kei さん プロフィール

  •  
keiさん: 不動産鑑定業界探険記
ハンドル名kei さん
ブログタイトル不動産鑑定業界探険記
ブログURLhttp://mansion.blog.so-net.ne.jp/
サイト紹介文40代でマンション業界を卒業して不動産鑑定士に。だからこそ見える鑑定業界の不可思議な世界を探険。
参加カテゴリー
更新頻度(1年)情報提供51回 / 365日(平均1.0回/週) - 参加 2006/03/11 05:49

kei さんのブログ記事

  • 訪日外国人パートナーと会食
  • 今週は、タイから提携先のパートナーが来日し、会食に行って来ました。会食と言っても高級和食料亭でも高級和牛焼き肉店でもなく、焼き肉、すし、カニ食べ放題の店で、相手は提携先とその同行者で、50人ほどの訪日不動産スタディツアー参加者です。全ての人とは名刺交換はしませんでしたが、名刺交換した10人ほどは皆一流企業の管理職や企業オーナーでした。タイでは最近不動産の供給が過剰気味で、他社との差別化を図るため、日 [続きを読む]
  • 下町の商業地の評価
  • 今週は、下町の商業地の評価を行いました。今年はやや収まってきたとはいえ、ここ数年は下町の商業地は宿泊特化型のホテル用地としてのニーズが非常に強く地価の上昇が激しい状況です。下町エリアは、駅からの距離が近く、容積率も高い割に地価が安いことから以前はマンションデベロッパーがコンパクトマンション用地として好んで購入していました。しかし最近は駅近物件は、ほとんどホテル開発業者に買い負けてしまい、ホテルに向 [続きを読む]
  • 上期末の業務
  • 今週は、上期の最終週ということもあり休日出勤もして追い込みました。バンコクの商業施設の評価書の翻訳、米国のマンションの検証報告書作成、日本の評価書の英訳、日本の評価書の作成と、やっていると、だんだん日本語と英語の区別がつかなくなってくるほどです。その中でも、もっとも大変だったのが、バンコクの商業施設の翻訳です。土地の権利が借地権で、しかも地主が複数、かつ、期間ごとに地代が異なるということに加えて、 [続きを読む]
  • 3度目の海外出張の成果
  • 今週は、日曜日から水曜までタイに出張に行って来ました。今回の出張の主な目的は、減損目的の工場の実査です。前回出張時に訪問した顧客からの紹介なので、気合が入ります。タイの工場は非常に広大で、かつ、今回は機械設備の評価もあったため、お昼休憩もいれると何と6時間もかかってしまいました。この間日本人の依頼者とずっと一緒でしたので、大変親しくなることが出来ました。もちろん、同行したタイ人鑑定士とは、実査前の [続きを読む]
  • 海外出張前の業務
  • 今週は、週末からの海外出張の準備と出張明けの業務の前倒し作業のため、一生懸命働きました。今回の出張では、実査が100キロ以上離れた遠方も含めて4カ所、訪問先が4カ所もあるにもかかわらず、9月の繁忙期であるためコンパクトに4泊4日にまとめあげました。また、通常業務への影響を最小限にするため、連休中の日曜日に出発し、水曜の深夜便を利用することにより、火・水は不在ですが最悪木曜の朝から出社できるという超 [続きを読む]
  • 地方出張の楽しみ
  • 今週は、来週からの海外出張に向け、前倒しで仕事をしようと思っていたところに、急きょ地方出張に行くことになりました。出張先は岐阜県の飛騨地方で、私の親戚が多く住む、ゆかりのある地です。岐阜県は、険しい山が多く県内の車や電車の便が非常に悪いので、同じ県内でも南部と北部では雰囲気が全く異なります。鑑定士協会のある岐阜市は、濃尾平野にあり、名古屋の延長線上の町という感じです。今回実査に行った飛騨地方は、そ [続きを読む]
  • 3度目の海外出張
  • 今週は、月末に向けて忙しく評価書を仕上げている中、朗報がありました。4月の出張の際に営業で回った先の紹介で海外での大きな案件の評価の依頼が来たのです。細かい案件では、私自身の実査はなく、翻訳と検証報告書の作成だけですが、今回は、大規模かつ、財務諸表上の評価になるので、日本人鑑定士の実査も必要となります。財務諸表上の評価となると、評価書を提出した後に、細かく監査法人からチェックされ質問にも的確に答え [続きを読む]
  • アウトバウンド投資営業同行
  • 今週は、2年前に知り合った東南アジアのエグゼクティブが来日したので、営業に同行してきました。今回は、前回の来日時より役職があがり、日本を代表する企業の役員やトップレベルの官僚ともアポイントを取っていましたので、驚きました。私が紹介した企業も、私が紹介したのは、部課長レベルでしたが、海外の会合等でその上席を紹介され、経営層にまでくいこんでいたのには、感心すら覚えました。東南アジアの国々では、ネットワ [続きを読む]
  • リゾート地の鑑定評価
  • 今週は、世の中ではお盆休みの方が多い中、リゾート地に出張に行って来ました。お盆休み期間中なので、新幹線は、満席、目的地のリゾート地も家族連れであふれかえっていました。そんな中、景色を撮るような振りをしながら、建物の外観や敷地内の撮影をしていました。リゾート地の実査というと楽しそうですが、調査すべき役所は必ずと言っていいほど遠方で、かつ、分散しています。もちろん、役所の担当者のよそ者に対する態度も最 [続きを読む]
  • 金融機関とのコラボレーション
  • 今週は、金融機関に呼ばれたり、一緒に顧客訪問するなど金融機関とのかかわりが多い週でした。最近の超低金利の定着で、金融機関も自ら仕事を生み出す工夫をしないとフィーが稼げない時代になっています。将来的に入居者の見込みのない地方のアパート融資ばかりしていては、リスクを先送りしているだけに過ぎません。きちんと顧客の資産と世の中のニーズをマッチングさせ、融資機会を自ら作りだすことができる金融機関は、不動産鑑 [続きを読む]
  • 不動産鑑定士のコンサルティング業務
  • 今週は、久しぶりに個人顧客のコンサルティングを行いました。前職では、ほとんど毎日顧客の話を聞くのが日常でしたが、久しぶりに長時間人の話を聞いてみると結構疲れます。中でも相続関係の話は登場人物が多く、話も複雑で、しかも、大きなお金がかかわるので、大変神経を使います。相談で最も多いのが借地権がらみ。不動産鑑定士の協会等が行う無料相談会でも、その多くが借地関係です。今回は、単に価格が知りたいという前にそ [続きを読む]
  • 出張技術向上
  • 今週は、日帰り出張2カ所と遠方の顧客訪問と大変移動の多い週でした。最近は、ようやく出張にも慣れ、たいていのところは日帰りで全ての業務を終えられる技術が身に付きました。最近、出張対応のために変えたのがかばん。以前は持ち運びが楽なのを重視して小さめのナイロン製かばんを愛用していましたが、出張時は荷物が入らないので、出張のたびに大きめのカバンに入れ替えていました。でも面倒なので、エキスパンダブルのまちの [続きを読む]
  • 依頼者からの電話
  • 今週はなぜか以前評価を行った依頼者からの電話が多い週でした。依頼者からの電話は、そのかかってくる時期により嬉しくもあり、悲しいこともあるものです。今回は評価書のドラフトから数日後の微妙な時期で、すんなり納品か詳しく説明がほしいかのどちらかです。今回はいずれの案件も評価額が顧客にとって重要な経営判断材料となるものであったため、納品ではなく、説明を求めるものでした。依頼者は通常ある程度の価格の予測をも [続きを読む]
  • 事業収益からの不動産評価
  • 今週は、医療施設等事業用不動産の評価を行いました。事業用不動産で一番悩ましいのが利回りの設定。オフィスやマンションなどの一般的な賃貸物件では、JREIT等の公表資料で取引利回りや鑑定利回りが公開されているため、利回りの把握が比較的容易ですが、事業用物件、特に医療施設は情報が少なく社内の過去の実績や関係者ヒアリング等から導き出すしかありません。医療関係の市場分析をして感じたのが、地方の高齢化の加速化とそ [続きを読む]
  • 年収1億円超の顧客
  • 今週は、税務関係の評価のロールアップに行って来ました。対象不動産は都心部の鉄筋コンクリート造の一戸建で、評価額は約5億円もしました。私の経験から得た、人は年収の5倍前後の住宅を購入するという原則に当てはめれば、その豪邸の持ち主の年収は1億円ということになります。しかも、年収が増えるほどその倍率は下がる傾向にありますので、1億円は超えていると思います。依頼は税理士経由でしたので、詳細なプロフィールは [続きを読む]
  • マンションJV懇親会
  • 今週は、10年以上前のマンションJVの事業者の集まりに行って来ました。そのマンションは、郊外の何百戸もあるマンションで環境も今一つだったので、大変苦戦し事業開始から最後の一戸を売り切るまで5年もかかってしまいました。4年近くにもわたって、毎週月曜日の販売定例会議で、週末の販売結果と次週に向けての広告の打ち合わせを何時間もかけて話合いましたので、ある意味社内の同僚よりも親密な関係になりました。今回の集 [続きを読む]
  • 営業ツールの作成
  • 今週は、業務が少し落ち着いてきたので、海外評価の営業ツールの作成をしました。不動産営業時代は、まず物件のメリットを最低100考え、そこから最も強いセールスポイントを導き出して、それをどのように伝えるかという形で、モデルルームの住戸タイプの選定、パネルやシアター、接客ツールの作成をしていました。メリットを100も考えると、それだけで、どんなに厳しい物件でもいい物件に見えてくるのが不思議です。自分がい [続きを読む]
  • 依頼者へのインタヴュー
  • 今週も日帰りで地方出張へ行ってきました。今回は対象がフルサービス型のホテルだったので、依頼者立会いのもと長時間の実査とインタヴューがありました。実査で2時間、インタヴューで1時間と3時間も依頼者と顔を合わせていることになるので、入念に準備をして向かいました。ホテルと言うと最近の訪日外国人の増加で大いに盛り上がっているかと思いきや、宿泊の売り上げ割合は、ほんの3割程度で残り7割は宴会やレストラン売り [続きを読む]
  • 外国人不動産鑑定士とのネットワーク
  • 今週は、海外案件についての問い合わせが多い週でした。最近は積極的に海外鑑定の営業をしていることもあり、直接依頼につながらないことも含めて問い合わせがちょくちょくきます。問い合わせの一つでは、タイでの不動産登記について聞かれました。登記については、昨年末の出張の際に実際に現地の土地局に行っていましたので、手続きにかかる時間も含めて詳細に説明することが出来ました。他には、カンボジアの工場地のマーケット [続きを読む]
  • 鑑定評価の根拠
  • 今週は、米国内の収益不動産の鑑定評価書の翻訳を行いました。これまでも米国内の不動産の自用の住宅の評価書の翻訳は少しづつやっていましたが、収益不動産は今回が初めてです。今回の収益不動産の評価では、原価法は採用されず、土地建物一体の取引事例比較法(床面積単価と戸当たり2種類)と直接還元法が採用されていました。日本では、マンション以外で土地建物一体の取引事例比較法が採用されることはあまりありませんが、米 [続きを読む]
  • 高級住宅地の鑑定評価
  • 今週は、久しぶりに都心の高級住宅地の実査に行って来ました。住宅営業時代、特に仲介営業時代は、徒歩でくまなく都心部を歩き、どこからどこまでが高台の高級住宅地で、同じ地名でもこの通りより下は地位(じぐらい)が低いかを熟知していました。20年以上たった今でも、土地の地勢を覚えていて、何となくですが、地図で対象不動産周辺を眺めるだけで街並みがイメージできます。もちろん、20年以上たって大きく街並みが変わっ [続きを読む]
  • 国際評価基準(IVS 2017)セミナー参加
  • 今週は、鑑定士協会連合会の国際評価基準セミナーに参加してきました。この研修に参加するのは、3回目。昨年の研修が残念な内容だっただけに、どのような内容か、ある意味楽しみにして参加しました。今回は、大きく分けて2部構成で、評価基準の総論と各種評価内容という形でした。講師の方は、公認会計士、鑑定士、MRICSの5名で、皆、国際的な評価の第一人者です。全体の講義時間が休憩時間を含め3.5時間ですので、一人当た [続きを読む]
  • 地方での取引事例取得
  • 今週は、またまた日帰りで新潟まで出張してきました。地方都市ではよくあることなのですが、新潟は新幹線の止まる駅から少し離れたところにオフィス街があり、取引事例取得のために行く県の鑑定士協会へは歩くと20分、バス利用でも10分くらいかかります。対象不動産が市の中心部なら大した問題ではないのですが、今回は県南部まで行く必要があったため、少しの時間のロスも許されないため、分刻みのスケジュールで動きました。 [続きを読む]
  • 新米不動産鑑定士のGW
  • 今週は、カレンダー通り2日だけ勤務で残りはしっかりお休みをいただきました。日ごろから行きたいと思っていた場所に2カ所だけ行って、残りは家でゆっくりしています。ゆっくりすると言っても、寝てテレビばかり見ているというのももったいないので、やりたいと思っていた鑑定士協会連合会のe研修2つとRICSの研修を受講してみました。日本の鑑定士の場合は、年間15単位の研修が推奨という形で義務ではありませんが、MRICSの場 [続きを読む]
  • 日帰り地方都市出張
  • 今週は、GWの連休前であわただしい中、甲府に日帰り出張に行って来ました。車で通りすぎることはあっても、これまで機会がなく初めての訪問です。新宿から8時発のあずさ2号ではなく8時半の7号に乗って2時間弱と程よい距離です。武田信虎の開府から間もなく500年を迎えるだけあって、人口が20万人に満たないにもかかわらず町のあちこちに歴史ある建物や寺社があり、歩いているだけで楽しい町でした。肝心の対象物件は、 [続きを読む]