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- 2008/06/18 09:29大は小より，小は大より生ずる【堅実不動産投資】
- 売買を取り扱う業者さんのお話です．ある方は，「私は収益専門だから．．．」といい，別の方は「うちはワンルーム専業で．．．」と言います．「私は建て売り畑にずっといましたから．．」なんていう方もいます．この業界，自分の種目以外には比較的関心が薄い人，意外に多いんです．取り扱う物件を絞り，効率を高める方法かと思われます．まぁそれはそれでよろしいのです．しかし，私の回りの達人達は，物件の大小をほとんど問題に... [続きを読む]
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- 2008/06/17 08:45とても良心的な大家さん【堅実不動産投資】
- 昨日，私の住む駅まで一人の大家さんお見えになりました．お互いに初対面．．．まずは名刺を交換し，お互いの素性を明らかにしました．それから，お持ちの物件についてあれこれ伺って．．．いやぁ~こういう大家さんいるんですね．私もかなり店子を大事にする方だと思いますが，彼の大家さんには負けました．部屋の広さ，間取り配置セキュリティ果てはライフラインの管理まで．．．店子さんは幸せでしょう．家賃以上に付加価値があ... [続きを読む]
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- 2008/06/16 08:14大家業お休み【堅実不動産投資】
- 一昨日，アパートの掃除中に腰を痛めました．ごく普通に共用廊下を掃き掃除中なぜか腰に鋭い痛みを感じました．それから，ずっと鈍痛がきました．いててて．．．大事をとって昨日は，一日お休みしておりました．横になって一日休んだ結果，もう痛みは去りました．しかし，腹筋が弱っているのと，体重が増えてきたので脊椎の単位面積あたりの荷重が増大しているのは明らかです．まっ取りあえず，腹筋ですな．一日 30 回の腹筋を自ら... [続きを読む]
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- 2008/06/14 20:36杉並アパート始動【堅実不動産投資】
- 購入後，なかなか行けなかった，というか行く気になれなかった二番目のアパート．JR 阿佐ヶ谷から徒歩 5 分．以後杉並アパートと呼びます．店子さんへの挨拶と，電灯替え，掃除など当初にやるべきことやってきました．このアパートは任意売却だったので，様々なドラマがありました．契約から決済まで 2 ヶ月半．白紙契約で，売り元を抑えながらの交渉．売買達者の vitto でも難度 D でした．↓↓↓都心物件 ー仁義なき任意売買こう... [続きを読む]
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- 2008/06/12 09:09大家業のモデル【堅実不動産投資】
- 大家業というのは，不動産固定資産からの収益を期待する事業です．当然，物件を買ったら持ち続けるのが基本的スタイルになります．buy & hold賃貸は人の住居を扱っている以上，経済その他の環境変動には比較的強いはずだ．．．という過去からの経験則に基づく仮説の信者が大家とも言えます．最近流行の大家スクールで教えるのはほとんどこのスタイルですね．このモデルで固定して安定化させるためには，とにかく利回りを上げ，経費... [続きを読む]
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- 2008/06/10 12:253 棟目決済終了【堅実不動産投資】
- 昨日，三棟目の決済を終わらせました．三棟目の話↓↓↓古~いアパートの仕入れ融資内定今年 3 棟目金消契約1 月から 6 月までの 5 ヶ月 で 3 棟．．．結構頑張りましたね．いずれも債務処理物件でした．===今年に入ってからの三棟をまとめてみました．表面利回りは，一棟目 15% (再建築不可)二棟目 13%三棟目 フルリフォーム後 12% ??です．都心にしては．まずまずでしょ？難易度を適当に A ~ D に区分してみました．一棟目は速度... [続きを読む]
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- 2008/06/09 08:55店子さんのお詫びのシルシ【堅実不動産投資】
- 先週末は海外だったので，アパートに行くのは2 週間ぶりです．大家装束にずだ袋．これで地下鉄に乗っていそいそとアパートに行きました．洗濯機室も造りかけだし．．掃除もあるし．最近では最大の娯楽と化しています．到着すると，やはり通路が汚れてました．単身者ばかりですからね．仕方ないです．塗装を終えた通路と階段をゴシゴシとブラシで磨いていたら，なぜか塗装がハゲてきます．？？？ハゲた部分をよく見ると，透明なゲル... [続きを読む]
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- 2008/06/08 10:32募集再開【堅実不動産投資】
- 達人達からの都心物件の公開前情報．任意売却や，業者の見切り売りです．都心なのに安くてとてもよい物件が多いです．自分一人で独占するのは，もったいないと考え，許可を頂いた上で，物件情報を一定の条件下で公開することに致しました．↓↓↓業者さんからの贈り物【堅実不動産投資】ブログをお読みの方に，ご希望の方は，メールを下さいとお知らせしました所，たくさんの方から申し込みを頂きました．一人ずつテイネイに返事を... [続きを読む]
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- 2008/06/06 18:09耐震委員長就任【堅実不動産投資】
- 都心六区内，100 戸以上の分譲区分所有マンション．vitto の持ち物件がいくつか入っています．風格のある建物ですが，震災に弱い構造を持っています．このため，このマンションの管理委員会に耐震補強の重要性を申し立てました．それが，昨年の暮れ．4 月に耐震委員会の設立が承認され，↓↓↓「耐震」って非日常ですか？5 月末に第一回の委員会が開かれました．この委員会で委員会長に推薦され，しばらく考えた後引き受けました．... [続きを読む]
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- 2008/06/05 19:42今年 3 棟目金消契約【堅実不動産投資】
- 帰国後，すぐ今年 3 棟目の金消契約．今年はアパートまとめ買いしてます．三棟目の話↓↓↓古~いアパートの仕入れ融資内定決済は来週月曜日．外国に行ったり帰ったりの本業の合間を縫いますからかなり忙しいです．これも債務処理案件だったので，土地流通価格の 60% 程度で購入致しました．都心物件です．しかし，この案件，融資技術を多用し過ぎて，技に溺れるの愚を犯しました．そのため，少し長引いてしまいました．この 3 棟目... [続きを読む]
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- 2008/06/04 08:53不動産投資のフォーム【堅実不動産投資】
- 投資というのは，極端に言えば，バクチです.だから，勝負は，最後までわかりません．大家業は，その期間が長いので，わかりにくいですが，購入から売却までで一段落と仮に考えます．そうすると，その期間全体で，手元にどのくらいの余剰資金を残せたか？で投資成果が評価されます．したがって，購入時や，経営中は，まだ，勝ちも負けも決まらない状態と言えましょう．ほとんど勝ったまたはほとんど負けたという状態はありえるにし... [続きを読む]
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- 2008/06/02 21:38明日カエル
- 今日の午後，2 時間喋りつくしました．明日の午前もう一度，力の限り喋ってから帰ります．喋るのと書くのが商売．役に立てばいいんだけどね．今回は，ちょっと日程が無茶だった．帰国後もしばらく激忙になりそうです．送り込んだ若手も，徐々に足固めができてきたのも見届けました．安心して帰ることができます．見届ける．．．．なんて自分がやるとは思ったこともなかったんですがね．若い頃は，いつもこうやって誰かに見届けられ... [続きを読む]
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- 2008/06/01 13:01ゆっくり休めたよ．
- 5 月末．．．とても忙しい日々が続いていました．台湾に来て初日，少しゆっくりしました．明日からまた仕事です．今日だけは．．．．と思い，気合いを入れて何もしませんでした．夜には台湾式マッサージへ．最近はお気に入りの師父がいます．ホクロから長いヒゲが生えていて，仙人みたい．．．台湾式はとても痛いです．痛いけど気持ちいい．．我慢できなくなると，痛！ (トン)というと少し手加減してくれます．1 時間で 900 NT$330... [続きを読む]
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- 2008/05/30 10:08再び国外へ
- 続けて 2 回台湾に行く仕事が予定されています．最近ちょっとお疲れ気味の vittoお気に入りの温泉に入って骨休めしてきます．人気ブログランキング 土地不動産ランキング... [続きを読む]
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- 2008/05/29 10:45物件引き受け依頼【非堅実不動産投資】
- 達人の一人からお呼びがかかり，近所のカフェでご飯を食べました．この人も達者な人で，一人で営業しています．最近の都心不動産動向などの情報交換です．その後，「この物件，ちょっと引き受けてくれませんか・・」と話を振られました．取り出されたのは，再建築不可の物件．「どのくらいですか？」「2 年ぐらいなんだが．．．」見れば，古い物件にキレイにリフォームをかけて，戸建の賃貸にしています．賃貸付けが終わったばかり... [続きを読む]
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- 2008/05/28 10:42出口から眺めた方がいいよ【堅実不動産投資】
- 不動産投資は資産保全が主要な目的である．という旨の記事を少し前に書きました．↓↓↓資産とは何かこの記事，あんまり評判よくなかったですけどね．．．表面利回りで 15% ぐらい 10 年ぐらい続けられれば，たとえフルローンでも資産は増加します．しかし，長期間に渡って固定資産を保有しいて，大きなリスクを背負う割りには，微々たるものと言えましょう．なかなか難しいのです．利回りからの長期将来予測は．．．不動産で資産... [続きを読む]
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- 2008/05/26 08:5410 年間の無賃占有【非堅実不動産投資】
- 不動産はいずれも一品ものです．だから，本来は相対取引が似合っています．バブル以後，随分と数の少なくなってしまった不動産相対取引の職人たち．数々の伝説はあります．しかし，彼らはあまり舞台表に出る事はありません．彼らはどういう仕事をしているのか．．．このアパートの話を例にして，少し書き残しておきたいと思います．↓↓↓都心物件 ー仁義なき任意売買こういうアパートを買いました繰り返す差し押さえ4 部屋ある 2D... [続きを読む]
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- 2008/05/25 10:26洗濯室を造ってみよう (2)【堅実不動産投資】
- アパートの 2F の北向きの 2 部屋は，外置き洗濯機です．室内に置くスペースは取れません．それで，この 2 部屋については，専用洗濯室を造ることにしたのでした．↓↓↓洗濯室を造ってみよう洗濯機置き場造作このような図面を造り，板取り図面を起こしました．板取りをした図面を，DIY のお店に渡して切断，搬送を依頼してありました．↓↓↓洗濯室 DIY 板取り土曜日になりました．．．楽しみにしていた土曜日．大家装束に着替え [続きを読む]
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- 2008/05/24 08:21繰り返す差し押さえ【非堅実不動産投資】
- 我が国の不動産には，普く全部事項証明書が付録されています．不動産を購入しようとする場合，ファーストコンタクトで売り手と直に接することは稀です．しかし全部事項証明書は必ず入手できます．土地と建物両方について，注意深く読みます．その物件の所有権，抵当権の変遷が記載されているので，物件の権利関係，所有権者の債務情況，を，ある程度知る事ができるからです．「ある程度」ですが．．．==こういうアパートを買いまし [続きを読む]
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- 2008/05/22 20:00こういうアパートを買いました【堅実不動産投資】
- いろいろお話する前に，まずは購入したアパートの概要を紹介します．アパート外観(クリック → 拡大)木造の建物が密集する一角に今回購入した物件があります．建坪 24 坪．任意売買の熾烈な闘いがあったとは思えないほど平和な佇まいです．外観は，オレンジのタイル張り．タイルは片側の壁面のみ．ベランダはモルタル打ち．ベランダ汚いです．掃除と塗装が必要ですね．外壁タイル問題が二つあります．第一に，木造とタイルとは相性 [続きを読む]
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- 2008/05/21 18:13都心物件 ー仁義なき任意売買【非堅実不動産投資】
- しばらく前にこんな記事を書きました．↓↓↓また難しい物件が．．．この案件，実は任意売買でした．交渉期間 約 3 ヶ月．JR 中央線，賃貸の超人気路線の新宿に近いとある駅徒歩 5 分．土地約 40 坪．2DK x 4 築 20 年のアパート．買価 5100 万円．フルローン 25 年．2.2% 5 年固定．土地担保のみ．借り倒れの引き当てを同額積んでいます．利回り 12% 都心は頑張っても 15% 止まりです．地価が高いですからね．都心の地価安定地域... [続きを読む]
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- 2008/05/20 10:46生き様
- お酒や娯楽でストレスが晴れちゃう人はこの話は関係ないです．不動産とも関係ないです．すみません．たまにはいいよね．器用に生きられない人の話．生きる器用さっていうのはね．頭がいいとかわるいとか関係ないんです．自分の人生に，積極的であれ，消極的であれ，固有のモデルや美観を持っている人．ある種の絶対感．絶対美感．．．かな．そういうものを持った人達．．．頑固者じゃない．頑固者はカンタンです．理解力が乏しいだ... [続きを読む]
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