宅建士 さん プロフィール

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宅建士さん: 宅建士試験 過去問題・解答 オンラインweb勉強講座
ハンドル名宅建士 さん
ブログタイトル宅建士試験 過去問題・解答 オンラインweb勉強講座
ブログURLhttp://luckys4903.wp.xdomain.jp/
サイト紹介文平成27年度宅建士試験に向けて 問題・過去問を解説付きをネット掲載 宅建士合格へ向けてweb講座
参加カテゴリー
更新頻度(1年)情報提供235回 / 365日(平均4.5回/週) - 参加 2015/09/24 18:18

宅建士 さんのブログ記事

  • 積算法 Q20
  •  積算法(平成23年度)積算法の適用過程で求める基礎価格に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。1. 基礎価格とは、積算賃料を求めるための基礎となる価格をいい、原価法及び取引事例比較法により求めるものとする。対象不動産が賃貸用不動産の場合は、収益還元法を併用することが望ましい。2. 借地契約により敷地の最有効使用が見込めない場合、その地代の鑑定評価で求める基礎価格は、建付地としての価格である。した [続きを読む]
  • 収益還元法 Q19
  •  収益還元法(平成23年度)賃貸用事務所ビルに関連する次のイからヘまでの価格形成要因のうち、通常、還元利回りを引き下げる方向に作用するものはいくつあるか。イ 長期国債の利回りが上昇傾向にある。ロ 関連する各種の地価指数や家賃指数が下落傾向にある。 ハ 5年後に対象不動産の近くで鉄道新駅の開業が見込まれる。ニ 旧耐震基準に基づく設計であり、標準的な事務所ビルと比較して耐震性が劣る。ホ 現行家賃が正常 [続きを読む]
  • 収益還元法 Q18
  •  収益還元法(平成23年度)収益還元法に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。1 割引率は、DCF法において、ある将来時点の収益を現在時点の価値に割り戻す際に使用される率であり、還元利回りから変動予測と予測に伴い不確実性を除いたものである。2 DCF法の適用にあたって大規模修繕費等の費用については、キャッシュフローの正確性の観点から実際に支出される時期に計上しなければならない。3 一時金のうち預かり [続きを読む]
  • 原価法 Q17
  •  原価法(平成23年度)原価法に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。1 旧耐震基準により建築された、一般的な住宅建物の再調達原価は、価格時点において旧耐震基準の建物を新たに建設することを想定することが困難であるので、同等の有用性を持つ新耐震基準の建物に置き換えて求めた原価により求めることができる。2 賃貸用建物の実際の建設費を用いて直接法により再調達原価を求める場合、当該建設費には借主が [続きを読む]
  • 取引事例比較法 Q16
  •  取引事例比較法(平成23年度)標準的使用が戸建住宅の住宅地域において、指定建ぺい率60%・指定容積率200%・第1種住居地域にある幅員10mの道路に接面する長方形の2000?の更地の鑑定評価を依頼された。取引事例比較法において選択すべき取引事例の関する次のイからホまでの記述のうち、正しいものをすべて掲げた組み合わせはどれか。(注)「指定建ぺい率」及び「指定容積率」とは、それぞれ都市計画で定められた [続きを読む]
  • 最有効使用の判定 Q15
  •  最有高使用の判定(平成23年度)現況が事務所ビル(土地1000?、建物の延べ床面積1000?)の自用の建物及びその敷地を売買目的で鑑定評価依頼を受けた。購入者は現況の事務所ビルのまま継続利用する意向である。近隣地域の標準的使用は100?程度の戸建住宅地であるが、対象地の最有効使用は規模が大きいことから共同住宅地と判定した。建物及びその敷地の最有効使用の判定にあたっての次の記述のうち、正しいものはどれか。1 [続きを読む]
  • 最有効使用の判定 Q14
  •  最有効使用の判定(平成23年度)都市計画で定められた容積率(以下、この問において「指定容積率」という。)が500%の事務所地域内に所在する土地(更地)の最有効使用の判定に関する次のイからホまでの記述のうち、正しいものはいくつあるか。なお、当該地域においては、指定容積率をすべて活用する事務所ビルを建築することが、通常の使用能力を持つ人の経済行動である。イ 各種の建築携帯規制等から指定容積率600% [続きを読む]
  • 最有効使用の判定 Q13
  •  最有効使用の判定(平成23年度)不動産の類型に応じた最有効使用の判定に関する次のイからニまでの記述のうち、誤っているものをすべて掲げた組み合わせはどれか。イ さまざまな用途の建物が混在する地域にある更地の個別分析に際しては、例えば「戸建住宅地又は低層店舗地」のように複数の用途を最有効使用と判定することが望ましい。ロ 建物及びその敷地の最有効使用の判定結果の如何により、その建付地の部分鑑定評価を行 [続きを読む]
  • 正常価格の前提条件 Q12
  •  正常価格の前提条件(平成23年度)正常価格の前提となる市場に係る「現実の社会経済情勢の下で合理的と考えられる条件(以下この問において「合理的条件」という。)」に関する次のイからニまでの記述のうち、誤っているものをすべて掲げた組み合わせはどれか。イ 合理的条件の1つとして、「市場参加者は、慎重かつ懸命に予測すること」が挙げられる。したがって、過去時点の鑑定評価を行うに際して、価格時点において誰も予 [続きを読む]
  • 価格の種類 Q11
  •  価格の種類(平成23年度)鑑定評価によって求める価格の種類に関する次のイからニまでの記述のうち、誤っているものをすべて掲げた組み合わせはどれか。イ 正常価格とは、市場性を有する不動産について、現実の社会経済情勢の下で合理的と考えられる条件を満たす市場で形成されるであろう市場価値を表示する適正な価格をいい、「ある価格」ではなく「あるべき価格」といえる。ロ 併合を目的とする売買に関連する場合において [続きを読む]
  • 鑑定評価の条件 Q10
  •  鑑定評価の条件(平成23年度)鑑定評価の条件に関する次のイからホまでの記述のうち、正しいものをすべて掲げた組み合わせはどれか。イ 売買を依頼目的とする鑑定評価依頼において、現況は更地であるが、建築基準法第6条第1項の建築確認を経ていることが確認できたので、建物が完成したものとしてという条件を付加して、自用の建物及びその敷地として鑑定評価を行った。ロ 抵当権の設定を依頼目的とする鑑定評価依頼におい [続きを読む]
  • 土地残余法と価格諸原則 Q9
  •  土地残余法と価格諸原則(平成23年度)土地残余法の適用において関連性の認められる「不動産の価格に関する諸原則」に関する次のイからニまでの記述のうち、正しいものはいくつあるか。イ 想定建物のボリュームの検討-収益 逓増及び逓減の原則ロ 割引率の査定-代替の原則ハ 総収益の変動率の査定-予測の原則ニ 土地に帰属する純収益の査定-収益配分の原則1 1つ2 2つ3 3つ4 すべて正しい5 すべて誤り   [続きを読む]
  • 建物及びその敷地に関する個別的要因 Q8
  •  建物及びその敷地に関する個別的要因(平成23年度)建物及びその敷地についての個別的要因に関する次のイからホまでの記述のうち、正しいものはいくつあるか。イ 建物と敷地の適応の状態は、主として容積率により判断される建物と敷地の規模の対応関係ばかりでなく、敷地内における建物・駐車場・通路・庭等の配置についても留意して判断する必要がある。ロ 借主の信用力が低いと判断される場合には、収益還元法の適用におい [続きを読む]
  • 土壌汚染 Q7
  •  土壌汚染(平成23年度)土壌汚染に関する次のイからニまでの記述のうち、誤っているものをすべて掲げた組み合わせはどれか。イ 宅地に土壌汚染が存する場合、通常、その利用に際して汚染の除去が行われる。したがって、この要因は、汚染の除去に要する費用の発生を通じて、その宅地の価格形成に重大な負の影響を与える。ロ 土壌汚染の存することが判明している場合は、原則として、不動産鑑定士が自ら実地に調査を行い、その [続きを読む]
  • 価格形成要因 Q6
  •  価格形成要因(平成23年度)住宅地の価格に影響を与える価格形成要因に関する次のイからニまでの記述のうち、誤っているものをすべて掲げた組み合わせはどれか。イ 一般的要因のうち「金融資産の利回り」は、収益性が重視されてる商業地の価格に影響を与えるだけでなく、快適性や利便性が重視される住宅地の価格にも影響を与える。ロ 地域要因には、時の経過に伴って変化し得る要因と変化し得ない要因とがある。前者の例とし [続きを読む]
  • 不動産の類型 Q5
  •  不動産の類型(平成23年度)不動産の類型に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。1 土地の使用借権(民法上の使用貸借をいう。)は借地権ではないため、当該使用借権が付着した土地の類型は、底地ではなく更地となる。2 借地権者が底地を買い取る場合の底地の鑑定評価に当たっては、底地を買い取ることにより借地権と底地が一体となり完全所有権になるため、このような限定的な依頼目的の場合の底地の類型は、更地と [続きを読む]
  • 不動産鑑定士の責務 Q4
  •  不動産鑑定士の責務(平成23年度)不動産鑑定士の責務に関する次のイからホまでの記述のうち、正しいものをすべて掲げた組み合わせはどれか。イ 不動産鑑定士には、高度な知識を体得するために、不断の勉強と研鑽が求められるが、体得すべき高度な知識には、国際的な金融・資本市場の状態や、国際的な会計制度等の分野も含まれる。ロ 不動産鑑定士は、依頼者に対して鑑定評価の結果をわかりやすく説明を行い得る必要があるこ [続きを読む]
  • 不動産の鑑定評価 Q3
  •  不動産の鑑定評価(平成23年度)不動産の鑑定評価に関する次のイからホまでの記述のうち、正しいものはいくつあるか。イ 不動産の鑑定評価とは、その対象である不動産の市場価値を判定し、これを貨幣額をもって表示することである。ロ 不動産の鑑定評価とは、不動産鑑定士が、正常価格を的確に把握する作業の代表される仕事である。ハ 不動産の鑑定評価は、その不動産の価格の形成過程を追求し、分析することを本質とするも [続きを読む]
  • 不動産の価格の特徴 Q2
  •  不動産の価格の特徴(平成23年度)不動産の価格の特徴等に関する次のイからニまでの記述のうち、誤っているものをすべて掲げた組み合わせはどれか。イ 不動産の価格と賃料との間には、いわゆる元本と果実との間に認められる相関関係を認めることができる。したがって、ある賃貸用不動産の価格は、現行賃料の低い場合より、現行賃料の高い場合の方が必ず高くなる。ロ 土地には分割の可能性があるため、同じ土地の上に2つ以上 [続きを読む]
  • 不動産の特徴 Q1
  •  不動産の特徴(平成23年度)土地の特性と不動産の特徴に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。1 土地は自然的特性として「永続性」を有しているが、建物には一定の経済的残存年数がある。したがって、土地残余法による収益価格を求めるときは永久還元式を、建物残余法による収益価格を求めるときは有期還元式を、それぞれ適用することが望ましい。2 土地は、自然的特性として「不増性」を有しているため、他の財と比 [続きを読む]
  • 借地権付建物の収益価格 Q40
  •  借地権付建物の収益価格(平成22年度)A社は10年前から借地上に店舗を建設して飲食事業を営んでいたが、3年前に廃業し、空き店舗となっていたところ、2年前から当該店舗を他の飲食事業者に賃貸している。A社の保有する借地権付建物(貸家)の収益価格として正しいものは、次のうちどれか。 試算の前提条件価格時点:平成22年5月1日試算方法:収益期間を10年として、有期還元法を適用する。なお、計算を簡略化する [続きを読む]
  • 更地の収益価格 Q38
  •  更地の収益価格(平成23年度)不動産鑑定士Aは、更地の鑑定評価の依頼を受けた。下記は、依頼者に対して、土地残余法による収益価格のうち純収益の求め方について概略説明を行っている場面である。純収益の額【 F 】として正しいものは、次のうちどれか。類型:更地面積:105?(登記簿記載かつ実測の面積)道路幅員:南側5m市道・東側3m市道画地条件:角地・間口(南側)10.5m × 奥行(東側)10mのほぼ正方 [続きを読む]
  • 継続賃料の鑑定評価 Q37
  •  継続賃料の鑑定評価(平成23年度)建物及びその敷地の継続賃料の鑑定評価を下記のケースについて行う場合の鑑定評価額として正しいものはどれか。ただし、鑑定評価の手法として、利回り法とスライド法を併用してそれぞれ試算賃料を求め、利回り法による試算賃料に対し70%、スライド法による試算賃料に対し30%の比率により加重平均することによって試算賃料の調整を行い鑑定評価額を決定するものとする。なお、鑑定評価額 [続きを読む]
  • DCF法の適用 Q36
  •  DCF法の適用(平成23年度)証券化対象不動産の鑑定評価におけるDCF法の収益費用項目に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。1 収益費用項目及びその定義を依頼者に説明するに当たって、各項目ごとの具体的な積算内訳など不動産の出納管理に関するデータ等と収益費用項目の対応関係を示す等の工夫により、依頼者が不動産鑑定士に提供する資料の正確性の向上に十分配慮しなければならない。2 収益費用項目においては、 [続きを読む]
  • 基本的姿勢・処理計画の策定等 Q35
  •  基本的姿勢・処理計画の策定等(平成23年度)証券化対象不動産の鑑定評価に関する次のイからニまでの記述のうち、誤っているものをすべて掲げた組み合わせはどれか。イ 不動産鑑定士は、証券化対象不動産の鑑定評価の依頼者のみならず広範な投資家等に重大な影響を及ぼすことを考慮するとともに、不動産鑑定評価制度に対する社会的信頼性の確保等について重要な責任を有していることを認識し、証券化対象不動産の鑑定評価の手 [続きを読む]