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- 2008/03/05 00:43場違い建物の需要者
- 今回は、ある郊外のロードサイドの、立派なオフィスビルが対象不動産だ。都心の中心商業地に立地していたとしても目立つ感じの凝ったデザインのビルで、建築費は坪当たり90万円〜100万円はするだろうか。周辺は、低層飲食店舗、ガソリンスタンドなどが立地し、低層の郊外型店舗が大半を占めている。土地の最有効使用は、低層店舗。そこそこの集客力は見込める地域だ。ただしオフィス需要は弱く、対象不動産の入居テナント ... [続きを読む]
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- 2007/11/27 23:24みんな頑張れ!!
- 今週末は、不動産鑑定士3次試験。私の友人も受験します。とにかくガンバレ!!終わったら呑もうや ... [続きを読む]
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- 2007/11/16 23:17価値のない不動産
- 先日、未稼動（入居者なし）のワンルームタイプのアパートを評価した。今年の初めに、唯一の賃借人が退去して以来、未稼働の状態が続いているとのこと。おそらく、賃貸経営目的ではなく、節税を目的に建設したのだろう。そのアパートは、山深い山間部の沢沿いに形成された小さな集落内に建っており、築１０年程度、外観は比較的新しい。建物が新しく、価値があるとしても、賃貸物件は、投資目的に取引されるものであり、未稼 ... [続きを読む]
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- 2007/11/08 13:08相続財産評価
- 元製陶工場の土地・建物について評価依頼があり、相続人と面談した。以前は製陶工場として自己使用したいたが、現在は、広大な敷地内に点在する建物を、倉庫・作業場として複数のテナントに賃貸しており、賃料収入があるとのこと。私はいつも 『需要者は誰だろう？』 と考えることから作業を始める。今回は誰だろう？ ピンとこない。公法上、工場の立地は困難だ。テナントを立ち退かせて戸建分譲をするほど住宅需要は旺 ... [続きを読む]
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- 2007/11/02 16:04公共事業
- 「公共事業」と聞けば “談合” “税金の無駄使い” “利権” などマイナスイメージばかりが頭をよぎる。不動産鑑定士も公共事業に関わることがあるが、その主なものとして「道路の拡幅・新設に伴う用地買収のための不動産鑑定評価」を挙げることができる。不動産鑑定士であれば一度は携わっているだろう。公共事業は、毎年の予算の範囲内で施行しなければならないので、道路用地は数年間にわたり、少しずつ買収されることに... [続きを読む]
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- 2007/10/29 18:15 騒音？
- 「○○公園前の豊かな自然環境」 などと掲載された不動産販売広告をよく目にします。きれいに整備された公園には、人があつまり、子供たちが元気に遊ぶでしょう。しかし子供たちの遊ぶ「声」を、平日の午後、毎日繰り返し聞かされたなら、あなたはどう思うでしょう？公園から聞こえる声、学校から漏れてくるブラスバンド部の音これらを 「騒音」 と捉える方々から、行政・学校に対して苦情が増えている という記事を見まし ... [続きを読む]
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- 2007/10/24 20:29 証券化
- 同業の仲間と呑むと、たいてい仕事の話になる。いつも決まって話題になるのは、「鑑定士の可能性」や「求める価格はどうあるべきか」などだ。今回は証券化（J-REIT）案件を数多く手がけている同期のS氏とM君が来ていたこともあり、不動産証券化ビジネスの現状について話題になった。M君は 「やばいよ。そのうち誰かが、ババを掴まされるんじゃない」 と言う。極端に高い評価額を要求されることが、しばしばあり、依 ... [続きを読む]
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- 2007/10/22 22:36 道路をみる
- 不動産の評価にあたって、前面道路をみることはとても重要です。なぜなら道路の状況が評価額に大きく影響するからです。道路幅員が広いか狭いか、幹線道路か生活道路か、行き止りか整備されているか鑑定評価で 「道路をみる」 といえば通常このようなことを言います。先日、ある住宅地の２階建て戸建住宅を評価する機会があり、いつものように周辺の道路の状況をみていました。すると地域内の道路上のいたるところに、犬 ... [続きを読む]
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- 2007/10/18 15:35 嫌悪施設
- 先週、梅図かずおさんの自宅のことが話題になっていました。住民側の申し立ては却下されたようですが、梅図さんと住民側との間にシコリが残ったわけで、結局、住環境が阻害されたといえるでしょう。双方の言い分の賛否について、直接コメントしませんが、似たようなことが数年前、私の自宅の隣でありましたのでご紹介いたします。当時、この家には母が一人で住んでおり、私は妻子と賃貸マンションで暮らしていたため、直接関 ... [続きを読む]
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- 2007/10/15 17:31 不良債権の担保物件
- 金融機関の不良債権処理はほぼ終わったようだが、たまに物件調査の依頼が舞い込む。依頼者はサービサーと思うが、東京方面から流れてきた下請け（孫請けか）の仕事なので、詳しくは分からない。不良債権処理とは、金融機関が担保権つきで債権をサービサーに売却することをいい、サービサーは担保不動産の所有権を買う訳ではないらしい。その後サービサーが担保不動産を競売申立するなり、任意売却に応じてもらうなりして、債権 ... [続きを読む]
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- 2007/10/13 23:22 マンションの住環境
- 半年ほど前、知り合いの夫婦が分譲マンションを購入し、入居しました。その夫婦は、ここ数年引越しを繰り返し、市内を転々としていました。聞けば、「上がうるさい」「隣がうざい」などが引っ越す理由とのことでした。「住環境」についての不満は、入居当初は気にならない些細なことでも、いずれ我慢できなくなるもので、特に家にいる時間が長い人には、事前調査は重要です。この夫婦は、事前調査が物理的に不可能な「分譲マ ... [続きを読む]
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- 2007/10/03 15:01 競売物件
- 某市郊外の分譲マンション前で裁判所の執行官と待ち合わせしマンション室内へ入った。間取りは3LDK。各部屋について写真を撮り、壁の汚れ、設備の状態などを見て回る。北側の部屋は子供部屋だろうか、壁には人気グループのポスターが貼られ、ゲーム機、マンガなどが散乱していた。債務者であろう女性と執行官の話声がリビングから聞こえてくる。「主人が去年から入院していて・・・」と女性。執行官は慣れたもので、淡々と事情を... [続きを読む]
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