藤澤 慎二 さん プロフィール

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藤澤 慎二さん: バンコク コンドミニアム物語
ハンドル名藤澤 慎二 さん
ブログタイトルバンコク コンドミニアム物語
ブログURLhttp://condostory.blog.jp/
サイト紹介文バンコクに居なければ入手できない、最新の不動産マーケット情報をいち速く伝えるブログ
自由文バンコクの不動産市場はその構造や特性が東京とは大きく違う
ここでは、バンコク・コンドミニアム市場で今起こっていること、これから起こること、投資のリスクや実践方法について、最新データを基に情報発信していきます
参加カテゴリー
更新頻度(1年)情報提供127回 / 328日(平均2.7回/週) - 参加 2016/05/27 22:38

藤澤 慎二 さんのブログ記事

  • 168スクムビット36についてのアドバイス
  • Think of Livingの翻訳は以上ですが、結論としては、そんなに悪くはないプロジェクト、というところだろうと思います。駅から結構遠いし、規模が小さくデベロッパーも無名と、以前、このブログで私が推薦した同じソイ36のリズム36-38に比べれば、当然弱点も多いですが、価格相応の魅力はあると思います。ところで、翻訳するだけでは能がないので、投資コンサルタントとして一つアドバイスさせてもらいます。これは、当プロジェクト [続きを読む]
  • 168スクムビット36 Think of Livingの評価(その4)
  • 判定結果 採点方法: 価格に対して以下の点を加重平均で採点ロケーション 35%、車によるアクセスと利便性 15%、車を使用しないでのアクセスと利便性 15%、建材 15%、デザイン 10%、 共用部 10%  ロケーション 7.5 / 10 - スクンビット通りとラマ4通りにつながっていて、 トンローでも静かなエリアに位置する車での移動 7.5 / 10 - 2方向からのアクセスが可能。駐車場付置率77%。車を使わない移動 [続きを読む]
  • 168スクムビット36 Think of Livingの評価(その3)
  • プロジェクトのデザインは白黒を基調にした日本スタイルであるが、この建物の特徴は一軒家のような切妻型屋根にある。これはアジアに多い切妻型屋根の家に触発されたもので、人々が毎日家に帰った時に感じるくつろぎ感をかもし出している。また、バルコニーの先に植樹がされている特別ユニットが各階毎に2−5ユニットあるが、これは共用部であり、専有面積には含まれない。バルコニーに樹木を植えたいが、育てる時間と労力を惜し [続きを読む]
  • 168スクムビット36 Think of Livingの評価(その2)
  • Think of Living Project Reviewの翻訳 考察結果 168スクンビット36はスクンビット・ソイ36に開発される低層コンドミニアムである。ソイ36はスクンビット通りとラーマ4世通りをつなぐ道路であり、戸建住宅やコンドミニアム、レストランなどがある。また、レストランも高級レストランから屋台まで幅広い。 地価については、トンローエリアは全体的に人気があるのでここも高い方だが、トンロ―からエッカマ [続きを読む]
  • 168スクムビット36 Think of Livingの評価(その1)
  • バンコク不動産投資セミナーで付き合いのあるラ・アトレアジア(タイランド)からの依頼で、168スクムビット36に関するThinkofLivingのレビューレポートを翻訳しました。最初、流し読みした時は簡単だと思ったのですが、いざ、書き下ろすとなると結構手こずり、簡単に引き受けたのを後悔しましたが…。約50ページと長いので、ここではその最終評価判断のところだけを載せることにしますが、全部読みたければアトレさんから送っても [続きを読む]
  • タイのコンドミニアムを買う外国人調査結果(その4)
  • さて、プラスプロパティのレポートはここまでですが、この調査結果からまず分かるのは、最近の不動産市場全体の低迷もあって、ゲンガムライによる転売目的の人はほとんどいなくなっているということです。もともと、こういう投機的な購入は富裕層、中間層を問わずタイ人に多く、3、4年前には新規プロジェクトの3割、プロジェクトによっては5割が転売目的の投機的な買いといわれていましたが、このグラフからも分かるように、現 [続きを読む]
  • タイのコンドミニアムを買う外国人調査結果(その3)
  • 一方、サンシリが香港、シンガポール、中国、台湾等の海外で販売したプロジェクト等は、タイに居住していない外国人が購入者であり、これが2つ目のカテゴリーの外国人需要である。過去2年間で、このカテゴリーで購入したユニットの82%がイールドプレイの投資目的で購入されたが、4%は転売目的、そして残りの14%は自己居住用であった。 タイプ別では、1ベッドルームユニット(71%)、2ベッドルームユニット(16%)、スタジオ [続きを読む]
  • タイのコンドミニアムを買う外国人調査結果(その2)
  • その2種類の1つ目は、タイに住む外国人購入者である。プラスプロパティのデータによれば、2012年から2017年の5年間でこの外国人需要が約8倍に拡大したことを示している。また、この需要の大部分(72%)は自己居住用コンドミニアムの購入であり、残りの28%が投資目的によるものであった。尚、投資目的のグループが購入した28%のユニットの内、21%が賃貸に出してイールドプレイで運用され、7%が短期売却益を狙うゲンガムライ目 [続きを読む]
  • タイのコンドミニアムを買う外国人調査結果(その1)
  • プラスプロパティから、タイのコンドミニアム市場はいよいよ底を打ち、リバウンドが始まったというピーカンなレポートが出ています。彼らによると、外国人需要が今のコンドミニアム市場を牽引していて、それによりマーケットのリカバリーが始まった、というものです。私個人としては、かなりポジショントークが入っていると思いますが、まずはこのちょっと大げさなレポートを見ていくことにします。レポート内容:デベロッパー各社 [続きを読む]
  • スクムビット・ミッドタウンフリンジの今(その5)
  • 下にコピーペーストしたのは1か月ほど前、英字紙バンコクポストに載った記事の一部ですが、デベロッパー各社は今後もハイエンドプロジェクトの供給に注力するというものです。 この流れは今年だけでなく向こう数年続き、中低所得層を対象とする10万/?以下のコンドミニアムは今後もなかなか売れない状況が続くだろう、と私は思っています。 というのも、このタイ中央銀行のグラフからも分かるようにタイの家計債務の [続きを読む]
  • スクムビット・ミッドタウンフリンジの今(その4)
  • 記事の内容は以上ですが、私もウドムスクの将来性については1年前に出版した本の中で書いたし、月刊経済誌アレイズでも、タ゛ークホースはBTS「幸福駅」と題して推薦記事を書きました。 そして、今回のセミナーでも、オンヌットからウドムスクにかけては、現在、アナンダーとサンシリが新規プロジェクト市場をほぼ独占していること、そして、この中でもウドムスクは要注目であるというコメントをしました。 しかし一方で [続きを読む]
  • スクムビット・ミッドタウンフリンジの今(その3)
  • BTSによる移動の便利さだけではなく、住宅という観点から見た生活の質の面も向上する。このエリアではBTSバンナー駅とウドムスク駅の間を結ぶ幅員4メートル、長さ1700メートルものスカイウォーク(空中歩道)が年内に整備される予定であり、現在バンナートラッドの幹線道路によって隔てられているウドムスクとバンナーの両エリアが一体化し、その結果、ウドムスクとバンナー周辺の住民はバンナー交差点を安全で容易に行き来で [続きを読む]
  • スクムビット・ミッドタウンフリンジの今(その2)
  • この記事は次のようなキャプションで始まります。???????????????????? ??????????????????????「注目されるアウター・スクムビット(ミッドタウン・フリンジ):都市部に住む人にとっての新しい選択肢」 ここ数年間、アウター・スクムビットであるミッドタウン・フリンジ(注:主としてオンヌットからウドムスク)が注目されるようになってきた。 その理由は、このスクムビ [続きを読む]
  • スクムビット・ミッドタウンフリンジの今(その1)
  • 第5回セミナーでは、注目のミッドタウン・フリンジと題してBTSスクムビット線のオンヌットからウドムスクの魅力について話しました。というのも、今後交通の要所となりかつ次世代CBDになると期待されているバンナーにつながるこの4つの駅周辺は、同じスクムビット線であるベーリング以遠の駅と決定的な違いがあるからです。つまり、ベーリング以遠のサムットプラカン県ではまだいくらでも駅周辺で開発用地を取得できるのに対し、 [続きを読む]
  • 第5回セミナーツアーを終えて
  • 3月16日、第5回目のバンコク不動産セミナーツアーを終えました。今回は博多に始まり、大阪、名古屋、東京(2日間)、群馬と北上し、計6日間のセミナーで約100名の参加者がありました。毎回5回程度のセミナーを開催するので、昨年7月に第1回を始めたこのセミナーも第5回までで計25回程開いたことになります。また、東京では定員20名のところ、50人以上もの参加希望があり、急ですが、追加セミナーをやりますで書 [続きを読む]
  • 円安による資産の目減り ジャパンリスク
  • 数日前、カナダのSC(ショッピングセンター)に投資する案件をセミナーに追加することにしたことをこのブログで書きましたが、残念ながら2時間という制限時間の都合で時間が足りず、福岡と大阪のセミナーではスキップするしかありませんでした。しかし、11日の名古屋と12日の東京でのセミナーでは時間配分を調整し、20分程度の短いブリーフィングでしたが、何とかその概要紹介ができました。長年、私は機関投資家として海外 [続きを読む]
  • 168スクムビット36
  • ちょうど昨日から、第5回セミナーを始めたところで、明日は大阪です。その中で、最近のトピックスとしてトンローの地価が急上昇しつつあることについて触れます。特にソイ36では、昨年末にシンハーがフラグラントから購入した土地の価格が、公表されている取引としては史上3番目に高い175万バーツ/ワーであったことを表を使って解説していきます。そして、昨年7月にラ・アトレが日本限定でプリセールを始めた同じソイ36 [続きを読む]
  • カナダ ショッピングセンターへの投資(セミナー追加)
  • 今回のバンコク不動産投資セミナーに加えて、カナダへの投資についても紹介することにしました。カナダへの投資については3年ほど前から旧ブログでも何度か紹介してきていて、私も試しに10万ドルほど投資していますが、今のところ特に問題はありません。今回のセミナーでは、資産防衛の観点からジャパンリスクのミティゲーション、国際分散投資先としての有力候補国、資源国通貨安で売られ過ぎているカナダドルの魅力等につき、 [続きを読む]
  • 第5回バンコク不動産投資セミナー
  • 第5回セミナーの日程が決まりましたので、改めて下記、ご連絡します。これは今回のセミナー資料の一部ですが、バンコク中心部のマーケット動向について解説後、BTSスクムビット線のアウタースクムビットと呼ばれるミッドタウン のマーケットに注目し、その現状や将来性、投資のメリットやデメリットについて話していきます。参加ご希望の方は bkk.condostory@gmail.com にご連絡下さい。スケジュール3月8日 福岡 午後7時3 [続きを読む]
  • CBREの2017年市場予測
  • ちょっと遅くなりましたが、CBREタイランドが今年の不動産市場をどう見ているかについて、以下サマリーしておきます。 1.タイ中央銀行の予測では、タイの経済成長は昨年と同様、3.2%程度にとどまる。 2.アメリカの中国に対する保護貿易主義的な政策はタイ経済にとっても、タイから中国に対する原材料輸出の減少につながりる重大なリスク。 3.海外からの投資増: 外国人投資家の投資需要が継続する一方、国 [続きを読む]
  • メルマガ開始
  • 昨年2月、「バンコク不動産投資」を出版してからもう1年が経ちました。このわずか1年の間でバンコクの不動産市場のトレンドは大きく動き、本の内容からいろいろと状況が変わってきた点も出てきています。ただし、ホワイトカラーミドルクラスが将来買い上がってくるハイクラス物件を積極的に買うべき、というような原則論的な考えは今も変わっていないし、供給過剰がひどいのでパープルラインは買ったらダメだというのは、昨年8 [続きを読む]
  • 不動産市場透明度から見たタイのカントリーリスク
  • 機関投資家が海外不動産投資を考える場合、一番最初はカントリーリスクについて検討します。これには戦争の可能性や潜在的経済成長率とかもありますが、不動産市場自体の透明性も大きなリスク要因です。その点では、アメリカやイギリスの不動産市場の透明性は世界でも最高クラスであり、怪しげな詐欺にひっかかったり、市場価値が見当もつかないという問題はあまりないので、少なくともマーケットの透明性についてのカントリーリス [続きを読む]
  • ネクサスの2017年市場予測(その2)
  • 前回からの続き・ 2016年の地価上昇は、2015年に比べて穏やかであった。従って、2015年にSCアセットが史上最高取引価格で購入したチットロムの191万バーツ/ワー(約500万円/坪)の記録も更新されなかった。しかし、2017年には、英国大使館が所有するワイヤレスロードの土地が噂どおりに売却されれば、史上最高取引価格が更新されることは確実であろう ・ 2017年のコンドミニアム市場は、全体と [続きを読む]
  • ネクサスの2017年市場予測(その1)
  • この資料は先月のセミナーで使ったものですが、このブログでも改めて紹介しておくことにします。独立系リサーチ会社でポジショントークをあまり感じさせない中立的なのがネクサスの特徴ですが、やや楽観的な面があるものの、彼らのバンコクコンドミニアム市場予測はいつも参考になります。まずは、このグラフの中でいうエリアのデフィニションからですが、 CBD:Central Business District(中心部ビジネス街)と呼ばれ東京の [続きを読む]