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- 2007/12/01 05:54検査、検査、検査
- 来春のマンション引き渡しに向けて先週からいよいよ施主検査シーズンに入りました。 先週は、専有部分（部屋の中）の検査に行ってきました。 デベロッパーが行うこの施主検査の前にゼネコンによる社内検査を経ているはずですが、どうしても傷・汚れはもちろん、機能上問題のある事項も出てきます。 やはり、社内検査は、所詮身内による検査ですので、細かいところや手直しに大がかりな工事が必要な項目は、抜けがちになりま... [続きを読む]
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- 2007/11/18 07:21アフター対応
- 先週から夏に引き渡しをした担当物件のアフター対応で週末も休みなく働いています。マンション営業時代にも供給が何年にもわたる大規模物件の担当をしていたため、必然的にお客様のアフター受付窓口になることも多く、幸い対応には慣れています。ただ１つ営業時代と違うことは、売主として最終的な責任があるということです。デベロッパーの中には、管理会社やゼネコンに任せきりで、全く顧客対応をしないところもあるようですが、... [続きを読む]
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- 2007/11/18 07:21アフター対応
- 先週から夏に引き渡しをした担当物件のアフター対応で週末も休みなく働いています。 マンション営業時代にも供給が何年にもわたる大規模物件の担当をしていたため、必然的にお客様のアフター受付窓口になることも多く、幸い対応には慣れています。 ただ１つ営業時代と違うことは、売主として最終的な責任があるということです。 デベロッパーの中には、管理会社やゼネコンに任せきりで、全く顧客対応をしないところもあるようです... [続きを読む]
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- 2007/11/04 20:49駐車場設置率１００％は万能？
- 郊外型大規模マンションでは駐車場設置率が１００％が当たり前ですが、敷地にゆとりがない都市型マンションでは、最も悩ましい課題です。趣味と実益を兼ねてモーターショーにも足を運びます。駐車場の設置率と収容可能車種のバランスの良し悪しがマンションの売れ行きを左右するばかりでなく、入居後の維持管理費までも左右します。特にタワー型マンションでは、狭い敷地に多くの駐車場を確保する必要があり、タワーパーキングに頼... [続きを読む]
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- 2007/11/04 20:49駐車場設置率１００％は万能？
- 郊外型大規模マンションでは駐車場設置率が１００％が当たり前ですが、敷地にゆとりがない都市型マンションでは、最も悩ましい課題です。 趣味と実益を兼ねてモーターショーにも足を運びます。 駐車場の設置率と収容可能車種のバランスの良し悪しがマンションの売れ行きを左右するばかりでなく、入居後の維持管理費までも左右します。 特にタワー型マンションでは、狭い敷地に多くの駐車場を確保する必要があり、タワーパーキング... [続きを読む]
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- 2007/10/28 06:39近隣対策
- マンション事業を進める上で最初にぶつかる問題が近隣対策です。国立駅前。近隣対策の難しい地域です。多くのデベロッパーは、いわゆる近隣対策会社に業務を委託することが多いのですが、これには事情があります。デベロッパーの多くは、一般に思われているよりも非常に少ない社員数で事業を行っています。単純に売上高を社員数で割ってみると、一人当たり１億円を下回るところは、まずありません。三井不動産レジデンシャルで、売... [続きを読む]
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- 2007/10/28 06:39近隣対策
- マンション事業を進める上で最初にぶつかる問題が近隣対策です。 国立駅前。近隣対策の難しい地域です。 多くのデベロッパーは、いわゆる近隣対策会社に業務を委託することが多いのですが、これには事情があります。 デベロッパーの多くは、一般に思われているよりも非常に少ない社員数で事業を行っています。単純に売上高を社員数で割ってみると、一人当たり１億円を下回るところは、まずありません。 三井不動産レジデンシャルで... [続きを読む]
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- 2007/10/14 21:03宅建試験まで１週間
- 今年度の宅建試験までいよいよあと１週間となりました。先週の社内の宅建模試は、早朝７時からの２時間５０問を実施し、合格見込み者もいよいよ絞られてきました。２ヶ月間の模試結果の推移を見ると、興味深いのが、まさに昔話の「ウサギとカメ」のように、最初は快調でもだんだん合格圏外に落ちていくウサギ型の人と、最低ランクから這い上がってくるカメ型の人がいるということです。資格試験というのは、まさにマラソンのような... [続きを読む]
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- 2007/10/14 21:03宅建試験まで１週間
- 今年度の宅建試験までいよいよあと１週間となりました。 先週の社内の宅建模試は、早朝７時からの２時間５０問を実施し、合格見込み者もいよいよ絞られてきました。 ２ヶ月間の模試結果の推移を見ると、興味深いのが、まさに昔話の「ウサギとカメ」のように、最初は快調でもだんだん合格圏外に落ちていくウサギ型の人と、最低ランクから這い上がってくるカメ型の人がいるということです。 資格試験というのは、まさにマラソンのよ... [続きを読む]
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- 2007/10/07 09:22お役所仕事
- 私の担当物件のうち、２物件が都市計画道路に隣接しています。「有楽町イトシア」の前も道路工事中。本文とは関係ありません。１件は、来春竣工予定で、計画道路は竣工の１年前にできる計画でしたが、いまだに工事中。もう１件は、３年後に完成予定ですが、いまだに用地買収が８割程度とのこと。都市計画道路が隣接している場合、用地仕入れ時にスケジュールはもちろん、接道の高低レベルや歩道の形状、工事の区分まで詳細に調査す [続きを読む]
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- 2007/10/07 09:22お役所仕事
- 私の担当物件のうち、２物件が都市計画道路に隣接しています。 「有楽町イトシア」の前も道路工事中。本文とは関係ありません。 １件は、来春竣工予定で、計画道路は竣工の１年前にできる計画でしたが、いまだに工事中。 もう１件は、３年後に完成予定ですが、いまだに用地買収が８割程度とのこと。 都市計画道路が隣接している場合、用地仕入れ時にスケジュールはもちろん、接道の高低レベルや歩道の形状、工事の区分まで詳細に調... [続きを読む]
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- 2007/09/30 11:00マンションギャラリーも！
- 6月の改正建築基準法施行後初めて、私の担当物件の中でようやく１件が建築確認認可の見通しがつきました。 うらやましいほど立派なマンションギャラリー。本文とは全く関係ありません。申請用図面完成から確認認可まで４ヵ月近くもかかるとは、行政の準備不足にも腹が立つどころか正直呆れます。建築確認認可が下りるとようやく販売の本格準備に取り掛かります。建築業者に販売センターの建築工程を書かせて、またもやショッ [続きを読む]
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- 2007/09/30 11:00マンションギャラリーも！
- 6月の改正建築基準法施行後初めて、私の担当物件の中でようやく１件が建築確認認可の見通しがつきました。 うらやましいほど立派なマンションギャラリー。本文とは全く関係ありません。 申請用図面完成から確認認可まで４ヵ月近くもかかるとは、行政の準備不足にも腹が立つどころか正直呆れます。 建築確認認可が下りるとようやく販売の本格準備に取り掛かります。 建築業者に販売センターの建築工程を書かせて、またもやシ... [続きを読む]
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- 2007/09/23 10:53不運
- 今週は予期しないショックな出来事が２つ。一つ目は、パソコンの故障。昨日早朝パソコンを立ち上げたら、いきなりこんなブルーの画面が。SAFEモードで立ち上げて、ようやく大事な作成途中の宅建の問題や写真などをバックアップし被害を最小限に抑えました。ただし、その後１度も立ち上がらず、やむを得ずニューパソコンに買い換えました。痛い出費です。仕事面でも予期せぬ出来事がありました。９月頭から担当物件でボーリングによ... [続きを読む]
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- 2007/09/23 10:53不運
- 今週は予期しないショックな出来事が２つ。一つ目は、パソコンの故障。昨日早朝パソコンを立ち上げたら、いきなりこんなブルーの画面が。 SAFEモードで立ち上げて、ようやく大事な作成途中の宅建の問題や写真などをバックアップし被害を最小限に抑えました。 ただし、その後１度も立ち上がらず、やむを得ずニューパソコンに買い換えました。痛い出費です。 仕事面でも予期せぬ出来事がありました。 ９月頭から担当物件でボーリング... [続きを読む]
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- 2007/09/17 12:31宅建試験まで１ヶ月
- 勤務先の宅建対策委員としての任期も残り１ヶ月となりました。自分の勉強もようやく型ができ、一番上に今日の重点科目が積まれます。この時期になると、模試の点数が２極化してきます。勉強をしているかしていないかが、はっきりと点数に表れるので、採点でいい点数を見ると嬉しい反面、不動産会社勤務とは思えない点数に遭遇すると、自分が悲しいというよりは哀れに思います。この時期でも点数の低い受験者におすすめするのが、早... [続きを読む]
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- 2007/09/17 12:31宅建試験まで１ヶ月
- 勤務先の宅建対策委員としての任期も残り１ヶ月となりました。 自分の勉強もようやく型ができ、一番上に今日の重点科目が積まれます。 この時期になると、模試の点数が２極化してきます。 勉強をしているかしていないかが、はっきりと点数に表れるので、採点でいい点数を見ると嬉しい反面、不動産会社勤務とは思えない点数に遭遇すると、自分が悲しいというよりは哀れに思います。 この時期でも点数の低い受験者におすすめするのが... [続きを読む]
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- 2007/09/09 21:18マンション市場変調
- 昨年まで好調だったマンションの売れ行きが思わしくありません。昨年の絶好調物件の一つ「パークシティ豊洲」好調なのは、数少ない都心の再開発案件や人気沿線の駅前物件くらいです。それもそのはず、今新規発売になっている物件の多くは、昨年の非常に用地高騰と極端な品薄の中で無理して仕入れた土地に計画したものが多いのです。各デベロッパーは、既に仕入れ済みの用地が、まだまだあるのですが、6月の建築基準法改正に... [続きを読む]
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- 2007/09/09 21:18マンション市場変調
- 昨年まで好調だったマンションの売れ行きが思わしくありません。 昨年の絶好調物件の一つ「パークシティ豊洲」 好調なのは、数少ない都心の再開発案件や人気沿線の駅前物件くらいです。 それもそのはず、今新規発売になっている物件の多くは、昨年の非常に用地高騰と極端な品薄の中で無理して仕入れた土地に計画したものが多いのです。 各デベロッパーは、既に仕入れ済みの用地が、まだまだあるのですが、6月の建築基準法改... [続きを読む]
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- 2007/09/02 08:24建築費が・・・
- 土地を購入する際は、どこのデベロッパーでも当然、市場調査によるマンション販売価格の調査、建築費の概算見積もり、広告費、事業完了までの金利等を計算して事業収支を作成します。 この事業収支が大変なことになっています。 一般的な中高層のマンションの場合、平均７０？程度の物件では、戸数あたり１８００万円を工事費として考えるのが昨年まで。 今年に入ってからは、戸数あたり１９００万円前後。 今夏からは、何と２１０... [続きを読む]
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- 2007/09/02 08:24建築費が・・・
- 土地を購入する際は、どこのデベロッパーでも当然、市場調査によるマンション販売価格の調査、建築費の概算見積もり、広告費、事業完了までの金利等を計算して事業収支を作成します。この事業収支が大変なことになっています。一般的な中高層のマンションの場合、平均７０？程度の物件では、戸数あたり１８００万円を工事費として考えるのが昨年まで。今年に入ってからは、戸数あたり１９００万円前後。今夏からは、何と２１００万... [続きを読む]
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- 2007/08/26 11:38宅建試験まで２ヶ月弱
- 上司に来年不動産鑑定士を受験すると言ってしまったがために、社内の宅建合格強化担当に任命されてしまいました。 鑑定士合格体験記を読んでいる中で、宅建試験の問題を作成するアルバイトをしながら、鑑定士に合格した方がいらっしゃったので、これも鑑定士合格のための一つの試練だと思って頑張っています。 実際、鑑定士の１次試験の不動産に関する行政法規、2次試験の民法は、試験範囲がかぶるので、結構基礎の勉強として役立... [続きを読む]
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- 2007/08/26 11:38宅建試験まで２ヶ月弱
- 上司に来年不動産鑑定士を受験すると言ってしまったがために、社内の宅建合格強化担当に任命されてしまいました。鑑定士合格体験記を読んでいる中で、宅建試験の問題を作成するアルバイトをしながら、鑑定士に合格した方がいらっしゃったので、これも鑑定士合格のための一つの試練だと思って頑張っています。実際、鑑定士の１次試験の不動産に関する行政法規、2次試験の民法は、試験範囲がかぶるので、結構基礎の勉強として役立ち... [続きを読む]
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- 2007/08/19 06:11マンションも格差社会
- 長い夏休みも今日で最終日です。 仕事モードに戻るためにも、マンションについて考えます。 上の写真は、Ｗコンフォートタワーズ。新築分譲時の平均坪単価約１６０万円という恐ろしいほどの割安感とモックンのＴＶＣＭで話題となった、江東区東雲のマンションです。 Ｗコンフォートタワーズ このマンション。平均坪単価は、約１６０万円ですが、販売価格は、1600万円台から1億7千万円超まで価格格差も、ものすごいものがありました [続きを読む]
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- 2007/08/19 06:11マンションも格差社会
- 長い夏休みも今日で最終日です。仕事モードに戻るためにも、マンションについて考えます。上の写真は、Ｗコンフォートタワーズ。新築分譲時の平均坪単価約１６０万円という恐ろしいほどの割安感とモックンのＴＶＣＭで話題となった、江東区東雲のマンションです。Ｗコンフォートタワーズこのマンション。平均坪単価は、約１６０万円ですが、販売価格は、1600万円台から1億7千万円超まで価格格差も、ものすごいものがありました。同... [続きを読む]
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