宅建士 さん プロフィール

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宅建士さん: 宅建士試験 過去問題・解答 オンラインweb勉強講座
ハンドル名宅建士 さん
ブログタイトル宅建士試験 過去問題・解答 オンラインweb勉強講座
ブログURLhttp://luckys4903.wp.xdomain.jp/
サイト紹介文平成27年度宅建士試験に向けて 問題・過去問を解説付きをネット掲載 宅建士合格へ向けてweb講座
参加カテゴリー
更新頻度(1年)情報提供55回 / 365日(平均1.1回/週) - 参加 2015/09/24 18:18

宅建士 さんのブログ記事

  • 不動産の価格に関する諸原則 Q5
  •  不動産の価格に関する諸原則(平成24年度)競争の原則等に関する次のイからホまでの記述のうち、正しいものはいくつあるか。イ 上場不動産投資信託(J-REIT)投資口価格インデックスの上昇は、一般的には、増資を通じた不動産取得需要を生み、不動産価格を上昇させる要素となる。ロ ある不動産を利用することによる超過利潤が生ずると、同種の他の不動産に対する需要が増加するのが通常であり、これに伴ってその価格も上昇す [続きを読む]
  • 更地の鑑定評価に係る価格形成要因 Q4
  •  更地の鑑定評価に係る価格形成要因(平成24年度)次の更地の鑑定評価に関する次のイからホまでの記述のうち、正しいものはいくつあるか。(近隣地域の状況)・専用住宅が建ち並び始めた新興住宅街である。周辺には空き地も多い。・公法規制の内容:第一種低層住居専用地域(建ぺい率40%、容積率80%、建物の高さの最高限度10m、宅地造成工事規制区域)・地歴調査により10年前までは対象不動産を含む20m長さ80m [続きを読む]
  • 不動産の類型等 Q3
  •  不動産の類型等(平成24年度)不動産の類型等に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。1 既成市街地の住宅地の中にある畑(家庭菜園として利用)の類型は、現況が畑であっても「更地(造成前)」となる。2 自社ビルをセール・アンド・リースパック(※)により流動化した場合の建物及びその敷地の類型は、「貸家及びその敷地」となる。3 郊外型店舗の建物及びその敷地で、建物とともに敷地内駐車場も一括して賃 [続きを読む]
  • 不動産鑑定士の責務 Q2
  •  不動産鑑定士の責務(平成24年度)不動産鑑定士の責務に関する次のイからホまでの記述のうち、正しいものはいくつあるか。イ 不動産鑑定士は、日頃から、鑑定評価の進歩改善に努力することが必要であるが、これは所属する鑑定事務所が、個人事務所であっても、大手鑑定事務所であっても、何ら変わりはない。ロ 不動産鑑定士に課される依頼者への鑑定評価の説明責任は、民間事業会社の保有不動産の鑑定評価よりも、不特定多数 [続きを読む]
  • 不動産とその価格 Q1
  •  不動産とその価格(平成24年度)不動産とその価格に関する次のイからホまでの記述のうち、正しいものはいくつあるか。イ 不動産は、通常、土地とその定着物をいうが、ホテルの家具等の什器・備品であっても、観光施設財団として財団目録に記載されている動産は、鑑定評価の対象となり得る。ロ 不動産の価格は、一般に、効用、相対的希少性、有効需要の三者の相関結合によって生ずる不動産の経済価値を、貨幣額をもって表示し [続きを読む]
  • 区分所有建物及びその敷地に係る原価法(計算問題)Q40
  •  区分所有建物及びその敷地に係る原価法・計算問題 (平成23年度)下記の略図のような敷地に最有効使用の状態にある新築かつ一棟の鉄筋コンクリート造5階建ての区分所有建物がある。総戸数は28戸で、すべて専有部分が南向きの開口部を有する住宅として設計され、敷地及び共用部分の共有特分は建物の専有面積の割合により定められている。なお、東側及び西側の建物が、敷地境界線近くまであることにより、この建物の各階端の [続きを読む]
  • 最有効使用の判定(計算問題) Q39
  •  最有効使用の判定・計算問題 (平成23年度)不動産鑑定士Cの担当する鑑定評価の基本的事項と要因分析結果は下記の通りである。鑑定評価額として正しいものは、次のうちどれか。なお、本問では計算を簡略化するため、開発法による計算をもって更地の価格とする。 基本的事項等(抜粋)対象確定条件独立鑑定評価 依頼の目的と背景本件は、依頼企業の旧社宅を売却するための鑑定評価である。依頼企業は、老朽化した旧社宅を3 [続きを読む]
  • 積算法(計算問題) Q38
  •  積算法・計算問題 (平成23年度)店舗兼事務所ビルの3階部分の新規賃料を求めるにあたり、積算法を適用した。積算賃料(年額)として正しいものは、次のうちどれか。なお、対象不動産は最有効使用の状態にある。【対象不動産の状況】土地の基礎価格 90,000,000円建物の基礎価格 50,000,000円期待利回り 10%必要諸経費等 4,000,000円(空室等による損失相当額は除く)空室等による損失相当額 積算賃料(年額)の10%各階 [続きを読む]
  • 開発法(計算問題) Q37
  •  開発法・計算問題 (平成23年度)対象不動産は間口100m・奥行102m・規模10,200?の大規模な更地(中間画地)で、戸建住宅地として分割して分譲することが最有効使用であると判定した。下記の前提条件をもとに、対象不動産の分割後の宅地の分譲区画数として正しいものは、次のうちどれか。前提条件■現況は幅員4m道路に接面するが、開発にあたり6m道路へ拡幅する必要がある。道路の反対側は河川であるため、一方向 [続きを読む]
  • 証券化評価におけるDCF法 Q36
  •  証券化評価におけるDCF法(平成23年度)証券化対象不動産の鑑定評価におけるDCF法の適用に関する次のイからニまでの記述のうち、誤っているものをすべて掲げた組み合わせはどれか。イ 純収益は、運営収益から運営費用を控除して求める。ロ 礼金・更新料等の返還を要しない一時金の運用益及び償却額は、収入が予測される期の「その他収入(運営収益の1項目)」に計上すべきである。ハ 借家人が長期にわたり1棟全体を一括で [続きを読む]
  • 証券化評価における収益還元法 Q35
  •  証券化評価における収益還元法(平成23年度)証券化対象不動産の鑑定評価における収益還元法に関する次のイからホまでの記述のうち、正しいものはいくつあるか。イ 証券化対象不動産の鑑定評価において、対象不動産がマルチテナントビル(複数のテナントが入居しているビル)で現行賃料水準が周辺賃貸マーケットにおける適正賃料水準と概ね等しく、直接還元法の精度が高いと認められる場合には、収益還元法の適用にあたりDCF [続きを読む]
  • エンジニアリング・レポートの活用 Q34
  •  エンジニアリング・レポートの活用(平成23年度)証券化対象不動産の鑑定評価において活用すべきエンジニアリング・レポート(以下ER)に関する次のイからホまでの記述のうち、誤っているものはいくつあるか。イ 証券化対象不動産の鑑定評価にあたっては、不動産鑑定士は、依頼者に対し当該鑑定評価に際し必要なERの提出を求め、その内容を分析・判断した上で、鑑定評価に活用しなければならない。ロ 対象不動産が取り壊し予 [続きを読む]
  • エンジニアリング・レポートの活用 Q33
  •  エンジニアリング・レポートの活用(平成23年度)証券化対象不動産の鑑定評価において活用すべきエンジニアリング・レポート(以下ER)に関する次のイからホまでの記述のうち、正しいものをすべて掲げた組み合わせはどれか。イ ERの内容を鑑定評価に活用するか否かの検討にあたっては、その判断及び根拠について鑑定評価報告書に記載しなければならないが、少なくとも記載しなければならない項目として「鑑定評価に必要となる [続きを読む]
  • 各論第3章の適用の必要性 Q32
  •  各論第3章の適用の必要性(平成23年度)証券化対象不動産の鑑定評価に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。1 証券化対象不動産の鑑定評価を行った場合には、鑑定評価報告書に各論第3章の定めに準じて行った旨を記載しなければならないが、依頼者やその利害関係人の承諾があらかじめ得られていれば、記載を省略することも例外的に認められている。2 証券化対象不動産に係る資料の鑑定評価の場合においても、各論第 [続きを読む]
  • 依頼者と証券化関係者との関係性 Q31
  •  依頼者と証券化関係者との関係性(平成23年度)証券化対象不動産の鑑定評価にあたって、鑑定評価の依頼目的及び依頼者の証券化関係者との関係について、鑑定評価報告書に記載しなければならない。この場合における次のイからホまでの記述のうち、記載する事項として正しいものをすべて掲げた組み合わせはどれか。イ 監査法人と証券化関係者との系列会社関係または賃貸借関係の有無及びこれらの関係を有する場合にあっては、そ [続きを読む]
  • 正常賃料の鑑定評価 Q30
  •  正常賃料の鑑定評価(平成23年度)建物及びその敷地の正常賃料を求める場合の鑑定評価に関する次のイからホまでの記述のうち、誤っているものはいくつあるか。イ 建物及びその敷地の正常賃料の鑑定評価額は、積算賃料、比準賃料及び収益賃料を関連付けて決定するものとする。ロ 建物及びその敷地の一部を対象とする場合の正常賃料の鑑定評価額は、当該建物及びその敷地の全体と当該部分の関連について総合的に比較考慮して求 [続きを読む]
  • 継続賃料の鑑定評価 Q29
  •  継続賃料の鑑定評価(平成23年度)継続中の宅地の賃貸借等の契約に基づく実質支払賃料を改定する場合の鑑定評価に関する次のイからニまでの記述のうち、正しいものはいくつあるか。イ 契約の内容如何によって、実際支払賃料は影響を受けることにあるので、地価水準や契約上の経過期間等が同じであっても、求められる継続賃料が異なることがある。ロ 一般に契約後の期間経過が長いほど宅地の経済価値に即応した適正な実質賃料 [続きを読む]
  • 賃料の鑑定評価 Q28
  •  賃料の鑑定評価(平成23年度)賃料評価に関する次のイからホまでの記述のうち、誤っているものはいくつあるか。イ 商業地の正常賃料の鑑定評価において、借地契約には特に使用収益を制約する条件がなかったが、借地人の都合で最有効使用が実現されていなかったので、積算賃料を求めるにあたっての基礎価格については、最有効使用が実現されていない程度に応じた経済価値の減分を考慮した。ロ 賃貸借等の事例の選択にあたって [続きを読む]
  • 借地権付建物の個別的要因 Q27
  •  借地権付建物の個別的要因(平成23年度)下記の対象不動産(借地権付建物)の個別的要因に関する次のイからニまでの記述のうち、誤っているものをすべて掲げた組み合わせはどれか。 物的状況土地幹線道路沿いに存する商業地更地としての最有効使用は、8階建ての店舗付共同住宅地として判定される 建物木造2階建ての住宅昭和50年に二世帯住宅として建築された建物で、現在、1階は建物所有者(借家人)が自ら居住し、2階は [続きを読む]
  • 区分所有建物及びその敷地の鑑定評価 Q26
  •  区分所有建物及びその敷地の鑑定評価(平成23年度)区分所有建物及びその敷地の鑑定評価に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。1 区分所有建物及びその敷地の積算価格は、対象不動産の敷地利用権価格と対象不動産の建物価格をそれぞれ求め、それらを加算して求めることもある。2 修繕積立金残高の多募は。収益還元法の適用にあたり、総費用に形状すべき修繕費等と密接に関連するため、収益価格に影響を及ぼす。 [続きを読む]
  • 更地の鑑定評価 Q25
  •  更地の鑑定評価(平成23年度)150?程度の戸建住宅が建ち並ぶ地域にある、敷地規模が2,000?、築後40年で最近2年間未使用であった社員寮について、当該建物がなく、使用収益を制約する権利が付着していない更地としての評価を行うことを依頼された。この場合の鑑定評価に関する次のイからホまでの記述のうち、正しいものをすべて掲げた組み合わせはどれか。なお、都市計画で定められた建ぺい率(指定建ぺい率)40%、都市 [続きを読む]
  • 更地の鑑定評価 Q24
  •  更地の鑑定評価(平成23年度)下記の更地の鑑定評価に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。 近隣地域街路条件幅員6m市道が標準 交通・接近条件鉄道駅から1km 環境条件戸建住宅が多く建ち並ぶ大都市郊外の住宅地域 行政的条件第一種中高層住居専用地域 標準的画地規模150?程度の整形地 標準的使用戸建住宅地 対象地街路条件幅員6m市道 交通・接近条件近隣地域の標準とほぼ同じ 環境条件近隣地域の標 [続きを読む]
  • 鑑定評価報告書 Q23
  •  鑑定評価報告書(平成23年)鑑定評価報告書に関する記述のうち、正しいものはどれか。1. 賃料の鑑定評価は実際賃料を求めることを原則とするので、支払賃料の鑑定評価を依頼された場合における鑑定評価額の鑑定評価報告書への記載は、実質賃料である胸を付記して実質賃料の額を表示するとともに、当該実質賃料が支払賃料と異なる場合においては、かっこ書きで支払賃料である胸を付記して支払賃料の額を併記する。2. 依頼目的 [続きを読む]
  • 依頼者、提出先及び利害関係等の確認 Q22
  •  依頼者、提出先及び利害関係等の確認(平成23年度)依頼者、提出先及び利害関係等の確認に関する次のイからホまでの記述のうち、正しいものをすべて掲げた組み合わせはどれか。イ 鑑定評価書が依頼者以外に提出される場合における当該提出先の確定については、個別具体的な名称等を明らかにしなければならない。ロ 不動産の鑑定評価に関する業務の全部または一部を再委託した場合の当該再委託先である不動産鑑定業者において [続きを読む]
  • 継続賃料の鑑定評価 Q21
  •  継続賃料の鑑定評価(平成23年)継続賃料の鑑定評価に関する次のイからニまでの記述のうち、正しいものはいくつあるか。イ 継続中の建物及びその敷地の賃貸借の契約に基づく実際支払賃料を改定する場合の鑑定評価額は、差額配分法による賃料、利回り法による賃料、スライド法による賃料及び比準賃料を関連付けて決定するものとする。ロ 差額配分法において、差額部分の配分に当たっては、衝平の観点から、50%程度を配分割 [続きを読む]