コロビビ さん プロフィール

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コロビビさん: コロビビの新築アパート経営
ハンドル名コロビビ さん
ブログタイトルコロビビの新築アパート経営
ブログURLhttp://korobibi1007.blog.fc2.com/
サイト紹介文物件好きが高じて、夫婦で数戸の賃貸物件を運営しています。素人なので少ない戸数でも悪戦苦闘しています。
自由文物件とアニメとシドが大好き!でもガンダムUCネタとシドネタは、あまり歓迎されないので自粛しています。
参加カテゴリー
更新頻度(1年)情報提供294回 / 365日(平均5.6回/週) - 参加 2014/01/18 11:20

コロビビ さんのブログ記事

  • 月1万円で老後も安心?
  • 全部の新築区分マンション投資を否定するものではありません。だって、コロビビが購入したマンションは、値下がりどころか、現在の査定価格は30%アップしています。その価格で売却できるとは限りませんし、投資用マンションではなく実需マンションなので違うかもしれませんが、「新築マンションは買った途端に値下がりする。」とよく言われていることは、現在の東京に関しては必ずしも当てはまらないようです。しかし今でも「月 [続きを読む]
  • ちょっと待ってよ、新築でゼロゼロなんて!
  • コロビビのRCは超激戦区という話は、もう何度もしている通りです。なので、新築マンションで敷金・礼金がゼロゼロの物件も、ここ一年、増えてきました。でも一棟目のアパートがあるエリアはそこまでの激戦区ではないので、この春の入居も、築3年なのに礼金2か月を頂いています。ここは管理会社さんも入居付けが強いので、お陰様で空室期間も短く、順調に運営が出来ています。しかし、この繁忙期が過ぎてからの募集状況をリサー [続きを読む]
  • 猫飼育疑惑、その後
  • 一棟目のアパートの敷地内にいくつもの猫の糞があり、その糞に砂がかけられていた件についてです。これまでも野良猫の糞はたまにあったものの、砂がかけられてはいなかったので?、「もしかして入居者の方が、こっそり飼っているのかも…」と思った次第です。でも以前も書いたように確かめようもありませんし、入居者の皆さんから苦情が出ている訳でもありません。なので、市販の猫対策をするだけで、様子をみることにしました。対 [続きを読む]
  • おかしいな、後5年で自己資金回収のはずなのに…
  • フルローンや自己資金1〜2割などの組み合わせで物件を取得しているコロビビ夫婦。ここ3年で取得した物件の税引き後の手残りを考えた時、実際は後4〜5年で自己資金が回収できそうです。アパート単体では後少しかかりそうですが、物件を組み合わせて考えると計算上はそうなるのです。でも、おかしいなあ…なかなか自己資金は貯まりません。しかも回収できそうだと言っていますが、新築時と同じ家賃で空室なく経営できたら…の話 [続きを読む]
  • 金融資産の確認をされちゃいました…
  • コロビビのメインバンクの担当さんは、この春に代わったため、代わったタイミングでその上司の方と挨拶に来られました。その時新たなマンションの計画はないかと尋ねられたことは、前にもブログに書いたことがあります。これだけの借金をしているコロビビなのに、新たな融資をする用意があるとのことでした。そろそろ金融庁のお達しがきて、融資も厳しくなる…なんて話が出始めている頃だったので、「へえ〜、出すところには出すん [続きを読む]
  • えっ?もう売却?!
  • 昨年の春、コロビビのRCが竣工した時、近隣に同じようなスペックのマンションが次々に竣工したため、予想以上に客付けは苦労しました。というのも、その物件が敷金・礼金ゼロで募集をしていたからなのです。その当時はこのエリアでは、新築でゼロゼロ物件というのはあり得ませんでした。コロビビの物件を内見しても、すぐ近くにはゼロゼロ物件があるのですから、どうしてもコロビビの部屋が割高に感じてしまい、なかなか申し込み [続きを読む]
  • 新築アパートを買う最後のタイミング
  • 昨今のRCの建築費の高騰で、今は新築アパートにシフトしている不動産投資家さんも増えてきたところです。コロビビが保有しているアパートメーカーの着工件数は右肩上がり…凄いですねえ。アパート用地の確保に関しては、あちらの方がまさにプロですからね。しかし各アパートメーカーのここ最近の動きを見ていると、以前言われていたような高い入居率を維持出来るような駅近エリアにはもう建てられなくなってきた感じです。これは [続きを読む]
  • 部屋のバリューアップ
  • RCはまだ築一年なので部屋のバリューアップなんて必要ではないのですが、実はこの部屋本当は他には無いようなロフトを造る計画がもともとありました。しかし諸事情で一階の部屋にしかロフトを付けることができませんでした。考えていた通りその部屋は一階であるにも関わらず、一番に決まったぐらい選ばれる部屋になったのです。そのことを知っている別の知り合いの設計士さんから、「今はできなくても資金ができてからやってもい [続きを読む]
  • ゴミ出しルールを守らない入居者
  • 以前ゴミの不法投棄の話題を書いたことがありますが、対応してからはまだ一度も不法投棄はありません。でも毎日会社帰りにアパートに寄って、点検することは続けています。これも自宅近隣でドミナント投資を行っているからこそできることですね。しかしこれまで気づいていたなったのですが、近くのアパートを見るとゴミ出しルールを守っていない人が意外と多いのですね。一応ゴミステーションには置いてあるのですが、回収日ではな [続きを読む]
  • 今のうちに家具探し
  • 今のところ満室経営出来ているコロビビですが、知り合いの大家さんのお話や物件や他の人のブログなどでは、この時期の退去の話題がちらほら聞かれます。この時期の退去連絡はホントに厳しい…。しかし7〜8月に決まる物件も結構あるのは事実です。まあ中には7,8月竣工の新築マンションに引っ越しをする人も含まれているのでしょうけれど、これまでの企業の辞令交付の時期も崩れてきていることもままあるようです。…で、この時 [続きを読む]
  • もしかして猫を飼ってる?
  • いや、これはまだ確実ではないし、近所の野良猫の仕業かもしれないので何とも言えないのですが、ここ数回猫の糞を見かけるのです。もちろんこれまでも猫の糞は時々見ることもあって、それは近所の野良猫だろうと思っていたのです。実際猫がアパートの周辺をうろついているのは何度も見かけていました。しかし最近見つける猫の糞には上に砂利がかけられているのです。? ? ?今までの糞は同じ砂利の上にしていても、糞の上に砂利 [続きを読む]
  • やっぱり価格値下げ、続々
  • 以前コロビビの新築RCがある近隣のRCが、いくつも売りに出ている…という話をしました。築年数やスペックはそれぞれですが、いずれも利回り5%台という強気の価格設定。でも超人気エリアのまだまだ綺麗な1LDKのRCなので、強気の価格でも今はあり得る価格でした。しかし銀行が閉まってきているせいでしょうか、はたまた同時期に近隣で複数のRCが売りに出されたからでしょうか、これらの物件、一斉に値下げがされました [続きを読む]
  • 超激戦区でも決まる物件は決まっている。
  • コロビビのRCがあるエリアは、超激戦区。今でもどんどん大型マンションが新築されています。しかしそのマンションも満室になっていないものがほとんどですが、それでも資産価値としては高いということなのか、今後も複数のマンション建設が計画されているようです。今や満室にならなくてもある程度部屋が埋まれば資産価値まで考えると採算がとれる…ということなのでしょうか?けれど最近近くに建設されている物件は、繁忙期が過 [続きを読む]
  • 築浅アパートで利回り5%台なんて…
  • もう、どうなっちゃったんでしょうね、この相場。築浅アパートが表面利回り5%台でいくつか出てました。今までも4%台なんてものあったのですが、それは強気のオーナーが自分の物件をいくつもその高値で出していただけで、当然売れる訳はなくずっとネットに残っています。まあ、一応駅近なので、強気なのだとは思うのですが、それでもやはりみなさん「アパートでこの利回りは無いよな。」という反応なのでしょう。実際アパートで [続きを読む]
  • いいですよ、困ってないですから。
  • 実はRCが竣工後一年を経過した時点で、入居者様に不具合がないかどうかアンケートを取らせて頂きました。これはアパートの時も行ったのですが、部屋を使ったからこそ分かる不具合というのが少なからずあるからです。すると、2点不具合が見つかりました。一つは排水の問題、もう一つは建具の破損でした。排水の問題と言っても、大したものではなく、何か方法があれば早速建築会社に対応して頂こうと思っています。しかし建具の破 [続きを読む]
  • 敵は味方のふりをする。
  • この言葉は例のドラマの中で使われていた言葉ですが、それによく似た話が身近で聞かれました。というのも、コロビビの知り合いの話なのですが、この方事業が上手くいかず会社が倒産になりました。当然銀行に自宅兼事務所も摂られて、そこが競売にかけられることになったのです。しかし同居されていたご家族は成人されて他の会社に勤めてらっしゃったし、独身でしたが年齢もコロビビと変わらないぐらいの方でしたから貯金もあるとい [続きを読む]
  • アパートの音漏れ…ここまで?
  • これは知り合いの大家さんからお聞きした話です。この大家さん、ご自分の物件に退去があったので、その部屋に泊まってみたのだそうです。するとお隣の音がダダ漏れしていたのだそうです。「いくらなんでも、ここまで…とは思いませんでした。」というレベルだったとか…。ひ〜ん、そういえばコロビビのアパートでも、一年で新婚さんが退去されたことがありました。その時の理由が「思ったよりお隣の音が聞こえる…。」ということで [続きを読む]
  • 今って法人退去のシーズンなの?
  • このところ知り合いの大家さんの物件で退去が相次いでいます。それもみなさん法人契約の入居者様。「今日辞令がでました。」という報告を突然もらった時には、ホントに大家はがっくりです。繁忙期が過ぎた今、入居付けは厳しいことが予想されるからです。しかしこんなに他の大家さんの物件でも法人の退去があるということは、入居もあるということなのでしょうか?それとも好景気の時に会社の福利厚生の意味で法人契約にしていた会 [続きを読む]
  • 目を付けていた物件が…
  • 以前書いていた二つの物件ですが…あれからすぐにネットから消えていました。やはりみんな考えることは同じですね。一つは前面道路が現状では数メートルのところでセットバックされていないために狭かったのがネックでしたが、ほぼ土地値でした。ある程度の広さもあったので、数年はそのままアパートとして経営し、近隣がセットバックされるのを待ってファミリー物件を建てるというストーリーも描くことができる物件でした。最悪セ [続きを読む]
  • 近隣のRCが次々に売却へ
  • コロビビが一年前に新築したRCは超激戦区だということは何度もお話しました。また、今もどんどん新しい大型マンションが建設されています。新築でも満室になるのに数か月かかるのは当たり前という状態ですが、それよりもちょっと驚くことが続いています。というのも、ここ数か月にいくつもの1棟マンションが売りに出されるようになったのです。多分銀行が閉まってきたので、ここで高値のまま売り抜けようというオーナーが出てき [続きを読む]
  • 大丈夫?遠隔投資
  • 昨日コロビビもゴミの不法投棄について書いたときに、遠隔投資の難しさを書きました。その時は、自分の物件に不法投棄や違法駐輪、糞害などが起きていても、それを知らないまま粛々と退去が増えていく…ということについて書いたわけです。実際コロビビの遠隔地での物件では、ここまでのことがあった訳ではないのですが、管理会社のいい加減な「巡回」には頭にきていたことがありました。…というのもここは一軒家だったので、植木 [続きを読む]
  • 続・ごみの不法投棄…どうなった?
  • 前回、アパートに(多分外部からの)不法投棄があることをお伝えしました。もう10回以上続いていたので、貼り紙をしておいたことまでを書いておりました。貼り紙をしたのは夕方だったので、お決まりのようにまたゴミが捨てられていました。それもまた中身はほぼ同じ、バナナにヨーグルト、パンの袋にたばこの箱…うん、こいつ毎日朝食を食べて、タバコ吸ってる割に健康的な食生活をしています。しかもきっちり毎日ゴミを出している [続きを読む]
  • 続・地主系建設会社さんとの面談
  • 数年後のファミリー物件をお願いする建設会社さんのリサーチの意味合いで地主系建設会社さんを訪問した話の続きです。ホームページで建設事例を見て、結構大きな事業を手掛けてらっしゃることを知り、期待して伺った会社は…。…?何というか…、すっごく小さくて質素な感じの会社でした。少しがっかりしながら社長さんにお会いしたところ、地主系建設会社ということで、当然2代目社長さんです。長く経営しているということで、2 [続きを読む]
  • 地主系建設会社さんと面談
  • 面談…といっても新築物件についての話し合いではないのです。本業がらみでお会いした…というだけなのですが、そこはコロビビ、もちろん数年先の新築物件に絡んでのリサーチも目的にあります。少し前もコロビビが保有を視野に入れているエリアの地主さんと知り合いになったことをブログでも書いたのですが、その地主さんのご紹介で、今回この建設会社の社長さんとお会いすることになったのです。実はコロビビ、前回のRCの建設で [続きを読む]
  • ごみの不法投棄…どうする?
  • 入居者のマナーがよく、あまり管理に苦労が無い一棟目のアパート。ただ、これまでに数回、新しい入居者の方が分別しないゴミを捨てたことがあったので、その都度分別のお願いをして、今ではごみのことで悩ませられることは有りませんでした。…しかし、このところコンビニごみがゴミ置き場に置かれることが続いています。しかも毎日!いずれも同一人物です。なぜ同一人物だと分かるかというと、中身が毎日同じなのです。決まってバ [続きを読む]