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- 2008/08/28 00:10不動産投資セミナー情報
- 不動産投資・株式投資を始めたい方の強い見方です！「エンジュク」ご存知ですか？？不動産投資を始めたいけれど、何から始めたら良いか分からない。失敗しそうで不安。不動産投資と株式投資の比較は？何かを学ぼうとするとき、１番重要なのは助けてくれる人（メンター）の存在が１番重要になります。何よりも実績のある会社から学ぶことが１番です。▼まずは「エンジュク」の実績、プログラムをご覧くださ ... [続きを読む]
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- 2008/08/19 20:22間取り図を見る？
- ２つの間取り図を例に紹介します。例）１例）２どこが大きな違いでしょうか？ヒントは「キッチン」そう。１．キッチンが独立した「ワンK（キッチン）」か、２．居室の中にキッチンがある「ワンルーム」タイプかという違いです。それはどれほどの重要な違いなのでしょうか？すぐに考えられることは、「賃貸の需要」です。料理をする女性にとってはキッチンは独立してあったほうがいいに決 ... [続きを読む]
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- 2008/08/16 22:44不動産売却無料査定
- サブプライムローン問題や不動産業界の不況が話題となっている昨今、自分が持っている不動産の市場価値が気になる方もいると思います。気軽に利用できる無料オンライン不動産査定を利用して、一度金額を見ておくのも今後の参考になるのではないでしょうか？このオンライン査定システムなら、大手不動産会社へ一括して無料査定を依頼することができるので効率良く結果を知ることが出来るんです！ ▼ご自分の不動産の ... [続きを読む]
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- 2008/08/15 00:25新耐震と旧耐震
- 今現在建設されているマンションは、地震による倒壊の危険性はまずありません。それだけ頑丈に造られていますし、姉○事件で建築確認も厳しくなっています。しかしふるーいマンションの場合はどこまで耐震強度を信頼すればいいのでしょうか？一つの基準として、耐震基準法改正後の建築確認の物件であるか、というチェックポイントがあります。とても利回りのいい物件を見つけたとします。鉄筋コンクリート造で立地もいいので先 ... [続きを読む]
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- 2008/08/13 23:20収支を良くするために
- 不動産を買う気もなかったのに、たまたま電話営業を受けて購入を考えた、という人もいることでしょう。その不動産業者は「長くローンを組みますので、月々の負担は1万円〜2万円で済むんですよ」なんて言われませんでしたか？確かに月々の負担はそのくらいかもしれませんが、30年以上もローンを組むことは負担に感じる人も多いでしょう。長くローンを組めば生命保険効果もあるのでそれなりのメリットはあります。しかしローンを重 ... [続きを読む]
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- 2008/08/12 10:35その不動産、売却しませんか？
- 不動産投資物件を所有していると、「ご所有の不動産を売却しませんか？」という電話営業がかかってくることもたくさんあるでしょう。不動産の所有者は「謄本」にしっかりと表示されていますし、お金さえ払えば誰でも「謄本」を取得することができるのです。「謄本」から所有者情報を取得した不動産業者は、所有者に電話攻撃をして不動産の売却を薦めます。何故でしょうか？答えは、不動産業者は不動産が動けばお金になるからで ... [続きを読む]
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- 2008/08/09 23:40クリーニング・設備修理負担金
- 入居者が入れ替わる際にクリーニングを行わなければなりません。東京都の場合条例も存在し、経年変化や自然損耗に関してはほぼ家主が負担することになっています。例え東京都内でなくても裁判になれば東京ルールが参考にされています。例えば・・・クロスは６年で価値がなくなるものとされている。入居者が６年以上住んでいた場合、クロスの張替え費用については請求できない。払うべきものは家主として払わなければなりませ [続きを読む]
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- 2008/08/05 20:17家賃の値下げの前に
- 入居者が退去し、次の入居者を募集するに当たり、家賃の設定をしなくてはなりません。経年に伴い多少の値下げは止むを得ませんが、安易に賃貸管理会社の言うままに値下げするのは賛成できません。管理会社はできるだけ早く空室を埋めたいので、そのための方法として家賃の値下げを提案してくるでしょう。敷金や礼金の値下げもありえます。実際賃貸の管理会社は値下げをする前に入居者募集に対してどの程度営業をしているのでしょ ... [続きを読む]
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- 2008/08/04 22:48サブリース契約のチェックポイント
- 賃貸管理会社のセールスポイントとして、「サブリース契約」というものがあります。これは家主の空室リスクに対処する為に考えられたシステムです。通常、賃貸契約は家主と入居者が直接結ぶのですが、賃貸の管理会社が間に入って家主と賃貸契約を結び、賃貸管理会社は他に入居者を見つけて賃貸管理会社と入居者が賃貸契約を結びます。これを「転貸（てんたい）」といいます。例えば・・・ 家 主 ↓ 80 [続きを読む]
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- 2008/08/03 22:25賃貸の管理会社を選ぶ
- 副業として不動産のオーナーになるには、賃貸の管理面は管理会社に任せていたほうが手間がかかりません。月々の管理委託手数料は家賃の５％前後が相場だと思います。これはマンションの全体の管理会社とは別の話で、部屋ごとに入居者の入れ替わりやクレームに対応してる管理会社と別途契約が必要なのです。つまり、月々の諸費用の中にマンション全体の管理組合に払う管理費・修繕積立金とは別に、自分の部屋だけの管理会社に対し... [続きを読む]
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- 2008/08/02 00:34不動産業者を選ぶ？
- 不動産業者を選ぶときに知っておいて損はないのが、その不動産会社と金融関係との関係です。不動産をローンで購入する場合、不動産業者はお客さんにローンを紹介します。その不動産会社の物件が、金融機関の評価が高ければ高い程、条件のいいローンを紹介してくれます。築年数が古かったり、間取りが悪かったり、場所が悪かったりすると、融資をしてくれない金融機関もあるのです。例えばある不動産会社が、2000万円のローンを組 ... [続きを読む]
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- 2008/08/01 00:07不動産業者を選ぶ？
- 気になる不動産物件を見つけたら、その不動産を販売・または仲介している業者に問い合わせなければなりません。不動産の売買は個人間ではできないことになっているのです。契約や重要事項説明には宅建業法に定められた事がたくさんあり、トラブルの元にもなりやすいので、とにかく不動産業者の言うことは注意して聞いておきましょう。中には都合の悪いことをごまかしている場合もありますので、怪しいことはすぐ質問しましょう。 ... [続きを読む]
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- 2008/07/28 23:23電話営業された物件の希少価値を調べる
- もしある不動産会社から電話営業を受けて購入を勧められたりした場合、本当にその物件を買っていいものかどうか、判断しかねることだと思います。市場にはあまたの物件があるというのに、なぜその不動産業者はわざわざ偶然にもその物件を売る為に自分に電話をしてきたのか不思議じゃありませんか？？答えは「たまたま」としか言いようがありません。その不動産業者は買ってくれる人を捜す為に、毎日毎日電話を何百件とかけている [続きを読む]
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- 2008/07/27 20:36不動産投資・まず何をするか③
- ③家賃設定が適切かどうか調べるサイトに載せられた物件の詳細を見ると、今現在の家賃が載っています。その家賃が適正なのかどうかを必ず調べてみましょう。中には相場を上回る家賃が取れている物件もありますが、それは今だけの話なのです。今いる入居者が退去してしまうと、次の入居者も同じ家賃で募集ができなければ予定していた利回りを確保できなくなってしまうのです。相場を上回る家賃で契約したということは、必ず ... [続きを読む]
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- 2008/07/27 00:33不動産投資・まず何をするか？
- ？気になる物件の路線価をチェック今の表面利回りがいくら１０％以上あったとしても、それがどんどん家賃相場の下がっている物件だとしたら意味がありません。経年変化・老朽化にともない多少は家賃は下がっていくものですが、その物件のある地域そのものの賃貸需要が少なくなり、苦肉の策での家賃値下げを続けている物件としたら、まず買うのは損ですよね。ではどうやって調べるか？「路線価」というものが国税庁から毎年発表 ... [続きを読む]
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- 2008/07/26 00:32不動産投資・まず何をするか？
- ？情報収集インターネットが普及している現代では、不動産だって簡単に探せます。不動産投資物件が豊富に登録されているポータルサイト「建美屋（けんびや）」を見てみましょう。▼「建美屋」のホームページはこちらです▼http://www.kenbiya.com/この中からまず・表面利回り１０％以上・駅から徒歩１０分以内・築年数１９年以内という物件を探してみましょう。かなりたくさんの件数がヒットするはずです。またその中から ... [続きを読む]
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- 2008/07/25 00:01東西線の賃貸需要
- 今回は地下鉄東西線の賃貸需要に触れたいと思います。東西線は西から 中野〜早稲田〜大手町〜門前仲町〜西船橋 と、文字通りの東西を結ぶ地下鉄です。中でも注目したい区間は 早稲田〜神楽坂〜飯田橋 の区間です。なぜかって？それは需要がたっぷりだからです！！！早稲田はいわずと知れた土地、あの早稲田です。学生需要はもちろん、これからまた新しいマンションが建つ可能性もありますし、まだまだ余力のある地域だと ... [続きを読む]
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- 2008/07/24 01:50サブプライムローン問題とワンルームマンション投資
- サブプライム問題とは、サブプライム＝米国の低所得者向けの住宅ローンの問題のことです。この住宅ローンは、当初数年間の金利を低くして貸し出し、段々と金利が高く、つまり返済金額が増える仕組みになっています。住宅ローンの借り手は、この仕組みを知っていたのか、それとも知らなかったのかはわかりません。当初は少ない金額ですから返済できていた人たちも、金利が上がるタイミングで返済が滞ってしまう人が多く出てしまっ... [続きを読む]
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- 2008/07/23 00:31東京都：丸の内線の賃貸需要
- 賃貸需要の確実な場所を選ぶことが、不動産投資で失敗しないことの第一条件です。あなたに不動産を買ってもらおうとしている不動産業者は様々な資料を並べて賃貸需要の安全性を説明するでしょう。しかし安易に信じてはいけません。業者が持ってくる資料はどれもたまたまいい条件のものを持ってきている可能性が高いからです。今後小出しにではありますが、東京都各路線の賃貸需要について、私の知る限りでお話したいと思います。 ... [続きを読む]
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- 2008/07/22 00:04インフレに強い不動産投資
- 不動産投資のメリットとして、インフレ対策にも効果を発揮します。インフレによる物価の上昇で私達の生活は危険にさらされる事も将来あるでしょう。しかし、ワンルームマンション投資の場合、インフレで地価が上昇した場合には、家賃を上げる事ができます。すなわち、物価と家賃はスライドしていくので、その時期に応じた家賃収入を得る事ができるのです。安全確実に家賃を回収できる投資物件を選べば、長期に渡り安定したインカ ... [続きを読む]
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- 2008/07/21 00:02自殺物件の可能性
- 中古マンションを買う場合、特に競売物件を買う場合は、その物件が自殺物件ではないかということを確認しておく必要があります。仲介する不動産業者は契約前に売主・管理会社等に調査し、自殺物件であったことを告知する責任があります。これは判例にも出ておりますが、実は法律には定められていません。その為、不動産業者が知ることのできなかった正当な理由があった時や、自殺の時期・内容によっては一概に告知できないことが ... [続きを読む]
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- 2008/07/20 00:02坪単価を見る
- 不動産の価格を決める基準のひとつに、「坪単価」というものがあります。要するに、販売価格の１坪あたりの金額です。マンションの場合は土地と建物を合計した坪単価が割り出されます。坪単価の計算の方法例）２５？のマンションを2,300万円で買った。まず ？ を 坪 に置き換えます。 Y坪＝X？×０．３０２５なので、 ２５？×０．３０２５＝７．５６坪２３００万円÷７．５６＝３０４万円となります。全ての不動産は [続きを読む]
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- 2008/07/18 23:40「大丈夫です」という言葉
- 不動産投資に限らず、不動産の取引には様々な疑問点を常に持つべきです。全てにおいて疑いを持っていても足りないくらいでしょう。例えば投資物件を買うときに「賃貸市場は本当に大丈夫なのか」「将来この不動産の価値がとんでもなく下がるんじゃないか」様々な不安はあると思います。しかしあなたが不動産業者にそのような質問をしたとして、「はい、おっしゃる通りです。賃貸市場の不安はあります。」なんて言う訳がありません ... [続きを読む]
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- 2008/07/18 01:07賃貸需要が安定している場所
- マンション経営を成り立たせるには、賃貸需要が安定していなければなりません。では、どいう場所がいいのでしょうか？・大学の近く徒歩や自転車で通学可能圏内に大学があること。しかしその大学はずっと存続しそうですか？新入生の募集人数を減らしていませんか？少子化という時代でもあります。賃貸の鍵になる先、今回では大学の事情もあらかじめ知っておく必要があります。・オフィス街の近く都心であれば、山手線の内 ... [続きを読む]
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- 2008/07/16 23:20アパート経営との違い
- アパート経営にも利点があります。建築コストがマンションよりも安いので、家賃収入での資金回収率、いわゆる利回りが格段に良くなります。ワンルーム新築マンションが利回り４〜５％に対して、アパート１棟なら８％、良くて１０％の利回りが期待できてしまうのです。目先の利益に目が行ってしまいますよね。しかし、アパート経営はあまりオススメできない理由がいくつもあります。・減価償却の効果が弱い鉄筋コンクリートが ... [続きを読む]
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