難あり物件コンサルタント 田中裕治 さん プロフィール

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難あり物件コンサルタント 田中裕治さん: 困った不動産・ワケアリ物件の駆け込み寺
ハンドル名難あり物件コンサルタント 田中裕治 さん
ブログタイトル困った不動産・ワケアリ物件の駆け込み寺
ブログURLhttp://relight.muragon.com/
サイト紹介文他社で断れてしまった困った不動産・ワケアリ物件の対処法の実例をご紹介しています
自由文再建築不可物件や別荘地の土地、リゾートマンション、崖地、分家住宅、借地、底地、ボロボロのアパート、事故物件、境界について係争中の物件、持分のみなど他社で売却を断られてしまった売れない負動産を資産に変えるべく、日々活動。その実体験の中での成功体験や思ったことをブログに掲載しています。
参加カテゴリー
更新頻度(1年)情報提供79回 / 78日(平均7.1回/週) - 参加 2017/03/13 21:13

難あり物件コンサルタント 田中裕治 さんのブログ記事

  • 欲しい物件を購入するための狙い撃ち
  • みなさん、こんにちは。 難あり物件コンサルタントの田中です。 今回は、不動産の狙い撃ちについて。 「不動産の狙い撃ち」、何それと思われるかもしれませんが、 そういったことがあるんです。 何かというとそれは、自分が購入したい、欲しい物件の所有者に アプローチをかけること。 どんなにその物件が欲しくても、その所有者に私があなたの 物件を欲しいんですよ、と伝えなくては所有者には伝わりません。 仮に欲しい [続きを読む]
  • 不動産、急いては事を仕損ずる
  • みなさん、こんにちは。 難あり物件コンサルタントの田中です。 今回は、不動産の売却について。 こちらは、先ほどご契約いただいた杉並区のマンションで私は売主様側の不動産会社でした。 販売開始してから、たくさんのお問い合わせいただきましたが、なかなかご縁がありませんでした。 ただ、今日の買主様にとても物件を気に入っていただき、ご契約いただいたのですが、それまでには5,480万円の物件に対し、5,000 [続きを読む]
  • 沖縄の不動産の独特なところ
  • みなさん、こんにちは。 難あり物件コンサルタントの田中です。 今日は、沖縄の不動産の独特なところについて。 今日が沖縄出張最終日。 火曜日からの4日間、複数の物件について調べた結果、沖縄ならではの独特なことを知ることが出来ました。 例えば、借地権割合が30%のところが多いこと。 横浜では、借地権割合は60%、70%が多い。 また、沖縄では水道メーターが地面ではなく、壁や塀につけられている。 他にも [続きを読む]
  • 未接道地を建替える訪問 in 沖縄
  • みなさん、こんばんは。 難あり物件コンサルタントの田中です。 今回は、沖縄にある未接道地を建替えする方法について。 建物の敷地は、建築基準法で定める道路に2m以上接していないと建替えや新築が出来ません。 私が対応している物件も建築基準法の道路に接していないため、何もしないと建替え出来ません…。 物件の前には、行政が管理する里道がありますが、この里道が建築基準法では道路扱いされていません。 他社さん [続きを読む]
  • 沖縄県の役場でみたちょっと変わったパンフレット
  • みなさん、こんばんは。 難あり物件コンサルタントの田中です。 今回は、役場においてあるパンフレットについて。 私は、仕事が不動産トラブルを解消すべく北は北海道、南は沖縄県まで対応しています。 なお、現在は沖縄県の難あり物件の問題解消に向けて沖縄県の読谷村に。 昨日から役場で物件調査。 役場には各地域ごとにいろんなパンフレットが置かれています。 そして…読谷村役場でみつけたちょっと変わったパンフレッ [続きを読む]
  • 車庫や倉庫は建築確認が必要か?
  • みなさん、こんばんは。 難あり物件コンサルタントの田中です。 今回は、車庫や倉庫の建築について。 街を歩いているとよく庭先に頑丈な車庫や倉庫をつくっているのを見かけます。 ただ、この車庫や倉庫、勝手につくったり設置していいのでしょうか? 答えは、No! ただし、床面積次第といったところでしょうか。 基本的にコンテナや倉庫、ガレージも建築物を言われています。 もちろん、規模などにもよりますが。 都市 [続きを読む]
  • 不動産の売却と購入申込み書
  • みなさん、こんにちは。 難あり物件コンサルタントの田中です。 今回は、不動産の売却について。 当社にて販売させていただいている静岡県の戸建。 おかげ先日、購入申込み書をいただくことができました。(^^) ただ、その購入申込み書の内容は、販売しているものとちょっと条件が異なる。 その条件とは、金額や引渡し時期、手付金などです。 不動産売買に慣れている方は、大丈夫だと思いますが、慣れていない方の場合、 [続きを読む]
  • 借地権の調査時に確認しておくこと
  • みなさん、こんばんは。 難あり物件コンサルタントの田中です。 今回は、借地権の物件調査時に確認しておくことについて。 私が担当している案件で遠方の借地権の物件があります。 相談者は借地権者ではなく、土地の所有者、つまり底地権者。 相談内容は、何十年も底地を所有されているお客様が受け取る地代と支払わないといけない固定資産税を考えると割に合わず、煩わしいので手放したい、と。 しかも、遠方の底地権は、相 [続きを読む]
  • 農地、タダで差し上げます
  • みなさん、こんにちは。 難あり物件コンサルタントの田中です。 今回は、今日、新規にいただいたご相談について。 朝から当社宛にお客様からのお電話。 内容は、神奈川県内に所有している市街化調整区域内、かつ、農業振興地域の農地を手放したい、と。 まず、私からお客様にご質問、まわりに農地以外の駐車場などはありますか、と。 お客様の答えは、畑の真ん中です、と…。 おそらく、農地以外の利用ができないのでは、と [続きを読む]
  • ちょっとした工夫で大きく不動産の印象をアップさせるコツ
  •  みなさん、こんばんは。 難あり物件コンサルタントの田中です。  今回は、不動産の印象をアップさせるコツについて。 最近では、不動産をお探しのお客様の大部分がインターネット経由となっています。  所有している不動産を売却中の方は自分の不動産にどのくらいの問い合わせがあるのか、どうしたら問い合わせを増やすことができるのか、と考えていると思います。  どうしたら、問い合わせを増やすことができるか…? [続きを読む]
  • ご存知ですか、アパートローンの審査が厳しくなっていること?
  •  みなさん、こんばんは。 難あり物件コンサルタントの田中です。  今回は、アパートローンについて。  先日、日銀が「アパートローンについて監視を強化する」旨の報道がされていましたが、実態は・・・。  というのも、私にご相談いただいた案件、神奈川県のとある場所のアパートを買い取ってほしい、と。  駅からバス便で築20年のアパート、計算すると表面利回りは15〜17%くらい。  会社で購入すべきか、個人 [続きを読む]
  • 知っておきたい競売における「ケ」と「ヌ」の違い
  • みなさん、こんにちは。 難あり物件コンサルタントの田中です。 今回は、競売物件について。 本日、査定のご依頼をいただいたお客様、ご事情はわかりませんがご所有不動産が競売になってしまう、と。 この不動産の競売物件。 実は大きく分けて2種類あります。 そして、それは事件番号というものを見れば一目瞭然。 なお、競売の際にはその事件番号が競売物件3点セットには、しっかり記載されています。 その3点セットと [続きを読む]
  • 水道管の怖いところと想定外の費用
  •  みなさん、おはようございます。 難あり物件コンサルタントの田中です。  今回は、水道管について。  先日調査をしたある別荘地内の物件。 その別荘が分譲されたのが昭和45〜50年前後。  前面道路は私道で所有者は、別荘地の分譲会社。 水道も同様で私営水道で分譲会社が所有、維持・管理。  ただ、別荘地内の方に聞くと…、その分譲会社がバブル以降会社の経営がうまくいかず、ほとんど資産がない状態らしい。 [続きを読む]
  • ご存知ですか、手続きしないと課税され続ける税金を?
  • みなさん、こんにちは。 難あり物件コンサルタントの田中です。 今回は、手続きしないと課税し続けられる税金について。 ズバリ、その税金とは固定資産税のこと。 固定資産税は通常、1月1日の所有者に4〜5月頃に課税されます。 そして、不動産を売買したときも翌年からは、新しい所有者の方に課税される。 理由は、不動産の登記の所有者がかわると連動して固定資産税の納税義務者もかわるようになっている。 今日は、熱 [続きを読む]
  • 引渡し後も油断大敵、後から発生する瑕疵にご注意
  •  みなさん、こんばんは。 難あり物件コンサルタントの田中です。  今日は、土地の瑕疵について。  先日取引き(お引渡し)させていただいた静岡県内のとある土地。 一昨日、買主様よりご連絡があり、土地を掘ったら地中より大量のガラがでてきた、と。  もともとはこちらのようにず〜っと昔から月極駐車場として使用されていた土地。    昭和45年頃に売主様が耕地整理で土地を取得。  ただ、今日現地に行って確認 [続きを読む]
  • 本当にあるお荷物不動産の恐怖
  •  みなさん、こんばんは。 難あり物件コンサルタントの田中です。  今回は、お荷物不動産の恐怖について。 本日、お打ち合わせさせていただいたお客様、高知県室戸市室戸岬町に相続で不動産を取得されました。 その不動産がこちら。  なかなか強烈。 草木が生い茂ってしまい、玄関に辿り着くのがやっと。    物件のある室戸岬町では不動産会社専用サイトにて現在販売中の土地・戸建を検索しても登録物件がなく、過去2 [続きを読む]
  • 相続人22人のお荷物不動産の相続登記まで要した期間
  •  みなさん、おはようございます。 難あり物件コンサルタントの田中です。  今回は、私が相続登記について。 私が担当している案件で四国の案件があります。  町の半分くらいが空家になってしまっているようなところで、物件は車が入らない路地の奥の土地とボロボロの古家があり、木がうっそうとしている戸建の2件。  お客様ご自身がご高齢でそのお子さんより四国の不動産はお荷物になるので相続前にタダでもいいから手放 [続きを読む]
  • 意外にかさむ別荘地の…
  •  みなさん、こんにちは。 難あり物件コンサルタントの田中です。  今回は、別荘地の物件について。 現在、私には静岡県、群馬県、福島県、栃木県、千葉県などの別荘地の物件の売却のお話を多数いただいております。  そして、調べれば調べるだけ、別荘地の物件はランニングコストがかかるな〜、と実感。  固定資産税は、もちろん。  別荘地の管理についての管理費、名義変更料、自治会加入金(年会費含む)、各種工事を [続きを読む]
  • 人によって異なる売却にかかる費用
  • みなさん、こんにちは。 難あり物件コンサルタントの田中です。 今回は、土地や戸建を売却する際にかかる費用について。 土地や戸建を売却にする際には、一般的に売主様にはお隣の土地との境界標を明示する義務があります。 もちろん、特約で省略にすることもできますが。 このお隣との境の目印の境界標は、全て設置されていればよいのですが、大概は一部がなくなってしまっていることが多い。 1箇所でもないと…土地家屋調 [続きを読む]
  • みんな知らない未接道でも建物を建替えるための方法
  •  みなさん、こんばんは。 難あり物件コンサルタントの田中です。  今回は、未接道でも建物を建替えるための方法について。 先日、私にご相談いただいた案件。  場所は横浜市内、現地には古家があり、前面道路は幅約1.6m。 こういう路地裏の物件って意外とどこにもありますよね。  物件調査をしたところ、前面道路(写真)は、実は建築基準法上の道路ではなく、通路でした。  道路ではないということは、つまりこの [続きを読む]
  • 買うときに気をつけたい都内のマンション事情
  •  みなさん、こんばんは。 難あり物件コンサルタントの田中です。  今回は、買うときに気をつけたい都内のマンションについて。 今日いただいた案件。  私に「都内の難ありマンションを買い取ってほしい」と。  その難ありの「難」とは、築年数が古く、旧耐震マンションということ。 簡単にいうとマンションが建築された時期によりこの新耐震か旧耐震かが区別され、当然に新耐震マンションの方が地震に強い。  阪神大震 [続きを読む]
  • 利回り15%超の戸建物件で不動産投資
  • みなさん、こんばんは。 難あり物件コンサルタントの田中です。 今回は、不動産投資について。 ここのところ、銀行の金利が低くく、不動産投資が活発であることは、みなさんもご存知のことだと思います。 そして、不動産投資の需要があるからこそ、投資用不動産の価格があがり、利回りが下がってしまっています。 これは、需要と供給のバランスで当然のことです。 都内の投資用不動産は、利回り6%前後が当たり前。 私なら [続きを読む]
  • 売り物件の一番手、二番手を決めるのは誰か
  • みなさん、こんばんは。 難あり物件コンサルタントの田中です。 今回は、売り物件を購入するときの順位について。 売主様より物件を売りたいのでお願いします、と具体的に売却のご依頼をいただくと不動産会社は買主様をお探しするために広く情報を公開し、積極的に売却活動をしなければいけません。 ここでポイントがあります。 売却物件の地域ではほとんど売り物件がなく、物件が出るのを待っていたお客様が複数人いた場合、 [続きを読む]
  • 不動産のバロメーターと静かなゴールデンウィーク
  • みなさん、おはようございます。 難あり物件コンサルタントの田中です。 今回は、ゴールデンウィークの業界事情について。 不動産業界のゴールデンウィークは、各社対応が異なりますが、 一般的に大手不動産会社は、5日の今日までお休みの会社が多い。 そのため、大手不動産会社が売主様の窓口となっている物件は 基本的に連絡がとれないため、物件を見学することができません。 おそらく、売主様としては、ゴールデンウィ [続きを読む]
  • すぐには売れない農地の困ったところ
  •  みなさん、こんにちは。 難あり物件コンサルタントの田中です。  今回は、農地について。  ここでいう農地とは、市街化区域を除く市街化調整区域や未線引き区域などについて。 まず、農地の売買には農業委員会への届出または許可が必要です。  基本的には所有権移転をするためにはこの届出書または許可書が必要。  市街化区域では、農地を売買することは届出でいいため、売買する際に何ら問題がありません。  理由は [続きを読む]