PropertyID さん プロフィール

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PropertyIDさん: 投資マンション現場最前線
ハンドル名PropertyID さん
ブログタイトル投資マンション現場最前線
ブログURLhttp://ameblo.jp/p-id-blog/
サイト紹介文投資用不動産の”今の現場情報”を発信していきます。キャッシュフロー 区分 不動産投資 投資マンション
参加カテゴリー
更新頻度(1年)情報提供47回 / 63日(平均5.2回/週) - 参加 2017/02/23 13:36

PropertyID さんのブログ記事

  • 新築マンションの価格高すぎません?
  • 投資用新築マンションの価格が高くなっています! 驚くくらいの価格で、当然、利回りは下がってます。 立地においても決して良いとは言えない場所での物件も存在し、それを購入されるお客様は最悪ですね。 東京では2000万円後半、関西では2000万円前後、これでは投資としてお話にならないと感じますがいかがでしょう・・・ バブル期の様な不動産の動きをしておりますが、「 転売 」あり気で購入さ [続きを読む]
  • 区分の借り換えも成功!
  • 先日、ご相談を頂戴しておりました、医師の方の投資マンション(区分)の借り換えが成功致しました! 区分 8戸  ローン総額 11300万円  ローン平均金利 3、05% ⇒⇒⇒ 借り換え後 ●年利 1、35% (全て) これによって、総支払金額の軽減 約 2000万円 となりました! やはり、医師という高属性が非常に有利にはたらきました。 あまり都市型の投資マンションのロー [続きを読む]
  • アパートローン借り換え成功!
  • またまた、アパートローンの借り換えに成功しました! かなり良い条件での借り換えが出来、お客様も大喜びです。 ローン額 22000万円  ●年利 4、1% ⇒⇒ 借り換え後 ●年利 1、8% 毎月の返済金額の軽減 約 27万円 完済までの総支払金額の軽減 約 8000万円 これはデカイ費用対効果です!!! 金融機関の方にがんばってもらいました。 その代わり、 [続きを読む]
  • 不動産投資は選択肢をたくさん持つこと!
  • 高額な新築マンションを購入してしまい、悩んでおられる方は、出口的な選択肢がありません。 どういう事なのかと申しますと、 ●売却したくても、損切金額が大きいので出来ない●借り換えしたくても、負債が多い、又は収支が悪いので出来ない●繰上返済したくても資金がない為出来ない●返済を止めたいけど、家族には迷惑かけれない などの理由で選べる選択肢は、「持ち続けるしかない」という事だけになります。& [続きを読む]
  • 物件の組み換え成功!
  • あるお客様からのご相談です。 約10年前に東京の新築マンションを購入されました。 今まで、借り換えなども検討したがうまくいかず、家賃も減少気味だったので毎月の収支は約−5000円でした。 何とか借り換えをして、最低でも収支0円にはしたいとのご要望だったので当社でコンサルをさせて頂き、借り換えOKですとの金融機関からの返事ももらいました。 借り換えに伴う費用が約40万円ほどかかる為 [続きを読む]
  • 物件買い取り強化中!
  • お陰様で中古マンションの販売が好調です。 お客様からのご紹介もあり、販売物件が足りない状況です。 投資物件の売却をお考えの方は是非お問合せ下さい! 最短3日で買い取り決済をさせて頂きます! 希望エリアは、東京、横浜、京都、大阪、神戸 がベストです。 築古〜築浅、1R〜ファミリー迄対応可能ですので是非宜しくお願い致します。 買い取り金額は 頑張ります!  他社様より高値 [続きを読む]
  • 不動産投資でお困りの相談窓口
  • 「区分の投資マンションの売却で相談したいのですが・・・」 「投資マンションのローン借り換えで相談したいのですが・・・」 「アパート投資が思うようにうまくいかなくて・・・」 「悪徳な業者に騙されてしまって・・・」 「何もわからないまま投資マンションを購入してしまった!」 などのご相談はどこにすれば良いのか分からない、といった方も少なくないはずです。 通常の売却ならば仲介会社 [続きを読む]
  • 借り換え案件ラッシュ!
  • 投資マンション、アパートの借り換え案件をたくさん頂戴致しました。 東京、北海道、神戸、福岡、鹿児島と多岐にわたるオーナー様からご相談を頂戴しております。 「投資マンションは借り換え出来ないと思っていた!」 「借り換えの提案があったが話が胡散臭くて・・」 と、おっしゃっておられるオーナー様もいらっしゃいました。 今回お受けしたご相談者の方々は、属性も良く、恐らく好条件の借り換え [続きを読む]
  • ローン借り換えの成功事例
  • 当社で、ローン借り換えコンサルをさせて頂いた事例を少しお話しします。 ①上場企業にご勤務の方  43歳   投資マンション 区分5戸 (ローン総額 8900万円 年利2、8%)  ⇒⇒ 借り換え後  年利 1、6% (毎月の収支改善 約8万円) ②公務員の方 49歳   投資マンション 区分6戸 (ローン総額 7200万円 年利2、6%)  ⇒⇒ 借り換え後 年利  [続きを読む]
  • 金融機関の担当者によって審査結果は変わる?
  • 同じ銀行や金融機関でも担当者や支店によって審査結果は大きく変わります。 以前、アパートローンの借り換えのコンサルをさせて頂いたお客様のお話です。 数年前にある銀行へ借り換えの相談に行かれました。 しかし、その支店の担当者からは、「物件が遠隔地なのでNGです」 と、言われたみたいです。 先日、昔からお付き合いさせて頂いておりました方へご相談しに行かせて頂きましたら、わざわざ物件 [続きを読む]
  • コツコツが大切です!
  • 不動産投資について、 「年収400万円で資産1億円」 「不動産投資でサラリーマンを早期退職」 「自己資金0円で家賃収入1000万以上」 などと言う、書籍やWEB広告、セミナーをよく見る様になりましたね。 本当なの? 疑問がありますね。 現代では、不動産投資で一発逆転なんて事は絶対に出来ません。 そんなうまい話は根本的になく、一エンドユーザーの方に情報が来る以前に話は決 [続きを読む]
  • アパートローン過熱! ついに対策へ
  • YAHOOのトップニュースに出てますね− 「マイナス金利の影響で追い風」  「増える空室」  そろそろ各金融機関は他社の動向を見ながら締め付けてくる可能性大ですね。 当社にご相談頂く多くの方は、「立地が悪い」 これにつきます。 最寄駅から徒歩15分、その駅が新宿、渋谷などの主要駅ならOKですが、その駅どこ? という様な場所で、「渋谷まで1本でいける」 などと言っても無理でしょ・・ [続きを読む]
  • 上場企業でも悪徳な?会社は存在する
  • 4月からアパートビルダーさんの動きに変化はあるのでしょうか・・・ 気になりますね。 以前、当社でコンサルをさせて頂いたお客様のお話しを少しします。 そのお客様は医師の方で、区分を7戸、一棟アパート(新築)を一棟ご所有されておられました。 区分の収支改善の為に一棟を購入されたみたいですが、思いのほか一棟アパートから収益が上がらず、悩んでいらっしゃいました。 理由として、「空室が [続きを読む]
  • 4月から融資は厳しくなるのか?
  • 金融庁が投資不動産の融資金額を懸念している という記事をよく見かける様になりました。 恐らくすぐには締め付けが始まるとは思えないですが、 「そろそろいい加減な審査してるところは検査に入るぞー」 という警告とも言える状況ではないでしょうか。 一棟アパートだけに関わらず、当然、投資不動産全般に締め付けはやってくるでしょう。 借り換えなども厳しくなると思われます。 高額な新 [続きを読む]
  • 年度末で超バタバタです!
  • 明日で3月も終わりますね。 本当に月日の経過は早いものです。 当社では、中古物件の仕入れ、販売、賃貸と、かなりバタバタしております。 お陰様で、仕入れに関しては全て現金決済させて頂けますので、少しは楽に処理出来ますが、これが、融資によって仕入れしなければいけなくなると、大変な処理になるでしょうね・・・ いちいち、どこの金融機関はいくらの利率、どこの金融機関は金額いくらまで、など考 [続きを読む]
  • アパートローンの締め付け
  • 先日の日経新聞でも記事になっておりましたが、 「アパートローンの膨張」 過去最大の貸付金額だそうです。 また、有名企業のサブリース裁判や某金融機関のずさんな融資など、何かと騒がれております。 当社でもご相談をお受けしたお客様は、一棟アパートのローンで悩んでいらっしゃいます。年々アパートのご相談が増えております。 ●郊外の一棟 利回り 10%以上 この様な広告につられ、調査 [続きを読む]
  • 繰上返済のお金あります?
  • ローンを活用した不動産投資のリスクの一つとして、 「借入金利の上昇」  があります。 現在は、マイナス金利の影響で、融資利率は過去最低水準ではありますが、今後、金利の上昇は否めないです。 なかなか、日銀さんも金利を上げられない理由があるので、バンバン上がっていく! なんてことはなさそうですが・・・ では、その金利上昇リスクの回避として、繰上返済の計画は持っておきたいですね。&nb [続きを読む]
  • 海外不動産投資は詐欺が多い!
  • タイやフィリピン、バリやセブ島などの東南アジアの投資話をよく耳にします。 以前、当社でご相談をお受けしたお客様は、とある投資不動産会社から海外不動産の話を受け、約800万円お出しされました。 「今、開発が進んでいて、一流ホテルやカジノが土地を買い占めている。今、更地で買っておけば何倍にもなって売れます」 「今度、一緒に購入された土地を見に行きましょう」 など、色々な写真を見せて信 [続きを読む]
  • 売却のタイミングを計る
  • 「いつ売却すれば良いのでしょうか・・・」 というご質問を頂く事があります。 結論、いつが良いのかという明確な答えは誰にも分りません! それは、投資マンションの場合は、明確に売却価格を決定する要素が存在し、あまり路線価や公示地価などの国が発表する指標では図れないからです。 まず、投資マンションは家賃金額(収益性)ありきで価格が決まります。 当然、好立地のものは家賃が高いので売却 [続きを読む]
  • 良い中古物件の仕入れは難しいものです
  • 当社では、中古区分の販売を積極的にさせて頂いております。 しかし、なんでもかんでも良い という訳ではなく、色々な社内審査を通過した物件を仕入れし、販売しておりますので、次々に物件を確保することが非常に難しいのが現状です。 購入予定のお客様をお待たせしてしまっているという嬉しい? 悲しい? 悲鳴です。 当社の仕入れルートと致しましては、 ●個人オーナー様●業者様●金融機関●競売●弁 [続きを読む]
  • 健全なローン金額(負債)を保つ
  • 投資マンション、アパートを購入されるお客様で、 「借りれるだけ借りる」 という方もいらっしゃいます。 とある業者様は資産拡大(融資を使った)を煽った広告をうってますが・・・ 悪徳な業者は、短期間の間に、次々に物件を購入させようとします。ローン内容や、金利、収支の説明もお客様にはいい加減にセールスされているケースもあります。値上がりします! という様な事は問題外です。 根本的に、投 [続きを読む]
  • ローンの借り換えは簡単ではない!
  • 投資マンションのローン借り換えは簡単ではありません! 立地、築年数、収益性、売主、お客様の属性 などが一応の審査項目となります。 借り換えNGとなるケースで多いのが、 ①遠隔地の為 (お客様のお住まい地と物件が遠い) ②1R、1K タイプのお部屋がダメ (広さの制限) 当然、お客様の属性ありき という金融機関もあるので、一概には言えませんが、、、 また、売主自体がNGとな [続きを読む]
  • リフォーム代やクリーニング費用
  • 区分の投資をされておられる方に関わらず、「退去の連絡」は嫌なものですね。 「リフォーム代 (クリーニング代) どのくらいかかるやろ〜、、、」 当然、オーナー様負担となる為、マイナスになってしまいます。※サブリースの場合で自己負担とならない場合もあります しかし、ほんとにその請求は妥当なのか? また、壁紙張替えやフローリング張替えは本当に必要なのか? と、思われた事ありませんで [続きを読む]
  • 中古マンション (区分)のすすめ
  • 当社が中古区分にこだわって販売している理由の一つに、 「融資金利が比較定期安定していること」 があります。 昔は、新築は〇%、中古は〇%と物件によっては金利が違ったり、築年数によっても違ったりで、中々安定しなかった時代もありました。 金利が安定しない、金利が高いとなると、イールドギャップが悪くなり、キャッシュフローが出なかったりします。 物件利回り > ローン金利  = 手残 [続きを読む]
  • 法人化は本当に良いのか?
  • サラリーマンの方が、不動産投資において法人を設立し、資産拡大を図る と、いった情報が出回っております。 しかし、それは本当に賢い事なのか・・・・ 答えは、NOです。 形だけの法人は、融資は付きません。 まして、サラリーマンを辞めて、法人化しようとする方もいらっしゃいますが、絶対にやめておいた方が良いです。 サラリーマンは非常に金融機関の融資を受けやすい方です。上場企業や有 [続きを読む]