貧乏わんちゃん さん プロフィール

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貧乏わんちゃんさん: 貧乏わんちゃんの不動産経営日記
ハンドル名貧乏わんちゃん さん
ブログタイトル貧乏わんちゃんの不動産経営日記
ブログURLhttp://www.binbouwannchan.xyz/
サイト紹介文地元埼玉県某市で子育てを行いながら細々と不動産投資をしています。日々の出来事を綴ります。
参加カテゴリー
更新頻度(1年)情報提供64回 / 327日(平均1.4回/週) - 参加 2016/09/18 22:28

貧乏わんちゃん さんのブログ記事

  • マーケットの高騰。
  • 最近の不動産価格は引き続き高めに推移しているようだ。築古戸建についても売り出し価格が高く、手が出せない。にもかかわらず、売れていく。自宅近郊エリアでは築30年超のボロ戸建でも利回り10%以下で売れていく。戸建に対する個人投資家の見方が変化したことが窺える。確かに土地が付いていることやエンド向けの出口が確保されている利点がある。但し、収入に比してリフォーム箇所が広大となることや融資付けしにくいことを勘案 [続きを読む]
  • 今後の計画。
  • 満室となり、一先ず時間が空いた事で事業計画を再考することとした。改めて現在の業況を再確認する。現在私は区分5戸、戸建3棟を所有している。ワンルーム、ファミリータイプ、戸建、築古、借地、違法建築、再建築不可等、様々な物件を運用する中で、築古戸建が圧倒的な実利を齎すことを再確認した。今後はキャッシュフローとボーナスを使用して自宅から自転車圏内の築古戸建を無心に現金買いするつもりだ。繰り返すが、無心で現金 [続きを読む]
  • 再び満室稼働。
  • 4月末に退去のあった360万円の戸建に再び入居申込があった。その間1ヶ月。築50年にしては上出来だ。1DK50平米53000円の条件だ。実質利回りは首都圏に位置しながら17%を超える。驚異的な数値だ。店子は高齢者だが、保証人として高属性の息子が付く為、保証会社も承認が降りた。追加のADを求めらたが、退去から1ヶ月で、リフォームやクリーニング無しで築50年に客付することは容易いことではない。支払を快諾すると共に労いの言葉を [続きを読む]
  • 退去手続完了。
  • 戸建退去手続が完了した。最終的に原状回復費用プラス違約金として13万を受領。不動産業者様の交渉のお陰だ。しかも、時期入居者からの問い合わせも来ているという。早期入居を願う。築年数や立地からして、生活保護者や外国人に条件を広げて、確実に埋めていきたい。管理上のリスクは私自身の微々たる交渉力と数少ないノウハウで解消したい。いつものことだが、最近の設備入替や前家賃返却等により、手元資金がやや枯渇。何とか月 [続きを読む]
  • 戸建退去に伴う原状回復。
  • 360万の戸建に住む入居者から退去の連絡。寒いから退去したいとのこと。月末に立会のもと退去。身の上話を長々と聞く。中は綺麗だが、誘導尋問した処、中で喫煙していたと言う。しかも部屋の真ん中あたり。ぬかりなくボイスレコーダーアプリで記録。交渉、裁判の材料にする。クロスチェンジ、消毒、エアコンクリーニングで10万位は請求するつもりだ。さらにその交渉は不動産屋に依頼。成功報酬は3万。店子から見ると消毒代という名 [続きを読む]
  • 漏水修理に要した時間。
  • 店子からの漏水報告。場所は洗濯機用蛇口。店子が独自に業者に確認したところ、給水管全体の修理が必要かもとのこと…ちょっと盛ってるような気がしたので、信頼できる工務店に相談。共に現地入りしてみる。やはり蛇口の捻り部分?から結構な水が垂れる。我々のポテンシャルでは対処できず、すぐに工務店仲間を呼ぶ。3分後、水道屋が到着。見た瞬間、パッキンの老朽化と判断。1分で交換。金額5000円。時給換算で30万。いい仕事だ。 [続きを読む]
  • 漏水報告。
  • 所有賃貸マンションの一室から漏水報告あり。洗濯機用蛇口をヒネると漏れるらしい。交換してくれとのこと。エース物件だったので、店子の評価を下げまいとすぐに対応。週末に業者と私で現場で見積を取る予定。他にも空調に関するリクエストもあり、エアコンを変えてしまおうかと考えている。今年はなるべく経費を抑え、利益拡大を目指していただけに残念。しかしこれも大家としての修行と思い、丁寧かつ適切な対応を心掛ける。 [続きを読む]
  • 激安戸建引渡完了!
  • 引渡しが終わった。350万のゆうちょ小切手を売主に渡し、後は和やかな不動産談義。とても有意義な時間。売主様はいわゆるメガ大家。マーケットや実務に関して深い見識を有す方であった。私がいただいたありがたい言葉を以下に記載した。・今はじっと市場を静観し、不動産市場に何が起こっているのかを見極めろ。・多数の投資家と反対の行動をしろ。・転売で利益確定できる状況でも、インカムの方が利益の最大化を図れるケースがあ [続きを読む]
  • 売買契約終了。売主様と不動産屋さんの優しさ。
  • 売買契約当日。お洒落なインテリアストリートのある都内某所に向かう。タイル張りが素敵な築30年程度のマンションの一室に事務所があった。相変わらず優しく、知識豊富な担当。数分後、売主様が到着。売主様と担当はこれまでも複数回取引をしており、仲良し。担当に「この方はマニアです。若いですが。」と紹介される。悪い気はしない(^^)が、プロでもなかなか扱わないような物件を自分が狙っていることに気づく。売主様は私の30年 [続きを読む]
  • 激安「袋地」戸建購入編(資金調達)
  • 激安「袋地」戸建の購入を決めた私だが、預金口座にお金がほとんど無いことに気づいたw資金調達するあても無いのに、よく不動産業者に「いいですね!是非買います!」なんていえたもんだ。使用可能な現金は1M弱w可愛い我が子達のメンテナンスに投入された預金達は、もう残っていなかったのである。しかも、袋地・築約60年・再建築不可・私道持分無し・通行権無し・掘削権無しと通常の金融機関での融資は不可能。そんな中、私の [続きを読む]
  • 激安戸建売買契約!
  • 購入を決めた激安戸建。明日は売買契約だ。指値によって利回りは17%を超えた。近隣相場からすれば20%を超える家賃を取ることも可能な立地だ。最近のマーケットからすれば奇跡的な数値を実現できたと思っている。あとは漏水やその他トラブルを予測し、スムーズに解決していければ、かなりの収益を期待できる。毎月のキャッシュフローも20万近くとなった。これで、3人の子供達を養えるかな?なんて考えてみる。売買契約書の特約には [続きを読む]
  • 激安戸建調査。
  • 激安戸建を発見した私は業者と現場で待ち合わせた。少し遅れて到着した担当の方は自身も投資経験のある知識豊富な方だった。物件はいわゆる袋地。前面道路は他人の土地で幅が1,5メートルしかない。給水管は通っているが、通行承諾及び掘削承諾が無い状況。トラブルはないらしい。排水管は不明だが隣地の配管を共有しているのではとのこと。店子は4人家族で3DKに住んでいるとのこと。おじいさんと子供がいらっしゃるとのことで、当 [続きを読む]
  • 激安戸建発見!
  • 仕事と家庭に翻弄されながら過ごしていたある日、某不動産ポータルサイトから希望物件の非公開情報が届いた。戸建400万で賃貸中。利回りは16%と高い。場所は家から自転車15分と近い。最寄駅からも徒歩10分、近隣にはしまむらやスーパー、信金、コンビニ等があり、かなり利便性の高い地域。しかし、築58年w状態を確認すべく、即返信。週末に現場を見せて貰うことにした。物件自体にリスクを内包しているのは確かだが、立地が良く、 [続きを読む]
  • 前面道路を地上げ。
  • 直近で購入した再建築不可物件について新たなプロジェクトを計画。当該物件の前面道路は私道であり、休業した法人と他県に住む個人が所有しており、接する4物件の所有者には道路持分が無い。つまり、のガス管・水道管の掘削が承諾なしにできず、位置指定道路の申請や再建築申請ができない。掘削や通行には承諾料や通行料を徴求される恐れもあり、立場的に弱い。該当の法人は既に存在していないが、個人の方が直近で住所変更登記を [続きを読む]
  • 防音のジョイントマットを導入!
  • 最近、子供が以前にも増してやんちゃになってきたので、下の階の住人のことも考え、マンションに防音措置を施すことを計画。カーペット化や遮音フローリングにシフトすることも考えたが、工事の際には近隣住居への通知や同意の手間がかかる上、相応の費用が掛かることを踏まえ、厚さ20ミリの防音ジョイントマットを導入することにした。厚さや素材により値段がことなるが、8畳で23000円のものを選択。ダークブラウンの木目でデザイ [続きを読む]
  • インターネットバンキング申請
  • 本日はサブの信金にネットバンキング申請に行った。子供の幼稚園での保育料支払指定金融機関が当該信用金庫だったからだ。もう使うことはないと思っていた信金だったが、指定とあればやむない。残高が底をついてしまえばみっともないと思い取り敢えず1M入金☆幼稚園にも通帳を持参するので、空だったらちょっと恥ずかしいのもある。その後もリアルタイムで入出金管理をすべくネットバンクを利用してスマホで確認&マネーフォワード [続きを読む]
  • 還付金額確定。
  • 確定申告書による、還付金が確定した。今年は●2マン程度に留まった。納めた源泉所得税●4マン程度の全額バックを期待していただけに、やや残念だ。来期はもっと上手い節税を行いたい。申告方法は今回も電子申告だ。マイナンバー導入後初の申告だが、ほとんど申告方法に変化はない。入力画面で家族全員のナンバー入力画面が新たに追加されたくらいか。その他は住基カードの代わりにマイナンバーカードを挿入するだけだ。例年通りな [続きを読む]
  • 確定申告書完成!
  • 本日確定申告書が完成した。還付があるので早めの申告でも構わない。寧ろ還付金を先取りできる。売上は前家賃一年分計上があったので、かなり増収した。前年比の2.5倍程度か。前年は赤字だったが、今年は黒字に転換した。古い物件ばかりなので、減価償却費の比率が高く、改めて築古物件の利点を認識した。個人申告の備考欄は全350字を埋めた。埋めれば良い訳ではないが、大幅増収や高い減価償却費、修繕費の費用計上の可否、家賃の [続きを読む]
  • 確定申告の注意点。
  • 今期の売上高が判明した。最終決定ではないが3,086千円程度だ。貧乏な私からしたら中々満足の行く結果だ。月商ベースでは@257千円。大卒初任給を上回ると思えばうれしい。来年もこの水準で回れば約3,900千円となる。2〜3年以内には5Mを超えたいものだ。さて、賃貸業者の確定申告の際は注意点がある。まず売上の計上方法だ。通常、通帳への入金ベースで見ていく人も多いが、本来は当月分を計上するのがルールだ。 [続きを読む]
  • 店子からの注文が4連発(・・;)
  • 店子が決定した再建築不可物件。早速注文が入った。高齢者でもあり、すぐ電話してくるタイプと見た。嫌な予感。①風呂の水が減る?!→栓が老朽化していたため、新しいものに交換して解決②ドアベルの音がしない。→電池切れの為、電池交換して解決。③ドアベルの音が2階まで聞こえない→1階は聞こえるので保留。何かあればインターホンを購入する予定。④キッチンの給湯器リモコンがつかない→原因不明。メーカーに依頼。全て大 [続きを読む]
  • 激古物件写真公開!
  • 今回、入居が決まった物件の写真の一部を公開。内部は完全にリノベーションされており、築年数を感じさせない程。特にキッチンのグリーンタイルがお洒落。2Fは広々とした洋室12畳。元は和室2部屋あったものだが、ぶち抜いて洋室にシフト。当物件の魅力の一つになった。築年数50年というと構造部分の老朽化が問題になるが、内覧時に確認した処では、特段の懸念はない状況であった。水平器も問題無し。但し、私は素人である。 [続きを読む]
  • 祝。満室稼働。不動産市況過熱。
  • 築50年再建築不可物件の入居者が決まった。やや時間を要したのは私の営業力不足と時期、相場より若干高く募集していたことが原因。家賃を下げ、年末に近づくにつれて内覧希望が増加。最後は取り合いになった。結果、無収入の高齢の男性入居者に決定。年金や生活保護は無いが、相応の預貯金有り。家賃を1年分前払いという条件で契約した。これで一気に金繰り改善。複数の金主に一気に返済した。全額ではないが。現在4室2棟満室 [続きを読む]
  • 確定申告準備。
  • 年末が近づいてきた。年明けは年に一度の確定申告である。申告開始からすぐにデータ入力して提出というわけにはいかないため、事前の準備が必要だ。月毎に集計している方や税理士を入れている方は問題ないと思うが、大雑把且つ金の無い私は自分で期末に一気にやってしまう。本日はまず、期末見込み値で売上を集計。売上帳代わりの通帳で確認。殆どの取引を通帳に記録するようにしているため、帳簿の代わりとなる。今期は売上3〜4M [続きを読む]
  • ハウスクリーニング完了後、即内覧依頼有り。
  • 先日空室後のDIYリフォームに挑戦した物件。クリーニング(55平米で35千円)を依頼後にすぐ入居者からの内覧希望有り。以前募集をしていたときより家賃を5千UPしていたので反応薄かと予想していたが、内装が良かったのだろうか。希望者は80代の県外居住者。本物件の隣のマンションに子供がいるので、今後の介護されることも含めて近くに居住したいとのこと。保証会社は難しそうな為、息子を連帯保証人徴求することに。 [続きを読む]