GT大家 さん プロフィール

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GT大家さん: GT大家の不動産投資ブログ
ハンドル名GT大家 さん
ブログタイトルGT大家の不動産投資ブログ
ブログURLhttp://invester-life.hatenablog.com/
サイト紹介文都内・横浜にて不動産投資やってます
参加カテゴリー
更新頻度(1年)情報提供48回 / 62日(平均5.4回/週) - 参加 2017/06/22 20:06

GT大家 さんのブログ記事

  • インターネット無料を考える
  • 最近の賃貸住宅には、多くの場合にインターネット無料がサービスとしてついています。先日紹介したSUUMO賃貸経営のサイトで調べても築10年以内の物件であれば、85%がついていて需要ポイントも4点/5点となっていますね。ということで今回の江東区RCにインターネット無料を導入するのにいくつかの選択肢を検討してみます。ケーブルTV横浜にある2物件ではケーブルテレビJCOMと地元のケーブルテレビのケーブルをいれています。去 [続きを読む]
  • 某銀行に相談で玉砕
  • 某銀行というか八千代銀行ですが先日電話してアポを取ろうと試みてまずは資料を送ってくれとのことなので決算資料3期分と今回の新築計画の資料を送りました電話口では「最近不動産に対する融資は厳しいですよ〜新規だと特に難しいですね」とのことだったのであまり期待していませんでしたがそれから全く折り返しのTELが来なかったのでこちらから進捗を聞こうとTELしたところ難しいですね〜との返事。。。というか、これは担当 [続きを読む]
  • アパマンローンが低水準に、今後の融資動向には注視
  • 個人向けアパート・マンション向けローンが2年ぶりに低水準になったとのニュースwww.bloomberg.co.jp金融庁は銀行に警告していたとのことで徐々に融資が厳しくなっている印象がありますね。こうなってくると相場が下がってきていままでは買えないような利回りでの物件が出て来る可能性もあります。ということで、相場が下がりきるまで様子を見たほうがいいかもしれませんし今高く売れるのなら、そこまで思い入れがない物件に [続きを読む]
  • 土地値物件は買えず
  • 昨日の土地値の物件ですがinvester-life.hatenablog.com買付けを入れてみましたがやはり先の申込みを優先されてしまいました。・特約なし(現金決済)・決済日の融通きかせます(今月中でも可能)・満額+50万円と多少先の方達より有利な条件を提示しましたがだめでしたね。正直最近フットワークが重くすぐに見に行けなかったのが反省点ですねまあこれも縁なので買えないほうがよかったのでしょう。 ←ポチッとクリッ [続きを読む]
  • 土地値物件の現地調査
  • 本日は土地値物件の現地調査店舗x2、住居x2築30年ほどの物件です。店舗を立ち退きできれば8%ぐらいでアパート建てれそうな土地となりますが店舗系の立ち退きは苦労しそう。。そして既に現金で買付けが入ってるらしいとの事で一応買い付け入れれば同列で見てくれるらしい。買い上がれば買えそうだけど、そこまでして欲しい土地か少し微妙な所。幹線道路沿いなので少々うるさいかも融資は引けるかわからないが、某信金なら [続きを読む]
  • 自宅は賃貸か購入するべきかー不動産投資家から見て
  • 自宅は賃貸がいいか、購入すべきかなんていう論争は常にネット上で記事になっています。どっちが得かはその人のバックグラウンドによって違うという結論にしかなりませんが専業の不動産投資家として見た場合にはどういう見方ができるでしょうか?私の場合には4つのパターンが考えられます・自宅を個人の住宅ローンで購入・自宅を法人の融資で購入・自宅を個人で賃貸する・自宅を法人で社宅として賃貸する今回は約1億円のマ [続きを読む]
  • 賃貸物件で大麻栽培
  • www.asahi.com大阪の賃貸物件にて入居者が大麻を育てていて逮捕されたニュースがありました。7部屋を使って育てていたようで大家としては一気に7部屋も退去が発生するので痛いですね。。ちなみに大麻は日本では麻薬として非常に危険な印象を植え付けていますがオランダでは合法であり、アメリカでも一部の州では合法化されています。ちなみに私はアメリカに住んでいたことがあり普通に友人達は吸っていたし、好きな人は栽培 [続きを読む]
  • 根抵当設定と手形貸付
  • 江東区RC計画の融資ですが無事に稟議が通りましたので融資がOKとなりました。今回は土地は既に現金にて取得済みでしたので土地に関してはバックファイナンスとなり融資は総事業費に対して実行されます。まずは土地代の部分を手形貸付にて融資してもらい今後建築が進む段階で、着工、中間、引き渡しの3段階で融資が実行される予定です。竣工時の引き渡しの際に長期貸付に切り替えて総額分の融資をしてもらい、その金額にて全 [続きを読む]
  • 狭小ルームの収納について考える
  • 狭小ルームといっても最近流行り?の10?前後の超狭小ルームではなく15〜20?以下ぐらいの部屋のことでよくあるワンルーム、1Kの部屋には大体収納がついています。こんな感じの↓↑は私が去年建てた横浜の木造物件ロフト付きなので20?以下だったけど収納は普通につけました。現在計画しているRCや長屋に関してはいくつかの部屋では20?より狭くなります。その場合に収納をどうするか考えなければいけないのですが最近よく見か [続きを読む]
  • 事業投資の失敗
  • 投資事業の一部として事業投資を行っております。現在の投資先は6社ありますどれもIPOまでは全然遠いですがせめてM&Aでバイアウトできればと考えていますがやはりなかなかうまくいきません。著名なエンジェルやVCと一緒に相乗りで投資するのが一番いい方法ですが、それだとお金は増えるかもしれないが「やっている感」が少ないので、自ら開拓して投資をしていますが、これがかなり難易度が高いです。基本的には起業した企業 [続きを読む]
  • レオパレスが自社物件処分
  • 本日のニュースでレオパレスが自社保有の築古アパートを400棟処分するニュースがありました。www.nikkei.comはたしてどこが買うのでしょうか?バルクで買って細かく処分していくのでしょう。レオパレス自身が売りに出している理由としては「入居率の悪さ」ということ。まあ郊外や地方にあるレオパ物件は空室率高いのでそういった物件を処分していくのだと思います。一般的にはこういった物件は買ってはいけないですが逆に安 [続きを読む]
  • スーモ賃貸経営サポートは結構便利
  • そういえば先日行った賃貸住宅フェアにて大して収穫はなかったと書きましたがSUUMOのブースにて紹介があったSUUMO賃貸経営サポートのサイトは便利だなと思いました。www.suumo-onr.jpHOMESでも似たようなサイトを作っていますがSUUMOの方が使えるなと感じました。toushi.homes.co.jpまず指定したエリア周辺の平均の坪賃料が1発で見れる点は便利です。例えば今回計画している江東区RC計画での家賃を決める際にSUUMOのサイトで調べ [続きを読む]
  • 賃貸住宅フェア2017 東京ビッグサイト
  • 本日は東京ビッグサイトで開催されている「賃貸住宅フェア2017」に行ってきました毎回行っても、収穫はあまりないのですが暇つぶしも兼ねて見に行っていますとりあえず面白そうなセミナーを2つほど聞いてみました1つ目はアラサーの女性の方で札幌をベースに4年で10棟150戸まで買い進めた方の話まあどちらかというと人生設計を絡めてこんな人生を会社とともに描いていますよ的なお話2つ目はギガ大家で有名な木下さんのセミナ [続きを読む]
  • 銀行から融資OKの返答がきた
  • 江東区RC計画にて打診してた銀行よりほぼ内諾の返事がもらえました。まあ大丈夫だろうと思っていましたがとりあえずほぼ確定とのことでよかったです。条件的にはそれほどいい感じではありません。1.2% 30年 手出し現金10%完成までの間、定期で3000万円を拘束別の地銀からは1.27% 35年 手出し現金15%でいけると話があったのですがこちらの地銀は既に取引があるので新規取引銀行を増やしたいということで新規の銀行に決めま [続きを読む]
  • 新築打ちっ放しRCの外観を決める
  • 江東区のRC計画ですが、先日の設計との打ち合わせで決めるべき所がたくさんあるのですが、住設関係は後で決めれるとしてまずは建物の構造関係に関わる所を優先的に決めなければいけませんちなみに今回のRCの建物はこんな感じの打ちっ放しになります。※写真はイメージです1階に通路、オートロックがあり、4階建てになります。写真と同様にバルコニーを設置せずに居室空間を広くとっています。ただしこの場合には避難はしごを部 [続きを読む]
  • 賃貸住宅市場は危ないのか!?日銀が異例の警告
  • 本日の東洋経済にて下記のようなニュースが配信されておりました。toyokeizai.net簡単には・バブル期を超える不動産融資・空室率の増加・今後賃貸住宅市場が家賃下落からの崩壊の危機との内容でした。たしかに不動産に対する融資額はバブル期を超えて金利の低さから多くの人が賃貸住宅を建設しています。不動産投資家向けの投資アパートだったり地主向けの相続税対策アパートだったりと軒並みアパートが建設されています。特 [続きを読む]
  • 江東区RC計画のプランニング
  • 今回江東区に建築するRCマンションの設計をお願いする設計会社との打ち合わせをしました。(いらすとや万能すぎるw)基本的なプランは出来上がっているのでそのプランに対して修正点などを話あって色々と問題点を詰めてきました。基本的にはおまかせ仕様にもできるのですが自分でやりたいタイプなので、今後細かく指定していきます・オートロックの場所・駐輪スペースの場所・ゴミ捨て場の場所・宅配ボックス有無、ポストの [続きを読む]
  • 江東区RC用地の解体
  • 江東区のRCの土地ですが、今週から解体が始まる予定でした。今回の解体業者は自分で探したのではなく仲介をしたリ◯ウスに紹介してもらった所が安かったのでそのままお願いしたのですが先日電話がかかってきて「あの〜、まことに申し訳ないのですが解体業者から連絡がきまして作業員が熱中症にかかってしまい人が足りなくなって着手が遅れるとのことみたいです。。最悪1週間ぐらい遅れるみたいです」と電話してきました「そん [続きを読む]
  • 太陽光発電の分譲事業者の破綻について
  • 太陽光発電の関連企業の倒産ニュースが今年に入って多く報道されております。www3.nhk.or.jp2009年頃から始まった固定価格買取制度(FIT)と呼ばれる制度によって日本中に太陽光発電施設が建設され、関連企業が多く産まれました。その中でも不動産投資に近い投資商品として太陽光発電所を投資目的として保有して売電収入を得るという太陽光発電投資も多く商品として売り出されました。発電所の分譲事業者から区画を買った場合 [続きを読む]
  • 独立洗面と2点ユニット
  • 20?前後のワンルーム、1Kを計画すると大体同じような間取りになるしそこまでアレンジするのが難しくなります。なので自分が企画する際には独立洗面をこだわるようにしています。とりあえず2点ユニットには絶対しません。よくある大手メーカーの独立洗面にもしません。こんなの↓なんかかっこ悪くないですか?よさげな洗面台はそこでオススメのメーカーはサンワカンパニーですちょっと高いですが、デザインはいいです。です [続きを読む]
  • 銀行からの返答
  • 先日、とある某地銀に融資相談をしました。invester-life.hatenablog.com結果的にはやはりNGで本部からレンタルオフィスであることが理由にて断られました。事務所を構えてくださいと言われました。。。はたしてこれが本当の理由なのか、適当な理由をつけられているのかはわかりませんが会社の内容は悪くないし返答がすぐ来たので本当の理由かと思いますが、どうでしょう。。ということでまた別の地銀にテレアポですにほん [続きを読む]
  • 世田谷区での長屋に対する規制
  • 世田谷区では2012年頃に長屋に対する規制を行い不動産投資界隈では話題になっていましたが今年にも条例が改正されより厳しくなりました。以前の規制では300?以上の土地に建築する長屋が規制の対象でしたが、今回の規制では面積は関係なく部屋数が12以上で規制対象となります。(商業系地域では15以上)規制対象の建築物に該当した場合には主に居室空間の広さ、隣地との距離に対して制限がかかりますので注意です。詳しくは [続きを読む]
  • 銀行との面談
  • 先日、新規の銀行との面談に行ってきました紹介ではなく飛び込みだったのでなのか反応はいまいちうちの法人はレンタルオフィスに登記をしてあるのだがその点がひっかかるかもとのことその点をクリアできれば前向きに検討したいとのこと。今回持ち込んだ豊島区長屋アパートに関しては融資期間が基本22年ツーバイフォーだと30年ツーバイフォーに劣化対策等級2で35年とのこと。しかしながら今回の長屋は在来工法なので融資 [続きを読む]
  • 豊島区長屋アパートの詳細プラン
  • 豊島区長屋アパート詳細プランが上がってきました9戸の3階建て長屋です。3階建ての長屋って3階部分の階段が長くてなんか微妙だなと思っていたのですが何棟か見学でみさせてもらってるうちに悪くないな〜と思うようになってきました。といっても5年以内に売却しちゃうかもしれませんが。。。ちなみに豊島区にはワンルームマンション税というのがあります。こちらは30?以下の部屋が9戸以上ある場合には1戸につき50万円支 [続きを読む]