pashi さん プロフィール

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pashiさん: 賃貸併用住宅 建替の記録
ハンドル名pashi さん
ブログタイトル賃貸併用住宅 建替の記録
ブログURLhttp://pashinewhouse.blogspot.jp/
サイト紹介文賃貸併用住宅の建替で検討した大和、積水、ヘーベルなどのハウスメーカー、資金計画などを紹介します。
自由文住宅ローンが家賃収入で賄えるかも?と話題の賃貸併用住宅。 祖父母の代から40年以上、賃貸併用住宅を運営していた 実家の建替えを決めた理由、施工会社の選定や 見落としがちなポイントなどを記録していくブログです。
参加カテゴリー
更新頻度(1年)情報提供40回 / 72日(平均3.9回/週) - 参加 2017/03/12 15:35

pashi さんのブログ記事

  • 壁面バリエーション
  • 自宅部分はエアキスがキャンペーンで標準装備となっていました。床材はバリエーションが豊富なのですが、エアキス仕様の場合使える壁材や壁紙が限定されています。リビングはシルタッチという塗り壁を一面だけ選べます。テクスチャーや色はどれを選んでもOK。珪藻土なので、防臭調湿効果が期待できるようです。それ以外の部屋は積水オリジナルの壁紙カタログから選ぶことになります。基本的には白ベースを選んでおけば間違いありま [続きを読む]
  • サンゲツと東リのショールーム
  • 床材に関連して。クッションフロアを採用するにあたって、大きなサンプルでイメージをつかみたかったので、サンゲツと東リのショールームに行きました。サンゲツのショールームは品川の港南口にあります。予約なしでもOK。アドバイザーのサポートが必要な場合は、その場で少し待てば対応してもらえることもあるそうです。クッションフロアのサンプル帳から、ICさんから提案されたものを探し、大きなサンプルで確認…実際に触ってみ [続きを読む]
  • 床材いろいろ
  • 床は基本的にフローリングですが、一部にクッションフロアを採用しました。クッションフロア(CF)とは塩化ビニール製のシートの床材で、さまざまな機能を持っています。たとえばトイレには防臭機能がついたもの。サンゲツのHW1173です。壁はLIXILの「エコカラット」という、消臭調湿機能がついたタイルを採用しています。このほか、浴室には足触りがよく防音効果のあるもの、キッチンには耐水性がよく、傷がつきにくいものを採用 [続きを読む]
  • フローリングの選び方
  • 外側のイメージと並行して、室内のイメージを固めます。床は基本的にフローリングとなります。まずは色のイメージを決めますが、色の濃淡にもメリットデメリットがあります。濃いめの色(オーク、チェリー、ウォルナットなど)・メリット:落ち着いた雰囲気、髪の毛が落ちていても目立ちにくい・デメリット:埃が目立つ薄めの色(メイプル、バーチなど)・メリット:明るい雰囲気、埃が目立ちにくい・デメリット:髪の毛が落ちてい [続きを読む]
  • 自宅の間取りを考える
  • 自宅を3階ワンフロアにしたので、マンションの一般的な間取りを参考にしながら、間取りを考えていきました。我が家は東と北が道路に面しており、南は隣家が接近しています。しかし、3階であれば採光は全く問題ないので、最も長い時間を過ごしそうなLDKと、父の部屋を南側に設定しました。エレベータと階段、トイレは、どの部屋からもアクセスしやすい中央付近に設定しました。残りは北向きですが、遮光制限で北側にバルコニーを置 [続きを読む]
  • エレベータの設置場所
  • すっかり更新が滞ってしまいました。今月末から解体が始まるので、最後の詰めに追われております。話を元に戻して…各社から見積もりを取っていた頃、どこのメーカーも3階の自宅へどのようにアクセスさせるかについて苦労しているな、と感じていました。エレベータだけならば、端に設置すればよいですが、避難路としても階段は必要です。自宅玄関、階段、エレベータホールは当然まとめておく必要があり、どこに置いても2階にある程 [続きを読む]
  • 玄関ドアとタイル
  • 外壁のイメージが決まると、次に玄関ドアとタイルを決めていきます。賃貸併用住宅の場合、防火仕様のドアでないとダメなので、自宅部分であっても選択肢は少なくなります。外壁のアクセントカラーに合わせ、自宅も賃貸も、濃いめのブラウンを選びました。これは自宅の色。鍵は電子錠になっており、Felicaタイプと車のキーのようなタイプがありますが、我が家は車タイプを選びました。玄関タイルは明るすぎても暗すぎても汚れが目立 [続きを読む]
  • 外壁カラバリ
  • SCセラミックウォールはどのパターンも10色のバリエーションがあります。<白系>・ピュアホワイト・フェザーホワイト・セラミックホワイト<ベージュ系>・ローズホワイト・ミルクアイボリー・ペールグレー・ミルクティベージュ<ブラウン系>・チェスナッツブラウン・ショコラブラウン<ブラック系>・ケシズミブラック上に書いた色の方が彩度が高いです。こちらも実物を見て、白系がよいと考えました。白系の3色のうち、セラミ [続きを読む]
  • 外壁パターン
  • 積水ハウスの重量鉄骨で家を建てる場合、外壁はシェルテックコンクリートSC25セラミックウォールのどちらかになりますが、ベレオC3ではセラミックウォールしか選択肢がありませんでした。耐火性能はコンクリートと比べても遜色なく、防汚塗装のオプションにより、雨水が汚れを落とし、光触媒の効果でカビの繁殖を防ぐようですが、タイル貼りに比べると、ちょっと安っぽい印象があります。パターンは5種類から選べ、それぞれ10色の [続きを読む]
  • ハウスメーカーのメリットデメリット
  • ハウスメーカーにも大小さまざまな規模がありますが、ここでは住宅展示場にモデルルームを出しているような大規模なハウスメーカーについて、メリットとデメリットを考えてみます。ほぼ、工務店の裏返しでもありますが…ハウスメーカーのメリット・提案力がある→その地域に合った間取りや設備、賃料の相場など、1から10までお任せできる メーカーによっては、賃貸併用住宅に特化したタイプの商品もある・実物を確認できる→住宅 [続きを読む]
  • 工務店のメリットデメリット
  • 工務店、といって社長とその家族だけで経営している小規模なものから、従業員も多く、全国展開しているような企業もあります。私がコンタクトを取った工務店は、社長=父の知り合いの大工さん、社長の息子=一級建築士、そのほか数名の職人さん、という規模でしたが、通常、賃貸併用住宅を建てよう、と思ったときにコンタクトするのは、ある程度大きな規模の工務店になるかと思います。駅などで無料配布されているSUUMO「注文住宅 [続きを読む]
  • ハウスメーカーか工務店か
  • 「木造か鉄骨か」でも書きましたが、まだ大和か積水かを決めかねている時、父の知り合いの大工さんに図面を渡し、同様の間取り、仕様で見積もりを出してもらったことがあります。大和が9000万だったのに対し、工務店にお願いすると約7000万でした。当初は軽量鉄骨もできる、という話だったので、その工務店に頼むつもりでしたが、鉄骨の場合は別の工務店に委託するかたちになるそうで、その委託料も建築費用にプラスされるというこ [続きを読む]
  • 仕様と図面の見直し
  • 1月中旬に、仕様と図面見直しの打ち合わせがありました。最終的な仕様は、・重量鉄骨3階建 賃貸併用(ベレオC3)・賃貸3戸(1階、2階)、住居1戸(1階、3階)・賃貸入口は北側、住居入口は南側(東側は公道)・太陽光発電7kw、蓄電池あり(太陽光は自家利用)・エレベータありとなりました。12月の契約時には、駐車場をまだ残したままだったので、駐車場部分を住居、または賃貸に充てるプランを作り直してもらいました。うまく組み合わせれ [続きを読む]
  • 建築のスケジュール
  • 12月に積水ハウスと契約を交わし、大まかなスケジュールを決めました。12月中旬:手付金を支払って正式契約1月中旬:仕様、図面の確認2月中旬:修正図面の確認3月上旬:外構確認、内装確認3月下旬:照明、コンセント、その他詳細確認4月中旬:外構・内装確定、サンプルプレゼン5月中旬:修正契約、最終確認5月下旬:解体12月上旬:引き渡し手付金は各社によって異なると思いますが、まとまった金額が必要になります。私の場合も、 [続きを読む]
  • アパートの設備
  • 各社との打ち合わせを重ねているうち、今時の新築アパートにはどのような設備が必須なのかがわかってきました。今回は、我が家で採用した設備の一部を紹介します。・お風呂・トイレワンルームであればユニットバスもありでしょうが、1LDK規模になると、当然ながらセパレートです。追い炊き機能があると、カップルやファミリーが入居しやすいです。トイレは温水便座も不可欠です。・システムキッチン収納も確保して、それなりの広さ [続きを読む]
  • 木造か鉄骨か
  • 我が家は積水ハウスにお願いをすることにしましたが、正直言って、9000万円という費用は安くないです。初期費用を抑えるのであれば、地元の工務店などにお願いするのが一番よいと思います。実際、我が家も木造であれば父の知り合いの大工さんに…と考えて、ざっくりとした見積もりだけはもらっていました。木造3階建てであれば、積水の最終的な仕様と同等にした場合でも、およそ7000万程度に抑えられていたはずです。しかし、3階建 [続きを読む]
  • ハウスメーカー決定
  • 大和ハウスと積水ハウスから、前回打ち合わせでお願いした内容の確認結果が来ました。1.何が見積もりに入っていて、何が入っていないのかを明確にしてほしい→大和は仮住まい費用を200万円で見積もり済み、積水は見積もり外でした。 各種設備は両社ともほぼ、ハイグレードクラスでの見積もりとなっていました。 解体費用は、大和の方が50万円多く見積もられていました。2. 賃貸と住居のキッチンとお風呂は、電気か、ガスか?→ [続きを読む]
  • 積水ハウス 詳細見積もり
  • 積水ハウスの営業と2回目の打ち合わせを行ったのは、10月に入ってからです。9月の最初の打ち合わせでは、4月の時点でもらっていた見積もりからの変化点(駐車場など)を確認し、修正図面を書いてもらいました。商品名:ベレオ C3構造:重量鉄骨3階建て賃貸:3戸(1階1戸、2階2戸)費用概算:9200万月額賃料:1階 112,000円、2階 107,000円/104,000円月額賃料の合計は323,000円、サブリースを利用すると90%が取り分になるので、290,700 [続きを読む]
  • 大和ハウス 詳細見積もり
  • 大和ハウスから、詳細見積もりができたとの連絡があったので営業と打ち合わせを行ったのは9月の連休中でした。商品名:XEVO 03構造:軽量鉄骨3階建て(ブレース工法)賃貸:3戸(1階1戸、2階1戸、メゾネット1戸)費用概算:9400万月額賃料:1階 105,000円、2階 112,000円、メゾネット 108,000円月額賃料の合計は325,000円、サブリースを利用すると90%が取り分になるので、292,500円が毎月の収入見込みとなります。家賃相場は、大和ハウ [続きを読む]
  • サブリースの注意点
  • 前回の記事では、サブリースのデメリットとメリットを取り上げました。賃貸併用住宅やアパートを手持ち資金だけで建てる人は少ないでしょう。ほとんどは、賃料をローン返済に充てられるかと思います。サブリースが叩かれる大きな理由は、賃料の減額です。契約時には30年の家賃収入保障、という点だけを強調し、その金額が減額される可能性についてはあまり言及されません。今回はサブリースを採用するにあたっての注意点をいくつか [続きを読む]
  • サブリースのメリット
  • サブリースのデメリットについては、ちょっと検索をすればいくらでも情報が出てきます。デメリット・敷金/礼金は管理会社のものになってしまう・管理会社の指示通りに設備交換をしなければならず、費用は大家が負担・賃料を下げられ、家賃収入で返済しようとしていたローン計画が崩れるなどなど。しかし、これらのデメリットを事前に理解した上でサブリースを利用するメリットもあるかと思います。メリット・家賃滞納や空室があっ [続きを読む]
  • サブリースとは
  • アパート経営について情報を集め始めると、「30年借り上げ保証」「空室でも家賃収入を得られます」といった謳い文句を目にすることがあります。これは「サブリース」といって、大家が入居者個人ではなく管理会社に部屋を貸し、管理会社から手数料を差し引いた賃料を受け取るという仕組みです。私が最初にお断りをした大東建託や東建、レオパレスといった会社は、土地を持っている人(特に高齢者)に「土地活用をしませんか?」と言葉 [続きを読む]
  • 住居は1階か3階か
  • 建替前の実家は、1階が住居、2階がアパートでした。アパートの廊下を誰かが歩くと1階に響くような古い建物でしたが、住居寝室の上には部屋がなかったので、お互いの生活音をそれほど気にする必要がありませんでした。また、2階ベランダは南向きで、住居のベランダと向かい合っているものの住居の洗濯物を干す場所はアパートの部屋から直接見えない場所にしていたので、プライバシーもある程度は保たれていたように思います。建替に [続きを読む]
  • 賃貸の部屋タイプ
  • 建替前は6畳の1Kが4室だった実家のアパート。建替にあたっては、各ハウスメーカーから提案を受ける際に、地域の人口構成、周辺の賃貸戸数、部屋タイプ、空室率などを教えてもらいました。賃貸併用住宅やアパート商品を持っているハウスメーカーであれば、これらの情報は、すぐに出てくるはずです。人口構成は単身世帯が50%超でした。部屋タイプは1R/1Kが65%くらい、次に多いのは1DK/1LDKが20%程度でした。空室率は、1R/1Kタイプが [続きを読む]
  • 要件決定
  • 最終的に、大和ハウスと積水ハウスの2社に絞ったのは、9月でした。父が仕事から戻ってからも、なかなか時間を取ることができず、詳細を詰め切れなかったのです。この時点では、要件を以下のように決めることができました。賃貸:1階と2階 1LDK 3戸 各戸30平米以上入口は北側戸数分の駐輪スペースありキッチンとお風呂はガス自宅:1階と3階 約90平米入口は南側駐車場なし、エレベータあり太陽光発電7kw、オール電化、蓄電池あり [続きを読む]