物件だったのではないかと思います。今でもそう古くは感 [続きを読む]
  • 続・入居率99%の実際?
  • 前回退去が5年間で12部屋あっても、すぐに入居が決まれば原状回復に1週間かかっても、ゆうゆう入居率99%になることはお話しました。では実際はどうなのかというと、これはコロビビのアパートの場合だったり、近隣のアパートの様子に限ってですが、そんなにたくさんの退去がある訳ではありません。コロビビのアパートは今築3年になりますが、退去があったのは、6部屋です。(同じ部屋で毎年退去というものもあります。)「 [続きを読む]
  • 入居率99%の実際?
  • 新築アパート投資を検討してる人の一番の心配は「空室リスク」ですよね。コロビビもそうでした。しかしその時に「入居率99%」と聞くと、安心しますよね。しかし実際経営してみると、入居率99%というのはこういうことなのです。例えば一棟8戸のアパートを5年間経営したと考えます。すると一年では8戸を12か月運営することになるので、96か月と考えるて5年では480か月運営することになります。それを99%の入居率 [続きを読む]