ニシオカオサム さん プロフィール

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ニシオカオサムさん: ニシオカの不動産投資:大家歴15年のノウハウ大公開
ハンドル名ニシオカオサム さん
ブログタイトルニシオカの不動産投資:大家歴15年のノウハウ大公開
ブログURLhttp://blog.rei2.com/
サイト紹介文不動産投資で現実的に「失敗しない」ことを目指し、長期・安定の不動産収益を狙うノウハウを大公開します。
自由文誰でも簡単に資産家に!? …あなたも「本当にそんなにおいしい話があるの?」と気がついているはずです。その通り、不動産投資はそんなに甘くありません。夢のような「成功」ではなく、現実的に「失敗しない」ことを目指し、長期・安定の不動産収益を狙うノウハウを大公開します。不動産投資最大のコツは「欲をかかない」こと!です。
参加カテゴリー
更新頻度(1年)情報提供20回 / 365日(平均0.4回/週) - 参加 2005/11/30 00:58

ニシオカオサム さんのブログ記事

  • 入居者の「死」のリスクと対策6 〜自殺、他殺物件って見たことある?〜
  • 入居者の死で最悪なのが自殺、他殺です。これは私の大家仲間の物件では、まだ一度も発生したことがないので、私もリアルなデータを持っているわけではありません。それくらい発生率は低いものです。ただ、自殺他殺ですと「大島てる」などにセンセーショナルに載ってしまうので、さすがにダメージは大きいです。物件全体に影響を受けるケースがあるようです。他殺物件は、実は私も売買物件として一度紹介をされて、一部興味本位で内 [続きを読む]
  • 入居者の「死」のリスクと対策5 〜自然死物件の入居者募集〜
  • さて、リフォームも完了し、一息ついたら今度は入居者募集です。まず間違いなく家賃の値引きを強いられると思います。しかし自然死の場合、半額にする必要はありません。2〜3割引で十分かと思います。募集の時、事故物件である旨を告知すると、日本人はだいたい逃げてしまうそうです。外国の方であれば、安ければ気にしないという方も多いようで、納得した上で住んでいただくのが定番ということです。人は死ぬものだから当然という [続きを読む]
  • 入居者の「死」のリスクと対策4 〜特殊清掃とは〜
  • さて、ここでようやく特殊清掃とリフォームを進めていくことになりますが、死亡が発生した部屋のリフォームはリフォーム屋さんもやりたくないようで、結構な確率で断れられます。そうすると死亡部屋でも対応してくれる数少ない工務店に依頼することになりますが、通常のリフォーム代よりもかなり高い額を請求されます。まあ、人が嫌がることをやるのですから仕方ないのかもしれません。事故物件のリフォームをやってくれる職人さん [続きを読む]
  • 入居者の「死」のリスクと対策2 〜突然死の現場とは〜
  • 入居者が死亡したと思われた時、管理会社は夜中でも鍵を持ってその部屋まで出向きます。但しいきなり部屋を開けることはありません。必ず警察の立ち会いのもとで鍵を開けるようにしています。警察が来たということで、ちょこっと人だかりができることもあります(警官に追っ払われますが)。大家は普通現場立会はしません。鍵を開け、ドアを開きます。吐き気を催す死臭が鼻をつき、慣れていない管理業者はひるみます。警官はだいたい [続きを読む]
  • 入居者の「死」のリスクと対策1 〜えっ!入居者が死んだ?〜
  • 不動産投資で恐れられている失敗ポイントに、入居者の「死」があると思います。私自身が持っている物件では、ここ15年間でまだ1件も発生していませんが、私の大家さん仲間の中では何件か発生しています。不動産投資の失敗という視点から、リアルな入居者の死亡リスクについて考えてみたいと思います。自分が保有している部屋で入居者が死亡するとどうなると思いますか?心理的瑕疵物件として家賃の下落、特殊清掃で費用がかかる、 [続きを読む]
  • 管理会社の分散はうまく交渉力を上げていきたい
  • 複数物件を保有しているオーナーさんであれば、上手に管理会社を分散させるのも一案ではないかと思います。確かにひとつの管理会社にまとめると楽ではありますが、何かあった時に大きな被害を受けることがあります。メインの担当者が転職してしまったとか、会社の方針が変わったとか、よくある話です。そこまでいかなくても、複数の会社を使っていろんなノウハウを得て、自分なりのベストプラクティスを作り上げていくのが、長い大 [続きを読む]
  • 管理会社との「付き合い方」を改善する
  • 今使っている管理会社の良さを最大限引き出すという方向性も考えられます。賃貸管理はかなり担当個人の能力に左右されるものですので、少なくとも(相性の)良い担当者に当たるというのが大変重要です。会社を変えなくても担当者が変わっただけで、一気に改善するということもよくあります。私自身も経験がありまして、半年近く空室が続いた管理条件付き(そう簡単には管理会社の変更ができない)の物件があったのですが、業を煮やして [続きを読む]
  • 失敗しないための不動産投資の失敗研究12
  • 当たり前の売り文句とは、「明るい」「閑静な」「天井が高い」「ロフトが涼しい」「自転車が置ける」などでしょうか。私がやってみた工夫としては、駅から物件までの道のりにどういう施設があるかを解説するメモをつけたことがあります。ターゲットが単身者でしたので、例えば駅前にある施設は吉野家と11時まで空いているスーパーで、途中にはガストと薬屋があり…と地図にコメントとフキダシをつけたマイソク(チラシ)を作ったこ [続きを読む]
  • 失敗しないための不動産投資の失敗研究12
  • 当たり前の売り文句とは、「明るい」「閑静な」「天井が高い」「ロフトが涼しい」「自転車が置ける」などでしょうか。私がやってみた工夫としては、駅から物件までの道のりにどういう施設があるかを解説するメモをつけたことがあります。ターゲットが単身者でしたので、例えば駅前にある施設は吉野家と11時まで空いているスーパーで、途中にはガストと薬屋があり…と地図にコメントとフキダシをつけたマイソク(チラシ)を作ったこ [続きを読む]
  • 失敗しないための不動産投資の失敗研究11
  • 積極的な空室対策とは何かというと、ひとつの例として挙げられるのはチラシを工夫してみることです。不動産会社に任せておくと、何の工夫もない目立たないチラシができあがってきます。これでは毎回大量に出回っているマイソク(物件を紹介するチラシのこと)の山に埋もれてしまいます。これをある程度自分で工夫することが重要なポイントです。もちろん清書は業者に頼むのですが、私は空室が出た時、手書きでマイソクのベース案を [続きを読む]
  • 失敗しないための不動産投資の失敗研究10
  • 私の不動産投資の失敗は、建物の故障だけではありません。当たり前のことかではありますが、やはり一番頻繁に起きて、直接的に被害を被るものは空室になります。当然、空室が起きている間はその部屋からは一円も入ってくることなく、銀行への返済だけが残りますよね。収入が滞るということはストレートに経営に響いてきます。私が長いこと不動産賃貸経営をやってきて思うことは、何故だか分かりませんが、空室というものは起きる時 [続きを読む]
  • 失敗しないための不動産投資の失敗研究8
  • その他のお金がかかる修繕で頻発するのは、エアコンの修理ですね。これは当時私が持っていた建物で一番大きなもので、ビルトイン型の大型エアコンでした。なにやらこれの利きが悪くなったという連絡が入居者から入り、業者に依頼して確認してもらったところ、冷媒を運ぶ部分が破損していればパイプの交換(28万円程度)で、エアコン自体が壊れていれば機器そのものの交換(35万円程度)とのことでした。何故こんなに高いかというと [続きを読む]
  • 失敗しないための不動産投資の失敗研究7
  • このカビに気がついたのは、退去後、現場を見に行った時、壁紙交換の際に「なんだか壁がブカブカするな」と思ったからです。喫煙者が済んでいたからかどうか分かりませんが、全体的に白いはずの壁紙が茶けていたところが、少し黒ずんでいました。触ってみるとブカブカした感じだったのです。業者に相談をして、壁紙交換(なにもなくても壁紙の交換だけで一部屋6万円くらいします)のついでに見てもらったところ、壁を壊して見てく [続きを読む]
  • 失敗しないための不動産投資の失敗研究6
  • 修繕のために数十万円など手持ちの現金で出すことができなかったので、やはりこの時も無担保ローンを使って一時的に支払いをしました。今では物件を購入する際の与信でローンカードはマイナスに働いてしまいますが、当時は結構重宝していました。今回の修繕のためにも、数日分の稼動がかかりました。確かに当時は知識も人脈もなかったので極端に稼働を使ってしまいましたが、不動産経営はやはり不労所得ではありません。むしろ少労 [続きを読む]
  • 失敗しないための不動産投資の失敗研究5
  • この事件の時はとりあえず急がないとならない工事でしたので、会社から携帯でアパートの施工業者に電話をかけ事情を伝えると、良心的なその業者だったので「写真で撮影して送りますので判断してください」と言ってくれました。おかげで私は現場まで確認に行く必要がなくなり、有給を取る必要がなくなりました。さて、業者に撮影してもらい、それを確認したところ、確かにかなりの規模で破損していました。原因は材木に水がしみこん [続きを読む]
  • 失敗しないための不動産投資の失敗研究4
  • 自分が所有しているアパートの修繕をしなくてはいけなかったので、こっそりと会社で携帯と手帳を使い、廊下に出て工務店との交渉をしてきたわけです。2時間に一度くらいは業者から電話がかかってきたので、結構な手間でした。急ぎの時は、意外とメールは使ってくれないので不便です。台風で雨どいの一部が破損してしまった時は、突然管理会社から電話がかかってきて、「すぐに修復工事をしないと事故が起きてしまいそうであぶない [続きを読む]
  • 失敗しないための不動産投資の失敗研究3
  • 私が実際に出くわした不動産投資の失敗・挫折事例を事前に紹介した方がリアルに「不動産経営の仕事」が伝わると思ったので恥を忍んでお話しているのですが、このような話は少なくなく、アパートがシロアリにやられてしまったり、台風で雨どいの一部が破損してしまったり、水漏れで壁がカビてしまったり、エアコンが故障して急遽天井を剥がすような工事をしなくてはならなくなったりと、手間のかかる時はサラリーマンとしての仕事に [続きを読む]
  • 失敗しないための不動産投資の失敗研究2
  • 不動産投資は不労所得だと言われていますが、全然そんなことはありません。敢えて言うならば「少労所得」と言ったところでしょうか。確かに不動産経営ほど少ない元手で、自らの時間をそれほど使うことなく定期的に収入が得られ、時間と共に資産保有率が上がっていくような商売はないと思います。しかしそれは空室やトラブルのない時の話です。(不動産投資は他のビジネスで発生するほどの手間も危険も少ないと考えていますが、リス [続きを読む]
  • 失敗しないための不動産投資の失敗研究
  • 不動産投資を始めるきっかけは人それぞれだと思いますが、よく言われていることとして、不労所得を得るためですとか、将来への不安などが挙げられると思います。恐らくこれを読んでくださっている方々は、サラリーマンやOL、自営業などだと思いますが、これらの職業の共通点は「自分が働かないと稼ぎが得られない」ということです。一方、株でも不動産でも、資産を持っている人というのは、自分が直接働かなくても収入が得られます [続きを読む]
  • 客付け能力が高い管理会社を選びたい
  • 賃貸管理会社には、必ず得手不得手な領域があります。元々建築系の会社であったとすれば原状回復などのリフォームが安く済むケースがありますし、賃貸専門の店舗や部署を持っている部署があれば比較的客付けが強いように思えます。家賃の回収専門の担当者や弁護士を抱えている管理会社もあります。選ぶのであれば特徴を見極め、候補を絞ることは可能です。中でも不動産投資を「絵に描いた餅」にしないためには、最低でも客付け能力 [続きを読む]
  • 不動産投資は管理会社次第で利回りが変わる
  • 管理改善でやる気が出るお話をひとつしたいと思います。よく考えてみると当たり前なのですが、「不動産投資は管理会社次第で利回りが変わる」ということです。一番わかりやすいのが、客付け能力です。空室率が5%と10%では、年間の家賃が1,000万円の物件であれば、50万円も変わってきます。また、営業力により広告料も変わってきます。これは地域によって異なるので一概には言えませんが、客付けに広告料が家賃の2ヶ月分必要なのと [続きを読む]
  • ソフトの改善はお金もかからず高い効果
  • 不動産投資は賃貸管理がうまく行かなければ、絵に描いた餅です。買ってしまった物件は変えられませんし、融資条件もそう簡単には変えることはできません。今からすぐに改善できることは管理だけです。年中満室は難しいかもしれませんが、それに近づける努力は必要です。不動産投資の構成要素は場所や建物、設備などのハードと、家賃条件や清掃、客付けなどのソフトに分かれます。ハードを良くするのはコストもかかりますし、そもそ [続きを読む]
  • 賃貸管理会社を積極的に見直そう
  • 不動産投資は物件を手に入れることだけでものすごいパワーを使うので、買ったら買った時のままで、少々の問題があってもそのまま手を加えずに持ち続けるだけの方がほとんどだと思います。ちょっと空室が多いな。。トラブルが多いな。。など、疑問があっても辛うじて黒字になっている限り、積極的に改善することなく薄い赤字を垂れ流し続けているようなことはありませんか?生命保険や住宅ローンと一緒で、ほったらかしでも直ちに問 [続きを読む]
  • 新築だから安全というセリフはウソだと思え
  • 特に新築業者がよく使うセリフなのですが、新築物件は保証もついて修繕費がかからないから中古よりも安全と言いますよね。まあ大雑把に言うと正しいのですが、実際は新築物件はトラブルも多いものです。それを正しく理解してから新築投資を始めましょう。まず新築は完全な物件であると思っていませんか?水回りの故障もなく、家具の動きもスムーズで、建物トラブルがないものだと。実際に私も新築を建ててみたのですが、ところどこ [続きを読む]