ryousuke さん プロフィール

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ryousukeさん: 分譲マンション営業マンのちょっと役に立つ話
ハンドル名ryousuke さん
ブログタイトル分譲マンション営業マンのちょっと役に立つ話
ブログURLhttp://mansion-eigyou.com/
サイト紹介文現役の分譲マンション営業マンの私、ryousukeが、ほんのちょっとだけ役に立つ話をお届けします。
参加カテゴリー
更新頻度(1年)情報提供26回 / 274日(平均0.7回/週) - 参加 2016/08/27 14:01

ryousuke さんのブログ記事

  • マンション購入に後ろ向きなご主人対策
  • mohamed1982eg / Pixabay奥様だけでモデルルーム見学数年前に販売していた新築マンションでのことです。たまたま私の担当したお客様は4名連続で、初回は奥様のみのご来場でした。通常はご夫婦でお越しになることが多いのですが、奥様もしくはご主人様が「とりあえず先に見に来た」ということも良く有ります。ただし、4連続で奥様だけというのは珍しく、しかもそのお客様は全員ご契約頂きましたのでとても鮮明に記憶しています。来 [続きを読む]
  • 管理の形態・方式
  • geralt / Pixabay管理形態の種類管理形態には大きく分けて次の3種類が有り、それぞれにメリット・デメリットが有ります。全部委託管理…マンション共用部分のメンテナンスや修繕、掃除等の管理業務全てを管理会社に委託。プロに任せることで安心出来、区分所有者の負担が大幅に軽減される反面、管理会社に支払う管理委託費の負担が大きくなる。新築マンション購入ではほとんどがこの形態。一部委託管理…管理業務の内、必要な部分 [続きを読む]
  • 管理組合や理事会って大変?
  • mintchipdesigns / Pixabay管理組合とは?管理組合とは「区分所有法」という法律に基づき設立されるもので【マンションの購入者=区分所有者】は無条件に加入しなければなりません。「参加したくない」いう希望は通用しません。区分所有者の義務です。そして、その設立の目的は主に【マンション(建物、敷地、付属する施設)の維持・管理を行いマンションの資産価値を維持すること】です。区分所有者それぞれが自分自身の考えだけ [続きを読む]
  • 専有部分と共用部分の境界は?
  • Unsplash / Pixabayどこまでが専有部分?どこからが共用部分?一戸建てとは異なり多くの人が1つの建物を共同で所有する分譲マンションには【専用部分】と【共用部分】が有ります。まず、大きく分けて、個人が所有する各住戸内でコンクリートの壁や天井、床で囲まれた空間が専有部分でそれ以外は全て共用部分となります。従ってバルコニーは当然のことながら共用部分という事になります。専用使用権とは?では、ある部屋に付属して [続きを読む]
  • マンション内の騒音問題!
  • geralt / Pixabay騒音あれこれまず、一口に騒音といっても内容は様々です。「発生源」の方に迷惑を掛けているという意識が無い事も多いのですが、中には前回お話した様にその発生源に向けた対抗措置として「意図的に」音を出している場合も有ります。また、音の種類も様々ですが主に次の様なものが有ります。子供が走り回る音や声楽器の演奏やステレオの音楽住戸内で何らかの作業(釘を打ち付ける等)をする音ランニングマシン等の [続きを読む]
  • 営業マンの名刺からわかる事
  • geralt / Pixabay宅建は持ってる?まず、宅地建物取引士の資格保有者か否か?これは不動産営業マンを見極める目安の1つになります。前に一度書かせて頂きましたが、この国家資格は不動産の契約を行う為には必須のものです。ですが、「宅建」と呼ばれるこの資格はもっていなくても営業活動をすることは可能です。契約の時だけ、宅建をもっている社員に「重要事項説明」をして貰えば法的には問題が無いからです。その為、新築マンシ [続きを読む]
  • 分譲マンションの「完成内覧会」
  • animatedheaven / Pixabay内覧会はいつ頃?何をする?分譲マンションはお子様の入学時期等に合わせ、年度末の3月頃にお引き渡しすることがとても多いです。その為、1月から2月、ちょうど今の時期は竣工後の「完成内覧会」を行う物件が多くなります。そして、内覧会ではマンションの完成前にご契約頂いたお客様に、初めて【ご購入住戸】を確認して頂きます。実際の内覧会事前に売主(デベロッパー)から日時指定の案内がありますの [続きを読む]
  • 分譲マンション内の【騒音】トラブル!
  • geralt / Pixabay気になるマンション内の生活音住戸内の音についてのご質問には毎回、・音が全くしないマンションは無い・以前と比べると床の構造が改良され、床材(フローリング)の遮音性能も上がっている・音は人によって感じ方(捉え方)が違う・出来るだけマンション内でのコミュニケーションをとってお互いに気を付ける必要が有るの4点についてご説明しています。【事実】をお伝えした上で、重要なのは【入居者間のコミュニ [続きを読む]
  • マンション選びの基準は何?
  • Clker-Free-Vector-Images / Pixabay4つの要素あなた自身がマンションの購入を検討する時には何がポイントになりますか?私がこの業界に入り、初めに上司から教わったのは、細かなものは別にして新築マンションを選ぶ時の大事な要素は【立地条件】【販売価格】【間取り】【設備・仕様】の4つで、重要性もこの順番だというものでした。初めは私自身もこの話の内容にしっくりきていなかった部分も有ったのですが、少しずつ経験を積み [続きを読む]
  • 親がマンション購入に反対するのは何故?
  • Peggy_Marco / Pixabayマンション購入に反対する理由ご夫婦共に物件を気に入られて、住宅ローンの事前審査も終わり、3日後の日曜日にはいよいよご契約手続きという段階で「実家の父が購入に反対しているので、一旦キャンセルしたいのですが・・・」というお電話。私自身これまでに何度かこうした経験していますが、正直なところ「今更?」と思ってしまいます。ショックを隠しつつも、反対されている理由をお聞きすると主に、購入す [続きを読む]
  • 西向きのマンションってどうですか?
  • PixelAnarchy / Pixabay西向きバルコニーのメリット冬は太陽高度が低くなり、リビングの奥まで日差しが届き、とても暖かい。1日を通しての日照時間が長い為、昼以降は長時間リビングが明るく、洗濯物を遅い時間に干したとしても乾きやすく、場合によっては2回干すことも可能。西側にリビング・ダイニングが有れば、居室は通常、東側に配置される為、朝日を浴びながら目覚めることが出来る。バルコニーでガーデニングしたい方にと [続きを読む]
  • マンションの現地確認は必ず行いましょう!
  • Unsplash / Pixabay現地見学の勧め過去の私のお客様の中にもマンションが完成する前の【棟外モデルルーム】にお越し頂き、実際にマンションが建つ場所を一度も確認されないままにご契約頂いた方がいらっしゃいます。その方はご入居後も「このマンションにして良かった。快適です。」と言って頂いたので問題は無かったのですが、そうならない可能性も有る為、現地確認は必須です。そして、私が是非お勧めしたいのは、【土日と平日】 [続きを読む]
  • 駐車区画の決め方は?
  • haaijk / Pixabay駐車区画の選定方法売買契約締結前に交付される【重要事項説明書】には、「駐車施設を当初に使用する区分所有者については売主が定める方法により選出することを区分所有者は予め承諾するものとする。」等と記載されていることが多く、実際の選定方法としては【先着順】と【抽選】が有ります。先着順売買契約もしくは購入申込の早い方から、希望の駐車区画を選んで頂くという方法です。メリットとしては、マンショ [続きを読む]
  • 分譲マンションの【1帖】は?
  • egetprep / Pixabay長さ・幅の計り方まず、面積算出の基本になる【計り方】についてですが、パンフレットの図面集に記載されている壁の長さや幅は【壁芯】で計られており、単位は全てミリ(mm)です。壁芯とは、「戸境壁(隣り合う住戸との境の壁)や間仕切り壁の中心線」のことです。従って、手持ちの食器棚が、キッチンスペースに収まるかどうかは図面集に記載されている数字だけでは判断出来ません。壁芯のサイズには壁の厚み分 [続きを読む]
  • 手付金はいくら必要ですか?
  • PublicDomainPictures / Pixabay手付金の性質宅地建物取引業法(以下、宅建業法)で定められている上限は「物件価格の20%まで」ですが、最低額については規定が有りません。つまり、売主・買主の双方が納得すれば、「1万円」でも「千円」でも良いのです。では、具体的な手付金額の話の前に、そもそも手付金とはどういった性質のお金なのかを確認しておきましょう。手付金にはいくつかの種類が有りますが、宅建業法では売主が宅建 [続きを読む]
  • 分譲マンションのネーミングルール
  • Maialisa / Pixabayマンション名についての疑問分譲マンションのチラシやWeb広告を見ていると、まず最初に目に入るのがマンションの名前ですが、たまに「?」と思われることが有りませんか?。マンション名は地名を含むものが圧倒的に多いのですが、その使われている地名に疑問を持ったことが有るのではないでしょうか?例えば、【自由が丘】に建設されるマンションが「〇〇マンション自由が丘」等であれば分かりやすく、しっく [続きを読む]
  • 住宅ローン利用でも安心!【団体信用生命保険】パート2
  • jill111 / Pixabay民間金融機関の住宅ローンとフラット35。【団信】の違い民間金融機関の住宅ローンを利用する場合の一般団信(基本プラン)は、保証する内容自体は前回お話したフラット35(住宅金融支援機構)利用の場合と同じで、死亡もしくは高度障害状態となっていますが、それ以外の部分では様々な違いが有ります。まず、大きな違いの1つは、団信加入が【任意では無い】ということです。【生命保険】である以上一定の健康状態 [続きを読む]
  • 住宅ローン利用でも安心!【団体信用生命保険】パート1
  • bykst / Pixabay万一の時に住宅ローンの残債がゼロに!ご存じの方も多いと思いますが、これは住宅ローンの返済中に債務者(借りた人)が万一亡くなったり高度障害状態になった場合に、その保険金によってローンの残債が支払われるものです。その結果、ご家族に残債が無い住宅を資産として遺すことが出来ます。遺族に経済的な安定をもたらすことが出来るこの保険は賃貸住宅には無い安心の1つです。この【団信】は利用する住宅ローン [続きを読む]
  • 新築分譲マンションの【保証期間】ってご存じですか?
  • martaposemuckel / Pixabay新築分譲マンションの保証期間民法上は不動産を含めた【売買上の目的物の瑕疵(キズ)】の責任期間は「瑕疵を発見してから1年間」となっていますが、これでは販売業者側にあまりに大きな責任を課すこととなる為、【宅地建物取引業法】で制限されています。新築分譲マンションの本体部分の保証期間は、基本的に引き渡しから2年間です。例外として【構造耐力上主要な部分】と【雨水の浸入を防止する部分】 [続きを読む]
  • 3LDKと4LDKで迷ったら
  • White77 / Pixabay30代4人家族は3LDK?4LDK?そのお客様は30代のご夫婦と4歳の男の子、2歳の女の子の4人家族です。モデルルームに来場される様々なお客様の中で割合が多いご家族構成です。ファミリータイプの分譲マンションで中心になる間取りは3LDKと4LDKです。お子様がお一人の3人家族の場合は3LDKを購入されることが多いのですが、4人家族の場合はどちらにするかを迷われることが多くなります。迷われる理由は、 [続きを読む]
  • 新規分譲マンションの情報収集
  • Hans / PixabayMichaelGaida / Pixabayチラシは「新聞折込」から「専門業者のポスティング」へ私が不動産の仕事を始めた頃は、集客の手段としては圧倒的に【新聞折込チラシ】と【電柱看板】でした。しかし、20年経った今は、その状況は様変わりしました。まず、新聞折込チラシですが、以前は週末ともなれば、各紙、大量の不動産チラシが折り込まれて、毎週「ドサッ」という程の枚数でした。しかし、現在はその量はとても少なくなり [続きを読む]
  • 【営業マン】だからしつこく聞いています
  • Unsplash / Pixabay一生に一度?の買い物特に購入動機や資金内容についてはしつこく確認しますが、当然それには理由が有ります。私が販売している商品は高額かつ、多くの人が一度きりしか購入しないものです。きれい事では無く、後悔して欲しくないと心から思っているからです。そして、「失敗した!」と後悔されない為に重要なことは、【購入動機】と【資金内容】をお客様ご自身にきちんと認識して頂くことと考えています。分譲マ [続きを読む]
  • 競合物件のことも調べていますよ!
  • geralt / Pixabayネット上に溢れる「分譲マンション」の情報今は一昔前とは違いインターネットが普及しているので、お客様自身で簡単に、様々なマンションの情報を入手することが出来ます。私自身も接客をしていて、お客様の情報量に感心することが有るくらいなので、必要な知識が不足していると見透かされます。そうした時代の変化も手伝い、少しでも正確で詳細な情報を入手して商談を有利に進める為に他社物件を見学に行くことが [続きを読む]
  • 新築と中古
  • stokpic / Pixabay中古にした理由としなかった理由中古にした理由は、予想通りというか当然、【予算的にみて手頃だった】が断トツで一番多かったのですが、中古にしなかった理由は、私の予想と少し違いました。私が思っていた、安く買っても結局のところ割高になる目に見えない不具合が心配新築と基準が違うので耐震性等が心配等は20〜30%程度で、70%を超え、抜きん出て多かった理由は、【新築の方が気持ち良い】でした。あまり [続きを読む]
  • 最近の住宅ローン金利事情
  • OpenClipart-Vectors / Pixabay気になる住宅ローン。他の人は?金利の先を読むことは、金融の専門家でも不可能なので、私達の様な【ただの営業マン】に解るはずも有りません。ですが、お客様からすると私達の営業経験に基づく話や他のお客様が選ばれている割合の高い住宅ローンが何かを聞き、参考にしたいと思われている様です。今お勧めの住宅ローンは・・・先程、正解は無いと言いましたが、その時々で「このローンは今ちょっと [続きを読む]