pashi さん プロフィール

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pashiさん: 賃貸併用住宅 建替の記録
ハンドル名pashi さん
ブログタイトル賃貸併用住宅 建替の記録
ブログURLhttp://pashinewhouse.blogspot.jp/
サイト紹介文賃貸併用住宅の建替で検討した大和、積水、ヘーベルなどのハウスメーカー、資金計画などを紹介します。
自由文住宅ローンが家賃収入で賄えるかも?と話題の賃貸併用住宅。 祖父母の代から40年以上、賃貸併用住宅を運営していた 実家の建替えを決めた理由、施工会社の選定や 見落としがちなポイントなどを記録していくブログです。
参加カテゴリー
更新頻度(1年)情報提供82回 / 164日(平均3.5回/週) - 参加 2017/03/12 15:35

pashi さんのブログ記事

  • 建方工事 その2
  • 建物の構造が完成すると、外壁や床の取り付けが始まります。これは外階段と外壁。右側の壁には侵入防止のための格子が取り付けられます。1階の床下(青ボックス左側)は雨に濡れた状態。。2階の床は、配管などで穴をあける予定の部分はALC(白)、それ以外は遮音配慮のSHAIDD55(グレー)が使われています。骨組みのネジの部分にさびがありましたが、木工事前にさび止めを塗るそうです。強度に問題ない、とはいうものの、本当に大丈夫? [続きを読む]
  • 基礎工事
  • 地鎮祭と地盤改良を経て、いよいよ基礎工事です。基礎には建物を面で支える「べた基礎」と、線で支える「布基礎」がありますが、我が家は「べた基礎」での工事です。まずは外周の枠組みから。鉄筋を組み、コンクリートを流し込みます。第三者機関の検査が入り、問題なければ基礎の完成です。 [続きを読む]
  • 施主支給その1 表札
  • 以前の記事でも書きましたが、我が家は表札とアパートの館銘板のみ、施主支給としました。表札は機能門柱に取り付けるので、サイズに制限があります。また、二世帯デザインのものがほしかったので、意外と選択肢は少なかったです。検討したのは、例えばこんなガラス製 こちらはアクリル製これはステンレス製です。いろいろ検討しましたが、最終的にはこのセラミックタイルを選びました。 [続きを読む]
  • 地鎮祭
  • 地鎮祭とは、建物を建てる前に土地の神様に工事の無事を祈願する祭礼で、建て替えの場合は解体後、着工前に行われます。地鎮祭を行わないケースも多いようですが、我が家は執り行うことにしました。本来は氏子となっている神社にお願いするのが筋ですが、町内会全体が氏子となっている神社は常駐する神主さんがおらず、同じ神様を祀っている神社も近隣には見当たりません。やむを得ず、近隣で最も由緒のある神社にお願いすることに [続きを読む]
  • 解体〜地盤改良
  • 最終打ち合わせの1週間後から、解体が始まりました。自分の目で解体されていく実家を見ることはできませんでしたが、写真で確認すると、非常に切ない気持ちになりました。解体は2週間ほどかけて完了し、更地になったところで地盤調査が入りました。地盤改良には主に3種類の方法があります。表層改良 固い地盤が深さ2m程度の場合。 軟弱地盤を削り、コンクリートで埋める方法。柱状改良 固い地盤が深さ8m程度の場合。 セメント [続きを読む]
  • 最終打ち合わせ
  • 全ての仕様や費用が決まり、最終確認の打ち合わせを行いました。以下の項目について、一点ずつ確認をしていきます。・配置・基礎・外部仕様・内部仕様・設備仕様・外構・屋外給排水工事・ガス工事・手配・工期・資金内容・登記とはいえ、この時点で未定の項目もいくつかありました。たとえば電気の契約量、融資先、太陽光発電の補助金申請など。積水ハウスに限りませんが、ここまでくると営業の熱心さは消え、気持ちは次の新規顧客 [続きを読む]
  • 工事の体制
  • ハウスメーカーで家を建てると、下請けの工務店の人が実際に家を建てるケースが多いです。積水ハウスも同様で、営業からは工事に携わるのはグループ会社の積和建設だけ、と聞いていました。しかし、実際には「本体工事店」と呼ばれる下請けの別会社の人が作業をするようです。建設工事のお知らせ看板には、この本体工事店の名前は出ません。私はどこの会社であっても、きちんとした仕事をしてくれればよいのでそれほど気にしません [続きを読む]
  • 工事プロセス
  • 積水ハウスから提示された工事プロセスと、大まかな日数です。解体工事 3週間 終了後に縄張り、地鎮祭基礎工事 3週間 地盤改良込建方工事 7週間 主に外装木工事  7週間 主に内装仕上工事 3週間 主に設備外構工事 2週間 解体から竣工までのトータル工事期間は約半年です。この間、施主は見学自由だそうです。建方が始まると、中にも入れるのでヘルメットやスリッパが現場に準備されています。 [続きを読む]
  • 建て替えの準備
  • 建て替えの場合は、現在の家を取り壊すまでにやらなければいけないことがたくさんあります。我が家で対応したことをいくつか書いてみます。・仮住まいの確保ハウスメーカーが紹介してくれるケースもありますが、なるべく現在の住まいの近くで探すことをお勧めします。短期利用になるので、敷金礼金ゼロの物件やウィークリーマンションを活用してもよいでしょう。・不用品の処分仮住まいに持って行ける荷物には限りがあるので、特に [続きを読む]
  • ローン契約締結
  • 我が家は相続税対策のため、当初はアパートローン一本で父にローンを組んでもらう予定でした。しかし、ファイナンシャルプランナーに相談したり、シミュレーションをやってみると、頭金として用意していた分を出さずに、私が自宅部分の住宅ローンを組み、それ以外は父にアパートローンを組んでもらう方が金利と手数料を差し引いても、住宅ローン控除で得できる、ということがわかりました。そこで、住宅ローンとアパートローンの二 [続きを読む]
  • 住宅ローンの金利
  • ネット銀行の多くは、0.5%を切る超低金利を打ち出していますが、よく見てみると、ほとんどは変動金利です。変動金利は毎月見直されることが多いので、今後の経済情勢によっては急激に金利が上昇するリスクがあります。ここ数年は景気が低迷しており、変動であっても低金利で維持されている状況ですが、2020年の東京オリンピックなど、経済が活性化する可能性もあるので、数年後の状況は分かりません。期間が10年程度あれば、変動金 [続きを読む]
  • 繰り上げ返済の効果
  • 繰り上げ返済にも、2つの種類があります。毎月の返済額は変えず、返済期間を短くする「期間短縮型」と、返済期間はそのままで、毎月の返済額を減らす「返済額軽減型」です。期間短縮型を選ぶと、将来払わなければならない利息を払わなくて済みます。一方、返済額軽減型は、毎月の返済額を減らすので家計への負担を減らす効果があります。ただし、繰り上げ返済には手数料がかかることがあるので、特に期間短縮型を選ぶ場合は、手数 [続きを読む]
  • 元利均等と元金均等
  • 住宅ローンを組む際、「元利均等」と「元金均等」どちらの返済方法を選ぶかを決めなければなりません。1000万円を20年(240回)年利1.0%で返済、ボーナス月増額なしで比較して説明してみます。元利均等元金と利息を合わせた返済額を一定にする方法。1回目:元金37656円+利息8333円=45989円2回目:元金37688円+利息8301円=45989円3回目:元金37719円+利息8270円=45989円100回目:元金40893円+利息5096円=45989円240回目:元 [続きを読む]
  • 住宅ローン控除
  • 住宅ローンを借り入れると、10年間にわたり、年末残高の1%を所得税から控除してもらえる制度が、いわゆる「住宅ローン控除」です。もっと簡単に例を挙げて説明すると、ある年の年末、3000万円の住宅ローン残高があった人は、翌年確定申告をすることで、3000万円の1%にあたる30万円が所属税から差し引かれて戻ってきます。所得税が30万円に満たなかった場合には、住民税からも差額を控除してもらえます。住宅ローンは返済すれば残高 [続きを読む]
  • 住宅ローンの基礎知識
  • アパートローンにしても、住宅ローンにしても、金利だけを比較して有利な金融機関を選んだつもりが、総支払額をみると逆に損をしていた、ということもあります。住宅ローンを選ぶ際、金利以外に検討すべき点を挙げてみます。・取扱手数料定額か、融資金額に応じた金額かを確認する必要があります。融資金額の2%というと、少額に感じますが、5000万円借りた場合は100万円です。・印紙税1000〜5000万円借り入れる場合、2万円の収入印 [続きを読む]
  • 相続税対策を考える
  • 賃貸併用住宅を建てるきっかけとして、相続税対策があげられると思います。相続発生時に、資産より負債(住宅ローンなど)が多い場合には相殺することにより、相続税が発生しないケースもあり得ます。我が家も、相続税対策として建て替えを決めました。そのため、ローンは父に組んでもらう必要があります。しかし、住宅ローンには組める年齢に制限があります。まず70代以上の方は住宅ローンを組むことができません。組めたとしても、 [続きを読む]
  • アパートローンか住宅ローンか
  • 賃貸併用住宅の最大の魅力ともいえるのは、建築条件によっては金利の高いアパートローンではなく、住宅ローンを利用できることです。例えば10年固定金利で比較してみます。住信SBIネット銀行 住宅ローン:0.71%※床面積の1/2以上が居住用住宅であれば借り入れ可能です。三井住友信託銀行 アパートローン:3.05%3000万円を10年間借りた場合、ざっくりですが住宅ローンとアパートローンの金利差は375万円にもなります。これだけ見 [続きを読む]
  • 総費用の確認
  • 全ての設備や仕様が決まったので、総費用の再計算が行われました。総費用:約9000万円内訳:()内はその工事の中で最も費用が高いもの躯体工事 2067万(躯体 1581万)外部工事 1792万(外装外壁 1094万)内部工事 1645万(断熱内装 867万)設備工事 1138万(電気工事 197万)付帯工事 1855万(太陽光発電 266万)設計関連 202万解体費用 200万諸費用 100万出精値引 ▲623万消費税 670万消費税額のほとんどは、値引きで相殺され [続きを読む]
  • 家賃査定結果
  • アパートの間取りと設備が固まったところで、積和不動産の担当者も同席の上、各部屋の賃料の査定確認と管理契約を行いました。【査定結果】101(1LDK 47.5平米) 119,000201(1LDK 39.3平米) 109,000202(1LDK 34.3平米) 107,000合計 335,000借り上げ料率 90%=▲33,500補修特約=▲5,081月々の実収入=296,419毎月約30万の収入は少ないでしょうか、それとも多いでしょうか?賃貸併用住宅の家賃収入だけで、ローンを全額賄うのは、 [続きを読む]
  • アパートの設備
  • ハウスメーカー、特にアパートを手掛けているメーカーは、どのような設備が人気なのかを把握しているので、ターゲット想定も的確です。アパートの間取りや設備については、あまり悩まずに済みました。アパートの設備は全部屋同じにしました。全てシャーメゾン仕様なので、市販品とは多少異なります。・キッチン:クリナップ (幅1800mm、ガス3口)・システムバス:積水ホームテクノ(浴室乾燥機つき)・洗面台:LIXIL 750mm・トイレ:T [続きを読む]
  • シャーメゾンの部屋タイプ
  • 積水ハウスのアパート/マンションには「シャーメゾン」というブランド名がついています。大和ハウスの「D-ROOM」、へーベルハウスの「へーベルルーム」も最近よく不動産屋の店頭で見かけるブランド名ですが、個人的には、シャーメゾンの方が見かける確率が高いように思っています。自宅部分は床材や設備を自由に選べましたが、シャーメゾンはあらかじめ組み合わせパターンが4種類に制限されています。左下のMediumの壁紙、フロー [続きを読む]
  • 自宅とアパートの間取り図
  • 間取りをざっくりと書いてみました。ほぼ正方形の土地を最大限に利用しています。1階北側がアパート玄関、南側が自宅玄関です。101はキッチンに床下収納がついてます。 2階は自宅の階段とエレベータスペース以外は賃貸。防音に配慮し、居室との境界にはそれぞれ収納スペースを設けています。3階は自宅のみになります。 [続きを読む]
  • 自宅部分の設備まとめ
  • 自宅部分の収納や設備はこんな感じでまとまりました。キッチン、洗面、トイレ以外の床はクッションフロア、土間はタイル(LIXIL アレス)、それ以外はすべてフローリング(メープル系)です。【1階】門柱/門扉:YKK シンプレオ 機能門柱玄関までのアプローチ:人感センサー照明あり玄関・土間:ワイズ(システム収納)納戸:造作家具なし階段下物入:簡易稼働棚エレベータ:スイーとホーム(三菱日立ホームエレベータ)【2階】エレベータ [続きを読む]