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- 2008/10/07 12:34どれくらいの金利なら良いか
- 金利というのは私もまだ10件程度しか借入を起こしていないので、他にもいろんなパターンがあるのだと思いますが、結論から先に言うと、概して4%程度で計算しておくと良いと思います。この程度であれば、投資としては妥当な方だと思います。特徴として、銀行系だと借り入れは難しいですが、金利は安いことが多いです。一方、ノンバンクで土地ころがしの可能性があると判断されると、サラリーマンには返済不能なくらいの利率である [続きを読む]
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- 2008/10/03 15:29どこから借りるべきか
- この文章の中で、私は金融機関と銀行を区別して書いていたつもりだったのですが、お金を借りるところは何も銀行だけとは限っていません。私は投資を始めた当時、そんなことはまったく知りませんでした。むしろ銀行はサラリーマンの不動産投資のための資金のようなお金はあまり貸してくれません。不動産業者や街の中小企業は当たり前のように知っている話なのですが、サラリーマンがあまり付き合いのない金融機関は結構たくさんあ... [続きを読む]
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- 2008/09/30 22:05借入の基本
- 不動産物件の見方や考え方がだいたい分かってきたところで、実際に購入するためのプロセスに入ってくると思うのですが、実は何より難しいと思うのが借入になります。皆さんはどれくらい頭金に使えるお金を持っていますか？ご存知の通り、通常、不動産を購入する際には物件価格の最低10%程度の頭金が必要になります。投資用であると30%が基本になっているようです。もちろん頭金が多ければ多いほど、月々の返済は少なくて済むので... [続きを読む]
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- 2008/09/25 17:22安定不動産は必ずしも高利回りではない
- 私の不動産投資戦略として、長期安定投資というスタンスを取っていますので、あまりリスキーな物件は避けたいと思っています。もちろん購入するからにはできるだけ安い方がいいに決まっているので、15%を超えるような高利回り物件にはすごく惹かれるのですが、インターネットに載っているような市場価格がつけられている物件で高利回りなものは必ず何か理由があります。（不動産業者が間に入っているので当たり前ですよね。異常に... [続きを読む]
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- 2008/09/20 20:06キャピタルゲインとインカムゲイン
- 不動産投資を考えるに当たって、キャピタルゲインとインカムゲインというものがあると思うのですが、サラリーマンが副業で行う不動産経営としてはインカムゲインで行くしかないと思います。インカムゲインというものは平たく言うと家賃収入のことで、キャピタルゲインとは物件を安く買って高く売った際に出る差益のことを言います。ある程度安く買うことは絶対条件ではあると思いますが、まず考えなくてはならないのは安定的に運... [続きを読む]
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- 2008/09/20 20:01表面利回りの計算
- インカムゲインを狙う賃貸用不動産物件を検討する際に絶対に必要となる考え方として、表面利回りというものがあります。表面利回りとは、その物件がどれくらいの利回りを実現できるかを想定賃料と物件価格から割り出すというものです。大雑把に計算してある程度の価値があると判断されれば、あまり詳しく知らなくても良いと思っています（投資を始めるに当たってはの話ですが）ので、まずはサラリーマン大家になるために必要最低... [続きを読む]
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- 2008/09/17 00:47不動産投資に関して思うこと７
- ここまで知って不動産投資を始めない理由はないと思います。怖い方はご自分が負えるリスクの範囲内でやればいいのです。ポイントはコツコツ続けることです。先の700万円程度の物件でも、毎月7万円も価値を生みます。毎月お小遣い程度が残る上に、銀行返済が完了したら家賃がそのまま収入です。しかも新築ワンルーム投資のような35年で返済という気の長くなる期間ではありません。例えば20年で完済すればあなたは700万円の資産を ... [続きを読む]
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- 2008/09/13 20:44不動産投資に関して思うこと６
- 不動産投資は100円の価値に対して毎月生まれる2円という価値（対価=賃料）から、毎月の銀行返済、この例では1円を引いた1円が利益になります。これを毎月1円づつコツコツと返済していって、100ヶ月経った時、この物件は自分のものとなり、持たざる者が資産家になるのです。このように100円持たざる者、つまりわれわれ普通のサラリーマンは、特に何もしないで日々働き、生活していても、いつまで経ってもほんの少しの貯金が貯まる ... [続きを読む]
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- 2008/09/10 23:36不動産投資に関して思うこと５
- 一方、不動産投資の仕組みは、ほとんど自己資金を必要としません。100%借り入れができたとすれば、限りなく0円から始めることができます。最初、何も持たない者、つまりわれわれ一般のサラリーマンが、ここで100円の価値がある物件を買うとすると、何も持っていないのにいきなり100円の価値を手に入れることができます（+100）。その代わりに金融機関に100円の借金をします（-100）。この時点で持たざる者の資産はプラスマイナス0... [続きを読む]
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- 2008/02/01 13:00 なにが決めてとなるのか？
- さて、今度は物件自体の競争力について考えてみましょう。以前、良い物件の条件で紹介したのですが、それに加えて、最近ですとインターネットが使えるということが選ばれる基準になってきたようです。アパートやマンションをお持ちの大家さんはご一考されてみると良いと思います。インターネットはマンションタイプというものがあって、入居者が契約するだけで光回線が使えるようになります。また、郊外の物件であれば自転車置き ... [続きを読む]
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- 2007/08/11 09:38 競争力の強い中古区分所有マンション投資１２
- 一棟モノはやはり投資をするにあたっては理想ですし、最終的には目指したいところです。ただ、何度も言うようにバブルの様相を呈しています。バブルのときの不動産は、どうやったって高掴みになってしまうことは周知の事実です。おいしい一棟モノはバブル、では、おいしくない一棟モノはというと、条件が悪いことが多いというお話でした。そういう意味では、まだまだ区分所有マンションは目をつけられていません。不動産の競争力 ... [続きを読む]
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- 2007/08/03 20:08 競争力の強い中古区分所有マンション投資１１
- 確かにいきなり一棟モノのアパートなどは購入できないことはありません。しかし、その質に問題がある可能性が高いのです。無理をして質の悪い一棟モノに手を出して、幸せな結末が待っていることは考えにくいですよね。まずは、経験を積み、ノウハウを蓄え、人脈を作ること。経験やノウハウはリスクを低減させますし、人脈がないと良い一棟モノの話も来るわけがありません。不動産投資のベースは一朝一夕にできるものではないと感 ... [続きを読む]
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- 2007/07/28 18:54 競争力の強い中古区分所有マンション投資１０
- もうひとつ、賃貸を経営する上で重要な要素があります。一棟モノ≒アパートだとしての話なのですが、もしも自分が賃貸を借りる身であったとして、アパートとマンション、同じ一部屋であればどちらを借りたいと思われますか？同じスペックでもアパートとマンションでは数千円の賃料の差があることからも分かる通り、通常はマンションの方が人気があるものです。私たち賃貸物件のオーナーからしてみると、一棟モノであるアパートの ... [続きを読む]
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- 2007/07/21 12:11 競争力の強い中古区分所有マンション投資９
- また、レオパレスなどのサブリース業者に借り上げてもらっている物件についても同様のリスクがあります。レオパレスの場合はさらに悲惨で、10戸のアパートであれば、サブリースの解約と共に一気に10戸の空室が発生することになります。しかも数ヵ月後にいきなり空室状態で引渡しという条件ですので、それこそ入居者集めはゼロからのスタートとなり、その間、銀行への返済もかなり苦しいことになります。ここらへんもレオパレスな... [続きを読む]
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- 2007/07/13 23:17 競争力の強い中古区分所有マンション投資８
- ネガティブな側面ばかり書いていきます。投資のリスクを想定するということはとても重要なことだと思います。経験上、一棟モノのアパートというのは、実はかなり多くのリスクを抱えているものです。しかもそのリスクは、サラリーマンひとりが負担できるようなレベルではありません。つまり破綻の可能性も抱えるくらいのリスクです。どれくらいのリスクか、私が聞いたことがある失敗例ご紹介します。ある方が無理をして、初めての ... [続きを読む]
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- 2007/07/11 00:27 競争力の強い中古区分所有マンション投資７
- 中古の区分所有マンションの良いところというのは、最近の一棟モノには求めることのできない、競争力を強くする条件を兼ね備えているところです。もちろんすべての物件がそうであるとは言えませんが、慎重に選んでいけば、そのような物件は少なくありません。都心の一棟モノで大都市圏の駅近物件というのは、ほとんど出回らないですし、あったとしてもすごく利回りが低くなっていると思います。大きな駅から近いというのは、賃貸 ... [続きを読む]
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- 2007/07/04 19:33 競争力の強い中古区分所有マンション投資６
- さて、夢を見て不動産投資をはじめられる方の夢を壊して(!)、ようやく本題に入るのですが、それではどうやって不動産投資を始めればよいのかという話をしたいと思います。私が考える不動産投資の大原則は、・自分で想定できない、過大なリスクは負うべきではない・安定してキャッシュフローを生む物件を手に入れる・おいしい情報は素人には入ってこないということだと考えていますので、リスクと成功率を加味すると、やは ... [続きを読む]
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- 2007/06/30 11:30 競争力の強い中古区分所有マンション投資５
- また一棟モノであっても、どこかの地方都市である場合、長期的に見て本当にそこでやっていけるかどうかを考えねばなりません。たとえば「この地域は将来、人口が増えるという見込みなので大丈夫です」という売り文句はあまり信用ができないと思います。まず見込みは見込みでしかありませんし、もともと土地の安い地域であるということは、もしも本当に人口が増えた場合、より競争力の強い新築アパート・マンションが乱立するとい ... [続きを読む]
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- 2007/06/28 00:27 競争力の強い中古区分所有マンション投資４
- 十分な現金を持たない初心者がいきなり一棟モノに手を出すのはかなりリスキーであるように思われます（横柄な物言いですみません！）。申し上げたかったことは、確かに数年前は不動産投資家にとってはいい時代であったと思うのですが、今は物件面でも融資面でも、投資家受難の時代になってきたということです。もちろん一棟モノがまったくないというわけではないと思います。しかし、インターネットで出回っている情報を眺めて ... [続きを読む]
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- 2007/06/28 00:26 競争力の強い中古区分所有マンション投資４
- 十分な現金を持たない初心者がいきなり一棟モノに手を出すのはかなりリスキーであるように思われます（横柄な物言いですみません！）。申し上げたかったことは、確かに数年前は不動産投資家にとってはいい時代であったと思うのですが、今は物件面でも融資面でも、投資家受難の時代になってきたということです。もちろん一棟モノがまったくないというわけではないと思います。しかし、インターネットで出回っている情報を眺 ... [続きを読む]
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- 2007/06/23 19:45 競争力の強い中古区分所有マンション投資３
- 私が相談を受ける中でも、おいしい話に煽られて、無理をして一棟モノにチャレンジしている方が少なくないのですが、最近の不動産投資に関する所感をお話したいと思います。数年前、確かに結構条件の良い一棟モノをフルローンで手に入れることは不可能ではありませんでした。不動産投資がまだまだ一般に浸透していなため物件自体が割安で、また、金融機関側も今ほど基準が厳しくなかったので必要以上の貸付（オーバーローン ... [続きを読む]
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- 2007/06/20 19:52 競争力の強い中古区分所有マンション投資２
- 私はこのブログの中で、最初はなかなか情報も手に入ってきませんし、大きな金額を動かすことは難しいので、中古の区分所有を手に入れることから不動産投資を始めるべきであるとお勧めしてきました。そして、できれば最終的には一棟モノの不動産投資物件を所有する方向にもっていければベターですと書いてきたと思います。そんな話をブログで書いてきて数年経つので、かなり多くの方から「不動産投資を始めたいので相談に乗 ... [続きを読む]
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- 2007/06/18 22:53 競争力の強い中古区分所有マンション投資
- 1年半前からこのブログを通じて、私が得てきた不動産投資に関するノウハウをできる限り公開してきました。私が投資を始めてからもう5年くらい経つでしょうか。当時は不動産投資に関する情報も今ほど出回っていませんでしたし、もちろんインターネット上で公開されていることなど微々たるものでした。ところが、今は本屋さんに行けば不動産投資本コーナーがあるくらいですし、またインターネット上では不動産の物件を扱っ ... [続きを読む]
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- 2007/04/14 21:23 失敗しないための不動産投資の失敗研究１３
- 当たり前の売り文句とは、「明るい」「閑静な」「天井が高い」「ロフトが涼しい」「自転車が置ける」などでしょうか。私がやってみた工夫としては、駅から物件までの道のりにどういう施設があるかを解説するメモをつけたことがあります。ターゲットが単身者でしたので、例えば駅前にある施設は吉野家と11時まで空いているスーパーで、途中にはガストと薬屋があり…と地図にコメントとフキダシをつけたマイソク（チラシ） ... [続きを読む]
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- 2007/04/07 09:33 失敗しないための不動産投資の失敗研究１２
- 積極的な対策とは何かというと、ひとつの例として挙げられるのはチラシを工夫してみることです。不動産会社に任せておくと、何の工夫もない目立たないチラシが出来上がってきます。これでは毎回大量に出回っているマイソク（物件を紹介するチラシのこと）の山に埋もれてしまいます。これを自分で作成することが重要なポイントです。もちろん清書は業者に頼むのですが、私の場合、空室が出た時、必ず手書きでマイソクのベー ... [続きを読む]
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