カロナール錠 さん プロフィール

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カロナール錠さん: 不動産投資の日々
ハンドル名カロナール錠 さん
ブログタイトル不動産投資の日々
ブログURLhttp://fudousan-toushi-blog.seesaa.net/
サイト紹介文不動産投資に関する情報を発信していきます。
参加カテゴリー
更新頻度(1年)情報提供31回 / 203日(平均1.1回/週) - 参加 2017/02/18 16:49

カロナール錠 さんのブログ記事

  • 東十条の物件の様子見に行くと
  • 東京都北区にある東十条のアパートを久しぶりに様子を見に行きました。多分、現地に行ったのは半年ぶりくらいかな?いつもは赤羽駅からバスで行くか、車で行っていたのですが今回は東十条駅から歩いてみました。物件に到着すると、管理会社から電話が...電話に出て話を聞いてみると、この物件の202号室が9月で退去するという内容でした。ガーン!!( ゚Д゚)2ヶ月くらい全物件満室だったのに...ガラにもなく、物件の様子見なんかした [続きを読む]
  • 中井駅から徒歩2分の物件
  • 所有物件の一つを売却して、手元キャッシュがあるので物件調査を強化中です。西武新宿線中井駅から徒歩2分、大江戸線中井駅から徒歩6分の物件の現地調査してきました。西武新宿線の中井駅の北口から山手通りを少し歩いて階段を昇ると物件はありました。北口改札は最近できたみたいです。物件は、旗竿地に建築された重層長屋と呼ばれる建物です。住所は新宿区で利回り6%でしたが、価格2億弱でちょっと予算オーバー。新宿区の物件で [続きを読む]
  • 所有物件の決済完了!!
  • 多摩市の物件の決済が本日完了しました。東日本大震災の2日前の平成23年3月9日に取得した物件です。建物に少しダメージは受けましたが、地震保険の一部損壊の適用を受けたり、管理会社を変えたら、空室率が30%になったりと良い思い出も、悪い思い出もありますが、手放すとなるちょっと寂しいですね。朝10時に町田駅近くの金融機関で決済は行われましたが、一旦、業者に売って業者が買主に転売するというスキームでした。買主さん [続きを読む]
  • 貯水槽が付いている物件
  • 近くに売却する物件は、30世帯の4階建ての物件です。この物件には貯水槽が付いていて、ポンプアップして各部屋に給水をしています。昔と比べて、水圧が高くなっているので4階建てならポンプアップをしなくても直結で給水できるようになっています。この単身世帯30部屋の4階建てで給水ポンプの電気代が大体月額15,000円から17,000円程度かかります。さらに、年1回貯水槽を点検・清掃する必要がありその費用が6万円位です。さらに、 [続きを読む]
  • アクセントクロスを使ってみましたが...
  • 来週に決済・引き渡し予定の物件で退去があり、もう最後なのですがアクセントクロスを取り入れてみました。工事が完了して、室内クリーニングも終わったと管理の担当さんから連絡が入ったので、現地を確認してみることにしました。管理の担当さんから「アクセントクロスの色はどれにします?」と聞かれていたのですが、もう手放す物件だし考えるのも面倒だったので「お任せします!」と返答をしました。室内に入ってみると、全面が [続きを読む]
  • 入居者募集時の担当者ボーナス
  • 入居者を募集するときに、客付け業者に広告料として半月分とか1か月分を多く支払うことで客付けを早期に決めることはあります。「担当者ボーナス」と呼ばれる、客付け業者の担当者に直接いくらかの報酬を支払うことで、客付けを早くすることもあります。担当者ボーナスは、通常2万円から3万円くらいですが、担当者ボーナスのみではダメで、広告料に上乗せしてじゃないと受け付けてくれない業者が多いです。効果はかなり大きいです [続きを読む]
  • 資産管理会社を設立することのメリット
  • 不動産投資を始めて、ある程度うまく運営できるようになると税金との戦いが始まります。サラリーマンをやりながら賃貸経営をしていると給与の所得に不動産の所得が加算されるので所得税も住民税もガッツリと持って行かれます(T_T)世間に出ている不動産投資関連の書籍にもたいてい書かれていますが、法人を設立して所得の分散をすることでの節税は効果はありますね。一棟目の物件を取得してから1年と10カ月経過した平成24年10月に収 [続きを読む]
  • 物件売却時の手続き
  • 6月中旬に決済予定の物件売却にかかる各種手続きを進めています。必要な手続きは・電気の名義変更・水道の名義変更・管理会社への連絡・変更・保険の解約手続き(火災保険・地震保険・施設賠償保険等)・繰り上げ返済の手続き・消防点検などの法定点検書類の引き継ぎ準備などがあります。売却予定の物件には、管理人室があり少々私物が置いてあるのでこれらを片付ける必要もあります。火災保険を解約すると通常長期契約しているは [続きを読む]
  • 物件の売却
  • 2011年3月に購入した物件を売却する予定です。契約も締結済みで、金融機関からの融資もOKが出ていますので売却は確定です。今年の2月に融資条項で契約が流れていますのでようやくここまで来ました。この物件は、管理会社の選定ミスで入居率が7割程度まで落ち込んだり雨漏りして、急に大金が必要になったりといろいろと苦労したのですがいざ手放すとなるとちょっと寂しい気もします。売却の直前に、受水槽の工事で70万円ほどの出費 [続きを読む]
  • 空室の入居が決まりました!
  • 以前書いた、退室して補修工事が完了したの入居が決まりました。管理会社の報告には、今回の入居者はベトナム人の女性の方です。3月くらいから他の物件も合わせて6部屋の入居が決まりました。そのうち、中国人が1人とベトナム人が2名と外国人の入居者の割合が上昇しています。まあ、管理会社の審査を通っているのですが、あまり増えると少し不安になってきますね。ベトナム人がたくさん来日しているんですかね?とりあえず、この部 [続きを読む]
  • 退去した部屋の補修工事
  • 所有物件の1部屋が退去して、退出補修工事が完了したと報告が管理会社からあったので見に行きました。この物件の管理会社は、退出補修工事が定額制で契約しています。初回工事は独自仕様にするので15万円、2回目以降は9万円という条件です。どんな仕様になるかなと、ちょっとワクワクしながら見に行きました。床材にPタイルと呼ばれる、よりフローリング調に見える素材を使っている以外には、特にこれと言って特徴なしでした...か [続きを読む]
  • 不動産投資を始めたきっかけと準備したこと
  • 1棟目の収益物件を所有したのが平成23年1月でした、かれこれ4年以上不動産投資に関わっていることになります。不動産投資を始めようと思ったきっかけは、新卒から勤めていた会社に内部で抗争が勃発してその争いの結果、放逐された側にいたため会社内で干されたからです。草創期に入社して、株式上場も果たしていたので手持ちの資金はそれなりにあったのでその資金で定期的なキャッシュフローを得るにはどうすれば良いかといろいろ [続きを読む]
  • 不動産投資 初めての物件取得は自宅から近い物件がいいですね。
  • 物件を取得するのに大きな条件として、物件価格や利回りも重要ですがエリアというか物件所在地が自宅からどれくらいで到着できる所に収益物件を取得するのかもかなり重要です。投資家によって、考え方が別れる部分で自宅から自転車で行けるくらいの所しか物件を所有しない投資家からハワイや東南アジアといった海外の物件を所有する投資家までいますので非常に幅広いですね。自己資金の投入率や自分の労働力をどれくらい投下できる [続きを読む]
  • 不動産投資では家賃以外の収入についても知っておきましょう。
  • 賃貸経営での収入は、入居者からの家賃が圧倒的な比率を占めるのは間違いないのですがそれ以外の収入についてのも知っておいたほうがいいですね。まず挙げられるのが、礼金や更新料ですが礼金は今時はあまり頂けなくなっています。新築物件や立地もよくてデザインや設備が良い競争力がある物件なら頂けることもあるかも知れませんがあてにはできないと思います。更新料は地域によっては2年に一度、家賃の1ヶ月分が貰えます。関東地 [続きを読む]
  • サラリーマンの不動産投資での失敗
  • ケーブルテレビのアクトオンTVあたりで毎週のように、「ワンルームマンションを購入してローンを完済後は個人年金になり老後も安心♪」という番組がやっていますが、そんなにうまくは行きません。ワンルームマンション業界研究所このHPにも書いてあるとおり、自分で調べることなく業者の言いなりで進めていくのはリスクばかりで老後は少しも安心になりません。不動産投資は勉強して経験を積んでいけば、面白い投資だとは思いま [続きを読む]
  • 管理会社の対応について
  • 不動産投資をしていると、管理会社の対応に不満やイライラすることは頻繁あると思います。「頼んだのに、すぐに対応してくれない」と思ったときには、ちょっと落ち着いて考えてみてください。管理会社の担当の給料を30万円とすると、初回保険料、事務所の家賃、本社の経費などを考えると3倍くらいの収入が必要とされます。ということは90万円の売り上げが必要ということになり、家賃が5万円で管理料5%なら一部屋当たり2,500円の収 [続きを読む]
  • 不動産投資における表面利回りとは
  • まだまだ、収益用の不動産の利回りは上昇傾向にあるみたいですね。アベノミクスの影響か参加するサラリーマン投資家が増えて続けています。不動産物件のポータルサイトの楽待や建美家は、3年前に比べて登録者は5倍くらいになっているようです。あとは、収益不動産への融資が昔から積極的で有名なS銀行がRC物件(鉄筋コンクリート)への融資基準を緩和していることも物件価格が上昇している原因の一つです。一番の原因は、東京オリ [続きを読む]
  • 日本政策金融公庫の不動産投資ローン
  • 不動産投資をするのに現金一括で購入できる人はあまりいませんね。2,000万円くらいの手持ち現金があり同額程度の投資不動産を購入する予定があるなら、政策金融公庫のローンの利用を検討されてはどうですか?政策金融公庫は融資金額が1,500万円程度で融資期間が10年程度なら比較的資金調達がしやすいです。政策金融公庫での融資で不動産を購入する時の最大の難関は抵当権の設定登記完了後の融資であるため、現金購入できる資金があ [続きを読む]
  • 不動産投資家調査とは
  • 不動産投資家調査とは一般財団法人日本不動産研究所(JREI)が半年ごとに行っていて、今まで31回の調査結果が発表されているようです。調査の対象はAMや金融機関あたりで、調査結果をみると新宿・渋谷といった超ターミナル駅のデータが多いようですね。そのあたりに物件を持つことは当分ないのでじっくりは読んでいないのですが、利回りが5%以下での取引があるようで、表面で考えて20年、実質なら30年とか回収にかかる投資 [続きを読む]
  • 不動産投資においての節税には3つの種類があります。その3
  • その2からの続きです。三つ目は、不動産投資が順調に進んで行くと収益が出るようになります。その不動産投資の収益から派生する税金を節税するというものです。個人で所有していると不動産からの所得と本業から所得が合算されるので所得税の税率がかなり高いランクになることがあります。本業分の所得税も高い税率で再計算されて課税されますので個人差はありますが確定申告時にビックリするような税金がくることもあります。そこ [続きを読む]
  • 不動産投資においての節税には3つの種類があります。その2
  • その1からの続きです。二つ目は、減価償却を利用して不動産投資の税務上の収支を赤字にしてその赤字分を本業の所得と相殺して所得税や住民税を節税するという方法です。これは、法定耐用年数を超えている木造の物件がこの方法に適しています。木造の法定耐用年数は22年で、それを超えると建物部分を4年で償却することが税法上可能なので、土地と建物の金額案分を調整して建物に寄せるようにすれば購入してから最初の4年間はかなり [続きを読む]