三代目 さん プロフィール

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三代目さん: お気楽大家の記
ハンドル名三代目 さん
ブログタイトルお気楽大家の記
ブログURLhttp://gokurakuooya.seesaa.net/
サイト紹介文46才でリタイア、アパート大家です。
参加カテゴリー
更新頻度(1年)情報提供19回 / 25日(平均5.3回/週) - 参加 2017/05/30 15:12

三代目 さんのブログ記事

  • 過去の記事 …
  • 人生に必要なお金と「徒然草」
  • セミリタイア関連の検索すると必ずこのテーマに出会う。ある程度いろんなこと経験すると何をやっても飽きてきたりする。年を重ねると食べたり、着たり、出かけたりも飽きてくる。極端な話、やらなくてもやった気になったり、食べた気になったり、行った気になったりすることができれば達人の領域だ。もちろんお金はかからない。自分自身ある程度のお金も貯まり、いつでも何でもできると思うと逆に執着がなくなってきた。問題はその [続きを読む]
  • アパマンさん増益
  • 今日の日経投資情報面「 アパマンショップホールディングの17年9月期  不動産管理事業の営業利益が15億円強と前期比8%増の見通し  不動産管理部門の売上は連結全体の約6割  今期売上高は13%増の270億円程度  管理戸数は約7万戸 直営店やFCも増加している  物件オーナーの高齢化など背景に都市部での入居者の募集  家賃の収納代行などの管理受託の拡大が背景 」やっぱりこの流れなんだ。オーナーの [続きを読む]
  • 自主管理と管理会社
  • 過去ずっと自主管理できた。環境の変化はこちらの思惑を考慮に入れてくれない。平成26年に1つ、29年に1つと3物件のうち2つを管理会社に集金を任せた。市場の変化で今まで想定していない入居者(属性)との契約が増えるだろうと。間口を広げないと競争の厳しい場所での入居率の維持は難しい。競争が激しくない場所ってあるのだろうか?物件の増加ペースには驚かされる。最近出来た近隣の大規模1Kはほとんどが分譲投資用で [続きを読む]
  • 週刊ダイヤモンド 不動産投資の甘い罠
  • ダイヤモンド最新号D社のサブリースについての記事があった。私の所有する物件周りにも最近増殖している。(止まるところを知らないぐらい)もちろん郊外立地だ。郊外地主さんがこの話に乗るのは十分理解できる。極端な話ハンコ1個でこと全部済むからだろう。交渉相手も1社で済む。銀行も貸したくって仕方ないし、口利き料も裏でもらってるらしい。(新聞報道)道理で考えて他人にお任せでうまくいくならそんないい話はない。私 [続きを読む]
  • 自己資本比率 財務の健全性と資本効率
  • 今朝の日経1面 「日本企業の体力が過去最高」「自己資本比率4割超え、効率が世界標準に見劣り」今をときめくSUBARUが自己資本比率を50%程度、自己資本利益率を16%を目安とするらしい。適切なところに適切なタイミングで資本を投下して成長を求めていかなければジリ貧になるのは個人も企業も同じこと。それが資本主義というものでしょう。しかし何が適切で何時が適切なタイミングかがわからない。お金は持っているだ [続きを読む]
  • メガ大家の苦悩
  • ネットでこんな記事を見つけた。メガ大家の苦悩昨今の銀行の貸し出し姿勢も大きいと思う。10億と言えば条件にもよるがかなりの物件数だろう。規模ばかり追いかけていて丁寧な管理運営が出来るのだろうか?入居者はよくみています。一本調子に行かないのも大家業。山あり谷あり長い時間がかかる結果出るまで。晴れの日ばかりではありません。分をわきまえて丁寧に慎重に行かねば。 [続きを読む]
  • お金持ちは平屋に住む?
  • この度のロンドンの火災でわかったこと。高層階ほど家賃が安いらしい!確かに眺望はいいかもしれないですが、普段の生活には関係ないような気が。利便性は低層階のほうがいいでしょう。とくにこの度のようなことがおきると逃げることもできない。何らかの原因で電気停まると水がないのでトイレもいけない。住むのは低層で景色を楽しむときだけ高層に行くのが合理的です。 [続きを読む]
  • ロンドンタワマン?火災
  • ロンドンのタワマン?がえらいことになってる。タワマン?の?はタワマンの定義をよく知らないからだ。日本でも同じことがおこらないとも限らない。日本のタワマンは相続対策とかいろいろ使い手があるようだが、不動産のことよくわかっている人ならあまり手をださないんじゃないかと私は思う。適当に体裁よく住んでロス覚悟で売るなら理解できるが、コツコツローン30年返してその後どうなっていますかね?前例がないですよ。ああ [続きを読む]
  • 29年上期の利金配当
  • 29年も6月半ば。1月からの株債券とかの利金配当合計して見たら30万程度やった。とてもじゃないがこれでは生活できない。賢い人はもっとうまいことやってるんだろう。でもこれまで仕事やりながら不動産投資の返済に管理、その上株式投資もうまいことなんか無理やった。と得意の言い訳をしておこう。 [続きを読む]
  • 昔の写真
  • 昔といってもそんな昔でなく、物件を建てたころの写真を見てた。一言で言うとすごい格好をしてる。要するに全くお金がかかっていないのだ。でも冷静に考えて見ると、今も大して変わっていない。 [続きを読む]
  • 電機量販店のポイント5%
  • 自転車のサイクルコンピューター(距離とかスピードとか測る)のボタン電池がなくなりそうなので別の買い物のついでにその2階にある電機量販店に買いに行った。100均でもよさそうなものだが、多分クオリティーは違うと信じたい。交換の手間考えるとメーカー品を選ぶのが良い。めったにその量販店では買い物しないのであまり気にしなかったのだが、ポイントが5%も付くではないか。5%は投資家にしたらすごい数字だ。1億の元 [続きを読む]
  • 過剰サービスと人手不足
  • 今日の日経の「経済教室」で慶応の先生が過剰サービスについて論じていた。思いつくだけでも過剰サービスだなと思うこといろいろあるが、自動車ディーラーのお客様の見送りなんて一番いらないサービスだと思う。お客さんの車が見えなくなるまで見送るアレですよ。あれを日本中のディーラーでほぼ365日延々やってるのだと思うとため息が出てくる。ディーラー経営者のみなさん人件費の積算やってみてください。すごいことになりま [続きを読む]
  • 直近3年の入居率
  • 大きく分けて2ヶ所に物件がある。直近3ヵ年の入居率A地区H26 84.5%H27 98.1%H28 94.7%B地区H26 100.0%H27  97.2%H28  93.5%入れ替わりの時期のロスがあるのでなかなか100%というわけにはいかない。AもBも悪い場所ではないが、とびきり良くない。物件はすべて築20年〜25年。Aは26年より一部自主管理から管理会社に任せた。故に入居率が上がった。空室が [続きを読む]
  • 週休3日
  • 佐川急便の週休3日制の話が新聞に載ってた。またぞろ典型的な日本的発想だなと思った。生産性の低さと長時間労が本丸なのにそこに至るプロセスがそれなんか?我々日本人は何かあったら極端な考えに振れたがる。仮に週3日休みやとしたら有効に過ごすには相当の知恵と教養がなかったら無駄になるだけ。日本人にとって会社は利益追求の場やなくて居場所にすぎないんじゃない?だから生産性の向上はとくに間接部門で遅れてきたんでし [続きを読む]
  • ばあさんの言葉
  • 子供のころに明治生まれのばあさんに言われたことがある。「ものを買うのに、貯金して買うな」と。「貯金してその利息で買うんや」と。後に「マルサの女」を観てたらどんなシーンか忘れたがコップの水の話があった。コップの水を飲むときはあふれたしたたり落ちたやつを飲めと。絶対に貯まったやつを飲むなと。そういう言葉を子供の頃から知っていて良かった。 [続きを読む]
  • 資産形成の王道(資産運用でなく)
  • セミリタ生活以後、いろんな方のブログで勉強させてもらった。中には「ライターで食べてるの?」というくらいの文章力の方もおられる。資産運用には様々なやり方があるのだろう。結局は自分にあったやり方しかなく、人生に必要なお金もその人次第のようだ。質素に生きて、まず種銭をつくり、勉強し続け、失敗も重ねながら運用していくことが共通のようだ。それ以外の方法があったら教えて欲しい。 [続きを読む]
  • 空室リフォーム。
  • 空室が出た。わずか2ヶ月での退居だ。会社をすぐに辞めたらしい。私の判断でないので仕方ない。リフォームして値上げしよう。クローゼット内にクロスを貼る。壁クロスは持ち越し。 今回はデニム地だ。何の変化もないキッチン。今回は思い切って暖色オレンジのシートでラッピング。仕上がりが楽しみだ。 [続きを読む]
  • 寿司屋とアパート経営
  • たまに寿司屋に行く。廻らないところだ。寿司屋の経営はなま物を扱うため飲食店でもとくに大変だと思う。ネタが悪かったら客は来なくなる。客が来ないと更にネタが悪くなる。すると以前にもまして客が減る。いわゆる「負のスパイラル」だ。普遍的に経営は「正のスパイラル」しかないと思う。賃貸経営も同じだ。新築時は簡単に客が付く。(最近はそうでもない)経年ですべてのものが劣化する。劣化に抵抗するためコストをかけ続けな [続きを読む]
  • リタイア7年目
  • 思いがけずリタイアして6年、7年目に入った。リタイアと言っても不動産を借りてもらってメシ喰ってる。いわゆる勤労生活は終わりにして6年たった。いちおう事業なのでそれなりにいろいろ心配はある。と言っても何もない時はフリーだ。要するに毎日時間はたっぷりある。することを探すのに忙しいのである。長年のケッチー生活でお金をあまりかけられない体質になっている。いきおい新聞、ブログ、散歩、掃除と定番どころで午前は [続きを読む]
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