ray さん プロフィール

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rayさん: 不動産投資FPのブログ 栄不動産@目黒
ハンドル名ray さん
ブログタイトル不動産投資FPのブログ 栄不動産@目黒
ブログURLhttp://fp-s-fudousan.blogspot.jp/
サイト紹介文お金の話、アパート管理、不動産投資の話を不動産投資専門のファイナンシャルプランナーがお伝えします。
参加カテゴリー
更新頻度(1年)情報提供49回 / 209日(平均1.6回/週) - 参加 2016/09/28 13:43

ray さんのブログ記事

  • 収益物件の評価 積算評価が高ければ安全?
  • こんにちは。栄不動産株式会社です。積算評価が高い物件を探している人、たくさんいると思います。信用棄損にならないために積算評価の高い物件を買いなさいと書いてある本やコラムなどもたくさん見かけます。物件の積算評価が高ければその投資は安全なのでしょうか?日銀や金融庁がアパートローンの監視を強めているという記事をよく見かけるようになりました。〇金融庁・日銀がアパートローンの監視強化4月19日に公表された金融 [続きを読む]
  • 不動産の購入・売却の時に知っておきたい「瑕疵担保責任とは?」
  • こんにちは。栄不動産株式会社です。不動産の取引をする時に「瑕疵担保責任」や「瑕疵担保免責」という言葉を聞くことがあると思います。正しく理解していないと思わず被害を受けることがあります。瑕疵(かし)は大まかには傷、欠陥などという意味です。瑕疵担保責任というのは売ったものに欠陥があったら売った人は買った人に責任を負うということです。(責任を負う対象は隠れた瑕疵なので事前に申告したものは除きます)瑕疵担 [続きを読む]
  • 不動産売却で陥りがちな失敗
  • こんにちは。栄不動産株式会社です。先日、公示地価が公表されました。公示地価からも分かる通り不動産価格は4,5年前と比較して確実に上昇しています。不動産価格が安い時期に購入した物件を売却して利益を確定する人もいると思います。今回は不動産売却で陥りがちな失敗についてお伝えしようと思います。○高値で売れるはずが・・・不動産を売却する時にインターネットで価格査定をする人は多いと思います。特に一括査定サイトを [続きを読む]
  • 旧耐震の賃貸住宅を所有しているオーナーは4人に1人
  • こんにちは。栄不動産株式会社です。https://www.s-fudousan-pm.com東日本大震災から6年が経ちました。昨年の熊本地震も記憶に新しいところです。株式会社オーナーズ・スタイルが行った調査によると、旧耐震の賃貸住宅を所有しているオーナーは4人に1人、賃貸住宅を所有するオーナーの半数近くが地震保険未加入ということが分かりました。〜旧耐震基準〜1981(昭和56)年5月31日までの建築確認において適用されていた基準。震度5強程 [続きを読む]
  • カリスマ大家さんの不動産投資塾
  • こんにちは。栄不動産株式会社です。http://s-fudousan.cbiz.co.jp不動産投資を始めるきっかけには不動産投資の本やセミナー、インターネット広告などいろいろな媒体があります。本の著者やセミナーの講師は不動産会社の社員だったり有名な投資家だったりします。不動産投資家の中には不動産コンサルタントと称して個人コンサルをしている人もいます。不動産投資で成功した人が成功のノウハウを教えてくれるという触れ込みですが不 [続きを読む]
  • 3月上旬国会提出予定「民泊新法」で民泊はどうなる?
  • こんにちは。栄不動産株式会社です。https://www.s-fudousan-pm.com/3月上旬に住宅宿泊事業法(仮称、以下「民泊新法」)の提出が予定されています。民泊新法は決められるのは・民泊の運営を開始する方法に関する規定と営業可能な地域・年間営業日数・民泊運営者に課される義務・民泊仲介業者への義務などが予定されています。民泊というのは自宅の一部や、空き家、マンションの空室などを活用して宿泊サービスを提供することです [続きを読む]
  • 仲介手数料無料の仕組み
  • こんにちは。栄不動産株式会社です。投資用不動産を購入する時には物件価格以外に税金などの諸経費がかかります。諸経費の中の1/3くらいは不動産会社に払う仲介手数料です。仲介手数料の上限は国土交通省の告示で決まっています。400万円以上の物件なら3%+6万円(別途消費税)です。不動産仲介の場合には成功報酬となっていて多くの会社が購入相談を何時間しても、何回不動産会社の車で物件を見に行っても、物件の紹介だけを何年 [続きを読む]
  • 不動産価格の高騰期にどう動くべきか?
  • こんにちは。栄不動産株式会社です。http://s-fudousan.cbiz.co.jp/投資用不動産のポータルサイト「楽待」(http://www.rakumachi.jp)や「建美家」(https://www.kenbiya.com)などが定期的に投資用不動産市場のレポートをリリースしています。最新(2017年1月)のレポートによるとピークを過ぎた感があるものの依然として不動産価格上昇のため利回りは低水準であることが分かります。2007〜08のリーマンショックによって日本経済 [続きを読む]
  • 相続のことも考えて賃貸経営していますか?
  • こんにちは。栄不動産株式会社です。http://s-fudousan.cbiz.co.jp/去年から相続税の基礎控除額が引き下げられた影響で、去年、死亡した人のうち遺族などに相続税の納税義務が生じた人の割合は現行の課税方式になってから最も高いおよそ8%となりました。前年の約2倍の人が相続税の納税義務者になったのです。この仕事をしているといわゆる「地主」という人と話をすることがあります。地主のみなさんは相続が起きると多くの場合に [続きを読む]
  • 楽観的なシミュレーションで投資していませんか?
  • こんにちは。栄不動産株式会社です。定期的に似たような内容の記事がでますが昨年12月にこんな記事が掲載されました。自己破産する家主が増加「業者にカモにされた医者や外資系サラリーマン」http://www.zenchin.com/news/2016/12/post-3088.php大まかな内容はフルローン(オーバーローン)が組めるからといって地方の1棟RCに投資をしてしばらくすると収支が悪化、その後破綻というものです。昨年の夏に話題になった「頭金ゼロでサ [続きを読む]
  • 2017年度税制改正大綱 不動産オーナーに影響は?
  • 新年あけましておめでとうございます。栄不動産株式会社です。本年もよろしくお願いいたします。昨年12月8日、与党は2017年度税制改正大綱を決定しました。不動産オーナーに影響のある部分をとりあげてみます。今回の税制改正大綱は主に①構造変化を踏まえた個人所得課税改革②デフレ脱却・経済再生に向けた税制措置③中小事業者支援・地方創生の推進④租税回避の効率的な抑制⑤車体課税の見直しこの5つを柱としています。不動産オ [続きを読む]
  • 年末年始休業のご案内
  • 下記の期間を年末年始休業とさせていただきます。何卒ご了承くださいますよう、お願い申し上げます。 【休業期間】 2016年12月29日(木)〜2017年1月3日(火) 【営業開始】 2017年1月4日(水)より、平常通り営業いたします。尚、休業期間中に頂きましたお問い合わせにつきましては、2017年1月4日(水)以降の対応とさせていただきます。 [続きを読む]
  • 2016年の投資用不動産市況を振り返る
  • こんにちは。栄不動産株式会社です。2016年もあと1週間ほどとなりました。不動産に投資をした人、他の資産に投資をした人、何もしなかった人、いろいろだと思います。この時期になると来年の経済市況についての予測記事が多く出ますが経済の予測はできません。去年の記事を見ていると円高でドル円相場は年末に100円とか日経平均は23,000円とかたくさん書いてあります。経済誌に記事を書くようなプロでもこんな感じですから予測は難 [続きを読む]
  • 日本の不動産取引の現状と問題 ③
  • こんにちは。栄不動産株式会社です。http://s-fudousan.cbiz.co.jp/過去2回の記事でアメリカと日本の不動産取引をくらべてみました。その比較から日本の不動産取引の問題点と消費者側が気をつけることを考えてみます。〇レインズは有効に使われていないレインズには専属専任・専任媒介の契約をした物件を登録する義務があります。成約をした物件についても成約情報を登録する義務があります。しかし、どちらも徹底されているわけで [続きを読む]
  • 日本の不動産取引の現状と問題点 ②
  • こんにちは。栄不動産株式会社です。http://s-fudousan.cbiz.co.jp/前回はアメリカの不動産流通システムについての記事を書きました。今回は不動産を売買する消費者側の日本とアメリカ違いを書きたいと思います。○中古物件取引が活発前回の記事にも書きましたがアメリカは不動産の買い替えが多く中古物件の取引が活発です。日本は中古物件の売買が新築物件の売買の半分くらいの規模ですが、アメリカは新築物件の10倍の中古物件が [続きを読む]
  • 日本の不動産取引の現状と問題点 ①
  • こんにちは。栄不動産株式会社です。http://s-fudousan.cbiz.co.jp/ネットニュースにこんな記事がでていました。〜不動産仲介業界の悪しき実態 横行する「干し」「値こなし」〜http://news.livedoor.com/article/detail/12291507/かなり極端な事例をあげているので全てが事実ではないと思いますが、囲い込み行為は現実に行われています。一時期、囲い込み行為について報道されて業界側も専任・専属専任媒介の物件はレインズの販売 [続きを読む]
  • 賃貸物件の高すぎる初期費用 入居者が決まらない原因にも!
  • こんにちは。栄不動産株式会社です。http://www.s-fudousan-pm.com/賃貸仲介の現場で物件の動きが激しいと言われる「繁忙期」は11月くらいから3月までです。就職や大学入学などで新居を探す人がこの時期に集中するため繫忙期になります。(特に1R・1Kなどのシングル向け物件の繁忙期になります)繁忙期には物件は成約がしやすく家賃も高めに設定できるオーナー側にはメリットの多い時期になります。この時期に入居者を確保したいの [続きを読む]
  • 不正な融資の申込み ペナルティは?
  • こんにちは。栄不動産株式会社です。http://s-fudousan.cbiz.co.jp/このブログを書き始めて約10か月、掲載した記事が50件に近づいてきました。定期的にアクセス解析をしていますが、一番アクセス数の多い記事はオーバーローンに関するものです。「犯罪の可能性も 違法なオーバーローンに注意」http://fp-s-fudousan.blogspot.jp/2016/03/blog-post_18.html不動産投資家はほとんどの人が融資を利用しますので融資関連の記事に関心 [続きを読む]
  • 不動産投資、断念する人が大多数
  • こんにちは。栄不動産株式会社です。多くの関連本が出版されてセミナーの開催も多い不動産投資ですが、投資を実際にしている人はそれほど多くありません。どうしてでしょうか? ○不動産投資の本は「広告」 現実はそんなに甘くない。 不動産投資関連の本には良いことばかりが書いてあります。出版されている本のほとんどが著者(もしくは著者の会社)が出版社にお金を払って本を出している「広告」だからです。 広 [続きを読む]
  • 不動産投資の失敗とそのリカバリー 1棟購入編
  • こんにちは。栄不動産株式会社です。前回に引き続き不動産投資の失敗とそのリカバリーについて考えます。今回は1棟売マンションやアパート購入の失敗についてです。1棟売マンションやアパートは投資額が大きいため投資に失敗するとその損害は非常に大きくなります。失敗する要因は主に「過度な融資利用」と「楽観的なシミュレーション」です。〇過度な融資利用リーマンショックの頃、ノンリコースローンに近いタイプの融資をしたメ [続きを読む]
  • 不動産投資の失敗とそのリカバリー 区分所有編
  • こんにちは。栄不動産株式会社です。不動産投資で成功した話を聞くことは多いですが、不動産投資で失敗事例した話を聞くことはほとんどありません。成功した場合は大々的に宣伝され、失敗した事例はひっそりとそのまま消えていってしまいます。不動産投資で成功するためには、どのようなパターンの投資をしてしまうと失敗するのか知っておくことが欠かせません。〇新築ワンルームマンション投資で失敗新築ワンルームマンションを販 [続きを読む]
  • アパート管理でトラブルになるのはどんな時?
  • こんにちは。栄不動産株式会社です。http://www.s-fudousan-pm.com/物件購入後に重要なことは空室を埋めて稼働率を上げること、退去を減らすこと、家賃が期限通りに入金されることです。物件を持っていても入居者がいなければ家賃収入はゼロです。入居者がいても家賃を払ってくれなければ家賃収入はゼロです。物件の管理と入居者の管理はアパート経営において、とても重要なのですがトラブルも多く発生してしまいます。当社は今年 [続きを読む]
  • 不動産投資をするなら都心と地方どちらがいい?
  • こんにちは。栄不動産株式会社です。今日は投資用不動産を探す時に必ず考える「不動産投資は都心にするか地方にするか」です。不動産投資における永遠のテーマかもしれません。都心の不動産価格は高騰しているため、利回りが低下しています。そのため、利回りのいい地方都市の不動産を検討する方が多くなっています。〇地方都市の投資用不動産メリット・デメリットやはり地方投資の最大のメリットは利回りです。都心部ではお目にか [続きを読む]