前向き若 さん プロフィール

  •  
前向き若さん: 大家で楽しく自由に生活してます・・俺のポンコツ日記
ハンドル名前向き若 さん
ブログタイトル大家で楽しく自由に生活してます・・俺のポンコツ日記
ブログURLhttp://sengyouooya.blog.jp
サイト紹介文お金がないから法人でキャッシュフロー重視。北海道から宮古島まで・・。ポンコツの俺でもできた。
自由文わかちゃんの気まぐれ日記
参加カテゴリー
更新頻度(1年)情報提供337回 / 365日(平均6.5回/週) - 参加 2014/01/22 09:32

前向き若 さんのブログ記事

  • 早い退去予約がきた その理由は
  • ここで、急に、2件随分先だが、退去予約が入った。早い理由は、転勤である。8月末になる。転勤か、大変だな。子供の頃の友人と離れる苦い思いを思い出した。その点、専業大家は自由である。今回のように早いと、へたれ大家の俺は心の準備もできるので、非常に助かる。もう、そろそろ募集のお願いをしよう。空室の損失に事前に準備できる。心も対応できるからうれしい。仕事で自由に感じられるのは心の持ち方にあった。      [続きを読む]
  • 高利回り駐車場を売る 空室補填
  • 高利回り駐車場を売るのは単純に急に現金がほしくなったからだ。でも、仕事だから、会社の利益を考えないといけない。駐車場を会社の資産に組み入れてきたのは、経費が少ないから、同じ利回りならアパートより利益がでる。それで、アパート経営で予定より経費が多かった分、駐車場経営で利益がでるので、補填できて助かってきた。??「だから、 売ると利益は減ってしまう これでいいのか」???・・・・・・・こんど購入する人 [続きを読む]
  • カメラも安く高性能になってきた
  • ここで、雨漏りの場所にボードをはってクロス貼りをした。乾かして貼るので、どうしても2日の作業である。そのついでに防犯カメラも外壁に取り付けた。目的はタバコを平気で捨てる人をやめさせるためだ。折角なので録画もできる画像がいいのに変えたが安くなったものだ、1万円ほど。今まではテープで貼っていたが、職人さんはやはり器用だった。外壁に直接ぶちつけてコーキングしてくれた。やはり現場はいいなあ。2日学べて楽し [続きを読む]
  • 長崎の売却購入は公庫ですぐOK
  • 長崎の駐車場を売却する際、購入の打診もするために公庫を訪れた。これは、数年前購入する時、公庫で融資を受けている。利回り18%、評価額以下で融資を受けてそして、完済している・・だから、今回売るとき、次の購入者は簡単な手続きで、終了。実績があるからだ。では、「来月10日に入金になります」って言われた。今までの実績や人との絆がつないでくれている。ただ、現場にいかないと軍艦島の景色が見れなくなると思うと寂 [続きを読む]
  • 雨漏り修理後のクロス貼り
  • 雨漏りになって天井がはがれた。すぐ修理をして一年が過ぎた。その時、原因である配管を交換して、パネルをはり簡単な応急処置をして様子をみてきた。そろそろ、ボードを貼って、クロスを貼るか・・・そう思って、職人さんと貼りにいった。職人さんはやはり器用だった。そしていろいろ教えてくれた。楽しい。乾かして貼るので、どうしても2日の作業である。        ブログランキングに参加しています。よかったら応援お願 [続きを読む]
  • 打ち出の小槌は複数あるのがいい
  • 1億円のアパートなどの資産が一つだけローンを組んでカツカツなのは好ましくないと思う。1000万円でも、3つ、4つあるのが価値がある。そうじゃない「何言ってんだ売ればいいじゃん」って言われても・・・売ってもめるし、ストレス時間がかかる。買い取りでも、売ると結局、税金がかかる。売ると、せっかくの、打ち出の小槌を失う・・・何もしないで、毎月利益が上がる資産がなくなる。その場所で築いてきた暖簾がなくなって [続きを読む]
  • 両親への感謝...貧乏は節約家に
  • 金なしで始めた大家業./それで、頑張れたのは相場より安く、利回りの高いのを買えばどうにか生活できると修羅場もあったが前向きにやってきた。安かったから予定外の修理費などにも耐えられた。親が資産家で、それを引き継げる奴をうらやましく思ってきた。何で、資産を継がなかったんだよ〜でも当時、安いものを両親も一緒に食って頑張ってくれた。その後、親が亡くなって、通帳をみたら預金があった。うまいもんを食べて楽しめた [続きを読む]
  • 利回り18%!長崎の駐車場を売る
  • ここで、思いつきで長崎の駐車場を売ることにした。急に、思い立ったので利回り18%で売ることにした。購入時から現在まで、利回りに変動はない。面倒なのでスタッフでいい・・・なんとなく現金がほしくなったからだ・・子供の学費のため余裕がほしい・・・( 本来は、売らずに、学費ローンを使えば  いいのだろうが・・・ )小ぶりの物件をもっていると、資金化しやすい。そんな時大型の一棟だけなら、売りにくい。それに、 [続きを読む]
  • 現場でポンコツは成功の秘訣?
  • 現場にいったことで、今がある。じゃ、「どれだけの仕事をしたの???」って職人さんやスタッフには笑われるだろうが・・・・オーナー業としては、それが良かったかも。大家もやっている工務店や職人の友人は現場主義で全く営業をしない。そんなパターンはよくある。現場でろくな仕事しかできないから、その分、営業や経理をしてきた、コスト削減、安く仕入れた客付け先を増やした。ポンコツの仕事をしている過程において自らが労 [続きを読む]
  • もう一つ自主管理から管理依頼へ
  • 今日も、自主管理物件を管理委託の契約をするためにでかける。これでまた、仕事の楽しみが広がる。この管理会社は法律にも詳しいようなので、ここに頼みたいと自ら思って、依頼した。いろんな経験もあるから自分に足りない判断力があると思った。(余談であるが、メダカのメスはオスを顔で判別する そうだ、見てみたが全くオスかわからないが・・・)今まで仲介業者や地元の不動産屋から、管理もさせてほしいと、頼まれながら、コ [続きを読む]
  • いい勘違い 退去・・
  • ここで、退去があった。変なクレームをつけてくる入居者・・・法人契約、最初の入居者は良かった。いつの間にか、人が変わり、へんてこな、つまらないクレームをつけてきた。エイブルさんが対応したが、嫌がっていた。ここで、退去、良かった。部屋はたばこを吸っていて、汚いイメージサアでも、退去の立ち会いをしたエイブルさんから部屋はとても綺麗と連絡があった。スタッフからも連絡があった。クロスが少し汚れている程度と・・ [続きを読む]
  • 自由に楽しく仕事ができるコツ
  • 時間にしばられずに自由に仕事をしたい。そう思って12年・・・・今、自らが労力を投入しなくても生活できるCFに到達してきた。毎月のキャッシュフローは大事だ。すると、窓から、青い空と海、白い砂を見ながら仕事ができてきた。電話とパソコンで事足りる。行かなくても回せる良きスタッフのおかげである。でも、1ヶ月全てを過ごすことはなく現場に、半分以上はいくことにしている。それは、仕事は、現場にいかないと楽しくな [続きを読む]
  • 契約者と入居者がちがうケース
  • 契約書に書かれている入居者が部屋に住むことになる。・・・ところが、中古アパートを購入した時その契約時に入居者の本人確認していないと違う人が住んでいるレアなケースに遭遇した。はじめ住んでいる人は契約者の名前をかたっていた。そのうち、嘘だと話してきた。相場より安い中古アパートを買うとそんなもんだ・・・最初は、住んでいたのだが、何らかの原因で、いつのまにか違う人が住んでいたらしい。そんなパターン・・今の [続きを読む]
  • 空室で困らない対策 〜部屋数
  • 空室がでると「あ〜やんなっちゃった」とめっちゃ嘆いた。大家って地獄だ〜一棟目、そんな日々を思い出す。少し安くいい場所を買ったのだが・・・俺って、ポンコツだな、心も弱いし、知識不足で・・・そんな時前向きに改善すればいいサア改善すれば、明るい日差しが心地よくなる。12部屋満室のアパートだった・・なのに、3部屋空くと返済比率が上がると困った。空室は必ずでるもの、部屋数を増やそう。もう一棟12世帯を買った・ [続きを読む]
  • 空室だらけの地区、チャンス
  • 空室だらけの地域・・・その時、チャンスも潜んでいた。歪みがあるのでかなり安く買えるからである。空室のない地域は、メジャーな場所なら当然、高くなる。だから、歪みを直せるなら、その地域のなかで、再生できる場所、物件をローンをくんで、それを早期に返済して早く無借金になれるチャンスであった。物件を保有してみると、空室が続くと売りたくなる。その地域で空室がたくさんでると尚更だ。チャンスだった・・・買うのの自 [続きを読む]
  • 空室のない場所は長期計画でいこう
  • 空室のない場所、いくつかあるだろうが、宮古島しか知らない。その場所の宮古島では、資産価値のある目の前が海の景色のいい場所では・・・高くなるし、第一、買えない。そんな場所は、そこで自ら商売をするか土地の値上がりを期待する人向け・・純粋な大家業には向かない・・・仕入れが高くなるサアだから、あせってはいけない。沖縄では、建物はRCである、その上、離島だと仕入れのコストも高くなる・・・・だから、新築では長 [続きを読む]
  • 空室の少ない地域に新築を購入 その後
  • 空室の少ないない場所に、新築を建てたい。そう思う人は多い・・・・例えば20年前に・・・・の地域、駅チカに新築アパートを建てた。20年たつと、3DKの部屋はなかなか決まらなくなっている。マンションを借りた方がいいからだ。・・・・の地域では、地震の後、アパートがたりなくなった。そして、いろんな人が新築を建てた。でも、人の移動はある。だから、今、余ってしまった。どちらもまだ、ローンが残っている・・・空室 [続きを読む]
  • 空室のない地域 実はあるんです!
  • 大家業をすると、空室に悩むのもの・・それは、どこの地域でも・・・だから、駅チカを選ぶ、相場より安く貸すなど、そして、いつも満室にしたい。はたまたブランドで・・・世田谷、設備を高級にするお金をどんどかけて、そして、満室にする。現在、空室率は高い、将来はもっとだ・・・・残りのローンの期間もまだあると楽しくない。でも、空室がないどころか、部屋が足りない場所もある。現在の、宮古島である。空きの予約待ちであ [続きを読む]
  • ペットOK そんな大家業もいいサア
  • ペット不可で始めた大家業だった。それは部屋が汚くなるやめた方がいいと昔から言われていたからだ。そしてぼろぼろアパートがペット可の定番だった。今は、そんなこと言っていられないサア。ペットブーム、チワワなどのわんちゃんやかわいい猫ちゃんを家族として、かわいがる人がたくさんいる。それだったら、大家としてオッケーしよう・・アパート一棟でペットは駄目な物件とペットはオッケーな物件にわけている。築淺の綺麗なアパ [続きを読む]
  • 入居者が逮捕の場合の対応
  • 入居者が突然消えるパターンはいくつかある。地域によるが家賃滞納で逃げる場合が多い。今回、逮捕だったが、初めはとてもやっかいなパターンだと感じた。だが、前にも経験している。その積み重ねで、一歩前に踏み込める。大家の仕事は、住みやすい環境をつくること。逮捕者は、別の場所に住んでもらうのがその程度にもよるがアパート全体で考えると、いいいと感じるケースが多い。住む人に権利もある・・・だから、住み続けたい人 [続きを読む]
  • 入居者が消えた場合 対応
  • 今回、入居者が突然消えたケースに遭遇した・・・これからもそんなことはあるだろう。孤独死、行方不明、逮捕・・・そんな時、慌てて勝手に部屋に入ってはいけない。落ち着こう・・一休みサア入れるときは、安否が不明な時だった・・入るときは、警察に理由を話して一緒に入ろう。今回の、経験をかてに自然体で対応できるようになろう。トラブルがあると、少しびびってしまう。でも、それを乗り越えると力になる。自信になる。    [続きを読む]
  • 消えた入居者の荷物を捨てよう 
  • 部屋の荷物を捨てるものと捨てないものに区別したら次は捨てる手続きに入った・・今回リース資産があった。リース会社が引き取りにくると言うので立ち会った。冷蔵庫、洗濯機、タンスなど、また再リースするのだ。いらないのは、バールで一瞬でぶっ壊した。処分するのだろう・・・そして完了・・・残りの残置物はさっさと捨てる。便利屋さんがいいと思ったので連絡をした。見積もりをとりにきてくれるというのでキーボックスに鍵を [続きを読む]
  • 首都圏の資産を新会社へ変更登記した
  • 首都圏の物件を既存の会社から少しずつ新会社に移すために登記をしていこう・・・数年前から首都圏でもコップからあふれる程度を投資してみている・・・これを新会社に金融機関からの借入なしで資産計上できる。これなら利回りが低くても安心サアこれが、ポンコツ流今後これらは、老後の年金資金か子供に渡せるようにしていこう。将来新たなレバレッジ方法を見つけた時役立つはず・・・ゼロから始めた不動産投資は、少し青い空が見え [続きを読む]
  • 部屋の荷物を片づけよう 
  • 住んでいた人から退去の合意書を弁護士を通じて書いてもらった。これで、退去の手続きができた。一安心・・・血圧が上がらない様にトマトジュースと野菜をとった・・・これから部屋の荷物をかたづけよう。まずは冷蔵庫の食料から捨てることにする。電気がきれると、腐るからだ・・・次に、燃えるごみをビニール袋に入れた。一気に行なう生活臭を消していこう・・・そして、片づいた・・・あとは、捨てる手続きにはいる。      [続きを読む]
  • 消えた人への配慮も忘れずに
  • 逮捕された人から手紙が来ていた・・・・その中に書いてあった弁護士に今回は頼んだ。信頼されている人がうまくいく・・・それがいいと思ったからだ。弁護士を選ぶ際レベルももとより、人間性がある。いい方だった、。接見してもらい、必要なものを差し入れして、契約解除に応じてもらった。これで、部屋をかたづけて募集できる。本人はまた戻って住みたかったらしく居座られては、手続きが面倒なので一見落着だ。双方が得する方向 [続きを読む]