- 2008/01/13 21:59ブログ引っ越しました！
- 当ブログは、ＦＣ２ブログへ引っ越します。引越し後 → http://sanbongawa.blog31.fc2.com/SeesaaBLOGさん、お世話になりありがとうございました。これからも三本川と現役住宅営業マンのつぶやき【失敗しない家づくりのためのブログ】をよろしくお願い申し上げます。... [続きを読む]
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- 2008/01/12 22:27こんなひどい話もあります…
- 以前「残債」の話をしましたが、今日も残債関連の話でもっと“ひどい話”です。平成７年に新築住宅（土地と建物）を購入。購入金額2500万円。住宅ローンを２２００万円くみ、１２年たった現在住宅ローンの残り（残債）が１５００万円あります。その家を査定すると７００万円！？１２年前に２５００万円だった家が今では７００万円？？そんなことってあるの？あるのです。実は、この案件、建物が「連棟申請」なのです。「連棟申請」... [続きを読む]
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- 2008/01/10 23:42お施主様にご馳走になりましたよ！
- 今日は１月１０日、大阪では商売繁盛で有名な今宮戎（通称：えべっさん）の本宮です。大阪周辺の商売人はみな「えべっさん」に行くので、９日の宵宮、１０日の本宮、１１日の残り福で１００万人位の参拝者でにぎわいます。「商売繁盛笹もってこい」今年の業績を“神頼み”にする人が多いのです（笑）さて本題です。一昨日の晩、昨年末にお引渡し完了したお客様から誘われてご馳走になりました！新築した家のＬＤＫで、お施主ご夫婦... [続きを読む]
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- 2008/01/07 23:26お施主様の期待値と不安値は！？
- 朝から「あいさつ回り」で取引先の人がひっきりなしに会社へ来ていましたが、今日が仕事始めという人が多いようです。さて、今日はお客様の「期待値」と「不安値」の話をしましょう！以前の記事でも書きましたが、お客様の期待値が最大になるのは「契約時」です。契約時が最大ということは、契約後は期待値が『現状維持』か『下落』かのどちらかとなります。契約 → 基礎工事 → 上棟 → と順調に進む現場はお客様の期待値はあまり... [続きを読む]
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- 2008/01/05 22:122008年始動します！
- あけましておめでとうございます。長らく「冬休み」で更新していませんでしたが、今日から始動します！ちなみに休み期間中は嫁さんの実家（かなり田舎）へ里帰りしていました。こんなところです↓普段は大阪のゴミゴミしたところで生活しているので、リフレッシュになります。仕事も今日からスタート。久しぶりにお客様と家づくりの打合せをしましたが、どうもまだしっくりきません…休み気分が抜けきっていないようです。実は、住... [続きを読む]
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- 2007/12/30 22:57今年の営業成績発表！！
- ２００７年最後の記事ですよ！さて、今年一年間の注文住宅営業の成績を発表しましょう♪なぜ、わざわざブログで成績を公開するかって？それは、成績が優秀だったからです（笑）「注文住宅」という高額商品を販売している営業なので、1日に２，３件契約できるというのではありません。年間で数件しか契約できないのです。当然、今年の締結したすべての契約を覚えています。月毎の契約数を見ましょう。１月 ０件毎年、1月は契約でき... [続きを読む]
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- 2007/12/28 23:46今年のやり残した仕事
- 今年の仕事は昨日（２７日）で終わりました。夕方から社員で「納会」をして、「今年一年間お疲れ様でした」とか言って、会社はすっかり“休暇モード”になっていましたが、三本川はやり残した仕事があり納会のあとお客様のところへ行かなければならなかったのです。その仕事とは、ローンです。１２月上旬に契約したお客様のローンの手続きを契約後からスタートしたのですがまだ内諾が出ていません。お客様内容としては、実父が経営... [続きを読む]
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- 2007/12/26 23:36残債（ザンサイ）の話 その２
- 前回の記事の続きです。おさらい現自宅の残債（住宅ローンの残り）が２２００万円有り、その家を売却して１２００万円。売却損１０００万円出ます。その状況で、実家の建替え工事の建築費２２００万円を借り入れるためにはどのような手続きが必要か！？このケース、基本的に借金が２２００万円あるということなので、自己資金はありません。あえて言うなら自己資金「△１０００万円」となります。よって、建築費２３００万円＋１０... [続きを読む]
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- 2007/12/23 22:03残債（ザンサイ）の話 その１
- 「残債（ザンサイ）」普段の生活では聞きなれない言葉ですが、住宅関連の仕事をしていると日常的に聞く言葉です。残債とは、一般的にローンの残りを言い、住宅関連では「住宅ローンの残り」を差します。この残債に苦しんでいる人がたくさんいるのです。現在、商談中のお客様の話です。今住んでいる家の残債（住宅ローンの残り）が２２００万円あるのですが、その家を売って親の家（実家）を建て替えて親と同居を希望しています。実... [続きを読む]
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- 2007/12/21 23:00カレンダー配布リストから外れるな！
- 今日の仕事もカレンダーを持って年末のあいさつ回りです。今年お引渡しをしたお客様で、流行りの「オープンキッチン」（ミカド・ジェニック）を採用したダイニングにはすごくオシャレな家具がならんでいました。オープンキッチンのイメージ（三本川）「いや~ イイですね~」というと、（お客様）「ホントはテーブルやインテリアは持っている物を使うはずだったが、オープンキッチンと似合わないから全部買ったの！」とのことです。... [続きを読む]
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- 2007/12/20 22:26お引渡し後も良いお付き合いを…
- 早いもので今年もあと１０日程です。みなさまは年末の仕事忙しくしていますか？住宅営業は、年末はあまり忙しくありません。なぜだかわかりますか？普通、年の瀬に家を建て替える計画をする人はいません。年内に入居希望のお客様の家が出来上がるのは１１月末から１２月上旬です。この時期になると、引渡しも終わり、新規のお客様も来ないのです。では、この時期にする仕事は？今年一年間、お世話になった人へのあいさつまわりです... [続きを読む]
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- 2007/12/18 23:55鬼門にユニットバスはセーフ？
- 「鬼門」とは、北東の表鬼門と南西の裏鬼門があり、災いを呼ぶ方角として古（いにしえ）から忌み嫌われてきました。先日、ご提案したお客様は、もともと“鬼門”をすごく気にしており「鬼門筋」から水回りと玄関を完全に外したプランを提案していまいた。何度かプランのやりとりをして、おおよそ満足いくプランに仕上がったので、その図面を「先生」とよばれる風水を見る人に検証してもらったのです。すると、驚くことに「ダメ！」... [続きを読む]
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- 2007/12/16 22:56期間限定「三本川の後姿」公開中！
- 今日は朝の８時から地鎮祭でした。6時４５分に会社集合。まだ薄暗い中、出発です。７時１５分現場到着。既に、宮司さんは到着しており祭壇設置の準備をしていました。前日に準備しておいたテントを起こして、地鎮祭の設営スタートです。７時３０分お施主様到着。お施主様が持参した「海のもの山のもの」を祭壇にお供えします。ちなみに、お施主様が持ってきた「鯛」には値札が付いており ３，８００円でした。立派ですね（笑）準備... [続きを読む]
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- 2007/12/15 20:36明日は地鎮祭
- 明日は大安なので、年明けに基礎工事着工する現場の地鎮祭です。地元の宮司さんにお願いしているのですが、大安ということもあって「混んでいる」とのことで、朝の８時開始となりました。会社から車で３０分程の現場なので、７時前には会社を出発して準備する予定しています。ということは、何時に起きなあかん？明日はそうとう早起きです。まるでゴルフへ行く時のような感じですね！なので、今日は早く仕事を切り上げ、早くブログ... [続きを読む]
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- 2007/12/14 22:36３階建、建築確認申請について
- 最近、更新さぼっています！更新していないのにたくさんの人が訪問してくれてありがとうございます。なんか、申し訳ないような…まぁ、忙しいわけでもないのですが、チョット「ねた」切れです（笑）今日は、現在進行形のネタでいきましょ~う。１０月に建築確認申請を提出した３階建の住宅ですが、なかなか確認済にならず着工できません。解体工事は完了し来週の月曜日には地盤調査をします。地盤が悪ければ、補強をするので若干時... [続きを読む]
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- 2007/12/10 23:02２００８年の営業目標は！？
- 今年もあと3週間になりました。みなさんは、「今年の目標」を達成しましたか？ 私は、年初にたてた受注目標は、１２月２日の契約で“ほぼ達成”しました。という訳で、現在は契約完了したお客様の打合せや、引渡し業務をしております。そして、そろそろ来年の目標を決めなければなりません。個人の契約目標はもちろん、会社の契約目標も決めます。その目標を達成するための「集客目標」やチラシの予算等もこの時期に考えます。しか... [続きを読む]
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- 2007/12/08 23:00民法２３５条 目隠しの設置について
- 今日も、前回に引き続き“民法ネタ”でいきます！チョット難しいですが、お隣さんとのトラブルを未然に防ぐためにも重要な項目ですので、しっかりとおさえておきましょう。【民法 第２３５条】１項境界線から一メートル未満の距離において他人の宅地を見通すことのできる窓又は縁側（ベランダを含む。次項において同じ。）を設ける者は、目隠しを付けなければならない。２項前項の距離は、窓又は縁側の最も隣地に近い点から垂直線... [続きを読む]
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- 2007/12/06 23:25民法 第２３４条 （境界線付近の建築の制限）
- お隣との境界線から何センチ離して建築計画するか！？大阪のような都心では、住宅の計画をする際に重要な問題です。第１種低層住居専用地域等で「外壁後退」が規定されている地域では、その規定以上の距離を確保する必要がありますが、建築基準法上で境界からの外壁までの距離が規定されていない地域の場合は何が基準となるのでしょう！？ひとつの基準となるのが、民法２３４条です。第234条【境界線付近の建築】？ 建物を築造する... [続きを読む]
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- 2007/12/02 22:03自分の家は自分で掃除。溝掃除も忘れずに！
- 今日は、住んでいる地域の一斉「クリーンキャンペーン」の日でした。朝８時から家の前の溝掃除を近所の人とやりました。みなさまの地域でも「溝掃除の日」というのがあると思います。多くの人は朝から出てきて掃除をしていますが、なかには掃除に出てこない人もいます。家の前のグレーチング（溝蓋）をはずして掃除をする訳なので、欠席している人の家の前も「誰か」が掃除することになるのです。私は住宅営業マンなので、日曜日は... [続きを読む]
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- 2007/12/01 22:28１２月は金利下がりますよ！
- １２月です。早いですね！昨日の話です。明日契約する予定のお客様のローンの書類を受け取ってびっくり！ 奥さまの収入が聞いていた金額より４０万円低かったのです。実は、このお客様は「自営業者」で開業してまだ２年弱です。銀行の住宅ローンの審査を通過するには、自営業の場合は実績が３~５年必要と言われていますので、このお客様の場合は銀行ローンは不可です。しかし、フラット３５なら自営業の人でも「公的所得証明」さえ... [続きを読む]
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- 2007/11/29 23:05「クロージング」について考える！
- 今週の日曜日に契約を！！諸事情があり、今週の日曜日に契約したい案件がありました。８月頃から追客おり、プランの打合せにずいぶん時間をかけて、当社の建築中の現場も数件案内しており、先週に最終的なお見積りを提出していましたお客様です。あとは契約を残すのみとなっていたのですが、先週末に最終金額を提示（←予算内の金額を提示）した際に「クロージングに失敗」してしまい、契約日を確定させることなく商談を終わらせて... [続きを読む]
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- 2007/11/28 22:15価格もそっくりさん！？
- 先日、打合せしたお客様が言っていた話です。リファームをしようと、リファーム大手の「住○不動産 新築☆っくりさん」で見積りをしてもらったところ、金額が１５００万円になったとのことです。骨組みの身を残してもフルリフォームですが、思ったより金額が高く「そんなに高いのなら一層のこと建替えたら！？」と思って当社に相談。お客様いわく「いくらフルリフォームと言っても、耐震性や住み心地の良さの根本的な解消にはなら... [続きを読む]
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- 2007/11/26 23:02「５時間」について考える！
- 昨日の商談の話です。1時にショールームへ来たお客様（打合わせ回数５回目）が６時まで商談していました。商談時間５時間、休憩することなく図面の打合せ、資金計画、ローン、工期、仕様等々かなり疲れました。。。５時間。東京から新幹線に乗ると博多まで到着する？関西国際空港から飛行機に乗るとバリ島まで行ける？？東京女子マラソンで優勝した野口みずきは、２時間２１分３７秒でマラソンン（42.195キロ）を走りました。そう... [続きを読む]
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- 2007/11/25 22:03エコキュートで追い焚き？
- 昨日の話です。夕方６時半、あと残った仕事は明日のお客様用のプレゼン資料のみ。約１時間で出来る仕事なので７時半くらいにはタイムカードを押せるかなと思い、事務所でパソコンに向かっていたのですが…その時に先月引き渡ししたお客様から電話。「お湯を使ってないのにエコキュートの“残湯量”が減る」とのこと。電話で症状を聞くが、そのお客様７０歳を超える夫婦なので電話で話していてもらちあかず、「見に行きますわ~」と... [続きを読む]
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- 2007/11/23 21:30大安に契約
- 今日は、大安です。大安とは、「大いに安し」の意味。六曜の中で最も吉の日とされ、何事においても吉で、成功しないことはない日とされます。建築では、地鎮祭や上棟を大安にするケースが多いですが、契約も同じです。実は、契約を検討中のお客様から昨日の晩に電話がかかってきて「明日（今日のこと）契約したいのですが良いですか？」とのこと。特に断る理由もなかったので、「いいですよ！」と快く返事。しかし、実際は昨日中に... [続きを読む]
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