藤澤 慎二 さん プロフィール

  •  
藤澤 慎二さん: バンコク コンドミニアム物語
ハンドル名藤澤 慎二 さん
ブログタイトルバンコク コンドミニアム物語
ブログURLhttp://condostory.blog.jp/
サイト紹介文バンコクに居なければ入手できない、最新の不動産マーケット情報をいち速く伝えるブログ
自由文バンコクの不動産市場はその構造や特性が東京とは大きく違う
ここでは、バンコク・コンドミニアム市場で今起こっていること、これから起こること、投資のリスクや実践方法について、最新データを基に情報発信していきます
参加カテゴリー
更新頻度(1年)情報提供136回 / 365日(平均2.6回/週) - 参加 2016/05/27 22:38

藤澤 慎二 さんのブログ記事

  • よくある話?、それとも運が悪かっただけ?(その2)
  • デベロッパーのアナンダーは不良箇所や瑕疵の修復を依然拒否している部屋があるだけでなく、共用部についても既に保証期間が切れているといって取り合わない状況である。しかし、法律上、施主には5年間の保証義務があり同物件は2013年の竣工なのでまだ保証期間が失効したわけではない。それに、共用部の引き渡しをまだ了承していないと管理会社は反論しているのだが、アナンダーは今も共用部の瑕疵を修復する費用、28百万バ [続きを読む]
  • よくある話?、それとも運が悪かっただけ?(その1)
  • 前回、住宅購入者のデベロッパーに対するクレームが増えているということを書きましたが、それだけではよく分からないと思うので、今回は、最近あった具体例を書いてみようと思います。これは現地のテレビニュースでも流れた事件であり、タイのコンドミニアム購入、特にプレビルドに対するリスクの1例として参考になると思います。何故なら、竣工物件を買うのであれば、注意深く検査をすることで、こんなババを掴んでしまうリスク [続きを読む]
  • 大手デベロッパートップ10(その2)
  • ところで、最近はこの種のクレームが多くなっていて、添付した写真記事のようにDDプロパティでも取り上げています。実はこのトップ10デベロッパーの中にも、私の知る限りタイ人に不人気のデベロッパーが3つ入っています。尚、供給量と金額ともに第1位のプルクサーですが、彼らはネーウラープと呼ばれる低層住宅、主に戸建住宅の開発分譲に重点を置くデベロッパーであり、コンドミニアムに関して言えば順位はかなり下がります。 [続きを読む]
  • 大手デベロッパートップ10(その1)
  • 直近資料を基に、コンドミニアム、タウンハウス、戸建て住宅全体の供給ユニット数と供給金額ベースで現在の大手デベロッパー上位10社をランキングした表がこれです。数年前までのビッグ10と呼ばれるデベロッパーと比べると随分入れ替わったなあ、というのが正直な感想です。まず、驚いたことにタイ人の間で非常に人気があり、信頼されてもいるLand and Houses と Quality Housesがここには入っていません。最近は、あまり新規 [続きを読む]
  • 2017年後半の不動産市場、AREAの懸念(その2)
  • AREAの調査によると、バンコク都とその近隣県を合わせた販売中の累積プロジェクト数は昨年末の1,837から今年前半で1,905へと増加したが、その中で20ユニット以上の販売在庫を抱えるプロジェクト数も半年で1,246から1,350へと増加した。さらに、今年前半に新規供給された住宅総数は54,281ユニットで、1プロジェクトあたりのユニット総数も241から281へと増加した。つまり、プロジェクトが次第に巨大化しつつあるということであり、 [続きを読む]
  • 2017年後半の不動産市場、AREAの懸念(その1)
  • 政府銀行系調査機関のAREAから今年後半の不動産市場に関してちょっと悲観的な予測が出ています。彼らは日本でいう不動研のようなところで市場動向の分析や鑑定を行っているところですが、政府系ということもあり、比較的ニュートラルなレポートを出します。デベロッパー系や外資系調査機関の幾分バイアスのかかったレポートより信頼性があり、私も著書の中でここの資料を多く使っています。ただ、タイ語なのでなかなか日本人には読 [続きを読む]
  • 日本の総合デベロッパー大手4社揃い踏み
  • バンコクポストによれば、野村不動産がオリジンプロパティとJVを組んでバンコクのコンドミニアム市場に参入するとのこと。これで日本の大手4社、地所、三井不、東急、野村がタイで出揃ったことになります。もっとも、東急は東急不動産ではなく親会社の東急電鉄で場所もシーラチャなので、バンコクではありませんが…。(注:8月9日のプレス発表で東急電鉄もサンシリとJVを組んでバンコクのコンドミニアム開発に参入するとのこと [続きを読む]
  • バンコクのセミナー終了
  • 昨日、バンコクで初めての不動産投資セミナーが無事終わりました。ワイズさんで毎週不動産コラム記事を書き始めたことがきっかけで、一度バンコクでも日本と同じ形式でセミナーを開いてみようということになったのですが、ありがたいことに3連休中にも関わらず定員30名のところ、それ以上の方が参加して下さり、盛況に終わることができました。さすがに会場であるプロンポンのエムクオーティエはバンコクの中心部だけあって、周 [続きを読む]
  • 馬鹿げたオンライン・ブッキング(その4)
  • さて、これがプレビルドのマネーゲーム、ゲンガムライの始まりです。人気プロジェクトの場合、このあといろんな投資家が売り買いを重ね、1年もしないうちに3回から4回持ち主が変わることもありますが、そのたびに当然、価格は釣り上がっていきます。問題は、一昨日オンラインで販売された3フロアは誰が買ったのかということです。昨日も書きましたが、予め購入者が決まっていたか、業者がまとめて買い取っていた可能性もありま [続きを読む]
  • 馬鹿げたオンライン・ブッキング(その3)
  • 今日はプリセール開始当日で、朝8時半からスタートのようです。昨日アップロードした写真のように数日前から既に多くの人が待っていますが、運が良ければ一番数が多い1ベッドルームくらいならまだ買えるかもしれません。今からでも遅くないので、興味があればこの表の予約金を持って現場に直行して下さい。さて、これまで書いてきたようにこんなオンラインブッキングは宣伝効果は抜群ですが、開始と同時に3フロアの全区画がわず [続きを読む]
  • 馬鹿げたオンライン・ブッキング(その2)
  • これは昨日、現地で撮った写真ですが、29日のプリセールに備えてもうこんなに多くの人が来て待っています。これがよくあるプリセール開始前の風景ですが、そもそも27日のオンラインブッキングと29日に始まる現地販売会場でのプリセールの両立自体に無理があるのではと思っていたので非常に興味がありました。海外在住の外国人投資家の場合、オンラインで買えるというのは助かるので、これがフェアなシステムであれば今後業界 [続きを読む]
  • 馬鹿げたオンライン・ブッキング(その1)
  • 今月20日に日本でのセミナーツアーから帰ってきて以降、ちょっと忙しかったので久し振りのアップデートになります。この週末、30日に行うバンコクでの不動産投資セミナーでは、ありがたいことに30人近い日本人投資家が集まってくれるようですが、その準備や雑誌のコラム記事の執筆等で今までバタバタしていました。さて、このバンコクセミナーも基本的には今月中旬に日本各地で行ってきたセミナーと同じ内容でやるつもりです [続きを読む]
  • 第6回セミナーツアーを終えて
  • 日本各地での第6回バンコク不動産投資セミナーツアーも無事終わり、昨日、バンコクに戻りました。今回は香港からもゲストスピーカーに来てもらいました。会場ではいつもながらリピーター参加者の方が多かったですが、ありがたいことです。特定の物件販売を目的とした宣伝をせず、バンコクでの不動産投資を検討している人にできるだけ有益なセミナーにする、ということがセミナー主催者であるラ・アトレさんとの当初からの合意だっ [続きを読む]
  • ラグジュアリーコンドを買うのはタイ人富裕層
  • 今回のセミナーでもメインで取り上げる20万バーツ/?以上のラグジュアリーコンドミニアム市場について、TheNationに一昨日載った最新記事です。この写真は今、バンコクで最も価格が高い98ワイヤレスですが、販売当初、58万バーツ/?だったのが現在はFullyFurnishedで72万バーツ/?だそうです。つまり、約800万円/坪ですからここまでくるともう東京の都心3区のトップクラスのマンション価格をも超えています。しかし一方で、いわゆ [続きを読む]
  • トンロー供給ラッシュに潜むリスク
  • これまで5回にわたり、トンローのラグジュアリープロジェクトの現状について書いてきました。トンローは住民の6割が外国人といわれていて、日本人や白人の間でも住みたい街として人気です。しかもタイ人にとっても憧れの街であり、富裕層がラグジュアリーコンドミニアムを購入して移り住んできつつあります。また、トンローでは過去5年間、年率13%で毎年地価が上昇してきたというレポートも出ていて、コンドミニアムの価格も [続きを読む]
  • トンローのプレビルド、トップ5(その5)
  • テラ トンローゲイソーン・プロパティによるスーパーラグジュアリーです。ゲイソーンは大手というわけではありませんが、高級コンドを得意とするデベロッパーで、ペースやレイモンランドに近いスペシャルティデベロッパーです。商業ビルが多く、レジデンシャルはまだあまり実績がありませんが、エッカマイのMODE61というローライズを見たことがあります。広々とゆったりしたデザインで普通のローライズより高級感があり、どちらか [続きを読む]
  • トンローのプレビルド、トップ5(その4)
  • クンバイヨーサンシリが欧米のデザイナーを起用して開発するプロジェクトですが、私はまだモデルルームを見に行ってないので詳しくは分かりません。同じスーパーラグジュアリーの新規プロジェクト、テラ・トンローからトンロー通りを挟んでほぼ正面にあります。BTSトンロー駅からは遠いですが、トンローの場合はそれほどハンディにはなりません。近くにJアベニューもあるし高速道路も近く便利なので、ロケーションは問題ないと思い [続きを読む]
  • トンローのプレビルド、トップ5(その3)
  • ザ・バンコク トンロー1以前にもこのブログで2017年の注目プロジェクト(ザ・バンコク)と題して書きましたが、個人的にはこのトップ5の中でもこれがベストだと思っています。デベロッパー、ロケーション、クオリティ、スペック、デザインとどれを取ってもトップクラスで、将来、トンローを代表するヴィンテージコンドになるのではとも思います。もっとも、難をいえば天井高が2メートル90センチしかなく、スーパーラグジュア [続きを読む]
  • トンローのプレビルド、トップ5(その2)
  • ザ・リザーブ トンロー2ビッグ10デベロッパーの一角、大手プルクサーの初めてのラグジュアリーコンドです。最初で失敗できないだけあって価格設定にも苦心したと見えて、トンロー通り周辺のプロジェクトが軒並み30万バーツ/?を超えてくる中、平均25万バーツ/?と割安感もあり販売開始から間もなく完売しました。地形(じがた)の悪さやソイ55から離れていることから土地取得コストを抑えられたのかもしれません。トンロ [続きを読む]
  • トンローのプレビルド、トップ5(その1)
  • Property Report.comのサイトに載っていたトンローのラグジュアリー級新規プロジェクト、トップ5という記事があります。今、トンローでは駅を挟んで北と南で多くの新規プロジェクトが始まっていますが、以前はせいぜい年に1件か2件、また、全く供給がない年もあったというほどでした。それが最近のラグジュアリーコンドブームに乗って、堰を切ったかのように次々と新規プロジェクトが出てきています。以前にも書きましたが、そ [続きを読む]
  • バンコクでのセミナー開催のお知らせ
  • 7月30日の日曜日、午後1時半から現在連載記事を書かせて頂いている週刊WiSE(ワイズ)の不動産会社であるBHG(バンコクハウジングガイド)社主催で、バンコクで初めての不動産投資セミナーを開くことになりました。 セミナーでは、最近のバンコクコンドミニアム市場動向だけでなく、プレビルドか築浅中古か、今はどのような買い方をした方がいいのか、空室リスクやそのミティゲーション方法、どのエリアを買えばいいのか等、現 [続きを読む]
  • サムローン メトロポリスのプリセール(その2)
  • 以下がAREAのレポートの概要:不動産リサーチ・鑑定機関であるAREAはBTSグリーンライン延伸線の将来性について、向こう2、3年先を見た場合、この沿線での不動産開発は非常に魅力があり、投資に値すると指摘した。グリーンラインの延伸線沿線は今のところ大して値上りしてないものの、サムロ-ン駅からサムットプラカンまでの9つの新駅は今後2、3年の内に急上昇する可能性がある。例えば、今の駅周辺の地価が30万バーツ/ワーの [続きを読む]
  • サムローン メトロポリスのプリセール(その1)
  • もう2週間前になりますが、サムローン駅前のメトロポリスが最終期のB棟タワーコンドミニアムのプリセールをするというので見に行ってきました。私は2年程前から、予算が1,000万円しかないがそれでもどうしてもバンコクで不動産投資がしてみたいという人には、サムローンのメトロポリスを勧めてきたのですが、第1期の2棟は既に完売し、今回、最終期の第3棟目の売り出しとなったわけです。もっとも、著書や雑誌記事の中でも書い [続きを読む]
  • 第6回 バンコク不動産投資セミナーのお知らせ
  • 3月初めにセミナーを行って以来、もう3ヶ月以上経ちましたが、この間にバンコクの不動産市場にも新たな動きが出てきています。そこで、来月、そのアップデートのつもりで久し振りにセミナーをやることにしました。このところ、タイ経済も以前よりは改善してきているようで、トンローなどでもそれを見越した不動産の買いが引き続き入ってきています。日本のデベロッパー勢もこれまでの地所、三井不、アトレに続いて信和、阪急がバ [続きを読む]