株式会社オーナーズブリッジ さん プロフィール

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株式会社オーナーズブリッジさん: 収益不動産専門会社のほんのちょっと役立つ情報ブログ
ハンドル名株式会社オーナーズブリッジ さん
ブログタイトル収益不動産専門会社のほんのちょっと役立つ情報ブログ
ブログURLhttp://owners-bridge.com
サイト紹介文大阪で1棟収益不動産を専門に扱う会社の代表がほんのちょっと役立つ情報を配信します。
参加カテゴリー
更新頻度(1年)情報提供39回 / 115日(平均2.4回/週) - 参加 2017/04/19 19:28

株式会社オーナーズブリッジ さんのブログ記事

  • 簡単にできるセルフリフォーム
  • こんにちは。株式会社オーナーズブリッジの松井です。今日は簡単にできるセルフリフォームを教えします。それは「鍵交換」です。クロス交換やクッションフロア交換なんかは一人でやると、かなり大変です。でも、鍵交換ならドライバー1本で楽々です。購入するシリンダーさえ間違えなければオッケーです。シリンダーは鍵のところ見れば型番が書いています。その鍵のシリンダーは鍵の100番やネットで購入できます。だいたいシリン [続きを読む]
  • グーグルマップの意外と知らない使い方
  • こんにちは。株式会社オーナーズブリッジの松井です。今日はほんのちょっと役立つ情報ブログにふさわしい超小ネタです。グーグルマップと言えば、超有名な便利ツールですよね。なんといっても、ストリートビュー機能が便利です。物件に実際に行かなくても物件の接道状況や、外観などが確認できます。なんなら、現地確認は行わずストリートビューだけで物件を購入する投資家の方もたくさんいるくらいです。(※多少のリスクは怖くな [続きを読む]
  • 資産〇億円のウソ
  • こんにちは。株式会社オーナーズブリッジの松井です。本の帯や、ネット広告のキャッチフレーズで「資産〇億円を築いたノウハウ!!」とか「わずか1年で資産〇億円!!」なんて言葉を見かけます。確かに10億円の物件を買えば資産は10億なのですが、借入が10億あれば負債も10億円ということです。資産の部10億 負債の部10億これってつまり、純資産は0円ですからね。まぁいづれは残債が減って、土地の簿価が残って行く [続きを読む]
  • 高値で物件を買ってしまったら?
  • こんにちは。株式会社オーナーズブリッジの松井です。先日に引き続き物件を高値買ってしまった場合のお話をします。物件を高値で買ってしまったら?何を持って高値と言うのかは難しいですが、前回お話したような収支の回らない物件=赤字物件を高値とします。収支の回らない高値で物件を買ってしまった場合の対処方法は下記の三つです。①物件を売却する。②借り換えを行う。③金利交渉を行う。①物件を売却するこれができれば一番 [続きを読む]
  • 高値で物件を買った場合の試算
  • こんにちは。株式会社オーナーズブリッジの松井です。今日のテーマは「高値で物件を買ってしまったら?」です。前々回の話と少し繋がります。最近は物件価格も上がってきていますので、S銀行の融資+中間省略のスキームで購入している方の中には完全に高値で物件を買ってしまっている方も多いです。S銀行は新規の借り入れ金利が4.5%(一部の場所3.5%)です。融資年数は築が古い物件でも30年とかの長期で融資が組める場合が多いで [続きを読む]
  • 中間省略スキームと大手仲介会社
  • こんにちは。株式会社オーナーズブリッジ代表の松井です。先日に続いて、中間省略のスキームについてお話します。前回の分はこちらです。(中間省略登記 第三者のためにする契約)大手の不動産仲介会社は中間省略のスキームができない。前回もお話した通り、新・中間省略登記自体、適法な取引であって、取引自体になんの問題もありません。しかし、大手仲介会社の中には契約者と登記移転先が異なるとダメという決まりがあるところ [続きを読む]
  • 中間省略登記(第三者のためにする契約)
  • こんんちは。株式会社オーナーズブリッジの松井です。今日はもう皆さんよくご存じの中間省略登記(第三者のためにする契約)についてです。そもそも中間省略登記(第三者のためにする契約)って何ですかという方は下記を参照ください。売買契約ⅠAはBに物件を売り渡し、BはAに代金を支払うが、特約として、所有権はAからCに直接移転する旨を定めます。(第三者のためにする契約)売買契約ⅡBはCにA所有の物件を売り渡し、CはBに代金 [続きを読む]
  • 家賃と共益費は分けるべき?
  • こんにちは。株式会社オーナーズブリッジの松井です。今日のテーマは「家賃と共益費は分けるべき?」です。さっそく、結論を言ってしまうと。。。どっちでもいいです。そう、どっちでもいいんですが、しいて言うなら、共益費別の方がいいかも?詳しく見ていきます。例えば、家賃合計45,000円の物件があったとします。A 家賃45,000円 共益費 込みB 家賃39,000円 共益費 6,000円AもBもどっちも合計は同じです。Bの場合だとネット [続きを読む]
  • 最も良い鍵の保管場所
  • こんにちは。株式会社オーナーズブリッジ代表の松井です。今日はちょっとしたお話です。賃貸物件のカギの保管どうしていますか?大体下記のどれかだと思います。①管理会社で保管している。(案内の際は管理会社に鍵を借りに行く必要がある)②現地に設置している。(キーボックスなどに入れて現地に設置)③自分で管理している。(案内の際は自分が立ち会う、もしくは貸し出す)結論から申し上げると②の現地設置が必須です。管理 [続きを読む]
  • 広告料(AD)相場を調べよう
  • こんにちは。株式会社オーナーズブリッジ代表の松井です。今日は広告料(AD)についてお話します。そもそも広告料(AD)とは?広告料とは、広告宣伝費や業務委託料など色々な名目がありますが、不動産会社が入居者を仲介して賃貸借契約を結んだときに、貸主が不動産会社に払うお礼金です。宅地建物取引業法では、賃貸借契約の仲介手数料は貸主・借主あわせて賃料の1ヶ月分までと決まっておりますが、それ以外の報酬として支払われ [続きを読む]
  • プロパンガス 切り替えよう!
  • こんにちは。株式会社オーナーズブリッジの松井です。ガスというと、都市ガスとプロパンガスの2種類があります。都会はほぼ都市ガスだと思います。田舎は地中に都市ガスの配管がなかったりするので、プロパンガスのところも多いと思います。プロパンガスと都市ガスだと、プロパンガスの方が料金が高いです。ですので、単純に自分で利用する場合には都市ガスの方がいいです。ただ、自分がオーナーの立場でしたら、プロパンガスの方 [続きを読む]
  • 銀行をすぐ使える状態にしておくこと
  • こんんちは。株式会社オーナーズブリッジの松井です。1棟物件をレバレッジ(借金)をきかせて物件を買うときに必ず利用するのが、「融資」です。物件が出てきてから銀行開拓をするという方もいるかと思いますが、それでは遅いです。というのも、優良な収益物件は、他にも買いたい人がいるわけですから、≪1から融資を持ち込む人≫ と ≪既に個人(法人)の属性の格付けが終わり、物件の調査だけで済む人≫とでは、融資承認までの [続きを読む]
  • 「あんこ」とは
  • こんにちは。株式会社オーナーズブリッジの松井です。今日の話は「あんこ」についてです。先日の両手や分かれともつながります。「あんこ」とは仲介会社が3社以上入っている場合の、買主にも売主にも直接関与しない業者のことを「あんこ」といいます。アンパンとかどら焼きとかの【あんこ= 間に挟まれている】という由来だと思います。簡単に言うと、あんこ業者=中間業者ってことですね。 ※あんこというのは大阪だけかもしれ [続きを読む]
  • 指値(金額交渉)の仕方
  • こんにちは。株式会社オーナーズブリッジの松井です。最近は、このブログ(HP)を見て問い合わせをくれる一般の方や業者さんが増えてきてうれしい限りです。今日は指値(金額交渉)の仕方についてお話します。そもそも金額交渉が一切不可という物件もありますので、仲介業者に聞いて、指値の感触を確認しておきましょう。だいたいの売り物件は指値幅というのを持っている場合がほとんどです。というのも、不動産の買主はできるだけ [続きを読む]
  • セルフリフォームはお得なのか?
  • こんにちは。株式会社オーナーズブリッジの松井です。今日はセルフリフォーム(DIY)についてお話します。物件をお持ちの方の中にはリフォームはすべて自分でやるという専業大家の方もいるかと思います。(私のお知り合いでも何人かいます。)また、これから物件を買ってセルフリフォームに挑戦しよう!と考えている方もいると思います。まず、セルフリフォームについてメリット、デメリットから考えていきます。セルフリフォーム [続きを読む]
  • 公開物件と非公開物件について
  • こんにちは。知り合いの不動産業者の社長から勧められて16万円のセミナーに申し込みました(笑)株式会社オーナーズブリッジ代表の松井です。収益不動産が非公開の物件が多い理由収益不動産の情報はほとんど、非公開物件です。一般の方の疑問としてよくあるのは、下記だと思います。「なぜネットなどに情報を公開して広く買主を集めないのか?」「たくさん情報を発信した方が高く売れるんじゃないの?」今は昔よりネットも普及し、収 [続きを読む]
  • こんな物件は注意しよう①
  • こんにちは。株式会社オーナーズブリッジ代表の松井です。今日はこんな物件に注意しましょうという話をします。注意しよう!であってこんな物件買ってはダメ!ということではありません。こんな物件に注意しよう①入居者属性が偏っている物件に注意しましょう具体的にどんな物件かというと下記のような物件です。A.大学生しか入居していない物件B.一つの企業の社員しか入っていない(一括借り上げ)よくこのような物件は通常の物件 [続きを読む]
  • その売却価格、正しいですか?
  • こんにちは。株式会社オーナーズブリッジの松井です。今は「売り手市場」だとよく言われています。たしかにリーマンショック以降、物件価格は上がり続けています。この相場感のなか、物件を売って利益確定することは、いいことだと思います。ただ、売却時の値段設定を間違えているケースも中にはあります。ポータルサイトや不動産業者のHPなどで見かける下記のような文言があります。「こんなに早く売れました」「売却活動開始と共 [続きを読む]
  • 孤独死のリスクを減らす方法
  • こんにちは。株式会社オーナーズブリッジの松井です。最近は高齢者の一人入居というのも増えていると思います。なんと言っても少子高齢化社会ですから。。。中には一定の年齢以上の単身入居は断っているオーナーや管理会社もあると思います。(管理会社がオーナーに相談なく入居を断るなんて言語同断ですが、よくある話ですね。)孤独死は発見が遅れたりすると処理がけっこう大変です。高齢入居者は一度、入居していまえばなかな引 [続きを読む]
  • 生命保険を利用した大規模修繕
  • こんにちは。株式会社オーナーズブリッジの松井です。今日は生命保険を使った大規模修繕についてお話します。弊社では、大規模修繕を行う前に売却し築の浅い物件に資産の組み換えするのが理想的と考えています。しかし、なかには立地のいい物件など、長期で保有したい物件や子供に残したい物件もあるかと思います。超長期で保有となると当然、外壁塗装、屋上防水といった大規模修繕を行うことも視野に入れなければいけません。ただ [続きを読む]
  • 宅建の資格は取った方がいいのか?
  • こんにちは。株式会社オーナーズブリッジの松井です。今日は宅建資格についてお話します。そもそも宅建資格とは宅建や宅建士とは「宅地建物取引士」の略称で、国家資格にあたります。そして、この宅建士になるための資格試験を「宅建試験」といいます。宅建士とは、「宅地建物取引業者」で働く従業員をイメージされると良いでしょう。宅地建物取引業者とはいわゆる不動産会社のことで、土地や建物の売買、賃貸物件のあっせんなどを [続きを読む]
  • 弁護士費用保険
  • こんにちは。株式会社オーナーズブリッジ代表の松井です。今日は保険の話をします。賃貸経営には様々なリスクがありますが、リスクを減らす保険や保証といったものも数多く存在します。たとえば、リスク   → 火事・地震保険・保障 → 火災保険・地震保険リスク   → 家賃滞納保険・保障 → 家賃保証リスク   → 空室リスク保険・保障 → サブリースもっと細かくするとたくさんありますが、有名なところはこれく [続きを読む]
  • 物件の価格相場の決まり方
  • こんにちは。株式会社オーナーズブリッジの松井です。「今は不動産価格が高くて買う物件がなかなかない。」なんてことをよく聞くかもしれません。直近ですとリーマンショックの頃が不動産価格的には底だったと思います。そこからじわじわと価格上昇していき、アベノミクスからもう一段階価格が上がった気がします。【物件統計レポート】投資用不動産の全物件種別で価格が上昇楽待収益の大手ポータルサイト楽待ち掲載もじわじわと利 [続きを読む]
  • ボロ戸建てを購入する際に諸費用をほんの少しだけ安くする方法
  • こんにちは。株式会社オーナーズブリッジの松井です。今日は昨日に引き続きボロ戸建てについてのテーマで書かせて頂きます。ボロ戸建てを購入する際に諸費用をほんの少しだけ安くする方法これの方法はキャッシュで買う場合、限定です。というのも、さっそく結論を言ってしまいますが、ボロ戸建てを購入する際に諸費用をほんの少しだけ安くする方法 とは自分で登記申請をしてしまって司法書士報酬を節約する という方法です。一般 [続きを読む]
  • ボロ戸建て投資法
  • こんにちは。株式会社オーナーズブリッジの松井です。私の会社は1棟物件の専門の仲介を行っていますが、今日はボロ戸建て投資法についてお話します。レバレッジをきかすことのできる1棟物件投資とは真逆のボロ戸建て投資ですが、個人的には1棟投資の次に好きな投資です。というのも私も24歳の時にボロ戸建てを買ったことがあり、今も保有、賃貸しております。(またいつか、ボロ戸建ての体験談も書きますね)ボロ戸建て投資といっ [続きを読む]