コロビビ さん プロフィール

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コロビビさん: コロビビの新築アパート経営
ハンドル名コロビビ さん
ブログタイトルコロビビの新築アパート経営
ブログURLhttp://korobibi1007.blog.fc2.com/
サイト紹介文物件好きが高じて、夫婦で数戸の賃貸物件を運営しています。素人なので少ない戸数でも悪戦苦闘しています。
自由文物件とアニメとシドが大好き!でもガンダムUCネタとシドネタは、あまり歓迎されないので自粛しています。
参加カテゴリー
更新頻度(1年)情報提供318回 / 365日(平均6.1回/週) - 参加 2014/01/18 11:20

コロビビ さんのブログ記事

  • そうか、私は資産家だったか。
  • 大家さん仲間のフェイスブックで、「表面利回りは何パーセントあれば買いなのか。」という話題が出ていました。皆さん投資スタイルやその方の投資ステージなどで考え方はそれぞれでしょう。コロビビみたいなサラリーマン大家さんでは、先日も書きましたが表面利回り6%台でも回していくのは結構大変です。新築アパートでも、近隣に競合物件が乱立していれば、広告費がかさんで経営を圧迫してしまうことをお知らせしていましたよね [続きを読む]
  • 退去者様のその後
  • 皆さん、繁忙期が終わり入退去も落ち着かれたことと思います。退去があると「どうして退去になったのかな?何か、物件に問題でもあったのかな?」なんて気になりますよね。管理会社に尋ねて貰ったとしても、本当のことを教えて頂けるとは限りません。一度アパートの退去理由を教えて頂けtことがあって、それは「思ったより隣の音が聞こえる。」というものでした。お洒落なデザイナーズアパートは一見マンションにも劣らないような [続きを読む]
  • キャッシュが貯まってきたと思ったら…
  • 薄利の新築に特化した不動産投資をフルローンで行っているコロビビですが、それでも何とかキャッシュは貯まっていきます。竣工前後の一時期は結構カツカツで、厳しい時期もありました。まだ息子の学費もかかるので、春は物件の竣工と授業料の納入時期が重なってしまうのですよね。それでも礼金が数か月分取れる物件ならばいいのですが、新築でも激戦区の場合は取れない時もあります。そうなっちゃうと、竣工してすぐに満室に持って [続きを読む]
  • 土地が無くても、頭金が無くても?
  • 新築アパート投資は下火になってきたのでしょうか?まだまだブームは続いているのでしょうか?そういえばシ〇ケ〇のCMでは「土地が無くても、頭金が少なくても…アパート経営はできる!」と言っていますよね。でもコロビビはこれをしばらく「土地が無くても、頭金が無くても…」と勘違いしていました。今まではフルローンが当たり前で、時にはオーバーローンも組めていたからです。でも、流石に今は頭金は必要ですし、自己資金を [続きを読む]
  • 続・土地をご紹介したいのですが…
  • 銀行から土地の紹介をしたいと言われた昨日の話の続きです。もちろんコロビビは暫くは新しい物件を手掛けたりしない予定です。しかし新しい土地の情報は欲しいので、「コロビビはダメでも、高属性の大家さん仲間を是非ご紹介したいので…」とはお伝えしておきました。でも、ここ数年は手掛けないという話をすると明らかにテンションが下がったようでした。それでも執拗に(?)「数年後手掛けられるのはやはり新築ですか?それとも [続きを読む]
  • 土地をご紹介したいのですが…
  • 確定申告が終わり皆さんも銀行回りをされていることと思います。コロビビはまだリタイアしていないので、銀行の担当さんが自宅まで取りにきてくださっています。今回も来られるということなので、急いで自宅に戻りお待ちしていると、何やら上司の方も一緒に来られました。この方は新しい方なので、ご挨拶に…ということのようです。ひとしきり雑談をした後、お話されたのが、「コロビビ様、新しい物件などのご計画はごさいますか? [続きを読む]
  • 今思うと危険なフルローン
  • 昨日改めて低利回りの不動産投資が厳しいかを書きましたが、書いていくとだんだん自分の不動産投資の危険性を考えさせられましたねえ。今でも、不動産投資を煽るように、「金利1%台のフルローンで、不動産投資ができる!」なんてネット広告に出ていますが、コロビビは既に金利1.1%で億越えのフルローンを組んでいます。もしかしたら融資に関しては成功しているのかもしれません。しかし、決して成功だとは思っていません。何度 [続きを読む]
  • 続利回り6%以下の実際
  • 昨日利回り6%以下の実際について書きましたが、要は薄利での経営なので、入居付けがうまくいけば何とかなるけれどそうでなければ、広告費の増大や家賃の下落を招き回らなくなるという話でした。また、新築のうちは修繕費がかからないけれど、そうでなければ修繕費や塗装費などがかかり、たちまち退場となってしまうということでした。なのでそういった不安を抱えながらの経営になってしまうという結論だったのですが、ここでいつ [続きを読む]
  • 利回り6%以下の実際
  • コロビビもまだ物件を保有していないときには、この表面利回りの意味がイマイチよく分かっていませんでした。もちろん高い方かいいに決まっていますが、高い物件は築古の何だか訳アリみたいな物件だったりするので、コロビビの手におえない感じがします。そこで新築ならいいかな?と思って購入したアパートは、表面利回り8パーセント台。それでも利回り計算のマジックもあるので、実際は7%台だったりします。しかし実際は提案よ [続きを読む]
  • 融資が引けても、それって…
  • 今は確実に厳しくなってきた賃貸経営への融資。通るだろうと思っていたのに通らなかった時のショックは大きいですよね。ここまで土地の購入や建物のプラン等たくさんの方に関わって頂き準備をしてきただけに、無念の気持ちはよく分かります。そんな時に周りの人の融資が通ったという話を聞くと、「自分とどこが違うんだろう。何がいけなかったのだろう。」と考えてしまいます。しかし融資が通るには、いろんな条件があって、一概に [続きを読む]
  • 設備メーカーの対応の違い
  • コロビビは今のところ新築に特化した不動産投資をしているので、「修繕費が殆ど必要が無い。」という強みがあります。躯体や設備など、それぞれ期間は違いますが、メーカーの保証かあるからです。…なんて思っていたら、メーカーによってとか同じメーカーであっても営業所によって対応が違うという体験をしました。保証があるからと言っても、なかなかすんなりとは無償交換や修理をしてくれる訳ではないのです。「出荷時に検査をし [続きを読む]
  • 鍵もネットで
  • 息子の戸建賃貸では、前の借主さんが自宅を新築されて出ていかれたので、いろんな物を残してくださっています。各部屋の電灯や物置がそうなのですが、次の入居者の方には結構重宝されているようです。単身者用の物件と違い、戸建賃貸では敷金・礼金を数か月分支払わなくてはなりません。しかも築浅の物件なのですから、入居者の方はやはりカーテンや家具を新調されることが多いのですね。なので、必要なお金はかなりの額になります [続きを読む]
  • これは!と思う物件はやはり…
  • ほぼ毎日ネットで物件の検索をしているコロビビ。別に本気で買うつもりはないのですが、まあこれは趣味のようなものです。ここのところ、少し「価格改定」や「値下げしました!」なんてものも出てきてはいますが、相変わらず高止まりです。しかしその中でも時々「これは、なかなかいいんじゃないの?」とか、「利回りはまあまあだけど、この立地なら。」といったものも出てきます。だからと言って買い付けを入れるわけではないので [続きを読む]
  • やった!固定資産税が…
  • 超人気エリアにある新築RC。先日も土地の公示価格が、7%程度上がったことをお知らせしました。実勢価格にするとコロビビが購入した時の1.44倍…これは固定資産税ががっぽり取られてしまうなあと覚悟していたのです。…で、昨日届いた固定資産税の金額をおそるおそる確認してみると…なんと!コロビビが覚悟してた金額の7割程度でした!はああ、よかったです。これだと年間のCFも数十万円違ってきます。理由はいろいろ考えられ [続きを読む]
  • 新築は郊外でないと見合わないけれど…
  • ここのところ、融資が厳しくなってきてからの新築不動産投資はどうなっていくのかについて書いています。実際土地の価格が高騰してきたことと、賃貸物件の乱立で、土地が安い郊外でないと十分な利回りも出ない状況になってきました。しかも郊外ならばまだ新築物件も少ないため、広告料で家賃収入を圧迫することもありません。しかしここも安泰というわけではありません。融資が厳しくなればサラリーマン投資家のアパートは簡単に建 [続きを読む]
  • 自己資金ないと融資が引けなくなると…
  • 昨日も昨年の10月から融資が厳しくなってきたことを書きました。銀行の担当者さんも、「結局稟議を上げた結果、自己資金を2,3割入れるようにと言われてしまうんです。」と話していたように、全部が厳しいということでは無くて、「これまでのようにサラリーマンの属性でフルローンを引くことが難しくなってきた。」ということのようです。考えてみるとコロビビも結局自己資金は1割弱しか入れていませんし、オーバーローンはない [続きを読む]
  • 10月頃から厳しくなってきたんですよ〜。
  • あちらこちらで融資が厳しくなってきたという話は聞いていましたが、コロビビも直接銀行の担当さんから聞くと、「う〜ん、こりゃ、これから売却も厳しくなってくるなあ。」と感じました。もちろん属性によってはそんなことはないのですが、これまでのようにサラリーマンの属性で「新築アパートがフルローンで買える。」なんてことがバンバンできるような状況ではなくなったことは事実のようです。「物件が高騰しているので、お客様 [続きを読む]
  • 桜を借景できる物件は…
  • 以前梅の花が見事な借景の戸建を購入するかどうか迷った話をこのブログでも書いた覚えがあるのですが、あの時は、駐車場が一台だったことと、工事をすれば2台取れそうだったのですが、もともと渋滞が酷いエリアだったこともあって断念しました。でも広い庭と梅の花が隣地に10本ほどあって、コロビビは特別梅の花が好きなわけではなかったのですが、それはそれは見事でした。…で、桜好きのコロビビとしては、できれば借景に桜並 [続きを読む]
  • 管理会社はどちらの味方?
  • 繁忙期が過ぎて、この手のトラブルの話があちらこちらで聞かれますね。つまり入居者が自分で破損させたことを認めず、その費用の請求ができない…といった内容です。本来は退去の時に立ち合いをして、そこで破損個所を指摘し、入居者に尋ねなければなりません。それが管理会社の仕事なのですが、これをしない管理会社も結構あります。築古の物件ならば経年劣化もありますし、補修しなくても使用可能ならば、それを承知で借り手が付 [続きを読む]
  • 売り物が無いからでしょうね、高値の提示は
  • 今新築マンションの価格の高騰を受けて、中古マンションを検討する人が増えているのは事実のようです。なのでコロビビが所有している文京区のマンションも、よく繁忙期になると売却のお誘いがきます。ヤフーダイレクトのシステム価格は毎月ネットで届くので、大体の価格は把握しているのですが、そもそもこのシステム価格というのが何を意味しているのかは分かりません。なので、他の業者さんからの査定価格も気になるところです。 [続きを読む]
  • 繁忙期が過ぎて、入居状況をチェック
  • コロビビは今回何とかこの繁忙期を満室で終えることができました。新築物件に特化しているから当たり前…なんて思っていたら大間違いです。築浅だからこそ家賃を落とさず入居者を得るには苦労があるのです。剥離の新築不動産投資は、ここが難しいところです。さて、コロビビがこの時期必ず行うこと…それは、いろんな物件の入居状況のチェックです。これは物件を購入する前から行っていたことですが、一番の関心事は、同じシリーズ [続きを読む]
  • ジワリと家賃が上昇?
  • 相変わらず新築ラッシュのRCがある超激戦区のエリア。今は20平米台のなんちゃって1LDKや1Kが主流になっています。1年前までの30平米台の1LDKでは利回りが合わなくなってきたからです。利回りを確保するためには家賃設定を高く持っていかねばならず、それでは入居者層が限られてしまうためです。20平米台であればそれより家賃を安く設定できます。しかしよく見ると、2年前の20平米台の家賃と比較して、数千円高 [続きを読む]
  • コンクリート打ちっぱなしのお洒落なマンションなのに…
  • 以前もここと同じデザインのマンションが、全く人気がなく、最後にはアパートよりも家賃を安くしたという話を書いたことがあります。ネットで見る限りはとても素敵な部屋で、洗面化粧台も高めのお洒落なものを使っていました。なのに入居者が出ない理由は、人伝ではありましたが「天井高が低いらしい。」ということでした。多分高さ規制がある地域に無理やり4階建てのマンションを建てたためにそんなことになったのでは?という話 [続きを読む]
  • 築一年で感じる仕事の丁寧さ
  • コロビビも最初は「この金額の建築費を出したのだから、この出来栄えは当然」と思っていたのですが、いろんな物件を見ていると、「なかなか頑張っていただいたんだな。」と思うことが多くなりました。それは以前も書きましたが、細部にみられる仕事の丁寧さです。建築に詳しくないのでお伝えしずらいのですが、皆さんにわかりやすいところで言えば、クロスの貼り方です。よく一年経ってみるとるとクロスのつなぎ目のところに隙間が [続きを読む]
  • コッツウォルズストーンを使って
  • 1棟目アパートですが、税金で持っていかれるよりも経費を使ってアプローチ部分をDIYしたいなと思っています。これまでもプランターの寄せ植えなどでアプローチ部分は、グリーンで演出してはいたのですが、本当はプランターより花壇を作りたいと思っていろいろ計画をしていたのです。レンガでつくるか、枕木にするか…はたまた、石材を小端積みして、ちょっとお洒落な花壇にするか…などなど、妄想をしていたのですが、ちょっと [続きを読む]