西本 豪 さん プロフィール

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西本 豪さん: 不動産投資ライフ
ハンドル名西本 豪 さん
ブログタイトル不動産投資ライフ
ブログURLhttp://go1101.com
サイト紹介文楽待新聞コラムニストの初心者向け投資日記です。 実際の体験談にもとづく内容を随時更新しています。
参加カテゴリー
更新頻度(1年)情報提供22回 / 365日(平均0.4回/週) - 参加 2014/04/11 16:46

西本 豪 さんのブログ記事

  • 既存住宅売買瑕疵保険で中古物件でも安心して購入できる
  • 投資用物件を購入する時の基準の一つに新築物件を購入するかそれとも中古物件を購入するかがあります。中古物件は値段が抑えられるため当然その分、運用利回りは高くなります。その一方、中古物件には物件自体の品質に対するリスクは新築より高くなってしまいます。決して投資先としてのリスクがある訳ではなく、あくまで物件単体の品質として考えた場合、長い間人が暮らしている分、新築物件より不安があるのは当たり前のことです [続きを読む]
  • サブリース契約時の減額説明を義務付け
  • 2016年9月より国土交通省が賃貸住宅管理業者登録制度に参加する3735社に対してサブリース契約時の減額説明を義務付けるようルールを改正しました。 家賃が下がる可能性を伝えなければいけない登録制度に登録する企業はサブリース契約締結時には貸主(家主)に対して「将来的には借上げの家賃収入が減額になる可能性があることを書面に明記し、重要事項として説明する必要がある」ものとして2018年7月からは違反業者名を公表する [続きを読む]
  • インスペクション確認の義務化で中古物件の不安解消を目指す
  • 平成28年5月に宅地建物取引行法の一部改正が成立し、宅地建物取引業者に対してインスペクションの義務化が課せられるようになりました。宅建業者に対するインスペクション確認の義務化媒介契約締結時に現場調査のためのインスペクションのあっせん(インスペクター(住宅診断士)仲介の可否など)に関する情報を売主に伝え、買主に対してはインスペクション結果の概要を重要事項として説明することになります。また売買契約締結時に売 [続きを読む]
  • 意外と広範囲?知らない間に加入している火災保険の補償範囲
  • 年末年始は確定申告などで必要となることもあり様々な契約関連の書類が手元に届きます。中でも保険の契約内容などは日頃は余り見直しを考えることがない(少なくとも僕はできない)ため、せめてこのタイミングだけでも契約内容を把握しておきたいと思い、現在自分が加入している住居の火災総合保険の内容を再確認してみました。確認の目的は「見直し」では無く「把握」もし契約内容に疑問点や違和感があれば補償範囲を見直す良いきっ [続きを読む]
  • マイホーム売却に伴う確定申告の要否について調べてみました
  • 去年、家族での引っ越しに伴いマイホームを売却する事になりました。マイホームと言っても購入は30年以上も前で購入したのは両親です。そもそも両親が購入した時も既に中古物件であり、それに加え阪神大震災の影響も大きく受けていたため老朽化が進んでいました。なので売却しても物件価格は全くのゼロです。むしろ古い建物の取り壊し費用が余分に掛かってしまいました。売却当初は複数の業者から相見積りをとり「少しでも高く売れ [続きを読む]
  • 出口戦略の必要性を考えてみました
  • 投資用物件を所有していると「あなたのマンションお売りください」と書かれたチラシが届いたり、何度も営業電話が掛かってきた時期もありましたが、現時点で売却は全く考えていないためほとんど話は聞かず門前払いの状態です。実は僕自身、余り出口戦略は余り考えられていません。現在の利回りや近い将来のキャッシュフローがどのようになるかなどはそれなりに意識しますが、売却を見据えた部分については漠然としたイメージしか持 [続きを読む]
  • 手抜き工事されないための塗装仕様書の見方とポイント
  • 外観塗装は美観を良くするため、空室対策や入居率UPに繋がるとイメージされるかもしれませんが、最も重要な役割は雨水が建物内に入り込まないようにすることです。もし防水の機能が正しく働いていなかった場合、雨漏りしてしまったり住宅の寿命が短くしたりしてしまいます。外装塗装をするタイミングは各物件の修繕計画などによりさまざまだと思いますが、塗装する塗料ごとにある程度の耐久年数が定められていています。一般的に耐 [続きを読む]
  • 賃貸併用住宅への憧れは…
  • 普段は余り賃貸併用住宅の話を伺うことが少ないのでちょっとお話を伺うと「なんとなく楽しそう」と思ってしまいます。僕だけかな?賃貸併用住宅とは自身の所有する賃貸物件に大家と入居者が一緒に住む住宅のことで、「自宅の一部を賃貸として提供し家賃収入を得る」仕組みでもありますし、「賃貸物件の一室に大家自らが入居する」と表現することもできます。 入居者との距離感が近いことは良いこと?自分の所有物件から近くに [続きを読む]
  • 住宅手当と社宅制度の節税効果について
  • 会社が従業員に対して住居費を負担する場合、お給料に住宅費の一部を支給する住宅手当と会社が直接住宅費の一部を負担する社宅貸与の2パターンに大きく分けられます。社宅と聞くと社員寮のようにある程度大規模な会社をイメージしますが、賃貸物件を会社が借り上げてそこに社員を安価な価格で住まわせることで社宅と同じことができます。僕も会社員時代、住宅手当を受けていた時期がありそれがきっかけで一人暮らしをした経験があ [続きを読む]
  • 個人事業主から法人化へ 〜税金面での違いについて〜
  • 僕は現在、個人事業主として不動産業をしているのですが、法人化にも興味を持っています。せっかくの機会なので個人事業主と法人(会社)の税金について違いを比較しながら備忘録として纏めてみました。そもそも計算方法の仕方が少し違う個人事業主と法人(結果的に会社員)の税金では計算方法は少し違います。まず個人事業主の場合は売上げから各種経費および控除額を差し引いた金額に対して超過累進課税分を確定申告として納税します [続きを読む]
  • 賃貸経営+相続対策フェスタin梅田に参加してきました
  • 昨日はオーナーズスタイルさん主催の賃貸経営イベント「賃貸経営+相続対策フェスタ」に参加しました。去年に引き続き2度目の参加です。今回のフェスタの見どころはこんな感じです。さまざまなジャンルの専門家が一堂に集結する大家さん応援企業(39の相談ブース)空室対策、民泊、リノベーション、相続対策、管理、設備などセミナー21本実際に塗り体験!漆喰(しっくい)かべ塗り体験コーナープロによるダイノックシートの貼り方体 [続きを読む]
  • 賃貸管理会社苦悩の日々とそれを聞いて気付いたこと
  • 先日、不動産管理会社に勤める友人(同級生)とお話する機会がありました。やりがいはありつつもいろいろ不満も溜まっているそうで管理業務の難しさや苦労話を教えてくれました。賃貸管理会社の仕事内容は入居者と物件所有者(大家)の間に入り契約手続きを行ったり、集客・集金対応を行ったりする他、入居者が気持ちよく生活を送れるよう、さまざまなことに関わります。ただこのようないわゆる「普通の業務」は特につまずくことはあり [続きを読む]
  • 新築にもおとり物件はある!大阪市内3LDKで2,000万円台前半の罠?
  • 新築分譲マンションの価格にはいくつか基準となるポイントがあります。最も大きいのは立地です。駅に近ければ近い程地価が上がってしまいますし、さらに特急が停まるような大きな駅だったら、さらに地価は高くなります。逆に余り人口や需要が多くない駅であれば比較的地価は低くなります。他にも会社(ブランド)によって価格は変わります。一概にどのブランドが高いかは言えませんが「ブランド≒品質」と考えると、ある程度規模の大 [続きを読む]
  • 頭金は無くて良い?住宅ローン減税を考慮したマイホーム購入時の考え方
  • マイホームを購入する際、購入時の頭金をどれくらい支払うべきか(準備できるか)は家計によって異なります。「とりあえず物件価格の30%くらい」などと考える方もいるかもしれませんが、その計算だと安定した返済計画を考える上で余り根拠が無いように思えます。将来想定される収入額や今後の必要資金など、自身の返済能力を踏まえて判断する方が無難です。ただ、最近の低金利によりその辺りの判断方法がすごくシンプルになっている [続きを読む]
  • 還付申告を提出してきました!
  • 本来確定申告の提出期限は翌年の2月16日〜3月15日までですが、還付申告については翌年の1月1日からで提出期限は5年間とかなり長めです。今年以降は不動産収支がマイナスになることは無い(想定していない)ので、多分、還付金が頂けるのは今年までです。そもそも還付申告とは僕は会社員として企業からお給料をもらっています。そしてそれとは別に不動産投資による家賃収入を得ています。当然、会社員としてのお給料はプラスになりま [続きを読む]
  • 内見があるのに空室が埋まらないその原因は?
  • 入居者を募集している物件で長期間空室が埋まらない場合は、不動産会社にその原因を聞いてみることが有効かもしれません。そもそも来店者数(時期)の問題もあるかもしれませんが、それ以外の場合は内見者数の問題なのか?もしくは内見者数はある程度あるんだけど、あと一歩のところで成約に結びつかないのか?などなど原因を突き止める必要があります。仮に内見者数が低い場合は仲介会社の営業担当が物件の魅力やポイントを上手く伝 [続きを読む]
  • 不動産経営成功への4つのステップ
  • 不動産経営最大のリスクは空率リスクです。物件の老朽化・修繕対応や住宅ローン金利の動向なども大切な要素ですが、最も大きなリスクが空室が続くことです。空室リスクと言い切ってしまえばやや語弊がありますが、もう少し具体的に言えば「家賃収入が入らなくなるリスク」と言う方が正しいかもしれませんね。そう聞くと空室対策が最も重要かと考えてしまいますが、実は空室が埋まった後の対応も同じ位大切です。現状、空室が続いて [続きを読む]
  • 緊急時入居判断による修繕対応は注意が必要です
  • 先日のがんばる家主の会で一般社団法人みどり未来サポートの方から賃貸物の修繕義務等に関する規定が改正するとのお話を伺いました。みどり未来サポートは相続や事業承継のコンサルティングを中心としたビジネスサポート事業が中心ですが、この日は民法改正や税制改正などについて内容でした。改定内容としては以下の通りです。【現行】賃貸物の修繕等①賃貸人は、賃貸物の使用及び収益に必要な修繕をする義務を負う。②賃貸人が賃 [続きを読む]
  • まさか…開業届を出し忘れていました。。。
  • 不動産経営に問わず、事業を開始する際は開業届を提出することでさまざまなメリットがあります。必ず提出する必要は無いため厳密には出しても出さなくても良いのですが、確定申告を青色申告で行う(青色申告承認申請書を提出する)のであれば併せて開業届を提出する必要があります。それを忘れていましたため、慌てて提出しました。とても間抜けな話です。http://go1101.com/blog-entry-200.html そもそも何故忘れるのか…不動 [続きを読む]
  • スルガ銀行スキームの利用について
  • スルガ銀行は1棟物件を中心に不動産投資用の受託ローンを融資している金融機関です。物件に対する評価が高い一方、貸出金利4.5%の高金利であることが特徴です。スルガ銀行は高金利物件評価が高いため他の金融機関よりも沢山借入することが可能ですし、他の金融機関では融資が下りないような物件でもフルローンやオーバーローンが可能なことも珍しくありませんし、なおかつ融資審査の期間もかなり短めです。ただあくまでも物件に対 [続きを読む]