藤澤 慎二 さん プロフィール

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藤澤 慎二さん: バンコク コンドミニアム物語
ハンドル名藤澤 慎二 さん
ブログタイトルバンコク コンドミニアム物語
ブログURLhttp://condostory.blog.jp/
サイト紹介文バンコクに居なければ入手できない、最新の不動産マーケット情報をいち速く伝えるブログ
自由文バンコクの不動産市場はその構造や特性が東京とは大きく違う
ここでは、バンコク・コンドミニアム市場で今起こっていること、これから起こること、投資のリスクや実践方法について、最新データを基に情報発信していきます
参加カテゴリー
更新頻度(1年)情報提供138回 / 365日(平均2.6回/週) - 参加 2016/05/27 22:38

藤澤 慎二 さんのブログ記事

  • サムローン メトロポリスのプリセール
  • もう2週間前になりますが、サムローン駅前のメトロポリスが最終期のタワーコンドミニアムのプリセールをするというので見に行ってきました。私は2年も前から、予算が1,000万円しかないがそれでもどうしてもバンコクで不動産投資がしてみたいという人には、サムローンのメトロポリスだけを勧めてきたのですが、第1期の2棟は既に完売し、今回、最終期の第3棟目の売り出しとなったわけです。デベロッパーもグリーンラインが開通 [続きを読む]
  • 第6回 バンコク不動産投資セミナーのお知らせ
  • 3月初めにセミナーを行って以来、もう3ヶ月以上経ちましたが、この間にバンコクの不動産市場にも新たな動きが出てきています。そこで、来月、そのアップデートのつもりで久し振りにセミナーをやることにしました。このところ、タイ経済も以前よりは改善してきているようで、トンローなどでもそれを見越した不動産の買いが引き続き入ってきています。日本のデベロッパー勢もこれまでの地所、三井不、アトレに続いて信和、阪急がバ [続きを読む]
  • ラーマ4通り(その2)
  • 以下がDDプロパティのレポートの概要:スクムビットとシーロム・サートンの2つのCBDに挟まれたロケーションの優位性により、デベロッパー各社はラーマ4でのホテルや商業施設、住宅を含めた複合開発を始めつつある。FYIセンター:クイーンシリキット・コンベンションセンターでのゴールデンランドによるオフィスとサービスアパートメントの開発ワン・バンコク:TCCアセットとフレイザーズ・センターポイントによる104ライ(約 [続きを読む]
  • ラーマ4通り(その1)
  • 前回、ラーマ4は今後開発が進みグレイラインの工事が始まると同時に、地価も倍以上になるだろうとAREAが予想していると書きました。もともとラーマ4はシーロム・サートンエリアとスクムビットを結ぶ幹線道路なので、日本人には馴染みが深い通りです。一方、副都心になると注目されているラーマ9ですが、近くに中国大使館があることから、このところ急増しつつある中国人エキスパットが多く住むようになってきています。従って、 [続きを読む]
  • 最近の地価推移
  • ちょっと前にバンコクポストに載ったニュースですが、CBDの地価は2016年も上がり続け、平均で6.4%の上昇だったとのことです。また、コリアーズによれば、スクムビット通り沿いで地価が最も高いサイアムからアソークにかけて、現在売りに出ている土地はどれも2百万バーツ/ワー以上の価格が付いていて、高いものになると250万バーツ/ワーにもなるとのこと。どこも強気で、CBDの地価は下がるとか高止まりするというような話は、どこ [続きを読む]
  • タイの不動産データベース・ビジネス
  • このブログでもサイトリンク先として載せていますが、バンコクで不動産ベータベースのビジネスに取り組んでいるナタポンという男がいます。以前、ブログでも彼のビジネスについてMLSに匹敵するデータベース立上げに挑戦という題で彼のやっているビジネスとウエブサイトのZmyHomeを紹介しましたが、今回、現地の英字新聞The Nationに彼のコラムが載ったので再度紹介します。彼は大手デベロッパーのノーブルやLPNなどと深い付き合 [続きを読む]
  • タイでリモートワークする外国人が急増中(その4)
  • さて、話がそれましたが、ここに上げた表が人気ベスト9の詳細内訳です。黄色で囲ってあるところが弱点なのですが、バンコクはマイアミ並みに治安が悪いようです。マイアミは私も2回ほど行ったことがありますが、バンコクのほうが大分安全なような気がします。もっとも、最後にマイアミに行ったのはもう10年以上前の頃なので、今は知りませんが…。ただ、ここでリモートワーカー達が最も重要視するのは前にも書いたように、イン [続きを読む]
  • タイでリモートワークする外国人が急増中(その3)
  • 日本人はエクスパットというと、企業の駐在員のことだと思っている人が多いのですが、それは違います。本来、国を離れて遠くの場所に住む人、という意味なので、バンコクに住むロングステイヤーや現地採用で働く人、そして、デジタルワーカー達も含まれます。 ちなみに、日本の外資系企業ではエクスパットと区別して駐在員という意味ではセカンディーというのをよく使うのですが、実際にはこれも間違いで、イギリス人ビジネスマン [続きを読む]
  • タイでリモートワークする外国人が急増中(その2)
  • さて、これが現在、世界中のリモートワーカーから評価の高い都市のランキングです。バンコクが世界第3位になっていますが、その理由の一つがインターネット環境の優秀さです。デジタルワーカーとかデジタルノーマッドと呼ばれる連中が海外でネットを使って仕事をする以上、インターネットがサクサクと繋がらないのでは話にならないので、デジタル環境は最重要項目です。このベスト9の中で、速度が40MBPSと最も優秀なのがバンコク [続きを読む]
  • タイでリモートワークする外国人が急増中(その1)
  • 毎回、不動産投資の話ばかり書いていると、ちょっと飽きてきます。元々このブログは、半分暇つぶしのつもりで始めたのですが、最近は毎週せっせと不動産マーケットの動向を調べたりしていて、アーリーリタイアしてのんびり暮らそうとバンコクにやってきたつもりだったのに、これって何だか本末転倒ではないか、と思うようになりました。当初は、いわゆる「バンコク沈没組」(バンコクに住む人にしか分からない隠語ですが、意味は大 [続きを読む]
  • 中国マネー見参!(その4)
  • 中国マネー見参(その2)の中で、取引先から私が聞いた話として、香港では中国本国からボストンバッグに大量の人民元を詰めた中国人がたくさんやってきて口座を開き、その後、海外送金して不動産を買っている、と書きました。これは中国国内では政府の監視が厳しく海外送金が規制されているため、現金を一旦、資金移動が自由な香港に持ち込んでから海外に送金しているということです。もっとも、私は専門家ではないので、これがマ [続きを読む]
  • 中国マネー見参!(その3)
  • 前々回、中国人ミドルクラスの間で投資先国として人気が第3位のカナダで、あまりに多くの中国人の不動産購入が続いたため、いくつかの州が中国人バイヤーに制限をかけるようになってきたと書きました。実は投資先国人気第2位のオーストラリアでも、中国人バイヤーの流入を警戒する下のような記事が出ていて、そのうちカナダのように規制が入るかもしれません。もっとも、オーストラリア不動産への資金流入は中国だけでなく、アジ [続きを読む]
  • 中国マネー見参!(その2)
  • 私はReDevというカナダの商業不動産投資会社のエージェントでもあり、そこの香港支店とも親しいのですが、話を聞くとボストンバッグに大金を詰めて中国本土から香港にやってきたミドルクラスの投資家たちが、HSBCやハンセン銀行に口座開設し、その口座から直接送金して海外で不動産を買っているとのことでした。現在、香港の主だった銀行は日本人には厳しくてなかなか口座も開かせてくれなくなりましたが、口座を開いただけであと [続きを読む]
  • 中国マネー見参!(その1)
  • ここ数年、チャイナマネーがタイでコンドミニアムを買っているのは目についていましたが、アメリカ西部やカナダに比べればまだ目立っていませんでした。昨年あたりから、カナダのいくつかの州では地元のカナダ人から苦情が出始めたため、税金を上げて中国人の不動産購入を制限するようになってきたと聞いていますが、これからはいよいよタイが次のターゲットになるのかもしれません。以下は、バンコクポストの記事です。中国政府が [続きを読む]
  • コンドミニアム売却、実践体験記(その6)
  • ここに5年半住んだ後、昨年12月下旬ですが、もっと広いユニットに引越しました。新居は2012年のプリセールで買ったオンヌット駅前のプロジェクト、Qハウス・スクムビット79です。2014年末の竣工引渡し後、日本人駐在員に賃貸していたのですが、入居者が退去して半年以上経っていたので自分で住むことにしたものです。44?の高層階北東の角部屋でプリセール価格は112,000バーツ/?でした。当時のオンヌットにしてはちょっと割高な価 [続きを読む]
  • コンドミニアム売却、実践体験記(その5)
  • さて、引き渡しが終わったので、次は入居者募集です。一応、売りに出ている同じサイズの1ベッドルームの中では一番内装に手をかけていたユニットを買ったので、テレビを液晶型に買い替えただけでそのまま賃貸に出せる状態でした。海外不動産の場合、我々日本人が購入後にインテリアを自分でアレンジするとなると何日もかかるので、最初からそういう手間のかからない物件を買った方が余計な手間が省けます。ところで、当時はまだ賃 [続きを読む]
  • コンドミニアム売却、実践体験記(その4)
  • 当時の為替レートが2.8円だったので、920万円で買えたことになります。それに、タイでは仲介料は売主が払うので不要でした。しかし、実際には売主は仲介料を売値に上乗せするので、買主も払っていることになります。だから、タイではエージェントなしの個人間売買が多いのですが。さらに、当時は時限立法で1%のトランスファータックスも免除されていたので、その他費用はほとんどかかりませんでした。その代わり、SPAと呼ばれる [続きを読む]
  • コンドミニアム売却、実践体験記(その3)
  • 当時、グランドパークビューで同時期に売りに出ていた1ベッドルームを全部で5ユニットほど見て回ったと思いますが、アスキングプライスは300万から340万バーツと幅がありました。間取りについてはどれも36?で、大体、寝室が5畳、リビングが7畳という感じです。それに、バスタブもついていたので、まあまあ気に入りました。また、当初のプリセール価格を調べたところ、平均250万バーツ前後でしたが、築3年で売主のキャピタルゲイ [続きを読む]
  • コンドミニアム売却、実践体験記(その2)
  • これがバンコクで初めて買うコンドミニアムだったので、まず、ネット等で自分なりにマーケットの特性を調べた結果、バンコクでは日本と違ってCBDに人気があることが分かりました。いくら職住接近とはいえ、東京のCBDである丸の内や大手町に住みたいと思う人はあまりいませんが、バンコクはオフィス街のアソークやシーロムに人気があるということです。もっとも、これはロンドンで経験済みのことで、メイフェアのバークレイ・スクエ [続きを読む]
  • コンドミニアム売却、実践体験記(その1)
  • つい2週間ほど前のことですが、私自身がバンコクで投資しているコンドミニアムのうちの1つ、アソークの1ベッドルームの売却を終えたので、今回はこの投資ついて一部始終を書いてみることにします。ちなみに、日本人の場合、自分では買わないのに評論家のように分かったようなことを言う自称投資家が多いのですが、実はこれは機関投資家でも同じです。仕事では何十億円という不動産に投資しますが、個人となるとせいぜい自宅を買っ [続きを読む]
  • 「マンションは管理を買え」はバンコクも同じ(その3)
  • 次にハード面についてですが、日本でも、マンションは管理を買え、と言われています。予算をケチらないしっかりした保守メンテナンス、修繕計画の立案とその実行、日頃の管理体制が重要であり、これが結局はそのマンションの資産価値に大きな影響を与えると認識されています。実際、ヴィンテージマンションと呼ばれるプロジェクトはどれもこの管理が一流です。中長期修繕計画に基づき、大きな問題になる前に先回りして計画修繕を行 [続きを読む]
  • 「マンションは管理を買え」はバンコクも同じ(その2)
  • ところで、管理の状態が良いプロジェクトと言っても、分かったような分からないような。一体、何を基準に良し悪しを判断すればいのかという疑問が出てくると思います。簡単に言えば、管理にはソフト面とハード面の2種類があります。コンドミニアムは複雑な電気、機械設備がありません。日本のようなゴンドラ式機械駐車場もないし、たとえ機械駐車場があっても非常に単純なものなので、メンテは楽です。従って、普通のプロパティマ [続きを読む]
  • 「マンションは管理を買え」はバンコクも同じ(その1)
  • 下の英文レポートは不動産コンサルタントのJLLが、管理状態の良し悪しが不動産価格に与える影響について調査した結果ですが、興味深いのでちょっと要訳してみます。JLLは最近、チットロム、プロンポン、トンロー、エッカマイの4つのエリアにある中古ラグジュアリーコンドミニアムの売買価格について調査した。同調査はロケーションやグレード等が同等のプロジェクトについて、築5年から7年経過して現在中古となった平均売買価格が [続きを読む]
  • 雑誌連載について
  • 先日、バンコクに住んでいる人なら誰でも知っている週刊誌「ワイズ」さんから連絡があり、編集長との打合せ結果、今月末から3ヶ月間、12回にわたり、バンコクのコンドミニアムについて連載することになりました。読んだことがある方もおられるかもしれませんが、実は昨年の10月から今年の3月末までの6ヶ月間、既に連載していたのですが、あれは私が毎回書き下ろしたものではありません。ワイズさんの編集部が私の出した本「バンコ [続きを読む]
  • 直近のコンドミニアム価格上昇率
  • 政府の住宅銀行(NSO)が3月末のデータを基に最近発表した地域別コンドミニアム価格インデックスによると、バンコク、ノンタブリ県、サムットプラガーン県を合わせたエリアでの年間価格上昇率は平均で5.8%とのことです。また、その中でもスクムビットが目立ちました。下に添付したタイ語のレポートに書いてある内容を分かりやすいように表にしたのがこれですが、ここでいうロワースクムビットはチットロムからトンローまで、セン [続きを読む]