ニシオカオサム さん プロフィール

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ニシオカオサムさん: ニシオカの不動産投資:大家歴15年のノウハウ大公開
ハンドル名ニシオカオサム さん
ブログタイトルニシオカの不動産投資:大家歴15年のノウハウ大公開
ブログURLhttp://blog.rei2.com/
サイト紹介文不動産投資で現実的に「失敗しない」ことを目指し、長期・安定の不動産収益を狙うノウハウを大公開します。
自由文誰でも簡単に資産家に!? …あなたも「本当にそんなにおいしい話があるの?」と気がついているはずです。その通り、不動産投資はそんなに甘くありません。夢のような「成功」ではなく、現実的に「失敗しない」ことを目指し、長期・安定の不動産収益を狙うノウハウを大公開します。不動産投資最大のコツは「欲をかかない」こと!です。
参加カテゴリー
更新頻度(1年)情報提供18回 / 365日(平均0.3回/週) - 参加 2005/11/30 00:58

ニシオカオサム さんのブログ記事

  • 投資用不動産物件が買えない理由
  • 投資用の不動産物件を買うことができない理由は簡単です。単純に融資が思うような条件で出ないからです。なぜ金融機関は融資をしてくれないのでしょうか。不動産投資は金融機関から見てもおいしい案件で、1件融資すれば億円近い融資ノルマが達成できます。本当は金融機関も不動産投資に融資をしたいと思っているのです。しかし規制産業である金融機関の仕事はそんな簡単にはいかないようです。銀行に代表される金融機関は、全て金 [続きを読む]
  • 投資物件を買えない時代にどうするべきか?
  • 実際に不動産投資にチャレンジしたことのある人であればわかると思いますが、スルガ銀行問題が取り沙汰されている昨今、不動産投資に対する銀行融資の判断は異常に厳しく、従来のように容易に融資を受けることができなくなっています。大量の自己資金を要求されたり、貯金が5,000万円以上ないといけなかったり、さらには年収が1,000万以上であるなど、まあ普通の人には不可能な条件を提示されることが多いようです。こういうことは [続きを読む]
  • 火災保険の支払い方を変えると初期費用が楽になる
  • たったこれだけの見直しをするだけで、不動産屋や銀行小会社が出してくる見積もりよりも相当安くなると思いますよ。後は保険料の支払い方です。保険屋や銀行は10年一括で、物件決済時に支払うことを勧めてきますが、そうする必要はありません。確かに一括支払いをすると保険料が少し安くなりますが、ただでさえ自己資金が足りない物件購入時に、わざわざ将来のお金まで先払いする必要はないのです。支払い方にはいろいろとあります [続きを読む]
  • どのくらい火災保険に入っておけば良いのか?
  • 投資物件を購入する際、だいたい不動産屋や銀行の関係する保険会社から火災保険の見積もりを提出されると思います。ここできちんと内容をチェックするようにしてください。だいたい保険契約期間10年で、建物価格目一杯の保険金額(更には数年の地震保険もセットで!)となっていることが多いと思います。見積り価格は1〜2億程度の物件で80万円とか、それくらいを一括支払いとなっているのではないでしょうか。何も言わずに提案される [続きを読む]
  • どういう時に火災保険は適用されるのか?
  • 保険には大きく分けて生命保険と損害保険があって、火災保険は損害保険になります。損害保険は、要は「不測かつ突発的な事故」に対して、カバーされている範囲で支払われる保険です。わかりにくいですね。要は経年劣化やワザと起こしたもの、繰り返し発生するものでなければ保険対象となるという意味です。不動産投資を数年やってみると、損害保険が適用されそうなシーンはかなり頻繁に発生していることに気が付きます。クルマが突 [続きを読む]
  • 不動産投資に必須の火災保険
  • 保険の話が続いたので、少し火災保険についてお話したいと思います。保険なんて使わないものと思っている方もいるかもしれませんが、不動産投資では保険はリスク管理をする上で極めて重要な要素になります。私も過去、当然保険が適用できる領域のトラブルがあったとしても、保険の使い方を知らなかったため、無駄に自腹を切っていたというケースが何回もあります。恥ずかしい話ですが、私も嵐でアパートの屋根が壊れた時、風で部屋 [続きを読む]
  • 台風によるトラブルと対策
  • 最近はゲリラ豪雨や大型の台風が連発するなど、風雨関連のトラブルが多くなっているようです。私の物件でも発生していますし、大家仲間の間でも昔よりは頻発しています。台風が発生すると、悲惨な場合は屋根が飛んでかなりの雨漏りが発生するケースがあります。古い物件では結構被害が出てきますね。また、目隠しが広い面積で折れてしまったり、物が飛んできてガラスが割れたりと、ちょっとした地震が起きたときよりも被害が大きい [続きを読む]
  • 水災のリスクと対策2 〜水災対策は火災保険だ!〜
  • 水災は対策が難しい災害だと思います。気をつけても不動産は動かせるものではないため取るべき策がありません。ちょっとした高台にある物件でも最近のゲリラ豪雨の前には無力です。起きる時は起きるのです。水災への備えは、私は保険しかないと思っています。私自身の物件にももちろん厚めにかけていますし、前出の2件の水災事例の際も、保険で完全対応しています。ちょっと儲かっちゃったと言っていました(いいのか?)。浸水を受 [続きを読む]
  • 不動産投資の火災保険でカバーする範囲とオプション
  • 火災保険を自分で設計するにあたり、カバーするべき範囲を決めないといけません。皆さんいろいろと意見があるかもしれませんが、私の場合は地震以外は基本全てカバーするようにしています。火災、風災、水災、盗難、破損までです。保険はほとんど発生しないが、発生すると被害が大きいものにかけるものです。火災はもちろん、風災や水災はめったに発生しませんが、設備がやられることが多いので被害額は大きいです。私は自分の失敗 [続きを読む]
  • 水災のリスクと対策1 〜滅多に起きないが怖い水災〜
  • 賃貸経営をしていて、結構怖いリスクとして、水害が挙げられます。水災は建物に対してダメージが大きく、ちょっと床下をチェックすれば水災はバレてしまうため、隠しようがありません。告知義務もあるため、リセール時に結構値切られ、苦労します。私の知り合いで発生した水災数は過去数件です。そんなに窪地でもないのに、なぜここで水災?というところで浸水しています。聞いたところ、どちらのケースも近所の排水からの逆流で、 [続きを読む]
  • 入居者の「死」のリスクと対策7 〜どういう人が亡くなる率が高いか〜
  • 大家をやっている以上、人の"死"のリスクから逃れられることはありませんが、私が多くの物件を見てきたところ、だいたいの傾向があることも確かかと思います。かなりバイアスかかっていて、主観的な意見かもしれませんが、ご参考までに。まず、家賃が安い物件の方が死亡率が高い傾向があるような気がします。理由は具体的にわかりませんし、書けませんが、少なくとも経験上これは一番大きい傾向だと思います。次に、ちょっと変わっ [続きを読む]
  • 入居者の「死」のリスクと対策6 〜自殺、他殺物件って見たことある?〜
  • 入居者の死で最悪なのが自殺、他殺です。これは私の大家仲間の物件では、まだ一度も発生したことがないので、私もリアルなデータを持っているわけではありません。それくらい発生率は低いものです。ただ、自殺他殺ですと「大島てる」などにセンセーショナルに載ってしまうので、さすがにダメージは大きいです。物件全体に影響を受けるケースがあるようです。他殺物件は、実は私も売買物件として一度紹介をされて、一部興味本位で内 [続きを読む]
  • 入居者の「死」のリスクと対策5 〜自然死物件の入居者募集〜
  • さて、リフォームも完了し、一息ついたら今度は入居者募集です。まず間違いなく家賃の値引きを強いられると思います。しかし自然死の場合、半額にする必要はありません。2〜3割引で十分かと思います。募集の時、事故物件である旨を告知すると、日本人はだいたい逃げてしまうそうです。外国の方であれば、安ければ気にしないという方も多いようで、納得した上で住んでいただくのが定番ということです。人は死ぬものだから当然という [続きを読む]
  • 入居者の「死」のリスクと対策4 〜特殊清掃とは〜
  • さて、ここでようやく特殊清掃とリフォームを進めていくことになりますが、死亡が発生した部屋のリフォームはリフォーム屋さんもやりたくないようで、結構な確率で断れられます。そうすると死亡部屋でも対応してくれる数少ない工務店に依頼することになりますが、通常のリフォーム代よりもかなり高い額を請求されます。まあ、人が嫌がることをやるのですから仕方ないのかもしれません。事故物件のリフォームをやってくれる職人さん [続きを読む]
  • 入居者の「死」のリスクと対策2 〜突然死の現場とは〜
  • 入居者が死亡したと思われた時、管理会社は夜中でも鍵を持ってその部屋まで出向きます。但しいきなり部屋を開けることはありません。必ず警察の立ち会いのもとで鍵を開けるようにしています。警察が来たということで、ちょこっと人だかりができることもあります(警官に追っ払われますが)。大家は普通現場立会はしません。鍵を開け、ドアを開きます。吐き気を催す死臭が鼻をつき、慣れていない管理業者はひるみます。警官はだいたい [続きを読む]
  • 入居者の「死」のリスクと対策1 〜えっ!入居者が死んだ?〜
  • 不動産投資で恐れられている失敗ポイントに、入居者の「死」があると思います。私自身が持っている物件では、ここ15年間でまだ1件も発生していませんが、私の大家さん仲間の中では何件か発生しています。不動産投資の失敗という視点から、リアルな入居者の死亡リスクについて考えてみたいと思います。自分が保有している部屋で入居者が死亡するとどうなると思いますか?心理的瑕疵物件として家賃の下落、特殊清掃で費用がかかる、 [続きを読む]
  • 管理会社の分散はうまく交渉力を上げていきたい
  • 複数物件を保有しているオーナーさんであれば、上手に管理会社を分散させるのも一案ではないかと思います。確かにひとつの管理会社にまとめると楽ではありますが、何かあった時に大きな被害を受けることがあります。メインの担当者が転職してしまったとか、会社の方針が変わったとか、よくある話です。そこまでいかなくても、複数の会社を使っていろんなノウハウを得て、自分なりのベストプラクティスを作り上げていくのが、長い大 [続きを読む]
  • 管理会社との「付き合い方」を改善する
  • 今使っている管理会社の良さを最大限引き出すという方向性も考えられます。賃貸管理はかなり担当個人の能力に左右されるものですので、少なくとも(相性の)良い担当者に当たるというのが大変重要です。会社を変えなくても担当者が変わっただけで、一気に改善するということもよくあります。私自身も経験がありまして、半年近く空室が続いた管理条件付き(そう簡単には管理会社の変更ができない)の物件があったのですが、業を煮やして [続きを読む]
  • 失敗しないための不動産投資の失敗研究12
  • 当たり前の売り文句とは、「明るい」「閑静な」「天井が高い」「ロフトが涼しい」「自転車が置ける」などでしょうか。私がやってみた工夫としては、駅から物件までの道のりにどういう施設があるかを解説するメモをつけたことがあります。ターゲットが単身者でしたので、例えば駅前にある施設は吉野家と11時まで空いているスーパーで、途中にはガストと薬屋があり…と地図にコメントとフキダシをつけたマイソク(チラシ)を作ったこ [続きを読む]
  • 失敗しないための不動産投資の失敗研究12
  • 当たり前の売り文句とは、「明るい」「閑静な」「天井が高い」「ロフトが涼しい」「自転車が置ける」などでしょうか。私がやってみた工夫としては、駅から物件までの道のりにどういう施設があるかを解説するメモをつけたことがあります。ターゲットが単身者でしたので、例えば駅前にある施設は吉野家と11時まで空いているスーパーで、途中にはガストと薬屋があり…と地図にコメントとフキダシをつけたマイソク(チラシ)を作ったこ [続きを読む]
  • 失敗しないための不動産投資の失敗研究11
  • 積極的な空室対策とは何かというと、ひとつの例として挙げられるのはチラシを工夫してみることです。不動産会社に任せておくと、何の工夫もない目立たないチラシができあがってきます。これでは毎回大量に出回っているマイソク(物件を紹介するチラシのこと)の山に埋もれてしまいます。これをある程度自分で工夫することが重要なポイントです。もちろん清書は業者に頼むのですが、私は空室が出た時、手書きでマイソクのベース案を [続きを読む]
  • 失敗しないための不動産投資の失敗研究10
  • 私の不動産投資の失敗は、建物の故障だけではありません。当たり前のことかではありますが、やはり一番頻繁に起きて、直接的に被害を被るものは空室になります。当然、空室が起きている間はその部屋からは一円も入ってくることなく、銀行への返済だけが残りますよね。収入が滞るということはストレートに経営に響いてきます。私が長いこと不動産賃貸経営をやってきて思うことは、何故だか分かりませんが、空室というものは起きる時 [続きを読む]
  • 失敗しないための不動産投資の失敗研究8
  • その他のお金がかかる修繕で頻発するのは、エアコンの修理ですね。これは当時私が持っていた建物で一番大きなもので、ビルトイン型の大型エアコンでした。なにやらこれの利きが悪くなったという連絡が入居者から入り、業者に依頼して確認してもらったところ、冷媒を運ぶ部分が破損していればパイプの交換(28万円程度)で、エアコン自体が壊れていれば機器そのものの交換(35万円程度)とのことでした。何故こんなに高いかというと [続きを読む]
  • 失敗しないための不動産投資の失敗研究7
  • このカビに気がついたのは、退去後、現場を見に行った時、壁紙交換の際に「なんだか壁がブカブカするな」と思ったからです。喫煙者が済んでいたからかどうか分かりませんが、全体的に白いはずの壁紙が茶けていたところが、少し黒ずんでいました。触ってみるとブカブカした感じだったのです。業者に相談をして、壁紙交換(なにもなくても壁紙の交換だけで一部屋6万円くらいします)のついでに見てもらったところ、壁を壊して見てく [続きを読む]