PropertyID さん プロフィール

  •  
PropertyIDさん: 投資マンション現場最前線
ハンドル名PropertyID さん
ブログタイトル投資マンション現場最前線
ブログURLhttp://ameblo.jp/p-id-blog/
サイト紹介文投資用不動産の”今の現場情報”を発信していきます。キャッシュフロー 区分 不動産投資 投資マンション
参加カテゴリー
更新頻度(1年)情報提供32回 / 34日(平均6.6回/週) - 参加 2017/02/23 13:36

PropertyID さんのブログ記事

  • アパートローンの締め付け
  • 先日の日経新聞でも記事になっておりましたが、 「アパートローンの膨張」 過去最大の貸付金額だそうです。 また、有名企業のサブリース裁判や某金融機関のずさんな融資など、何かと騒がれております。 当社でもご相談をお受けしたお客様は、一棟アパートのローンで悩んでいらっしゃいます。年々アパートのご相談が増えております。 ●郊外の一棟 利回り 10%以上 この様な広告につられ、調査 [続きを読む]
  • 繰上返済のお金あります?
  • ローンを活用した不動産投資のリスクの一つとして、 「借入金利の上昇」  があります。 現在は、マイナス金利の影響で、融資利率は過去最低水準ではありますが、今後、金利の上昇は否めないです。 なかなか、日銀さんも金利を上げられない理由があるので、バンバン上がっていく! なんてことはなさそうですが・・・ では、その金利上昇リスクの回避として、繰上返済の計画は持っておきたいですね。&nb [続きを読む]
  • 海外不動産投資は詐欺が多い!
  • タイやフィリピン、バリやセブ島などの東南アジアの投資話をよく耳にします。 以前、当社でご相談をお受けしたお客様は、とある投資不動産会社から海外不動産の話を受け、約800万円お出しされました。 「今、開発が進んでいて、一流ホテルやカジノが土地を買い占めている。今、更地で買っておけば何倍にもなって売れます」 「今度、一緒に購入された土地を見に行きましょう」 など、色々な写真を見せて信 [続きを読む]
  • 売却のタイミングを計る
  • 「いつ売却すれば良いのでしょうか・・・」 というご質問を頂く事があります。 結論、いつが良いのかという明確な答えは誰にも分りません! それは、投資マンションの場合は、明確に売却価格を決定する要素が存在し、あまり路線価や公示地価などの国が発表する指標では図れないからです。 まず、投資マンションは家賃金額(収益性)ありきで価格が決まります。 当然、好立地のものは家賃が高いので売却 [続きを読む]
  • 良い中古物件の仕入れは難しいものです
  • 当社では、中古区分の販売を積極的にさせて頂いております。 しかし、なんでもかんでも良い という訳ではなく、色々な社内審査を通過した物件を仕入れし、販売しておりますので、次々に物件を確保することが非常に難しいのが現状です。 購入予定のお客様をお待たせしてしまっているという嬉しい? 悲しい? 悲鳴です。 当社の仕入れルートと致しましては、 ●個人オーナー様●業者様●金融機関●競売●弁 [続きを読む]
  • 健全なローン金額(負債)を保つ
  • 投資マンション、アパートを購入されるお客様で、 「借りれるだけ借りる」 という方もいらっしゃいます。 とある業者様は資産拡大(融資を使った)を煽った広告をうってますが・・・ 悪徳な業者は、短期間の間に、次々に物件を購入させようとします。ローン内容や、金利、収支の説明もお客様にはいい加減にセールスされているケースもあります。値上がりします! という様な事は問題外です。 根本的に、投 [続きを読む]
  • ローンの借り換えは簡単ではない!
  • 投資マンションのローン借り換えは簡単ではありません! 立地、築年数、収益性、売主、お客様の属性 などが一応の審査項目となります。 借り換えNGとなるケースで多いのが、 ①遠隔地の為 (お客様のお住まい地と物件が遠い) ②1R、1K タイプのお部屋がダメ (広さの制限) 当然、お客様の属性ありき という金融機関もあるので、一概には言えませんが、、、 また、売主自体がNGとな [続きを読む]
  • リフォーム代やクリーニング費用
  • 区分の投資をされておられる方に関わらず、「退去の連絡」は嫌なものですね。 「リフォーム代 (クリーニング代) どのくらいかかるやろ〜、、、」 当然、オーナー様負担となる為、マイナスになってしまいます。※サブリースの場合で自己負担とならない場合もあります しかし、ほんとにその請求は妥当なのか? また、壁紙張替えやフローリング張替えは本当に必要なのか? と、思われた事ありませんで [続きを読む]
  • 中古マンション (区分)のすすめ
  • 当社が中古区分にこだわって販売している理由の一つに、 「融資金利が比較定期安定していること」 があります。 昔は、新築は〇%、中古は〇%と物件によっては金利が違ったり、築年数によっても違ったりで、中々安定しなかった時代もありました。 金利が安定しない、金利が高いとなると、イールドギャップが悪くなり、キャッシュフローが出なかったりします。 物件利回り > ローン金利  = 手残 [続きを読む]
  • 法人化は本当に良いのか?
  • サラリーマンの方が、不動産投資において法人を設立し、資産拡大を図る と、いった情報が出回っております。 しかし、それは本当に賢い事なのか・・・・ 答えは、NOです。 形だけの法人は、融資は付きません。 まして、サラリーマンを辞めて、法人化しようとする方もいらっしゃいますが、絶対にやめておいた方が良いです。 サラリーマンは非常に金融機関の融資を受けやすい方です。上場企業や有 [続きを読む]
  • 確定申告終わりましたか?
  • 確定申告の時期ですが、皆様終わりましたか? 白色でも、青色でも、帳簿付けの義務はありますので勘違い無いようにしなければいけませんね。 以前、ご相談をお受けしたお客様は、 「雑費」 を水増しし過ぎて、税務署の調査で引っかかり、7年分も申告のやり直しをさせられたみたいです。還付金の累計や重加算税や延滞、住民税の減税分まで、 「返金」 となり、400万円ほど請求されたらしいです。 「節税」 [続きを読む]
  • 中古マンション (区分)のすすめ
  • 当社では、区分の中古物件を取り扱っております。 札幌 〜 福岡 と ある意味では全国の物件を販売させて頂いております。 ではなぜ区分の中古物件に力を入れているのかと言いますと、 一つは、流動性が高く、すぐに売り抜けられるところにあります。 新築区分は、購入したと同時に2割、3割価格が落ちますし、最近の東京の新築は利回りが低過ぎますし、1戸、2戸程度ならまだ損害を抑えることは可能で [続きを読む]
  • 物件名に騙されないこと!
  • 投資マンションを購入される際、 「物件名」 も判断材料になりますよね。 しかし、特に、地方にお住まいの方はあまり土地勘がない為、「物件名」だけで判断してしまう事もあります。 大阪であれば、「そこは絶対その名前(地域)つけたらあかんやろー」 (梅田や心斎橋) 東京であれば、「そこはほとんど東京とは言えない場所ですよ」  とか、エェェェーっ! と思ってしまう事もしばしばあります。  [続きを読む]
  • 家賃が上がる地域
  • 「家賃、上がりますよー!」 と、うそをついて高額な新築を販売している業者があります。 しかし、当社で扱う東京都内の物件は本当に家賃が上がってきてます。 新大久保駅 徒歩2分 23?  以前までの家賃が97,000円だったのが、今回101000円まで上がりました! どこもかしこも上がっているわけではありませんが、山手線駅徒歩5分圏内はやはり強いです。 家賃が上がるということは、物件評価も上 [続きを読む]
  • 金融機関は融資の可否をどこで判断するのか?
  • 題名の通り、金融機関はお客様のどこを見て融資の可否を決めているのか? 金融機関によっては多少変わりますが、 ①購入物件の担保評価②お客様の資産状況 (CASHや証券、保険などの積立、その他資産)③ご勤務先、本業でのご年収 この上記①〜③はどこの金融機関でも絶対です。 当然、返済比率の考え方は言うまでもありませんが、②の資産背景が潤沢にある場合は、多少返済比率オーバーでもお受け頂け [続きを読む]
  • 真実の利回りを読み解く
  • 投資マンションをお探しの方は、健美家や楽待といったサイトからお探しされる方もいらっしゃいます。 「利回り20%超え!] [初心者用の高利回り物件」 と、いった様なセリフ? をよく見ます。 果たして、その利回りは、「真実の利回り」なのか・・・(悪徳業者が家賃を盛ったりしているケースもあるのでは・・・) また、お部屋の設備状況や近隣家賃の相場なども当然お調べにならないと、買ったわ [続きを読む]
  • 地方の一棟で勝てる訳が無い!!!
  • 最近のご相談の多くは、 ●地方で所有している一棟アパートの売却、借り換え の問題です。 ご相談のなかには明らかに悪徳業者に騙されておられるケースもあり、厳しい状況の方もいらっしゃいます。 「購入当初は良かったのですが・・・」 とほとんどの方がお話しされます。 ●空室問題●家賃下落●リフォーム代●共用部分の修繕費 これらのコストがオーナー様の重荷になってのしかかります。  [続きを読む]
  • 今日も来たー! 借り換え承認OK!!!
  • 本日も朝からうれしい知らせが来ました! 1月末にローン借り換えご相談を頂戴した、お客様の承認がおりました! <投資物件>  ●区分 8戸  ローン総額 9800万円  ローン平均金利 2、85%  ●中古一棟アパート  ローン金額 13000万円  ローン金利 3、55% 今回は、区分を 年利 1、75% 、 一棟を 1、85% で借り換えOKです。 但し、一棟アパートに [続きを読む]
  • 来たー! 借り換え成功!!!
  • 先日からご相談頂いておりましたお客様の借り換えOK出ました!!! <投資物件>  ● 区分 3戸  平均年利 2、785%  借り入れ総額 5200万円  ● 一棟アパート 年利 4、5%  借り入れ 10900万円 お客様のご希望は、一棟アパートの借り換え でした。 ご自身で色々と銀行に打診されましたが、ことごとく断られておられたみたいです。 今回、借り換え条件としては、 [続きを読む]
  • 新築マンションは値上がりする?
  • 東京の、とある新築区分を販売している業者は、 「今買っておけば値上がりする!」 「オリンピックの時に売却したら儲かりますよ!」 とセールスをしているみたいです。 果たして、本当に、値上がりするのでしょうか・・・・ 未だにこのようなセールストークに騙されて高額な新築マンションを購入される方がいらっしゃいます。 昔、「原野商法」という悪徳な商売がありましたが、それに似ています [続きを読む]
  • 繰上返済のご計画をされてますか?
  • 繰上返済は総支払金額を軽減する一つの方法です。 しかし、所有物件が毎月マイナス収支では、繰上返済の原資を作り出す事は出来ません。 特に、高額な新築マンションを購入し、しかも、ローン金利が高い方は、収支マイナスとなる主なケースです。 繰上返済をご自身の貯金や退職金で賄うことになれば面白くないですよね。 繰上返済やローン借り換えは、借り入れの総支払金額を軽減する有効な対策です。 [続きを読む]
  • 一棟アパートはやはり危険! Ⅱ
  • ある大手不動産会社で、サブリース金額が突然一方的に下げられた! という問題が勃発しました。 おそらく、大手不動産会社が裁判では勝つと思われます。 オーナー様は泣くに泣けない状況となるでしょう・・・ 迂闊に手を出したのが悪いのか、いい加減なサブリース金額で管理していたのか、最初から騙すつもりなのか、恐らく解明はしないでしょう。出来ないですね。 家賃下落の問題以外に、修繕費の費用、部 [続きを読む]
  • 一棟アパートはやはり危険!
  • 一棟アパートをご所有されておられるオーナー様からのご相談です。 「区分を3戸、一棟を1つ所有しております。 区分を約4年前、アパートを2年前に購入しました。区分の収支はほぼトントンで、一棟が約10万円ほどプラスでした。しかし、昨年、アパートのサブリース金額や約5万円値下げします! と一方的な通知が送らられてきて、尚且つ、部屋のリフォーム代の請求があり、今では年間収支がどんどん悪化し、この [続きを読む]
  • ローン借り換えは是非とも検討すべきです!
  • 手っ取り早く、毎月の収支改善を図る為には、「ローン借り換え」が一番です。 過去にご相談頂いたお客様の事例では、 ●毎月の収支改善  約5万円●完済までの総支払金額の軽減  約 1480万円 と、なられた方もいらっしゃいました。 特に、区分の場合は受け皿となって頂ける金融機関も少なく、お客様ご自身での借り換えは非常にハードルが高いものです。 尚且つ、年始から、「投資不動産に対す [続きを読む]
  • 可哀想なオーナー様 (一棟アパート購入編)
  • 当社では、一棟アパートのローン借り換えもお手伝いさせて頂いております。 しかし、ご相談頂く多くのオーナー様は可哀想な人ばかりです。(借り換え審査してもらっている金融機関の担当者が↑を言ってます・・・) ●物件が悪すぎる (立地、収益性)●価格が高すぎる (利回り低すぎる)●金利が高すぎる 3条件が揃ってしまっています。 中には、「数年後には借り換え出来ますので・・・」 とセールス [続きを読む]