kei さん プロフィール

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keiさん: 不動産鑑定業界探険記
ハンドル名kei さん
ブログタイトル不動産鑑定業界探険記
ブログURLhttp://mansion.blog.so-net.ne.jp/
サイト紹介文40代でマンション業界を卒業して不動産鑑定士に。だからこそ見える鑑定業界の不可思議な世界を探険。
参加カテゴリー
更新頻度(1年)情報提供53回 / 365日(平均1.0回/週) - 参加 2006/03/11 05:49

kei さんのブログ記事

  • 不動産鑑定士としての海外不動産営業
  • 今週は、来日した東南アジアの不動産コンサルタントと一緒にアウトバウンド投資の営業回りをしました。彼と会うのは半年ぶりですが既に4回目なので、大分気心も知れてきて、お互いを「ブラザー」と呼び合うまでになりました。東南アジアの国では、一度会うと「フレンド」、3回会うと「ブラザー」と、非常に家族のハードルが低いのに驚きますが、このネットワーク力が力強い経済成長をもたらしているのだと思います。また、今回は [続きを読む]
  • 海外不動産投資セミナー
  • 今週は、インドネシアの不動産投資セミナーに行って来ました。不動産投資セミナーというと個人投資家向けのややあやしいイメージですが、今回は政府機関主催の工業団地の紹介のための企業向けセミナーです。私は投資家ではないので、あまり関係がなさそうですが、海外不動産の評価依頼の多くが新規の工業団地内の土地取得や売却にかかわるものなので、大変参考になります。インドネシアというと、バリ島とジャカルタくらしか一般的 [続きを読む]
  • 海外不動産の仲介業務
  • 今週は、来週来日する海外からの来客のアポどりなど日本にいるのに英語まみれの週でした。そのアポの中でもエキサイティングだったのが、100億円規模の開発案件のJV組成の話。私は仲介会社ではないので、数億円の仲介手数料が入ることはありませんが、少なくとも紹介料がわりに多くのコンサルの仕事が入る可能性はあります。鑑定業界では億単位の報酬を一度に得ることはまずあり得ませんが、報酬を得る確率は非常に高く、見積も [続きを読む]
  • 区分所有店舗の鑑定評価
  • 今週は、区分所有の店舗の評価を行いました。最近では、居住用の区分所有建物及びその敷地(いわゆるマンション)の評価では、平成26年の基準改正とその試算価格の説得力の低さから積算価格を求めることは非常に少なくなりました。しかしながら、事務所や店舗ではマンションのように豊富に規範性のある事例がないため、収益価格一本というわけにもいかないので、積算価格を算出します。積算価格を求めるには、まず一棟全体の土地建 [続きを読む]
  • 地方への出張
  • 今週は、自分のための研修、研修講師とやっとやり終えたと思ったら、週末には九州に出張になってしまいました。出張が決まったのが出発のたった3日前だったので、ホテルや飛行機の手配が大変でした。ただのビジネスホテルなのに1.3万円とちょっとしたシティホテル並の料金になってしまいました。地方の評価の場合、交通機関や宿に加えて、事例取得の為に地元の鑑定士協会への予約もあるので、段取りがとても大事です。今回は私もよ [続きを読む]
  • 大規模工場の鑑定評価
  • 今週は、大規模な工場の評価を行いました。工場の評価は、対象不動産の確定に始まり画定に終わるという感じで、とにかく対象不動産の確定が大変です。今回の対象は、築後40年以上経過しており、その間、増築と改築、一部取り壊しなど無数の工事が行われていました。現地調査までに固定資産税通知、建物図面、航空地図、建物登記記録等を駆使しておおよその目安をつけて調査に向かいましたが、ちょうど大規模なリニューアル工事が進 [続きを読む]
  • 不動産鑑定士の講師業務
  • 先週末でようやく上期末を乗り切りほっと一息の10月を迎えました。ところが、この時期になると増えてくるのが、企業の研修講師としての仕事です。私は不動産セミナーの講師や社内の宅建の講師もしていたので、話をすること自体は苦にならないのですが、その研修の資料の作成等準備は大変時間がかかり苦手です。金融機関では、最近の不動産担保融資の減少の影響で若手の不動産知識がかなり低下しているようです。それでも、既存の不 [続きを読む]
  • 訪日外国人接待
  • 今週は、プライベートと業務の両方で訪日外国人の接待に行ってきました。まだ、紅葉には早すぎる時期ですが、前回の桜の季節にも同じ週に両方の訪日外国人を迎えましたので、何か理由があるのか調べてみました。特に両国の祝日が重なっているわけでもなく、9月の連休明け、かつ、上期末で日本人の移動が少なく航空券が安いという理由だけのようです。最近では、東京のホテル料金も値上がりしてしまったので、少しでも航空券の安い [続きを読む]
  • 地方での役所調査
  • 今週は、ある地方都市に出張に行って来ました。受験生時代は、出張というと現地で美味しい食事、余った時間で観光など楽しいイメージでしたが、現実は少し違いました。まず、出張前に行政調査で行くべき所管の課の場所を確認し、事例取得のための鑑定協会訪問、現地調査、事例調査の時間を考えスケジュールを組みます。次に、スケジュールに沿って交通機関、宿、鑑定協会の予約を行います。また、時間が許す限り、出張前に評価書を [続きを読む]
  • 現地鑑定士との意思疎通
  • 今週は、東南アジアの大規模な更地の評価を行いました。今回は、珍しく再評価であったので簡単だと思って安心して現地鑑定士に依頼しました。上がって来た評価書をざっと確認してみると、経過年数相応の価格上昇で、ひとまず安心しました。ところが、いざ評価書の内容の確認をしたところ、何と用途地域が変わっていました。用途地域が変われば当然、最有効使用も変わるだろうと思って評価書を読み進めてみると、前回評価書とまるで [続きを読む]
  • マンションの歴史を感じる実査
  • 今週は、久しぶりの築古の区分マンションの実査に行ってきました。区分マンションは、都心の超高級マンションを除いて総額が数千万円と安いため、あまり鑑定評価の依頼は来ません。今回は、適正価格での売買を行う事情があり、築古で総額も安いものでしたが、依頼がありました。しかも、昭和40年代と50年代の築後40年超と30年超の築古物件がセットでした。都心の物件であったため、当時は気合を入れて設計したと思われ大変 [続きを読む]
  • 海外不動産評価での取引事例の収集
  • 今週は、東南アジアの不動産の評価を行いました。同じ東南アジアでも国によって、不動産の取引慣行、入手可能な情報、鑑定評価手法も異なるので、大変興味深いとともに都度勉強が必要です。今回の、対象不動産は大規模な事業用不動産でした。その国は、東南アジア諸国の中でも比較的経済発展が進んでいて、かつ、イギリスの植民地であった歴史もあり、英語での情報収集も容易に可能です。また、不動産の売買価格に応じて登記のため [続きを読む]
  • 高圧線下地の鑑定評価
  • 今週は、工業地の鑑定評価を行いました。工業地は、非常に面積が大きいことが多く、現地調査で見落とすものも多いので、予め住宅地図やグーグルアースでいつもよりもしっかり調査して臨みます。今回は、住宅地図等で敷地の一部が高圧線価値にあるのが分かったので、現地では敷地の周囲の境界や全体の地勢、隣地の状況、接道とともに上空を通過する高圧線の位置も確認しました。高圧線下は、電圧による建築制限や心理的嫌悪感、風切 [続きを読む]
  • ホテルの不動産鑑定評価e研修
  • 今週は、ホテルの鑑定評価を行いました。何度もホテルの評価は経験していますが、最近、連合会のe研修でホテルの鑑定評価についての研修を受けたばかりだったので、新鮮な気持ちで評価ができました。研修では、その対象ホテルと競合ホテルとの位置づけや、宿泊販売ルート別の割合、料飲部門と宿泊部門とのコスト構造の違いなど非常に興味深い内容だったのですが、なかなか競合物件の情報等の入手が難しく、なかなか研修で得た知識 [続きを読む]
  • 不動産鑑定士試験終了後の就職活動
  • 先週の土曜日から今週月曜日までの3日間は、不動産鑑定士論文式試験でした。私も自身の試験合格から3年近くが経ち、あまり試験内容等には興味がなくなってしまいましたが、毎年大きく動いていると感じるのが就活環境です。以前は試験合格発表後に就活するイメージでしたが、今は殆どの大手や外資系鑑定事務所が、試験終了後の今週からリクルーティングを始めています。日本不動産鑑定士協会連合会のホームページを見ると、大手3 [続きを読む]
  • 不動産鑑定業界のグローバル化
  • 今週は、初めて経験する地域の不動産鑑定の問い合わせがありました。それはなんとアフリカです。私もこれまで14カ国に行ったことがありますが、南米とアフリカ、中東の3地域は、まだ未踏の地です。アジアの国々の問い合わせは多いので、どの国がどの程度不動産鑑定評価制度が整っているかは、わかっているのですが、アフリカは全く未知の世界です。まずは、不動産鑑定評価制度が整っているかどうか調べてみると、何と英国国際資格 [続きを読む]
  • 不動産鑑定士登録後初の修習同期会
  • 今週は、不動産鑑定士資格登録後初めて修習同期会に行ってきました。メンバーの半分は修習1年コースで既に不動産鑑定士登録から1年が経過、残りの半分は私と同じく2年コースで鑑定士登録を終えたばかりという構成でした。昨年同様修了考査の話題は皆無で、自身の待遇の変化や転職についての話題で、あっという間の終電時刻という大変楽しいものでした。話の中で気になったのが転職希望の鑑定事務所勤務の同期の話です。不動産鑑 [続きを読む]
  • 不動産鑑定士の社外活動
  • 不動産鑑定士資格を取得すると入会できる会がいくつかありますが、今週はそんな会から懇親会の誘いがいくつもありました。まずは、出身大学の不動産鑑定士会です。私は比較的規模の大きい大学の出身なので、多くの同窓の不動産鑑定士がいらっしゃり、同年代の不動産鑑定士や社外の先輩鑑定士との交流が持てればと思い入会しました。実務修習の講義の合間に各大学の不動産鑑定士会入会のチラシが配られ、存在は知っていたものの、な [続きを読む]
  • 資産評価政策学会セミナー参加
  • 1週間前の土曜日に資産評価政策学会のセミナーに参加してきました。テーマは、最近ニュースにもなった所有者不明土地問題で、不動産鑑定士、司法書士、土地家屋調査士、国土交通省の方、新聞記者、大学教授がパネラーとして参加していて、なかなか面白いものでした。特に興味深かったのが、各士業の方が所有者不明土地問題について自身の立場から話をされたシーンでした。土地家屋調査士の方は境界確定の問題、司法書士の方は、所 [続きを読む]
  • 依頼者プレッシャー問題と鑑定評価業務
  • 今週は鑑定業界内ではお馴染みの依頼者プレッシャーがニュースになり少しだけ不動産鑑定評価制度に注目が集まりました。依頼者プレッシャーとは、クライアント等から鑑定評価額について不当な評価額を出すよう強要されることをいいます。クライアントの中には、せっかく報酬を払うのだから自分の思い通りの価格を出してもらうのは当然だと考えている人や、そもそも不当な価格を作るために鑑定評価を依頼してくるとんでもない人もい [続きを読む]
  • JAREA-RICS事業評価セミナー参加
  • 今週は、鑑定士登録後初の集合研修となる「JAREA-RICS事業評価セミナー」に参加してきました。このセミナーには、まだ実務修習中であった2年前にも参加し、今回は講師が香港の方から日本の方に変更になっていたので、大変楽しみにして参加しました。セミナーは、2部制で、第一部はRICSジャパン駐日代表の小嶋氏による制度概要に関する講義、第二部は日本公認会計士協会 ・経営研究調査会バリュエーション専門部会専門委員の中嶋氏 [続きを読む]
  • 個人からの鑑定評価依頼
  • 今週は、懇意にしている会社に紹介いただき、個人の顧客から評価依頼がありました。私の所属する事務所では、鑑定評価の依頼元は、ほとんど法人ですが、年に数件だけ個人からの依頼がくることがあります。事務所によっては、相続税関連の評価を主な業務としていて、個人顧客がクライアントの多くを占めるということもありますが、一般的には鑑定評価の依頼元の多くは法人です。私は、法人相手、個人相手両方の営業の経験もあります [続きを読む]
  • 築浅のワンルームマンションの評価
  • 今週は、久しぶりに区分マンションの評価を行いました。区分マンションといっても築浅のワンルームマンションでなかなか簡単なようで難解です。私はマンション販売経験が長いので、あらゆるタイプのマンションの開発・販売経験があります。新築ワンルームマンションは、マンションの中でも非常に特殊です。顧客層は年収1500万円以上の年間何百万円も税金を払うエリートサラリーマンや医師が中心となります。なぜならば、購入目 [続きを読む]
  • 地方都市の継続地代の評価
  • 今週は、地方都市の継続地代の評価を行いました。東京や大阪などの大都市では、地代に関してのデータも豊富で期待利回りや一時金の水準なども把握しやすいのですが、今回は地方都市のため資料収集に大変苦労しました。差額配分法では、事例がなく賃貸事例比較法の適用が困難なので新規賃料を求める積算法で期待利回りを使う必要があるため、今回は断念しました。利回り方も新基準では単純に直近合意時点の利回りを採用するのではな [続きを読む]
  • IVS新基準習得 
  • GWから始めたMAIの学習ですが、ようやく今週で1科目が終了しました。MAIでは、米国以外のみで業務を行う候補者は米国の鑑定基準であるUSPAPではなく、国際基準であるIVS国際評価基準の学習を義務付けています。IVSは、鑑定試験合格後すぐに勉強を始めたので、最後の学習から2年も経っていて殆ど忘れてしまい、ほぼ一からの学習となりましたので、ややとまどいながらも約1か月程度で確認テストが合格できるレベルにまでもってい [続きを読む]