副業サラリーマンなっく さん プロフィール

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副業サラリーマンなっくさん: 目指せ1人ダブルインカム!!副業サラリーマンなっく
ハンドル名副業サラリーマンなっく さん
ブログタイトル目指せ1人ダブルインカム!!副業サラリーマンなっく
ブログURLhttp://2015ooya.blogspot.jp/
サイト紹介文中属性のサラリーマンが2015年末からの1年で不動産投資等の副業年収1000万円を達成!
参加カテゴリー
更新頻度(1年)情報提供1回 / 365日(平均0.0回/週) - 参加 2015/10/30 09:06

副業サラリーマンなっく さんのブログ記事

  • 「初心者のための不動産投資個人相談」始めました。
  • 全空を購入し満室にした等の経験からか、某不動産投資サイトからコラムニスト就任の依頼をお受けしたり、不動産投資を始めるか悩んでいる知人やこのブログを見た方から不動産投資に関する相談をお受けしたりしていたのですが、この度、知り合い以外の方からの不動産投資に関するご相談をお受けすることにしました。ブログを長い間更新せず、申し訳ありませんでした。大変ご無沙汰しております。ブログを更新していない間にも、何人 [続きを読む]
  • 最後の申し込みから3週間で申し込み0。あと残6室…。
  • 苦戦が続く一棟目の新築の募集状況の報告、第三段。結局、前回から3週間で申し込み0…。募集開始から1ヵ月と3週、3/9室入居は変わらず…。これまでの募集条件と、申し込み状況の振り返りです。※私から業者への仲介手数料は 発生しません。※スタートは1月1週目です。①1〜2週目 礼金1ヶ月敷金0ヶ月 広告費1ヵ月(元付け0.5、客付け0.5) →申し込み0②3〜4週目 礼金0ヶ月敷金0ヶ月 広告費1ヵ月(元付け0.5、客付け0.5) →4週 [続きを読む]
  • 4日で3室申込み!でもあと6室…。
  • 約1ヵ月で申込み0件。前回の記事の続きです。募集条件の振り返りです。・1〜2w 礼金1ヶ月敷金0ヶ月 広告費1ヵ月(元付け0.5、客付け0.5)・3〜4w 礼金0ヶ月敷金0ヶ月 広告費1ヵ月(元付け0.5、客付け0.5)で、申込み0。ちょうど募集開始から1ヶ月目の日、再度管理会社に募集条件の相談に行きました。行ったところ、まず言われたことは、なんと昨日1件申込みがあったとのこと!!いやー、うれしいです!ただ、とは言え、1ヵ月で申込 [続きを読む]
  • HP掲載から 1ヵ月 。申込者0…!
  • マズい。マズくないですか!?「新築一棟目の家賃設定」で記載した通り、家賃は管理会社の方が検討した結果を採用し、その外の募集条件は、以下の通りとしました。礼金1ヶ月、敷金なし、要クリーニング代まず、募集開始から約2週間、外構等が完成し、内見も可能となった本引き渡しから数日後、管理会社と面談しました。今回の管理会社は、SUUMO、Home's、at home等の不動産賃貸サイトにはかなりしっかり載せてくれています。そこで [続きを読む]
  • 固都税の家屋調査をメールで済ますことが出来ました!
  • 先日、一棟目の所在地の市役所から自宅に封書が届きました。内容は、固定資産税・都市計画税にかかわる「新築・増改築家屋調査への ご協力のお願い」です。自宅を購入した際は、役所の方が2名で来て、ざっと部屋の中を見て、私へのごくごく簡単な質問と、固都税に関する説明をして、お茶して、帰って行きました。今回届いた封書には、まずは連絡がほしいとあり、電話、FAX、メールアドレスの記載がありました。今の世の中は物騒な [続きを読む]
  • 隣家からの苦情対応(続き)
  • 先日の記事の続きです。新築アパートの引き渡しの際に、一緒にお隣さんからの苦情まで、引き継がれてしまいました。経営者としての判断で、急遽その日のうちにお隣さんに挨拶に伺うことにしました。…プライベートの予定もあったのに。引き渡し終了後、急いで最寄りのターミナル駅に行って、デパ地下でお土産を購入し、舞い戻ってのご挨拶です。ちなみにお土産は和菓子を購入しました。お隣さんの家の前で一呼吸おいて息を整え、イ [続きを読む]
  • 引き渡し&隣家からの苦情も引き継ぐ
  • 本来であれば決済時に済ます物件の最終確認を、決済後ではありますが行いました。合わせて、様々な資料や今後の連絡先等引き継ぎを受けたのですが、一緒にお隣さんからの苦情まで引き継がれてしまいました。物件の外で説明を受けている際に、施工主の方が両手をそれぞれ頭の横に持って行き、人指し指を立て、角をはやしていわゆる鬼のポーズ…。そして、お隣さんを指差します。色々あったようですが、施工主からの説明をそのまま書 [続きを読む]
  • ローンの引き締め
  • 以前の記事で、一棟目購入の決め手は融資だと書きました。ある金融機関で具体的には以下の条件で融資を受けました。・金利1%代前半・期間30年・オーバーローン・最大1億円この条件、私が最後になるかもしれないそうです。決済の際に金融機関の担当者の方とお話させて頂いたのですが、昨年のある時期からこの条件で融資を始めたところ、現在はウワサが広まり、融資希望者が殺到しているとのこと。もともと金利は多少幅があって、最 [続きを読む]
  • ホームズのパノラマ画像がスゴい
  • 一棟目の新築が、賃貸サイトのホームページに掲載されました。私の考えた名前の私のアパートが、ホームページに載っています。感慨深いものがあります。契約した管理会社は、会社の方針で賃貸サイトへの掲載に力を入れています。有名サイトにはすべて掲載し、「写真充実」等が表示されるように写真の枚数、パノラマ画像、動画の掲載等フル装備で対応してくれます。それなのに、管理費は4%、基本的に仲介手数料は広告費込み1ヶ月! [続きを読む]
  • 決済完了!正式に私の所有に…
  • ついに決済が終わり、正式に私の所有になりました!結局、決済時点では外構未完成で、行いました。その代わり弁護士からの助言に従い、・いつまでに完成させる・約束した時点で未完成の場合には、 その日以降に私が受領可能だった 家賃等を支払うといったことを明記した書類を私と売り主間で締結することを条件にしました。決済については、多くの先輩方が「一棟目は不安があり緊張した」と書物等にも書かれていたのですが、私の [続きを読む]
  • 新築一棟目の家賃設定
  • 一棟目の家賃を決めました。今日はその決め方を公開します。まず、市場に売りに出された時点で売り主(もしくは仲介会社)が想定した家賃があります。いわゆる表面利回りは上記に基づき計算されますし、購入時点では検討材料の非常に大切な要素となります。私は買付を入れる前に、物件周辺で客付けを行っている不動産会社数件に、賃貸需要と売り主が設定した想定家賃について、意見を聞きました。ちなみに、そのときの意見としては、 [続きを読む]
  • プロジェクトマネジメントから考える保険
  • これまで書いてきた通り、私は今回の一棟目の購入にあたり、ローンに団信はつけず、火災&地震保険は建物の1.6倍の額に設定しました。今回は、プロジェクトマネジメントに関する国際資格であるPMP(ProjectManagementProfessional)を用いて、その理由を説明します。参考・団信の記事・火災&地震保険の記事保険は、不動産事業で起こり得るリスクを、他に転嫁するために利用するものです。PMP(ProjectManagementProfessional)では、リ [続きを読む]
  • 火災保険の保険金額は建物の1.6倍に設定(一棟目の火災保険検討③)
  • 先日の記事で、火災保険を検討する際に、以下の3点について考慮したと記載しました。①オプション等保険の内容②支払い額③保険金額今日は、前回書けなかった③保険金額について、私が選んだ内容とその理由を記載します。③保険金額火災保険は、建物が火事等で損害にあった際に、その建物を補修、場合によっては建て直すために、その金額を補填するための保険です。※ここでは単純化するために 家財については考慮しません。つま [続きを読む]
  • 火災保険のオプション内容と支払い額(一棟目の火災保険検討②)
  • 先日の記事で、一回で9社の火災保険の見積を確認したことを書きましたが、最終的に11社の比較を行いました。検討の際に考慮した点は以下の3つです。①オプション等保険の内容②支払い額③保険金額今日は①と②について記載します。①オプション等保険の内容外せるものは外して金額を安くしたいところです。分かり易いところでは水災。高台だったりで水災の危険性が低いところでは、取ってしまうということはよくあるそうです。私の [続きを読む]
  • 不動産向け融資、バブル期並み=金融庁、地銀の監視強化
  • なんとセンセーショナルな見出しでしょう。こんな記事があったので、引用します。-引用-国内銀行の2014年度の新規貸し出しは10兆円を上回り、バブル絶頂期の1989年度やミニバブルと言われた07年度の水準にほぼ並んだ。--銀行が破綻して、その後の失われた20年とも言われる不況のスタートにもなったバブル期と同じ水準。と言われると、規模の大きさが感覚的にわかります。そして、ミニバブル期とも同じ…。…それって、 [続きを読む]
  • 火災保険9社比較(一棟目の火災保険検討①)
  • 私は自分の生命保険に加入する際に、流行りの来店型保険ショップで契約しました。契約後、私がその保険ショップで薦められて加入した保険より、その保険ショップで扱っている他の保険の方が、明らかにより条件が良いものがあることが発覚し、もめたことがあります。どのような顛末になったかは、守秘義務等もあることから、ここでは記載できませんが、そのような事情もあり、複数の保険を扱っている会社には、多少猜疑心を持って対 [続きを読む]
  • アパートローンの団体信用生命保険(団信)の扱い
  • 私が今回利用したローンは、金融機関の個人向け定型ローンです。個人向けということで、団信の加入が選択可能でした。私は既に自宅を購入しています。もちろん住宅ローンを組んで。…その是非は置いといて。そのときは、団信に加入しました。今回のローンでは上述した通り団信の加入は選択可能でした。なお、その場合は利率が少し、0.数%上がります。そして、今回は団信の加入を見送りました。なぜ、住宅ローンでは団信に加入して [続きを読む]
  • 「引き渡し時に外構が未完成」と言われました。
  • 一棟目の新築の入居者募集に向けて、管理会社⇔私⇔仲介会社⇔売り主⇔施工業者の伝言ゲームが何度も発生しています。そんな中、追加見積してもらった設備の発注期限を確認したところ、こんな回答が返ってきました。決済の段階では外構が未完成となることを考慮して頂いていると思いますので、厳密な期限はまだ先となります。…。外構未完成での引き渡しなんて初耳だよ!!あまり法律は詳しくないのですが、商品未完成での納品、検 [続きを読む]
  • 融資の本審査と消費税還付の結末
  • 融資の本審査の結果が出ました!…実はまだ本審査中だったのです。そして、融資の本審査の結果が出たため、いよいよ消費税還付に向けて動き始めます…。ということで、もうお分かりかと思いますが、融資の本審査は問題なく通りました。予定通り、オーバーローンです。むしろオーバーローンについては、多少余裕を持った額のため、利回りを良くするために融資額を今より少なくしてもらうか、それとも今は少ない手元のキャッシュを優 [続きを読む]
  • 消費税還付と税理士の検討の続き
  • 先日記載した通り、現在、消費税還付を虎視眈々と狙っています。ただ、色々調べ始めるとちょっと違った考えもでてきました。ということで、前回の続きです。おさらい・消費税額 約250万円・必要経費 税理士報酬 約20%→50万円 法人設立代行 約15万円 契約後の今から消費税還付をうけるための 複雑なことやるのに約15万円⇒手残り約170万円まず、お金の話の続き。いつかは法人化、と思ってた風なことを書きましたが、正直な [続きを読む]
  • 消費税還付ができる!
  • 私の一棟目は新築です。当然売り主は業者で、課税事業者ということで、売り値には建物にかかる消費税が含まれています。ざっと250万円。Webで調べると、なんとその消費税が還ってくる方法があると。何やら前から方法はあるみたいですが、法律が変わり、新しい方法が編み出され、といったことがあった結果、今は結構複雑な方法みたいです。私が相談した税理士によると、新設法人を作って、融資はその法人宛てにしてもらい、あとは少 [続きを読む]
  • ロシアからの訪問者(閑話休題)
  • このブログを始めて約20日。まだまだ訪問者数は多くはないですが、一部の記事がブログランキングで上位になったり、ブログ名でググるとこのブログがトップに出るようになったり、小さなウレシイことがいくつかありました。その訪問者ですが、このブログの機能で「国別のページビュー」というのが、確認できます。当然、一番多いのは日本で、全体の83%。4%程度はアメリカです。実際に人が閲覧したと言うより、例えばGoogleのシステ [続きを読む]
  • 購入しなかった不動産投資会社への挨拶
  • 私が不動産投資の勉強を始めてから一棟目を購入するまでの約4ヵ月の間に、実際に担当の方にお会いした不動産投資会社は9社ありました。…今、書き出して数えてみました。4ヵ月で9社はどうなんでしょう?多いんでしょうか?それとも少ないのかな?不動産投資サイト等を通して問い合わせした会社は除いていますので、二次元のみでやり取りした会社も含めればもう少し増えます。実際に会った会社のなかには、正直言って失礼な対応を受 [続きを読む]
  • 管理会社と正式契約!これからやること。
  • 管理会社と正式契約してきました!どんな管理会社かはこちら、決定理由はこちらを参照してください。物件購入時の重要事項説明は、自宅の購入時にも経験があるため、なんとなくどんなこと説明されてどれくらい時間がかかるのか想像がついていたのですが、管理委託契約は初めてだったので、思ったより量が多くて驚きました。もちろんしっかり説明してくれている=誠実な会社だと思うのですが。これでいよいよ客付け開始に向けた準備 [続きを読む]
  • アパートの名前…決まりません
  • 先日の記事に記載した通り、一棟目の管理会社は管理費4%でサービス充実のところに決めました。その会社から連絡があり、3点ほど、正式契約までに教えてほしいとのことでした。ちなみに、既に契約の意向は電話で伝えていて、来週正式契約を結びます。教えてほしいこと3つは何かと言うと、①私の現住所②契約者は個人or法人③アパート名①は、迷う余地がないので、どうでもいいですね。②は、現時点では個人の予定です。もしどこか [続きを読む]