- 2008/05/14 12:00転校のタイミング
- 前回の転校問題について、母親の口からよく出る言葉があります。「転校させるのはかわいそうなので、 上の子供が小学校を卒業するまで待って、 中学校に上がる時に引っ越すようにしたい」つまり、中途半端な時期に転校させるのは、下の子供一人でたくさんだ、と解釈できます。これを聞いて私がいつも思っていたのは、「子供が二人一緒に転校するから、 いろいろと都合がいいんじゃないですか？ もし、下のお子さんが独りで転校する [続きを読む]
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- 2008/05/07 12:00子供の転校が気になる時は
- マイホームの購入や買換えを検討している場合、子供の学校の事を気にして踏み切れない親は多い。不動産業者もこの問題によくぶつかる。学校が変わるのがイヤなら、そもそも学区内で探せばいいのに、と思ったりもするのだが、各家庭の事情はいろいろあるようだ。夫は通勤・収入など、仕事を中心に考えるものだし、妻は家計や子供や近所付き合いなどを含め、家族全体の幸せを総合的に考えるものだ。見た物件を非常に気に入って、どう [続きを読む]
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- 2008/04/30 12:00仏壇と床の間
- まだ若い夫婦だと気付かない、というか、気にしない事に、仏壇の件がある。いずれは実家に戻って親と同居、というなら問題ないが、さもなくば、いずれ仏壇を置く事になる。（もちろん、キリスト教やイスラム教徒は不要ですが）経験上、家を買う人の年齢層は３０歳前後が最も多い。その年齢だと、夫婦のどちらかが亡くなるまでには数十年かかるだろうから、気にする必要もない。そこで、それまでの数十年間は”床の間”としておき、 [続きを読む]
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- 2008/04/23 12:00和室の壁はジュラクかクロスか
- 和室の壁も昔はジュラク壁や綿壁が多かったんですが、最近はクロスが主流になっています。じゅらくのいい点は、自然の風合いが出ることですが、建築業者にもメリットはあります。それは、大工の仕事が楽になる、という点です。クロス仕上げの場合、下地の凸凹は許されません。下地の凸凹そのものは耐久性や性能に何ら悪影響を与えるものではないのですが、見た目が非常に悪い。じゅらく仕上げなら、土を壁の下地に厚く塗る事により [続きを読む]
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- 2008/04/16 12:00壁のクロスの選び方
- 室内の壁クロスについても、選ぶ際のコツがあります。最近はエコブームでもあり、ビニールクロスではなく、紙を原料とするクロスが増えています。紙のクロスは「ホルムアルデヒドなどの化学物質を吸収するので 子供の健康にもいい」などと謳っていたりします。しかし、建築業者としての目からだけで見れば、紙のクロスは避ける方がいいんですね。ビニールクロスは強度的に強く、ヨゴレにも強い。汚れても、水拭きでキレイになる。 [続きを読む]
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- 2008/04/09 12:00外壁の色選びは失敗しやすい
- 新築工事の際には、施主自身に選んでもらう部分がたくさんあるが、最も失敗しやすいのは外壁の色である。屋内では、壁のクロスの色柄や、キッチン、浴室、便器の色などはそう問題ではない。それらは種類も少ないし、大失敗という事はほとんどない。クロスはどうしても嫌なら張替えも可能だ。（巾木や周り縁を外す必要はあるが）しかし、外壁の色だけは簡単に塗り替えはできない。まず、足場を組む必要があるし、窓枠、換気扇などの [続きを読む]
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- 2008/04/02 12:00結局、クレーマー行為は得にならない
- 私の経験上、分譲地にフラッとやって来て、初めて物件を見たその日に「申込金」として１０万円を入れるような人はどこかしら信用できない。こういう人は概して、前話の「悪法」を知っていて、申込金は返って来るという事を知っている。だから気軽に１０万円を払って、それからいろいろ調べたり、資金計画を始めたりする。で、よく考えると資金的に苦しかったり、子供の学校、自分の通勤・転勤の可能性、近所付き合いできるか、買い [続きを読む]
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- 2008/03/26 12:00不動産屋の泣き所は「不公平な法律」
- 不動産の購入申込みについては、業者としては納得できない法律などが多い。一般的に、何かを買う場合、手付金を差し入れるのは商習慣として世界中どこへ行っても当然の事である。ほとんどの不動産業者はキチンと事務所を構え、会社を維持するコストを払い、税金を払っている真っ当な不動産業者である。つまり、広告を見てフラッとやって来て、名前も名乗らなければ住所も教えてくれない、身元を明かさない一般人よりは信用力がある [続きを読む]
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- 2008/03/19 13:38中古マンションを買う際の注意
- マンション（正式には区分所有建物と呼ぶ）は、多くの所有者と共有する部分が多いため、細かい問題が起きやすい。売買の際に仲介業者が調査するのが・管理費・修繕積立金の額、・別途、共益費を徴収するならその額、・上記の滞納の有無、・修繕積立金がいくら積み立てられているか、などなどがある。上記の項目は、売買の対象となる物件についてのみの物と、マンション全体の物とがある。滞納などについては、当該売買物件のものし [続きを読む]
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- 2008/03/12 12:00農地を買うと安くつくか？
- 分譲地の土地価格を尋ねてきて、例えば坪１００万円だと答えると、「高すぎる！近所の田畑なら、 ６０万円で売り出されている所もある」という人がごくたまに居る。こういう客には、正直、「じゃ、その田や畑を買えば？」と言いたいところだが・・・、例え買ってくれない客であっても、そんな憎まれ口をきくわけにはいかない。何かの条件がクリアされれば、坪１００万でも買ってくれる可能性があるのか、絶対に６０万でなければ買 [続きを読む]
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- 2008/03/05 11:15持ち家売却の際は、アテ物にされないように！
- 不動産業界に限らず、営業のテクニックというものがある。不動産においては、売買も賃貸でも、同じテクニックを使うのだが、基本は「物件を３つ、客に見せること」である。１．ボロくて汚い物件を最初に見せる２．程度はソコソコだが、割高な物件を２番目に３．最後に、「キレイ・便利・価格もリーズナブル」を見せるこの順に案内すると、最後の本命物件が引き立ってとてもよく見える、という小手先のテクニックだ。この１番目、２ [続きを読む]
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- 2008/02/27 20:20専任媒介契約
- 持ち家を売りに出す際に、不動産業者に売買の仲介を依頼する。この媒介契約には以下の３種類ある。１．専属専任媒介２．専任媒介３．一般媒介１．専属専任は、必ず、媒介契約を結んだ不動産業者１社を通して売買するもので、代わりに業者の方は週１回、業務内容を報告する義務がある。２．専任媒介は、原則として媒介契約を結んだ不動産業者１社を通して売買するもので例外は持ち家の売主が自力で買い手を見つけた場合だけである。 [続きを読む]
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- 2008/02/20 20:00不動産屋はしぶとい
- 私が働いていた不動産業者は、地元出身の高卒のオーナー社長が経営していた。今風に言うとカリスマ営業マンだった社長は、おそらく府内で５指に入る成績を挙げていただろう。わずか１年で独立、不動産業者からスタートし、一時は建築部門や外食産業にまで手を拡げたが、不動産部門だけ残して、他は全部、当該部門の責任者に独立させた。そういった関係で、工務部門は子会社のようなもので、よく工務の子会社の事務所に行っては建築 [続きを読む]
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- 2008/02/13 02:28境界確認と分筆登記
- 分譲区画が数百戸から１０００戸以上もある超大型分譲（一戸建て）の場合、開発面積も広大で、電鉄系の不動産業者が沿線に開発する事が多い。１０００？以上の造成や分譲などは法律上の「開発行為」といい、市役所などの担当窓口に届出をして許可を得なければならない。また、その内容は役所に行けば、誰でも閲覧する事ができる。それを暴力団や右翼団体などが閲覧して、開発区域の隣地を買占めに走るのだ。（開発区域内じゃなく、 [続きを読む]
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- 2008/02/06 23:30境界の確認
- 土地、土地付き一戸建てを買う時は、境界を必ず確認する方がいい。これは当然の事であり、不動産売買契約書にも謳ってあるはずだが、立会いの下に境界確認をする買主は意外に少ない。物件の買主は、決済までにやるべき事が多すぎてすっかり忘れてしまう、というのが最大の理由だと思う。つまり、引越し業者の選定~荷物梱包子供の学校移転手続きその他、各種の届出決済日の調整（特に仕事関連の調整）新居での必要物購入その他もろ [続きを読む]
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- 2008/01/30 17:29何度も売りに出される家
- 住宅地図という詳しい地図がある。いくつかの業者が発行しているが値が高く、１冊数千円~１万円超である。（数冊をまとめ買いすると値引きあり）住宅地図を使って不動産業者がよくやる作業に、市場で売りに出た物件を、マーカーでチェックしていく、というものがある。住宅地図は、数年毎に改訂版が出るので、古くなった地図に書き込んでいくのだが、この地味な作業をやっていると、ある事に気付く。それは、「よく売りに出る家」... [続きを読む]
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- 2008/01/23 00:41安っぽい広告にこそ注目
- 小規模の不動産業者では、何でもかんでも営業マンがやらねばならない。広告の・原稿作成・印刷・新聞配達所へ持込（新聞に広告を折込んでもらうため）などもその一つだ。新しい物件が売りに出され、程度が良く価格も適正な場合、すぐに売れてしまう恐れがある。例えば、日曜日⇒媒介契約（売却の依頼契約）し、月曜日⇒従前からの客（主に奥さん）の案内、火曜日⇒月曜日に案内した客のご主人が再確認で、火曜日には手付金を入れる... [続きを読む]
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- 2008/01/16 20:00レインズ（不動産流通機構）
- 不動産業者が加盟する「レインズ」という機構がある。各業者が、販売を担当する物件をレインズに登録すると、翌日の日報に掲載され、それを見た他の業者が電話で資料請求する、というのが昔のやり方だった。資料を請求する業者は電話代と手間暇がかかるし、物件を登録した業者は電話を受ける手間暇に加え、資料をファックスで送る通信費と手間暇がかかる。だが今や、IT革命のおかげで、販売担当業者はパソコンで物件資料をアップし... [続きを読む]
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- 2008/01/09 23:42お客さんが間取りプランを考えると
- お客さん自身に間取プランを考えてもらうと、ほぼ１００％の確率で、物理的に不可能な間取りプランができる。１階と２階の階段がつながっていない、というパターンが最も多い。また、（天井高にもよるのだが）階段を上がる勾配（距離×段数）というものを無視したプランが出来てくる場合が多い。直線で上がる階段なら、１間尺５寸は必要だ。（１．２５間）１回曲がる（９０度）階段なら、１間半。２回曲がる「回り階段」なら２間必... [続きを読む]
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- 2008/01/02 20:00自由設計・フリープランの家
- 分譲地には「建売」と「売り建て」がある。建売の方は、一目で仕様・質が分かるので、モデルハウスとしての意味もあり、若干お得な価格設定となっている場合が多い。（または特別仕様・機能を無料サービスなど）売り建ての方は購入側が希望の間取りプランで建てられるのが最大のメリットである。（建売だから使っている材料が分からなく不安、 という心配は無用。手抜きはまず、ないと考えていい）新居を買う決意をした人たちはそ... [続きを読む]
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- 2007/12/26 20:00和室の柱の直し方
- 集成材も、原材料は生の木だから、節やら、醜い木目やら、があるんじゃないか、という疑問を持つ人の感覚は鋭い。洋室などには、柱の上に胴縁や石膏ボードを打ち、その上に壁クロスを貼るので、木目や節は見えない。和室については、ごまかしは効かない。だが、和室用のきれいな木目の集成材があるのだ。（これが高い方の集成材）また、大工が和室を仕上げてからでも、・クロス屋・左官屋（じゅらく壁など）・電気屋（コンセントの... [続きを読む]
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- 2007/12/19 20:00集成材
- ２．集成材集成材とは、前記の生木の欠点をなくしたものだ。例えば、ベニヤ板（合板）は薄い板を何枚も貼り合わせて強度を増しているが、あの原理で柱を作ったものだね。厚さ約１ｃｍ強の、細めの柱を数枚貼り合わせて、強固な１本の柱として作られていて、ほとんど反り・狂いがなく、大工の仕事がやりやすい。集成材にも高い物と安い物とがあるが、強度はどちらも同じなので、洋室などの、柱の見えない部分には安い方を使う。和室... [続きを読む]
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- 2007/12/12 20:19柱の背割り
- 木造住宅の柱は、当然ながら、木だ。木を使った柱にも、大別して２種類ある。１．生の木（ムクの木と呼ぶ人もある）２．集成材１．生の材木生きている木は、水分を多く含んでいるので、伐採後に乾燥させてからカットする。それでも、数年~数十年かけて更に乾燥が進み、（構造・強度的に問題にならない程度の）反りが生じる。ところが、既に建築が完了し、ガッチリと躯体に組み込まれていると、物理的に反ることができない。反ろう... [続きを読む]
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- 2007/12/05 20:00悲惨な専通
- 俺が”下物”として預かった専通の中古住宅でもっとも悲惨だったのはこういう物件だ。・専通の幅２ｍ。 線対称で専通の家が向かい合わせに建っていて、 向かいの家が専通部分に駐車しているので、 自分の通路部分には幅が足りずに駐車できない。・家が建っている部分の裏側が川で、 造成がいい加減だったためだろう、 川の方に土地が沈下しつつあり、家が傾いていた。（特に２階がひどく、ベランダに出る掃出窓が閉まらない）・公... [続きを読む]
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- 2007/11/28 20:24専通（旗竿地）
- ちなみに、再建築不可ではないが、土地の評価が低いものに「専通」というのがある。（専用通路の略称。旗竿地という呼び方もある）専通（旗竿地）とは・・・道路に接する幅が狭い敷地であるため、袋地状の地形に区画割りし、袋地の部分に家を建て、細い専用通路で道路まで出られるようにした敷地の事だ。（竿付きの旗のような形状なので旗竿地とも言う）専用通路と言っても自分の土地であり、通路の幅は概ね２ｍぎりぎりのものが多... [続きを読む]
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