2007/12/22 22:52うほ、またマンション販売会社にいっちゃうよｗ いやはや、私の知人が独立しました。マンション販売代理会社として・・・・売買を中心に行っている不動産会社には、大きく分けて以下の種類があります。仲介業者競売業者（買取再販業者）←コレが今の私の会社販売代理会社仕入業者（マンションデベロッパーや工務店の仕入部隊が多い）それぞれに特徴があるので、良い家を買うには、まずどの業者と取引するかを選ぶ必要があります。と、まあ、不動産屋の種類の話はま ... [続きを読む]

2007/12/22 22:20分譲マンションは、建替えられるのか？ さてさて、分譲マンションを建替えられるのか？マンションを買う人なら、少しは気になったことがあると思います。そこで、実際に老朽化したマンションで行われた建替えに向けての話し合いを紹介したいと思います。このマンションは築２５年、そろそろ建替えを含めてどのようにマンションを維持していくかが気になり始めた頃です。そこで、管理組合は建替えか修繕を繰り返して建物の寿命が来るまでこのままで行くかを ... [続きを読む]

2007/12/19 16:53新築分譲マンション　モデルルームでの注意点「あおり」 「あおり」だよ、あ・お・り・・・以前なんなかの記事で少し触れましたが、マンションのモデルルームに行って見せられる、販売状況の中で売れてないのに「契約済」とか「商談中」などとしている部屋を業界ではあおりといいます。あと、最近見なくなりましたが、商談スペースにリボンのついた巨大価格表があったり。さすがに品が無いので殆どのモデルルームで見なくなりましたが、あのリボンも当然「あおり」が入っていた ... [続きを読む]

2007/12/19 11:02不動産　価格下落本格化・・・この業界、ちょっと不況っぽい 仕事がら、不動産情報サイトやコミュニティサイトを見ることが多いのですが、皆さん概ね強気ですね。警鐘を鳴らす方もいますが、主に首都圏を中心に見ておられるようで地方はとんでもないことになっている気がします。少子高齢化による住宅需要の減少が本格化してきているのでしょうか、私の知り合いも口をそろえて家が売れないと言っております。まず、建売が売れていません。築後２年くらいたって、「未入居」として ... [続きを読む]

2007/12/15 23:47マンション値引き「あのマンションを値切れ！」 このブログでマンションの値引きやら、キャッシュバックやら書いたので「値切り方を教えてくれ〜」というメールが来ました。ということで、マンションの値引き交渉の基本を書いてみます。ってか、ゴクあたりまえで、別にテクニックみたいな物はないんですけどね。大事なことは、冷やかしではなく本気で買う気があることを相手に理解してもらうこと。マンションの値引きは、分譲から竣工、引渡し後というステージご ... [続きを読む]

2007/12/12 18:57失敗しないマンション選びの極意（後編） さてさて「失敗しない」などと書いていますが、そもそも住宅を購入して「失敗する」とは何か？という定義を忘れていました。私がいう失敗しないマンション選びにおける失敗とは、購入時より不動産価値が下がり損失をこうむるなどの「投機的な発想」や、金利や相場の変動により割高なマンションを購入するというような損得の話ではなく、「マンションを購入すること」により、購入前の生活より不便になったり、住宅ローンが [続きを読む]

2007/12/12 14:45 失敗しないマンション選びの極意（前編） 本格的な少子高齢化と人口の減少が始まった市場環境の中で、新築マンションはバブル期の供給量を越え、完全に供給過剰となっているにもかかわらず、価格は上昇し続けています。逆に、中古マンションは供給の絶対数が少ないにも関わらず、価格は一部の地域を除いて、上昇するどころかむしろ下落し、物件がだぶついている状況です。また、中古の中でも一等地の築浅物件に人気が集中し、新築よりも遥かに利便性や住環境が良 ... [続きを読む]

2007/12/09 00:25福岡市中央区　大手門３丁目　中古マンション　っっ！ 毎日朝から、福岡市周辺の物件情報をチェックすることから一日が始まる。そう、仕入れ物件の物色である。私はマンション販売出身ということもあって、中古マンション探しをしていることが多い。そこへ、強烈なインパクトをもって飛び込んできたのが「福岡市中央区　中古マンション　大手門3丁目　２３５０万円」しかも「平成１４年築　８６．62?　４ＬＤＫ　東南角部屋」うは、極上の中古マンション　超お買い得 [続きを読む]

2007/12/06 00:15住宅性能評価が無い物件は買うべからず！ 住宅性能評価制度とは、全国共通の尺度で住宅を評価し消費者が住宅を購入する際に判断し易くするための制度。２０００年より施行された住宅品質確保促進法（品確法）に基づいて実施されている制度です。この制度の骨子は「住宅性能評価」と「紛争処理」の二つの柱からなっています。買う側の利益を守る為の、重要な制度なのですがこの評価制度は全ての物件に適用されるわけではなく、任意で受けることとなっています。 [続きを読む]

2007/12/05 16:38新築住宅　青田売りに潜むリスク 昨今、新築住宅は竣工前に販売する「青田売り」が主流となっています。私も、前職で新築マンションの「青田売り」に営業として携わってきました。そもそも、住宅のトラブルというのは設計段階ではなく、現場の施工によるトラブルが非常に多いのです。まあ、マンションの「耐震偽装」などが問題になりましたが、こんな事は問題外。あってはならない事であり、実際に起きてしまうという事実が、この業界がいかに信用でき [続きを読む]

2007/12/05 14:48住宅購入にかかる諸費用　要注意は「不動産取得税」 さて、私は不動産の営業なので、販売が中心と思われているかも知れませんが、実は販売と同じくらい仕入れも重要なのです。前にも書きましたが、私の会社は仲介を原則として行っておりません。仕入れ販売が中心ですので、良い不動産を買うことが最も重要なことなのです。間に入るのではなく、実際に在庫として不動産を購入する力がないと、この営業は成り立ちません。そのためには、販売価格を予測し、仕入れ価格と仕入れ [続きを読む]

2007/12/01 22:52 マンションの資産価値は、立地で決まる。 マンションの資産価値＝価格というのは、分譲を開始した瞬間から下落が始まる。竣工していなくても、分譲販売開始から期間に応じて値引きが繰り返され、最初に買った人よりも半年後、1年後、竣工後、竣工後１年と、新築であっても時間と共に価格が下がっていく。一度でも人が住めば、更に大きく価格が下がる。マンションを購入する上で、資産価値から考えることに私は反対ですが、資産価値=再販価格を気にする人もいる ... [続きを読む]

2007/12/01 22:11 住宅ローン　返済額から考える借り入れ可能額 家賃並みの返済で借りれる金額はいくらなのか？返済可能額から借り入れ可能額を計算してみます。例えば、６万円の返済で借りれる金額は？よくチラシなどでみる、某地方銀行の５年固定優遇金利である金利１．８％で計算すると。約１８７０万円。１００万円あたりで、返済額が３２１０円増える計算になるので１９７０万円借りるなら、63,210円となる。さらに、１０年固定金利２．８％で計算すると約１６００万円借 ... [続きを読む]

2007/11/28 21:59福岡市中央区　中古マンションを見てきました。 さてさて、前回から引き続いて、知り合いのマンション探し後編です。前編はコチラ⇒「福岡市東区　新築分譲マンションを見てきました。」さてさて、地図を忘れて出かけたので近くのコインパーキングに止めてお目当ての物件を探します。この物件は清川３丁目にあるという。ちなみに清川３丁目はこんな所。天神から渡辺通りを南へ、日赤通りに変わります。この道をまっすぐ北上すると、天神です。少し見えてますか？更 [続きを読む]

2007/11/28 20:32 福岡市東区　新築分譲マンションを見てきました。 マンション購入を検討中の知人というか、ちょっとした知り合いからお勧めの物件を教えて欲しいとの電話が先週ありまして・・・お人好しの私は、休みであるにも関わらず無償で物件探し。その中で、気になった物件を新築と中古のマンションを２物件、見に行ってきました。私の勤める会社は、仲介を基本的に禁止しているので仕事としてではなく、このような依頼があって、自社で販売できる物件がなければ個人的に休日動くし ... [続きを読む]

2007/11/26 23:25強制執行 知人から突然「個人的にお願いがあるので、時間と現金を少し用意して家に来てくれ」との電話が・・・まあ、面倒くさいことに巻き込まれなければ良いが・・・などと思いながら、約束の時間にお宅訪問。しばらくして、裁判所の執行官と名乗る男と、同業者らしき男が数人。それと、設備工事業者らしき作業服の男たちがやってきた。なんと、借金のかたに動産を差し押さえる強制執行を行うというではないかｗｗｗおまけに [続きを読む]

2007/11/25 22:35 建築条件付土地売買に関わる注意点 最近、住宅情報誌や広告などでよく見かける「建築条件付土地」フリープランで家を立てられる等のキャッチフレーズに釣られて、なんとなく「建売り」よりも良さそうな印象を買主に与えるために最近は主流となっているようです。しかし、実際には建売りとほとんど変わらないケースが多く、トラブルが多い取引形態といえます。なぜトラブルが多いのかというと土地の売買契約と、建物の契約を同時に結ぶ場合が多いからです ... [続きを読む]

2007/11/21 16:40住宅ローンを選ぶ時期 住宅を購入されるほとんどの方が、契約時に営業から提案された住宅ローンを利用されていると思います。しかし、場合によっては契約から、借入まで半年いや、１年以上の間が空くことも珍しくないと思います。ですから、実際の借入までの期間が長い場合は、契約時にローンを決めてしまうことに大きなリスクがあります。半年もあれば、住宅ローン商品の条件自体が変わってしまうことも十分考えられますし、他の金融機関か [続きを読む]

2007/11/21 15:54 住宅ローンに頭金は必要か？ 当然、頭金はあったほうが良いです。借り入れ額を少しでも減らすことが、将来のリスクを回避する最も良い方法ですから。しかし、必要か？といわれると、必ずしもそうではありません。実際に、頭金無しで、諸費用も借り入れ、更には必要な電化製品やカーテンの購入資金と引越し費用まで借り入れできるローン商品もありますので、ほとんど現金を必要とせず購入することも出来ます。また、頭金を支払うために、家賃を払 ... [続きを読む]

2007/11/18 21:17立派な家より、堅実な家を 今日、会社に一本の電話が入った。先日、買い取った家の持ち主からだ。１４年前に購入した家を、事情があって手放すことになった。媒介で売ればもっと高額で売れただろうに、急いで現金化したいとのことで、買い取った物件。電話の内容は、引越し先として賃貸物件を斡旋して欲しいとの事。早速、賃貸担当に取り次いで、賃貸物件を紹介することになったらしい。１２０坪の土地と、４８坪の家から、１８坪３ＬＤＫの [続きを読む]

2007/11/16 23:38 健康住宅ってなに？ 先日、築浅の戸建物件のチラシへの反響があり、このような質問をされた。「この家は健康住宅ですか？」えっ？？そもそも、健康住宅ってなんなのであろうか？またまた、素人をハメ込むための、建築屋さんお得意の新しいキャッチフレーズなのだろうか。ここ数年、健康住宅を謳うメーカーが増えてきたり、健康住宅○○などという団体が出来たりしている。しかし、健康住宅とはこういう物という定義が業界にはありませ ... [続きを読む]

2007/11/16 22:43マンションの管理費と修繕積立金は、上がると思って間違いない！ 中古マンションって、管理費と修繕積立金が高い物件が多いのです。そう、過去の管理組合の総会議事録などを見ることが多いのですが何度か値上げをしているケースが多い。ってか、私が扱う物件はほぼ全て値上げをしている。特に、金額が高くなる傾向があるのが、小規模マンション。総戸数２０戸以下のマンションで、専有面積６０?弱なのに合わせて３万円近くになる物件もある。それでも足りずに、大規模修繕の際には、 [続きを読む]

2007/11/14 23:25 住宅の将来的な資産価値 私は資産価値よりも、そこで営まれる生活が大事だとブログで何度も書いてきました。しかし、ライフプランのなかで、老後資金の捻出など将来的に売却を予定して住宅を購入される場合、やはり、いくらで売れるのか？ということも前提で考える必要があります。まず、売却時に早く、出来るだけ高く売れる物件を買うとなると、立地がほとんど全てとなるでしょう。実際に、東京都内の人気地域になると、築３０年を ... [続きを読む]

2007/11/14 16:27 福岡市南区　築浅中古マンション さてさて、南区で築年数の浅い中古マンションが入りましたので、早速行ってまいりましたその名は「レイクヒルズ野多目?番館」レイクヒルズは、数棟のマンション群からなる、一つの街のようになっています。マンション群を抜けると、よくある新興住宅街。まず入り口。このスーパーがレイクヒルズの入り口です。その後ろに写っている白っぽいマンションが、今回の物件。近づいてみるとゴミ庫の清掃状況は、とっても ... [続きを読む]

2007/11/14 15:05金利の大幅上昇は無い！とおもう・・・ この低金利の今がチャンスです！と、金利の推移表や、金利が上がった場合の比較表などを使って、購入を煽る営業マンがここ数年目に付く。しかし、本当に金利は上がるのか？少なくとも、ここ３年くらいは金利の上昇は考えられないと私は思う。なぜなら、日本の景気を牽引している輸出産業であるが、つい先日、アメリカがドルの利下げを連続して行った。これを発端に、円高が進み、輸出産業への影響を懸念して株安とな [続きを読む]