PropertyID さん プロフィール

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PropertyIDさん: 投資マンション現場最前線
ハンドル名PropertyID さん
ブログタイトル投資マンション現場最前線
ブログURLhttp://ameblo.jp/p-id-blog/
サイト紹介文投資用不動産の”今の現場情報”を発信していきます。キャッシュフロー 区分 不動産投資 投資マンション
参加カテゴリー
更新頻度(1年)情報提供77回 / 128日(平均4.2回/週) - 参加 2017/02/23 13:36

PropertyID さんのブログ記事

  • 資産拡大? 中身が大切です
  • 一棟アパートを新築・中古で購入されておられる方へ 今一度、ご自身の不動産投資の計画を見直しませんか? 資産拡大 = 借金増加  となっておりませんか? アパート経営の場合、特に怖いリスクとして、 ●事件事故の影響での家賃減少●近隣環境の変化による家賃減少●リフォームや修繕費の出費●サブリースの見直し●金利上昇 などで、収支が一気に悪化し、マイナスになり、返済不能へ・・・ という最悪のシナリオへのリスク回 [続きを読む]
  • 海外投資家(中華圏)の方への営業
  • まだまだ、海外投資家の日本の不動産需要は多いように感じます。 先日も、当社で仕入れしました物件が数時間で売却決定致しました。 特徴としては、 ●手ごろな価格 (300万円〜800万円くらい)●利回り (7%〜10%)●築年数 (築20年以降)●都市圏 (東京、横浜、京都、大阪、神戸、福岡) 以上の良質な物件は非常に速いです。 少し前の 「爆買」時期は 、新築マンションも売れていたみたいですが、今では新 [続きを読む]
  • ビジネスでも義理・人情は大切です!
  • 日々、営業活動をしていると、色々な業者、お客様と出会います。 話がスムーズに進む方、主義主張が強烈な方、全く話にならない方、色々ですが、 日々感じる事は、「ビジネスでも義理・人情は非常に大切」であるという事です。 業者とは、売ったり、買ったり、仲介したり、紹介したり、色々なギブとテイクが存在します。 そこで、 「今回は当社が泣くので次回はお願いします!」といった事はよくありますよね。 しかし、この次回 [続きを読む]
  • 良い物件は取り合いです!
  • 良質な物件は、市場で取り合いになっています。 スピード判断しないと、右から左ですぐに売れてしまいます。 うだうだと指値で金額交渉などしてる余裕が現在は全くありません、、、 あくまでも良質な物件だけですが。 利回りが低い、立地が悪い、もともとの事業主がNG、などの物件はいつまでたっても売れない為、在庫として残り、いつの日かたたき売り状態になってしまう可能性が高いです。 また、人気のあるマンションシリーズ [続きを読む]
  • 物件の組み換え成功!
  • 物件の組み換えとは・・・ ローン借り換え出来ない場合、その物件を売却し(損切なしで)、収支が良い物件に買い直しをすることを指します。 この場合、物件NGの理由で借り換え不可のケースが多く、せっかくご本人様の属性が良くても借り換えOKを頂けないことがあります。 当社では、海外投資家への販売ルート(提携会社)を確立している為、日本市場ではローンが使えない物件は海外へ流すケースもございます。 このお客様は [続きを読む]
  • アンケート商法に出会う・・・
  • 東京駅、新宿駅、上野駅、新橋駅、大阪駅、博多駅などでよく見かける 「アンケート商法」 そのほとんどが投資マンション業者です。 (新築業者さん) ●フレッシュなイケメン営業マン●体育会系のゴリゴリ営業マン●ギャル系の女性営業マン●おとなし目の女性営業マン 色々なタイプの新人営業マンがアンケートと称し、個人情報をうまくとっています。 後日、TELがかかり、「一度詳しく説明したいのでお時間下さーい」と,かわ [続きを読む]
  • 不動産投資を始める時の自己資金
  • 「0円で始める不動産投資」 「自己資金なしの資産形成」 などの投資不動産の広告を良く見ますね。 しかし、果たして全て「自己資金なし」は良い事なのでしょうか・・・ ①自己資金(余剰資金)があるが使いたくない ②自己資金(余剰資金)が全くないが不動産を買う 上記①、②は購入時のローン内容は同じですが、意味が全く違います。①はリスク回避が出来ますが、②の場合、万一のことがあれば [続きを読む]
  • 出張の連続です!
  • 個人面談、ご契約、金消契約、ご紹介などが連チャンで非常に多忙な毎日です。 個人面談では、 「ある投資不動産会社に騙された!」 「借り換えしたい!」 などの相談がメインです。 なかなかヘビーなご相談が続いております。 ご契約、金消契約、ご紹介は良いご提案が出来、今後長ーいお付き合いとなりそうです。 最近の悩みは、やはり、良質な物件の仕入れになり、今後の販売計画ではまだま [続きを読む]
  • 借り換え難航案件
  • 先日、ご相談頂きました、 区分のローン借り換えが一つ難航しております。 当社で提携させて頂いている金融機関や銀行がその物件について融資実績がないからNGとの回答です。 やっぱり実績重視の体制はなかなか変わらないですねー お客様の属性は良いのでどこか検討してくれる金融機関を開拓しなければいけません。 ここが私たちの腕の見せ所となるのですが・・・・ このような案件がうまく成功 [続きを読む]
  • それって資産拡大?
  • 「サラリーマンが自己資金なしで資産〇億円」 「資産〇億円を作る不動産投資」 などの広告や書籍をよく目にします。 ここで言う資産とは = 負債 であるという事です。 フルローンで1億円のアパートを買った! 資産1億円だ! という単純な計算だけでは絶対にダメです。 当然、借金も1億円となり、果たしてその物件の価値(売却時価格)は1億円あるの? となってしまいます。 資 [続きを読む]
  • 元医師が脱税行為で大変なことに
  • 元医師の方が不動産に関しての脱税行為で逮捕されたというニュースがありました。 前に、診療報酬の詐欺で有罪判決を受け、3年間医師免許停止処分だったみたいです。 今回の脱税で1年の実刑となり医師免許取り消しとなったみたいです。 不動産の購入において、減価償却費をごまかしていたみたいです。 少し、ドキッとされた医師の方も多いのではないでしょうか・・・ きちんとご自身の不動産収支内訳 [続きを読む]
  • 利回り操作?
  • あるお客様の事例です。 約2年前に中古アパートを購入されました。 購入された理由は、区分で所有されておられる物件の収支が悪く、そのマイナスを補てんする為です。 中古アパートはサブリースで毎月のキャッシュフローが約10万円プラスの為、なんとか区分のマイナスは穴埋め出来ていたみたいです。 しかし、3か月前から空室が増え、リフォーム代の負担もあり、一気に収支が悪化し、しかも、サブリース [続きを読む]
  • 医師の方専門の・・・
  • 同業社で、 「医師の方専門の資産形成」 「医師の方専門の税金対策」 と、いうものをされておられる業者があります。 何故、医師の方専門なのか・・・・ 答えは、ローンが通りやすいから!!! (カモにしやすい?) 新築区分の業者、中古アパート、新築アパートビルダ―などがWEB広告をしていますね。 当社には、不動産投資についてたくさんのご相談事例がありますが、医師の方も多く、 [続きを読む]
  • そろそろ「節税効果」なくなってませんか?
  • [節税目的」 で新築マンションを購入されたオーナー様、 そろそろ節税効果なくなってません??? 当然の事ですが、節税効果は無くなります! 「一生涯の節税対策になります!」 と言われていませんか? 真っ赤なウソです。 雑費のごまかしでお国から大きなペナルティーを受けているオーナー様も多く、確定申告は当然のことながら正直にやらなければいけません。 当社でも以前、高額な新築物件 [続きを読む]
  • 物件仕入れの旅
  • 本当に最近は、物件仕入れが非常にしんどいです。 当社の仕入れ基準が厳しすぎるかも知れませんが、中々良質な物件情報がありません。 当社では、直接オーナー様から購入させて頂けますので、販売だけでなく仕入れに関しても出張し、商談をさせて頂いております。 オーナー様は少しでも高値で売れればと思われますので、仲介ではなく直接買わせて頂いております。 まだまだ、物件が足りない状況ですので、情 [続きを読む]
  • 新築マンションなんて買うんじゃなかった・・・
  • ローンの借り換えコンサルや売却の相談などをお受けしていると、 高額な新築マンションを購入された方は皆さまおっしゃいます。 「新築なんて買うんじゃなかった・・・」 と。 後悔しても仕方がないので現実的なアドバイスをさせて頂きます。 では、なぜ、新築を買ったのかと聞くと、 「友人からの紹介だった」 「そんな物だと思っていた」 「東京なら高く売れると思っていた」 「家賃 [続きを読む]
  • 書籍やセミナーは果たして良いのか・・・
  • 不動産投資についての書籍やセミナー、不動産会社社長が出したり、大手企業が有名なコンサルを招いてセミナーを行っていたりします。 「本に書いている通りすれば私もお金持ちになれる!」 「セミナーに参加すれば有益な情報がもらえる!」 なんて間違っても思っていませんよね???? 一つのヒント程度に抑える事は大切ですが、あくまでも企業が扱う物件の販促でしかありません。 中には、利回りの低 [続きを読む]
  • マンションの総戸数は結構大切な要項です
  • 投資物件を判断する時、駅から〇分、というのは購入の際に絶対の判断基準になります。 しかし、物件の総戸数のチェックをされる方は少ない様に感じます。 結論から言えば、総戸数の多いマンションは敬遠すべきです。 それは、空室が増えれば同じマンション内で入居人の取り合いとなり、家賃の値下げ競争が始まります。 又、フリーレントや敷金礼金0、広告費UPなどの費用も重なり、おのずと収益が落ちます [続きを読む]
  • 一棟アパート経営 そろそろ・・・
  • 最近、アパート経営のご相談が非常に多いです。 ●完全に騙された!●金利が高すぎる (安くならない)●借り換え出来ず、このままでは維持できない など、深刻な問題を抱えておられる方も多いです。 金融庁の投資不動産に対する融資締め付けも始まり、「借り換え」が見込めない方の売却相談も増えてます。 しかし、そのほとんどの方が、「売り抜け」る事は不可能です。 毎度おなじみの〇〇〇銀行をお [続きを読む]
  • 細かな立地、間取りは必ずチェック
  • 投資物件を購入時、どこをチェックしますか? ●立地●利回り●広さ などは当たり前として、 ●部屋の形 (アウトポール、バルコニー面積)●日当たり●近隣施設●ごみ置き場、駐輪場の状態 (現地確認) などもチェックされておられますか? 遠方になるとなかなか現地確認は難しいかも知れませんが、その場合は業者に写真を頼むなどご依頼されてはどうでしょう? 細かな事かも知れませんが、そ [続きを読む]
  • 諸費用ローンとは・・・
  • 不動産投資をされておられるとよく聞くこの 「諸費用ローン」 果たしてよいものなのか・・・ 不動産を購入される場合、色々な費用がかかりります。 ●抵当権設定費用●登記費用●ローン事務手数料●税金●印紙代 など、新築ワンルームの場合でも約70万円くらいかかります。 自己資金が出せる方はキャッシュでお出しされますが、資金的に厳しい方はローンを取り組みされます。 ここでの注意は、 [続きを読む]
  • 借り換えOKの承認頂きました!
  • 医師の方の投資マンションローン借り換えの承認を頂きました! ●40歳の医師の方  ●投資マンション 区分 6戸  ●ローン総額 11900万円 ●ローン平均金利 2、875% ⇒⇒⇒ 借り換え後 ●ローン金利 1、3% これにより、 ●毎月の返済額の軽減  約10万円 ●総支払金額の軽減 約3000万円 なかなか良い条件を頂き、感謝です。 やはり、医師 [続きを読む]
  • ドツボにハマル方々
  • 高額な投資マンションを買わされた! 高額なアパートを買わされた! しかも、ローン金利が異常に高い! このような問題を抱えていらっしゃるオーナー様は多いです。 「そんなセールストークでなぜ騙されるのですか!」 と、いう様な内容のオーナー様もいらっしゃいます。 長年この仕事に従事していると、不思議なことに世の中には、ある一定数 「騙されること、騙されたことを喜んでいる?」 と思う [続きを読む]
  • 高額な新築マンション販売会社あるある
  • 高額な投資用マンションを販売している業者のあるあるです。 ●大幅な値引きをしてくれる ●キャッシュバックしてくれる ●期間限定で家賃金額を上げてくれる ●何年後には売却しますので・・・ と言う ●所有している他の物件を高値で売ります・・・ と言う どれも胡散臭い販売手法です。 投資マンションにおいて知識があるお客様は、そもそも高額な新築マンションは利回りが低い為買いま [続きを読む]