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- 2008/05/15 18:10仏ソシエテ・ジェネラルが購入した上野一丁目のビル
- 日経不動産マーケット情報 フランスを代表する欧州の名門金融機関・ソシエテジェネラル系のファンドが購入した、上野一丁目のビルを見ました。最寄り駅は湯島駅（地下鉄千代田線）で、徒歩１分。上野駅からも近い。周辺は、上野の繁華街からちょっと離れた、オフィスビルとレジデンスが混在する地域。最近は港区ばかりをウロウロしていたので、どうしても渋いエリアに見えますが、交通便利です。広い間口に、太い鉄パイプの柱が... [続きを読む]
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- 2008/05/14 08:44Ｊ−REITの海外不動産投資が解禁された
- 日経不動産マーケット情報東京証券取引所が、Ｊ−ＲＥＩＴの海外不動産投資を解禁すると発表しました。記事によると＞東京証券取引所はこれまで、標準的な鑑定評価手法が定まっていないことなどを理由に、REITの海外不動産投資を禁止してきた。しかし、今年1月に国土交通省によって「鑑定評価ガイドライン」がまとまり、海外不動産投資に必要な環境が整ったと判断し、解禁に踏み切った。・・・とのこと。もっとも、これは以前から... [続きを読む]
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- 2008/05/12 21:48私募ファンドの運用総額が大幅に拡大（２００７年の統計）
- 不動産証券化協会が行った私募ファンドの実態調査結果によると、２００７年の私募ファンドの運用資産総額は前年比で４２％増加し、１１.８兆円だそうです。 Ｊリートが６兆６千億円なので、倍近く多い。上場していることもあって、Ｊリートは目に入りやすいですが、実際には私募ファンドの方が規模は断然大きい。見えにくいだけで・・・。私募ファンド同士の売買、Ｊリートへの売却なども多い。もっとも、アンケートの調査... [続きを読む]
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- 2008/05/12 07:48「介護つき有料老人ホーム」が急減
- 日経ＮＥＴアイ プロの視点 有料老人ホームに「異変」（2008/5/9） 一昨年頃から、「認可がなかなか下りない」と評判だった｢介護つき有料老人ホーム｣。介護保険ビジネスに目を向けた事業者が一斉に参入したものの、給付の増大を恐れる行政側が「総量規制」をかけ、新設するのが難しくなりました。 その名のとおり、施設内での介護サービスが売り物です。上記の記事によると、総量規制は着実に効果を発揮し（？）、「介護... [続きを読む]
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- 2008/05/11 00:07ブログを再開します
- 本ブログは、当初の意気込みとは裏腹に、半年ほど更新がストップしておりました。 満を持して（？）、「不動産ウォッチャーの日記」として装いも新たに再開いたします。 まあ、更新ストップ自体は、ブログ界ではよくあることですが・・・（笑） [続きを読む]
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- 2008/05/10 23:30ＳＰＣ（特定目的会社）
- 資産流動化法は、当初は「ＳＰＣ法」とも呼ばれました。つまり、資産流動化法は「ＳＰＣ」（特定目的会社）を作るための法律。いまやすっかりメジャーな法律になりましたが、あの片山さつき代議士が大蔵省時代に法案に携わったことでも知られています。 不動産業界において「ＳＰＣ」と言えば、不動産の名義人にして土地建物を持たせておくために設立するペーパーカンパニー。 かつての日本では、ペーパーカンパニーは「怪しい... [続きを読む]
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- 2008/05/10 20:51中古船舶の価格が高騰
- 日経ＮＥＴ新興国特需で、海運業界は絶好調。そんな業界動向を反映して、中古船舶の価格が暴騰しているとか。日経の記事によると＞中古船のうち鉄鉱石などを運ぶばら積み船の国際価格は鉄鉱石などを運搬するケープ型（積載重量15万トン超）で一隻1億4700万ドル程度。1年前より55％高く、2年前の2.2倍だ。というから、すさまじい。先日、韓国の海運会社が銀座の不動産を購入しましたが、やはり、こういったところにも好況が表れるの... [続きを読む]
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- 2008/05/10 19:25東京不動産取引所 開設準備開始
- 「マザーズオークション」を運営するＩＤＵは、「東京不動産取引所」の開設に向けて準備を開始しました。すでに４月１４日、準備会社となる｢?東京不動産取引所｣を設立しています。この｢東京不動産取引所｣は、社団法人・東京都宅地建物取引業協会（都宅協）が構想してきたもので、不動産オークションサイトの運営ノウハウを持つＩＤＵ社と組んで実現に動き出したものです。この取引所では、競り上がり方式のオークションを採用し... [続きを読む]
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- 2008/05/09 18:54韓国の海運会社が、銀座五丁目でビルを購入
- 日経不動産マーケット情報 韓国系の海運会社、シノコー成本（せいほん）が、銀座五丁目のサンビルを購入したという報道がありました。売主は、オーストラリアの不動産会社。外国人同士の売り買いは、もう当たり前になりましたね。価格は｢６２億円｣とのこと。昭和通を越えた東銀座駅の近くで、坪４千万円を超える好水準。 銀座に位置して、築地にも近い。海運会社にとっては、格好のロケーションでしょう。 国内勢の動きが... [続きを読む]
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- 2008/05/08 13:26高級スーパーが店舗網を急速に拡大する計画
- 日経記事 「高級食材を中心とするスーパー」として知られる、成城石井が出店を加速するそうです。 成城石井は、その名のとおり、成城駅前の店舗が発祥。高級住宅地・世田谷区成城の住民には｢石井さん｣といって親しまれています。昔は、地元の人たちに高級な果物を売ってました。 個人的には、スーパーといえば｢一円でも安く｣というイメージがあります。中には、閉店まぎわに駆け込んで｢見切り品を半額で！！｣という... [続きを読む]
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- 2008/05/08 11:37連休明け、波乱の展開か？
- 連休も明け、だんだん初夏の雰囲気になってまいりました。 金融業界と不動産業界は、相変わらずサブプライム問題が火を噴いています。私が最初に予想したよりも、ずっとずっと大きな騒ぎになってしまいました（笑）。 やはり、世の中それほど甘くはない、ということか・・・ それにしても、どうなっちゃうんでしょうね。 昨年の後半、自己資本が毀損した外資は、自己資本比率改善のため、ノンリコースローンを証券化... [続きを読む]
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- 2008/05/08 10:18「オマハの賢人」バフェット氏の株主総会に３万人
- ロイター記事 ＞同社は「資本家のウッドストック」として知られるようになった株主総会に、昨年の２万７０００人を上回る３万─３万２０００人が参加すると推定している。総会では７７歳のバフェット氏と８４歳になるチャールズ・マンガー副会長が、事業や景気についてばかりでなく、人生など幅広いトピックについても質疑応答を行う。集まった株主らは、バフェット氏らの話に数時間も熱心に聞き入ることになる。これほど聴衆... [続きを読む]
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- 2008/05/08 09:24５％ルール
- 不動産の証券化には、「５％ルール」というものがあります。「５％ルール」とは、不動産の売主が、買主（会社）に対して５％以上出資していたら、「会計上は売却とみなさない」というルールです。 「売却とみなされない」のなら、何になるのか。「担保付借入」というのが答です。つまり、受け取った代金は「借りたお金」、譲渡した不動産は「担保として差し入れた」とみなされるということになります。せっかくオフバランス化すべ... [続きを読む]
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- 2008/05/08 08:44信託受益権
- 最近は、不動産の「信託受益権」を売買することが、すっかり当たり前になりました。この場合、買主に不動産の所有権は移転しません。買主は、不動産から上がる収益を受け取ります。重要なのは、売主・買主とも、対象不動産には自由に手出しできないということ。例えて言えば、「売主が預金通帳を、公共の金庫に入れて鍵をかけ、利息を買主が受け取る」というようなものです。 この場合、「金庫」に当たるのが信託銀行。つまり、 [続きを読む]
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- 2008/05/06 07:02ＰＣＢ
- ＰＣＢ（ポリ塩化ビフェニル）も、アスベスト（石綿）と同様、建築資材としてさまざまな用途に使われていました。ＰＣＢの強みは、なんといっても電気を通さないこと（絶縁性）。それから、熱にも強い。そのため、電気機器の絶縁油、熱交換気の熱媒体などさまざまな用途に使われていました。アスベストと同様、便利な素材だったのです。ところが、「ＰＣＢよ、お前もか」とばかりに、その毒性が発覚して社会問題になりました。こ... [続きを読む]
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- 2008/05/06 06:54アスベストを含む建材（３） 成形板
- 成形板など（吹付け材、保温材などを除くアスベスト含有建材で、主な用途は天井、床、外壁、間仕切り壁、内壁など）は２００４年までにすべて製造中止・禁止あるいは使用禁止になりました。大気汚染防止法では、成形板などは特定建築材料に該当せず、作業基準の遵守を含め、規制の対象外です。一方、環境確保条例では、建築物などの解体または回収工事の施工者に対して、その取り扱いも含めて、作業上の遵守事項にしたがって工 [続きを読む]
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- 2008/05/06 06:51アスベストを含む建材（２） 保温材
- アスベストを含有する保温材（主な用途は配管などの保温）はおおむね１９８０年ころに、同じく対火被覆材（同鉄骨などの耐火被覆）は概ね８７年ころに、同じく断熱材（同屋根裏の結露防止など）は概ね９１年までに製造中止となりました。環境確保条例では、従来からアスベスト（石綿）含有の保温材などを届出対象としていました。また、２００５年３月の大気汚染防止法施行令改正で、特定建築材料にアスベストを含有する保温材な [続きを読む]
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- 2008/05/06 06:47アスベストを含む建材（１） 吹付け材
- アスベストを含有する吹付け材は、１９５５年ころから１９７５年にかけて、重荷建築物の鉄骨などの耐火被覆用として、また駐車場、機械室、学校の教室・体育館の天井、壁などの吸音・断熱材として使用されました。１９７２年ごろが、吹付け材の需要のピークでした。耐火被覆用は建築基準法の耐火要求に応じるため、三階建て以上の鉄骨造建築物などの、柱や針などに使用されました。吹付けアスベストは１９７５年に原則禁止されま... [続きを読む]
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- 2008/05/06 06:35アスベスト
- アスベスト原料・アスベストをしようした資材を製造する工場や、建設現場に勤務していた従業員やその家族が死亡するなど、アスベストによる健康被害が全国各地で発覚し、問題になってきました。アスベストは天然の好物繊維のことで、白石綿（クリソタイル）、青石綿（クロシドライト）、茶石綿（アモサイト）などの種類があります。価格が安く、耐熱性・対薬品性・絶縁性・断熱性・防音性などに優れ、建材・電気製品・自動車など... [続きを読む]
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- 2008/05/06 06:25消防法
- 建築基準法以外にも、建物はさまざまな法規制の対象となっています。そのひとつが、消防法です。消防法のリスクに関連する大事件として記憶に新しいのが、２００１年９月に支社４４人を出した新宿・歌舞伎町の雑居ビル火災です。この雑居ビルは、火災が起こる以前から消防署の査察で消防法違反を指摘されていましたが、ほとんど改善されていませんでした。消防法では、二方向への避難口の確保が義務づけられていますが、この雑居 [続きを読む]
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- 2008/05/06 06:18法改正や新基準の導入で「既存不適格」になることも
- 違法建築は、建設・竣工している段階で守らなければならない法律に違反している建築物のことですが、既存不適格は立てた時点では合法だったものが、その後の法律改正や新基準の導入などによって現在では不適格になった建物のことを指します。新耐震基準が導入されるまでの耐震基準のことを旧耐震基準と呼んでいますが、この旧耐震基準で立てられ、かつ、新耐震基準にそぐわない建築物は「既存不適格」となります。既存不適格にな [続きを読む]
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- 2008/05/06 06:09新耐震設計基準
- 最近は、耐震強度偽装の再発防止を図るため、一定規模以上の建物について、専門機関による構造計算書の再チェックの義務づけや、建築士などの罰則強化を柱とする改正が行われ、大変な影響をおよぼしています。何ヶ月も建築計画が狂うケースが続出し、新規着工件数が激減するなど、目に見える影響が出てきました。景気への悪影響が懸念され、「官製不況」と言われ始めています。現在の耐震基準の基礎となったのは、１９８１年６月に [続きを読む]
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- 2008/05/06 06:02時代の変化とともに建築基準法も改正される
- 建物はいろいろな法規制を受けています。建物が合法か維持法かなど、建築物などの規制のベースとなる法律が建築基準法です。建築基準法は１９５０年に制定された「建築物の敷地、構造、設備および用途に関する最低の基準」を定めた法律ですので、文言どおり「最低基準」です。したがって、それだけをクリアすればいいという性格の法律ではありません。また制定以降、容積率・道路斜線制限・日影規制など、時代の変化とともに規制 [続きを読む]
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- 2008/05/06 05:52建物の建設費よりも維持管理費のほうがはるかに高額
- 一般に、建物の寿命は６０年程度といわれていますが、歴史的な建造物を除くと寿命いっぱいまで使用し続ける例はあまりありません。具体的な統計数値はありませんが、最近の建物の平均寿命は２０〜３０年程度になっているのではないでしょうか。日本の分譲マンションの歴史は４０年くらいですから、仮に４０年で建て替えると、建物の一生にかかる費用のうち、当初の建築費用は２０％程度にすぎません。残りの８０％は維持管理に要す [続きを読む]
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