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- 2007/06/20 19:52 競争力の強い中古区分所有マンション投資２
- 私はこのブログの中で、最初はなかなか情報も手に入ってきませんし、大きな金額を動かすことは難しいので、中古の区分所有を手に入れることから不動産投資を始めるべきであるとお勧めしてきました。そして、できれば最終的には一棟モノの不動産投資物件を所有する方向にもっていければベターですと書いてきたと思います。そんな話をブログで書いてきて数年経つので、かなり多くの方から「不動産投資を始めたいので相談に乗 ... [続きを読む]
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- 2007/06/18 22:53 競争力の強い中古区分所有マンション投資
- 1年半前からこのブログを通じて、私が得てきた不動産投資に関するノウハウをできる限り公開してきました。私が投資を始めてからもう5年くらい経つでしょうか。当時は不動産投資に関する情報も今ほど出回っていませんでしたし、もちろんインターネット上で公開されていることなど微々たるものでした。ところが、今は本屋さんに行けば不動産投資本コーナーがあるくらいですし、またインターネット上では不動産の物件を扱っ ... [続きを読む]
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- 2007/04/14 21:23失敗しないための不動産投資の失敗研究１３
- 当たり前の売り文句とは、「明るい」「閑静な」「天井が高い」「ロフトが涼しい」「自転車が置ける」などでしょうか。私がやってみた工夫としては、駅から物件までの道のりにどういう施設があるかを解説するメモをつけたことがあります。ターゲットが単身者でしたので、例えば駅前にある施設は吉野家と11時まで空いているスーパーで、途中にはガストと薬屋があり…と地図にコメントとフキダシをつけたマイソク（チラシ）を作ったこ [続きを読む]
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- 2007/04/07 09:33失敗しないための不動産投資の失敗研究１２
- 積極的な対策とは何かというと、ひとつの例として挙げられるのはチラシを工夫してみることです。不動産会社に任せておくと、何の工夫もない目立たないチラシが出来上がってきます。これでは毎回大量に出回っているマイソク（物件を紹介するチラシのこと）の山に埋もれてしまいます。これを自分で作成することが重要なポイントです。もちろん清書は業者に頼むのですが、私の場合、空室が出た時、必ず手書きでマイソクのベース案を作 [続きを読む]
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- 2007/04/03 21:44失敗しないための不動産投資の失敗研究１１
- 私の不動産投資の失敗は、建物の故障だけではありません。やはり一番頻繁に起きて、直接的に被害を被るものは空室になります。空室が起きている間はその部屋からは一円も入ってくることなく、銀行への返済だけが残りますよね。何故だか分かりませんが、空室というものは起きる時には立て続けにおきて、満室の時はしばらく満室が続きます。また、季節的に悪い時（真夏と真冬）は一度空室になると、比較的長い間空室が続きます。春や [続きを読む]
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- 2007/03/30 22:09失敗しないための不動産投資の失敗研究１０
- これまで見てきたように、不動産経営は突如訪れる故障から逃れることはできません。所有すること自体が価値であるため、所有物の価値を維持し続けるためにそれなりの出費は覚悟しなくてはならないのです。また、私の体験談が物語るように、修繕には時間的、金銭的な負担は避けられませんが、更に大きな負担は精神的な負担です。故障の連絡が来た時はかなりガッカリします。百万円単位の出費を余儀なくされる時などは、サラリーマ... [続きを読む]
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- 2007/03/27 23:43失敗しないための不動産投資の失敗研究９
- 最後の大型修繕は、エアコンの修理でした。これは私が持っている建物で一番大きなもので、ビルドイン型の大型エアコンでした。なにやらこれの利きが悪くなったという連絡が入居者から入り、業者に依頼して確認してもらったところ、冷媒を運ぶ部分が破損していればパイプの交換（28万円程度）で、エアコン自体が壊れていれば機器そのものの交換（35万円程度）とのことでした。何故こんなに高いかというと、どちらにせよ天井を壊し... [続きを読む]
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- 2007/03/24 19:34失敗しないための不動産投資の失敗研究８
- このふたつの修理は同じアパートでのできごとでしたので、無担保ローンを返すためにリフォームローンに借りかえることにしました。無担保ローンカードはいつでもある程度の額を借りることができるため、不動産経営に必須となりますが、最低でも7%以上の利率であることから、やはり長く借りるべきではありません。無担保ローンで借りて金額がまとまってしまったら、できるだけ早いうちにリフォームローンなどに借り替えた方が良いと [続きを読む]
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- 2007/03/22 22:33失敗しないための不動産投資の失敗研究７
- このカビに気がついたのは、壁紙交換の際に「なんだか壁がブカブカするな」と思ったからです。喫煙者が済んでいたからかどうか分かりませんが、全体的に白いはずの壁紙が茶けていたところが、少し黒ずんでいました。触ってみるとブカブカした感じだったのです。業者に相談をして、壁紙交換（なにもなくても壁紙の交換だけで一部屋6万円くらいします）のついでに見てもらったところ、壁を壊して見てくれたのですが、結果、「上の階... [続きを読む]
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- 2007/03/18 11:37失敗しないための不動産投資の失敗研究６
- 修繕のために数十万円など手持ちの現金で出すことができなかったので、やはり今回も無担保ローンを使って一時的に支払いをしました。こういうところで無担保ローンカードがないと、怖くて不動産経営はできないと痛切に感じたのです。今回の修繕のためにも、数日分の稼動がかかりました。不動産経営はやはり不労所得ではありません。少労所得ですよね。この件については、現場に赴く必要はなかったのですが、それでも業者との打ち合 [続きを読む]
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- 2007/03/14 23:23失敗しないための不動産投資の失敗研究５
- とりあえず急がないとならない工事でしたので、会社から携帯でアパートの施工業者に電話をかけ事情を伝えると、良心的なその業者は「写真で撮影して送りますので判断してください」と言ってくれました。おかげで私は現場まで確認に行く必要がなくなり、有給を取る必要がなくなりました。さて、業者に撮影してもらい、それを確認したところ、確かにかなりの規模で破損していました。原因は材木に水がしみこんだことで腐りかけてい... [続きを読む]
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- 2007/03/11 01:07失敗しないための不動産投資の失敗研究４
- 自分が所有しているアパートの修繕をしなくてはいけなかったので、こっそりと会社で携帯と手帳を使い、廊下に出て工務店との交渉をしてきたわけです。2時間に一度くらいは業者から電話がかかってきたので、結構な手間でした。台風で雨どいの一部が破損してしまった時は、突然管理会社から電話がかかってきて、「すぐに修復工事をしないと事故が起きてしまいそうであぶない」ということでした。これはさすがに週末まで待ってもらう... [続きを読む]
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- 2007/02/25 21:47失敗しないための不動産投資の失敗研究３
- 私が実際に出くわした不動産投資の失敗・挫折事例を事前に紹介した方がリアルに「不動産経営の仕事」が伝わると思ったので恥を忍んでお話しているのですが、このような話は少なくなく、アパートがシロアリにやられてしまったり、台風で雨どいの一部が破損してしまったり、水漏れで壁がカビてしまったり、エアコンが故障して急遽天井を剥がすような工事をしなくてはならなくなったりと、手間のかかる時はサラリーマンとしての仕事... [続きを読む]
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- 2007/02/25 21:45失敗しないための不動産投資の失敗研究２
- 不動産投資は不労所得だと言われていますが、全然そんなことはありません。敢えて言うならば「少労所得」と言ったところでしょうか。確かに不動産経営ほど少ない元手で、自らの時間をそれほど使うことなく定期的に収入が得られ、時間と共に資産保有率が上がっていくような商売はないと思います。しかしそれは空室やトラブルのない時の話です。（とはいうものの、他の仕事で発生するほどの手間も危険もないと考えていますが、リス ... [続きを読む]
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- 2007/02/25 21:41失敗しないための不動産投資の失敗研究
- 不動産投資を始めるきっかけは人それぞれだと思いますが、よく言われていることとして、不労所得を得るためですとか、将来への不安などが挙げられると思います。恐らくこれを読んでくださっている方々は、サラリーマンやOL、自営業などだと思いますが、これらの職業の共通点は「自分が働かないと稼ぎが得られない」ということです。一方、株でも不動産でも、資産を持っている人というのは、自分が直接働かなくても収入が得られま ... [続きを読む]
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- 2007/02/22 01:39 物件の利回りの落とし穴５
- いろんな不動産投資の本を勉強がてら読んでいるのですが、読むだけなら本当にバラ色の家賃収入生活が待っているように思えます。ところが意外と地味で、意外とメンテ費用がかかり、とてもではないですが、不労所得には程遠いものです。現にこれを書いている今も、飲み会を断って不動産屋に行こうとしているところです。物件というか、経営の良し悪しは利回りではなく、キャッシュフローだと言いましたが、キャッシュフロー ... [続きを読む]
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- 2007/02/15 13:11 物件の利回りの落とし穴４
- また、物件を購入する時に最も油断するのは、翌年度に請求が来る不動産取得税です。これは思いのほか大きな出費になりますし、事前に計算することもあまりないので、物件を取得した翌年はかなりビビります。他にも台風が来て雨どいが壊れたり、シロアリに襲われたりと予定の利回りを崩される要因は枚挙に暇がありません。これらは総て私が実際に経験した事例ですし、決して珍しい話だとは思えません。正直言って、 ... [続きを読む]
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- 2007/02/11 23:12 物件の利回りの落とし穴３
- さらに重要な利回りの考え方なのですが、持っている複数の物件を総体として捉えるようにしてください。ここはとても重要な考え方です。この物件は13%、この物件は10%などと個別に管理していることが多いようですが、グロスのキャッシュフローが黒字になっているかが不動産投資で最も重要なポイントだと思っています。例えばひとつの物件が空室になっても、他の物件からの利益で埋めていくと考えねばなりません。です ... [続きを読む]
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- 2007/02/08 23:18 物件の利回りの落とし穴２
- 物件を購入する際のシュミレーションは重要だと思います。しかしその精度は1割くらいの余裕を見ておかないと危ないと思います。私の場合は変動金利を使っているのですが、その金利などもたまに変動しますし、空室の見積もりもみなさん結構甘めに見ているようです。基本的に一度空室になったら、現在の賃料を維持するのは意外と難しいと思ってください。現在の家賃が例えば7万円でも、もちろん相場が一番重要な要素なので ... [続きを読む]
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- 2007/02/04 17:29 物件の利回りの落とし穴
- いろいろと不動産投資を考えておられる方の話を聞いたりして感じた話です。ある人が利回りを百円単位までエクセルで分析して、購入の可否を検討していたのですが、これは果たしてどれくらいの意味を為すのかと思いました。確かによく考えてみると共用部分の電気代や町内会費（清掃協力金等）の負担など、数百円レベルの出費というものはつき物ですが、これを購入時に分析する意味があるのかがすごく疑問です。私の ... [続きを読む]
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- 2007/02/01 00:22銀行からの紹介によるおいしい物件５（実録）
- さて、おいしい物件を手に入れる一番の肝を書きたいと思います。これは絶対に外では言われない話だと思いますし、私はやっていないのであくまでも参考としての情報ですが、通常、物件を紹介する条件として銀行の担当者にお礼をする必要があります。それも物件価格の数割にあたる驚くほどの金額を現金で渡さなくてはなりません。もちろんお礼には領収書などはもらえません。つまり取引としては表に出ないお金です。銀行の担当者と ... [続きを読む]
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- 2007/01/26 07:48銀行からの紹介によるおいしい物件４（実録）
- そんなものすごく重い雰囲気の契約現場では、誰も一言もおしゃべりもせず、事務的に淡々と契約を進めていきました。私は「はい」以外の言葉を発していなかったと思います。心の中では、おれはなんて運がいいんだとはしゃいでいたのですが。破産してしまった売主は生気なく、こちらも事務的に作業をされていました。後に登記簿の乙区（担保を設定する欄）を見てみると、この物件はバブルの時に私の購入金額の4倍もの担保が設定さ ... [続きを読む]
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- 2007/01/21 10:07銀行からの紹介によるおいしい物件３（実録）
- 翌日、私は会社を休み（やはり仮病）、朝からATMを駆け回って無担保ローンカードを数枚使って数百万円を一気に引き出しました。こんなに大金を持ったことは初めてだったので移動の時はすごく緊張しましたが、なんとか約束の時間までに契約、決済場所の銀行までたどり着くことができました。現場に着くと、不動産屋と銀行の担当者など数名、あとは運悪く破産してしまった売主が既に集まっていました。破産の現場らしく、窓もない ... [続きを読む]
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- 2007/01/17 00:41銀行からの紹介によるおいしい物件２（実録）
- その日の夜中、会社に戻ってから不動産屋に寄って、落ち着いた状態で話を聞くと、不動産屋が急いでいた意味が分かりました。この物件は銀行の不良債権で、不動産屋と懇意にしていた銀行の担当者が任意売却として紹介してくれたものだったのです。その不動産屋は当日時間がなくて見に行くこともできませんでしたし、たまたま自由になるお金がなかったということで、年中出入りしていた私に話を振ってくれたのです。それで、実際 ... [続きを読む]
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- 2007/01/13 12:06銀行からの紹介によるおいしい物件（実録）
- 1件目の記念すべきアパートを手に入れてからまもなく、会社で仕事中にいきなり不動産屋から連絡があり、「いい物件が出たので、今日中に物件を見てきて！」と言われ、ガシャンと一方的に電話を切られました。何がなんだか良く分からないまま、物件の住所と名前だけしか聞く時間がなかったのですが、その人の言うことに間違いはないと信じていましたので、その日の午後は仮病をして物件を見に行きました。もちろん仮病の名は腰痛 ... [続きを読む]
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