masa9555 さん プロフィール

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masa9555さん: ほんとうに大丈夫?不動産投資
ハンドル名masa9555 さん
ブログタイトルほんとうに大丈夫?不動産投資
ブログURLhttp://life-consulting.blog.jp/
サイト紹介文不動産業界歴25年。賃貸も売買も投資用不動産の事や賃貸住宅経営の事まで何でも教えちゃいます
自由文これから不動産投資を始める方も。現在賃貸住宅を所有のオーナー様も、知らないこと、不動産屋だからこそ知っていることをどんどん書きますよ。間違いのない不動産投資。失敗しない不動産投資のためのお手伝いを致します
参加カテゴリー
更新頻度(1年)情報提供223回 / 365日(平均4.3回/週) - 参加 2014/11/18 16:35

masa9555 さんのブログ記事

  • 都心のマンションがいいか、郊外の戸建がいいか?
  • 都心のマンションがいいか?それとも郊外の戸建がいいか? これは不動産投資の話ではありません。マイホームの話です。 夫婦共働きなら都心のマンション。子育て重視なら郊外の戸建。老夫婦だけになれば買い物の遠い郊外ではなく、都心のマンション。など、家庭環境、家族構成によって選択肢は変わってきます。ではどういった家選びが理想的なのか、ちょっと検証してみようと思います。ただ今日はいつものようにデータ検証で [続きを読む]
  • オーバーローンって大丈夫?
  • オーバーローンってもちろん聞いたことがあると思いますが、改めて。物件価格と諸経費相当額をフルローンで買い、自己資金を一切使わない購入の仕方です。物件価格以上のローンを組むことからオーバーローンと呼びます。ただ最近はおかしな不動産屋さんも増えているため、物件価格+諸費用+余剰資金まで組み込むケースも増えています。ただまともな金融機関はこんな形の貸付をしてくれません。どうしてこのような形で借り入れがで [続きを読む]
  • たった1日300円の積み重ね
  • 昔賃貸の営業をしていたときによく言っていた言葉。『1日300円の我慢でこんないい部屋に住めるんですよ。◯◯さんはタバコを吸いますよね?毎日このタバコ一箱でさっきの部屋と比べてここまで差が出るんです。何とか少し節約してみますか?』予算より少し高い家賃の部屋を案内したときにお話していたセリフです。1日300円で1ヶ月で9,000円。家賃が9,000円変わればワンランク上の部屋が出てくるのは当たり前ですよね。ここまでの差 [続きを読む]
  • レオパレス21が自社保有物件400棟を売却?
  • こんなニュースがありました。レオパレス21が自社保有物件約600棟のうち400棟を売却するということです。驚いたのは自社保有物件の2/3を売却、総額100億という金額にも驚きです。一棟あたり2,500万。安くないですかー? ちょっと2、3棟分けてくれないですかね?(笑) ま、それはさておき、日本国内の所有物件を売却して海外不動産に投資するそうです。1990年代に建てられた物件が中心ということで、木造建築物の耐 [続きを読む]
  • 家を買えないから賃貸?
  • 一昔前、マイホーム購入が一つのステータスだった時代、都心を離れ郊外で宅地開発がどんどん行われていきました。『通勤時間1時間なら近い方じゃない?うちなんか1時間半だよ。』とか、『郊外は空気がきれいからいいよね。』なんて会話も交わされていたのかなと。マイホーム神話がなくなった今、家を購入した方がいいのか賃貸のままでいいのかお悩みの方も多いかと思います。いずれの選択肢も持てる方ならともかく、購入という選択 [続きを読む]
  • 戸建賃貸の出口作りを思案中
  • 最近私の元にご相談に来られる方の中で、戸建賃貸を所有している方が多く見受けられます。少額の投資金額から始めることができ、そこそこの高利回りが見込めますから初心者(語弊はありますが、入り口という意味で捉えてください)にとっては魅力的にうつります。ただみなさん同じ悩みなのですが、買い進めていくといずれは資金難に陥ります。そこで融資利用していいものかどうかという相談に来られるわけですが、私がお答えする答 [続きを読む]
  • 不動産屋になったきっかけ
  • 私が不動産業界に入ってもう25年になります。早いもんですね。 四半世紀です。今日産まれた赤ちゃんでも25年経てば結婚して子供も出産しているかもしれません。そんな長い年月この仕事に従事していると考えると頑張ってきたのかなと少し感慨深くなります。 今日はなぜ、私がこの仕事を選んだのかというところまで遡ってお話ししますね。うちの実家はおじいちゃんの代からゴムの加工業をしていました。自営業です。私が小さい [続きを読む]
  • 人口減少と供給過多、賃貸需要低下。この先どうなる?
  • 日本の人口減少は先日のこのブログでもご紹介した通りです。もう一度ご覧になりたい方はこちらから。そして、賃貸住宅の建築着工戸数も減少はしていません。なぜこんなことが起こるのでしょうか?通常は需要と供給のバランスによって、需要が不足しているから供給を増やし需要を補うというのが普通です。今の賃貸住宅建築の需要は需要がないのに無理やり掘り起こしているだけの需要です。まずは相続税対策のアパート建築。相続税対 [続きを読む]
  • ご相談料、セミナー参加費のお支払いが楽になりました
  • この度、ご相談料、セミナー参加費などのお支払いが簡単にできるようPayPal(ペイパル)を導入しました。今まで遠方の方からの電話でのご相談などは事前にご相談料をお振込みいただいていたため、銀行振込など時間も手間もかかる作業をお願いしていました。それを何とか改善できないかと考えていましたが、ペイパルという便利なサービスがあったので利用することになりました。これにより、スピーディーに決済処理ができるよ [続きを読む]
  • 不動産は水商売というけれど
  • 不動産は水商売だ。『契約が水に流れるとあかんから水曜日休むねん。』これは私がこの業界に入ったばかりの頃先輩に言われた言葉です。『不動産は千三つ』案件が千件あってもそのうち三件しか成約しない。って教えられましたが、実はそういう意味ではなく、『不動産屋は千三つ屋』という意味だそうです。千のうち三つしか本当のことを言わないという意味なんだそうです・・・ でも確かにそういう人も少なくはありませんし、昔は [続きを読む]
  • うちの夫は仕事ができない
  • 最近始まったTVドラマで『うちの夫は仕事ができない』というドラマがあります。錦戸亮扮する夫はイベント会社で働くサラリーマン。上司である壇蜜にバカにされながらも奮闘していくというストーリーですが、奥さんを演じる松岡茉優さん、なんか好きなんですよね。雰囲気と演技が大好きです。なので今注目しているドラマですが、ふと仕事ができない男ってどういう男なんだろと考えてみました。 私はよく部下に話していた言葉です [続きを読む]
  • 分譲マンションの重要事項調査報告書
  • マンション(区分所有建物)の売買の時に管理会社から重要事項調査報告書というものを取り寄せます。 これにはマンション全体の修繕積立金がいくら積み上がっているのかとか、過去にどういった大規模修繕が行われたというような記録が記載されています。 耐震診断やアスベスト調査の記録の有無、その結果なども読み取ることができます。 契約するかしないかを判断する重要な指標と [続きを読む]
  • うちの息子に教えようと仕事の法則十ヵ条を作ってみたら・・
  • 今うちの会社には息子が働いています。息子を自分の会社に入れるなんてどうなの?もちろんそういう声も聞きますし、私自身もそういった考え方でした。ただ以前の会社なら他の社員もいましたので、その手前もあり一緒に働くことは拒絶していましたが、今は私一人でやっている会社です。なので、仕事の教育と人生の教育を兼ねて一緒に働いています。もう1年以上なるのですが、思うように成果もあげれず悩んでいるようなので、今さら [続きを読む]
  • 小さな会社で必要なこと
  • 小さな会社で必要なことって何だと思いますか? 今日商工会議所のセミナーに参加してきました。中期経営計画の立て方というセミナーでした。その中でそんなお話があって、今日はその話を。 小さな会社で必要なこと。それは強みを持つこと。他社にないサービス、技術を提供すること。明確で分かりやすいお話でした。 戦わずして勝つということです。ニッチな市場をクローズアップしてその市場で戦う。またニッチなニーズに [続きを読む]
  • 日本の人口は減少傾向です
  • みなさまも当然ご存知のように日本の人口は減少し続けています。 今日はこんなニュースがあったので、それを題材にと。 総務省が発表した住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数のポイントによると、日本の人口は平成21年をピークに8年連続減少、昭和43年現行調査開始以降最大の減少数となったそうです。 平成29年1月1日現在の日本の人口は1億2,790万7,086人で前年比 [続きを読む]
  • 自分しかできないサービス
  • うちの会社は代表兼営業マン兼経理等の事務で私が動いています。一人何役もこなすわけですが、一番重要なお客さまと向き合う仕事以外はついつい後回しにしてしまいます。請求書作らなきゃ。通帳記帳に行って入金の確認をしなくちゃ。こんな仕事はついつい後回しです。管理料の請求を忘れていて1年分くらい遡ってご請求させていただくこともありました。金額が小さいので私が請求していなかったのですが、度々こんな感じでお客さま [続きを読む]
  • 家賃は上昇していないのに収益価格は上昇?
  • 景気が上向きになり家賃が上昇すれば収益物件の価格は上昇します。当然収益が上がるわけですから、その物件の価格も上がるのも当然です。利回りが上昇するからです。 ですよね?でも今家賃は昔に比べ低下しています。空室率も上昇しています。なのに物件価格は上昇しています。 これはただただ金利が低下していること、そして貸出対象がサラリーマンにまで拡大していること。法人であっても設立間もない資産保有法人という名 [続きを読む]
  • 大阪市住吉区利回り12.4%南向きテラス
  • 今日は物件のご紹介です。リフォーム済物件で、賃貸の入居者も決まりましたのですぐに家賃も入ってきます。南海高野線『我孫子前』駅徒歩6分JR阪和線『杉本町』駅徒歩7分2Wayアクセスの好立地です。物件所在地:大阪市住吉区遠里小野3丁目2−13物件価格580万円賃貸募集をしておりましたが、今回6万円(共益費込)で入居者が決まりました。年間収入72万円。表面利回り12.4%です。詳しい物件情報はこちらからもご覧いただ [続きを読む]
  • 今住んでいるマンションを高く売る方法
  • 中古マンションの場合、居住中のまま売り出されることが多くあります。 売主さんが個人の場合はほとんどこのような形になってしまいます。というのも一般的には住宅ローンを抱えたまま売りに出ることが多いので、先に引越しして空の状態で売り出すことが困難だからです。 空き家の状態にしようと思うと、まず先に引越しする必要があります。次の物件も購入した場合、住宅ローンを二重で抱えることに [続きを読む]
  • 自分が生きてきた軌跡って死んだときに分かるのかも
  • 先日小林麻央さんが亡くなりました。 まだ34歳だったので、世間では惜しまれる声が続々と寄せられています。その中で『天使のような人だった。』『観音様のような人。』こういうコメントも寄せられているようですが、他人に『天使』のような、『観音様』のようなと言わせる人間性って凄いな、素晴らしいなと感じます。 『いい人だったよ。』『優しい人だったよ。』『親切な人だったよ。』こう言われることはあるかもしれませ [続きを読む]
  • 競売入札時に調査費用をいただく訳
  • 当社では競売入札のサポート業務を行っております。競売入札に手慣れていない一般のお客様のお手伝いをするわけです。競売といっても何のこと?という方もまだもちろん多いと思います。競売とは、一般的には抵当権の実行により行われます。住宅ローンなどを組むときに、必ず抵当権というものを不動産に設定されます。これは、ローンが支払えなくなった場合に不動産を強制売却して融資額の全額、または一部を回収しようとするために [続きを読む]
  • 自由って何?
  • よく『自由』になりたい。とか、『自由』な生活をしたい。とか、『何かに縛られず生きていきたい。』 そんなことを言ってる人を目にします。 でも、誰にも縛られず自由に生きることって、簡単に誰でもできることじゃないのかなと思ってしまいます。 だって誰も知らない町で安〜い古民家を買ってのんびり暮らすことなら実現可能でしょ?町興しの一環で空き家を無料提供してくれる自治体も一つや二つではありません。 な [続きを読む]
  • 融資枠があるのをご存知?
  • 不動産物件を買う時に融資を受けれるからという理由でどんどん物件を買い漁る方がいます。 今が買い時と思えばそれも戦略として大いにありだと思います。 が、 そもそも今が買い時なの?という問題はさておき、 無尽蔵に融資を受けれるわけではないということを知っておかなければなりません。 不動産物件ってそもそも担保を取っているから関係ないんでは?と思われる方もいらっしゃいますが、日本の不動産貸付っ [続きを読む]
  • 月々1万円台でマンションオーナーに・・
  • 月々1万円台でマンションオーナーに。 こんな広告が自宅に届きました。物件を特定すると問題が出てきそうなのであえて触れませんが、こんなシュミレーションが記入されてあります。 購入価格が3420万円。見込み家賃収入が11.5万円。ローンの支払い額が116,848円。この時点ですでに赤字・・ しかも区分所有なので、管理費、修繕積立金が別途必要です。 この数字を差し引いて実質約1.4万円でマンシ [続きを読む]
  • 重要事項説明書の調査
  • 不動産取引で一番時間がかかるのは調査かもしれません。 物件を探したり物件提案をしたり案内したり、意思決定のための話し合いをしたり。お客様によってこれらに要する時間は千差万別です。すぐに物件が見つかったり、1、2件の案内で成約に至ったり、クロージングの必要など全くいらないお客様もいます。でも成約に至り重要事項説明書を作ろうと思うといつもの同じ作業が始まります。 法務局に行って、市役所に行って、現地 [続きを読む]