kei さん プロフィール

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keiさん: 不動産鑑定業界探険記
ハンドル名kei さん
ブログタイトル不動産鑑定業界探険記
ブログURLhttp://mansion.blog.so-net.ne.jp/
サイト紹介文40代でマンション業界を卒業して不動産鑑定士に。だからこそ見える鑑定業界の不可思議な世界を探険。
参加カテゴリー
更新頻度(1年)情報提供53回 / 365日(平均1.0回/週) - 参加 2006/03/11 05:49

kei さんのブログ記事

  • 金融機関とのコラボレーション
  • 今週は、金融機関に呼ばれたり、一緒に顧客訪問するなど金融機関とのかかわりが多い週でした。最近の超低金利の定着で、金融機関も自ら仕事を生み出す工夫をしないとフィーが稼げない時代になっています。将来的に入居者の見込みのない地方のアパート融資ばかりしていては、リスクを先送りしているだけに過ぎません。きちんと顧客の資産と世の中のニーズをマッチングさせ、融資機会を自ら作りだすことができる金融機関は、不動産鑑 [続きを読む]
  • 不動産鑑定士のコンサルティング業務
  • 今週は、久しぶりに個人顧客のコンサルティングを行いました。前職では、ほとんど毎日顧客の話を聞くのが日常でしたが、久しぶりに長時間人の話を聞いてみると結構疲れます。中でも相続関係の話は登場人物が多く、話も複雑で、しかも、大きなお金がかかわるので、大変神経を使います。相談で最も多いのが借地権がらみ。不動産鑑定士の協会等が行う無料相談会でも、その多くが借地関係です。今回は、単に価格が知りたいという前にそ [続きを読む]
  • 出張技術向上
  • 今週は、日帰り出張2カ所と遠方の顧客訪問と大変移動の多い週でした。最近は、ようやく出張にも慣れ、たいていのところは日帰りで全ての業務を終えられる技術が身に付きました。最近、出張対応のために変えたのがかばん。以前は持ち運びが楽なのを重視して小さめのナイロン製かばんを愛用していましたが、出張時は荷物が入らないので、出張のたびに大きめのカバンに入れ替えていました。でも面倒なので、エキスパンダブルのまちの [続きを読む]
  • 依頼者からの電話
  • 今週はなぜか以前評価を行った依頼者からの電話が多い週でした。依頼者からの電話は、そのかかってくる時期により嬉しくもあり、悲しいこともあるものです。今回は評価書のドラフトから数日後の微妙な時期で、すんなり納品か詳しく説明がほしいかのどちらかです。今回はいずれの案件も評価額が顧客にとって重要な経営判断材料となるものであったため、納品ではなく、説明を求めるものでした。依頼者は通常ある程度の価格の予測をも [続きを読む]
  • 事業収益からの不動産評価
  • 今週は、医療施設等事業用不動産の評価を行いました。事業用不動産で一番悩ましいのが利回りの設定。オフィスやマンションなどの一般的な賃貸物件では、JREIT等の公表資料で取引利回りや鑑定利回りが公開されているため、利回りの把握が比較的容易ですが、事業用物件、特に医療施設は情報が少なく社内の過去の実績や関係者ヒアリング等から導き出すしかありません。医療関係の市場分析をして感じたのが、地方の高齢化の加速化とそ [続きを読む]
  • 年収1億円超の顧客
  • 今週は、税務関係の評価のロールアップに行って来ました。対象不動産は都心部の鉄筋コンクリート造の一戸建で、評価額は約5億円もしました。私の経験から得た、人は年収の5倍前後の住宅を購入するという原則に当てはめれば、その豪邸の持ち主の年収は1億円ということになります。しかも、年収が増えるほどその倍率は下がる傾向にありますので、1億円は超えていると思います。依頼は税理士経由でしたので、詳細なプロフィールは [続きを読む]
  • マンションJV懇親会
  • 今週は、10年以上前のマンションJVの事業者の集まりに行って来ました。そのマンションは、郊外の何百戸もあるマンションで環境も今一つだったので、大変苦戦し事業開始から最後の一戸を売り切るまで5年もかかってしまいました。4年近くにもわたって、毎週月曜日の販売定例会議で、週末の販売結果と次週に向けての広告の打ち合わせを何時間もかけて話合いましたので、ある意味社内の同僚よりも親密な関係になりました。今回の集 [続きを読む]
  • 営業ツールの作成
  • 今週は、業務が少し落ち着いてきたので、海外評価の営業ツールの作成をしました。不動産営業時代は、まず物件のメリットを最低100考え、そこから最も強いセールスポイントを導き出して、それをどのように伝えるかという形で、モデルルームの住戸タイプの選定、パネルやシアター、接客ツールの作成をしていました。メリットを100も考えると、それだけで、どんなに厳しい物件でもいい物件に見えてくるのが不思議です。自分がい [続きを読む]
  • 依頼者へのインタヴュー
  • 今週も日帰りで地方出張へ行ってきました。今回は対象がフルサービス型のホテルだったので、依頼者立会いのもと長時間の実査とインタヴューがありました。実査で2時間、インタヴューで1時間と3時間も依頼者と顔を合わせていることになるので、入念に準備をして向かいました。ホテルと言うと最近の訪日外国人の増加で大いに盛り上がっているかと思いきや、宿泊の売り上げ割合は、ほんの3割程度で残り7割は宴会やレストラン売り [続きを読む]
  • 外国人不動産鑑定士とのネットワーク
  • 今週は、海外案件についての問い合わせが多い週でした。最近は積極的に海外鑑定の営業をしていることもあり、直接依頼につながらないことも含めて問い合わせがちょくちょくきます。問い合わせの一つでは、タイでの不動産登記について聞かれました。登記については、昨年末の出張の際に実際に現地の土地局に行っていましたので、手続きにかかる時間も含めて詳細に説明することが出来ました。他には、カンボジアの工場地のマーケット [続きを読む]
  • 鑑定評価の根拠
  • 今週は、米国内の収益不動産の鑑定評価書の翻訳を行いました。これまでも米国内の不動産の自用の住宅の評価書の翻訳は少しづつやっていましたが、収益不動産は今回が初めてです。今回の収益不動産の評価では、原価法は採用されず、土地建物一体の取引事例比較法(床面積単価と戸当たり2種類)と直接還元法が採用されていました。日本では、マンション以外で土地建物一体の取引事例比較法が採用されることはあまりありませんが、米 [続きを読む]
  • 高級住宅地の鑑定評価
  • 今週は、久しぶりに都心の高級住宅地の実査に行って来ました。住宅営業時代、特に仲介営業時代は、徒歩でくまなく都心部を歩き、どこからどこまでが高台の高級住宅地で、同じ地名でもこの通りより下は地位(じぐらい)が低いかを熟知していました。20年以上たった今でも、土地の地勢を覚えていて、何となくですが、地図で対象不動産周辺を眺めるだけで街並みがイメージできます。もちろん、20年以上たって大きく街並みが変わっ [続きを読む]
  • 国際評価基準(IVS 2017)セミナー参加
  • 今週は、鑑定士協会連合会の国際評価基準セミナーに参加してきました。この研修に参加するのは、3回目。昨年の研修が残念な内容だっただけに、どのような内容か、ある意味楽しみにして参加しました。今回は、大きく分けて2部構成で、評価基準の総論と各種評価内容という形でした。講師の方は、公認会計士、鑑定士、MRICSの5名で、皆、国際的な評価の第一人者です。全体の講義時間が休憩時間を含め3.5時間ですので、一人当た [続きを読む]
  • 地方での取引事例取得
  • 今週は、またまた日帰りで新潟まで出張してきました。地方都市ではよくあることなのですが、新潟は新幹線の止まる駅から少し離れたところにオフィス街があり、取引事例取得のために行く県の鑑定士協会へは歩くと20分、バス利用でも10分くらいかかります。対象不動産が市の中心部なら大した問題ではないのですが、今回は県南部まで行く必要があったため、少しの時間のロスも許されないため、分刻みのスケジュールで動きました。 [続きを読む]
  • 新米不動産鑑定士のGW
  • 今週は、カレンダー通り2日だけ勤務で残りはしっかりお休みをいただきました。日ごろから行きたいと思っていた場所に2カ所だけ行って、残りは家でゆっくりしています。ゆっくりすると言っても、寝てテレビばかり見ているというのももったいないので、やりたいと思っていた鑑定士協会連合会のe研修2つとRICSの研修を受講してみました。日本の鑑定士の場合は、年間15単位の研修が推奨という形で義務ではありませんが、MRICSの場 [続きを読む]
  • 日帰り地方都市出張
  • 今週は、GWの連休前であわただしい中、甲府に日帰り出張に行って来ました。車で通りすぎることはあっても、これまで機会がなく初めての訪問です。新宿から8時発のあずさ2号ではなく8時半の7号に乗って2時間弱と程よい距離です。武田信虎の開府から間もなく500年を迎えるだけあって、人口が20万人に満たないにもかかわらず町のあちこちに歴史ある建物や寺社があり、歩いているだけで楽しい町でした。肝心の対象物件は、 [続きを読む]
  • MRICS英国王勅許不動産鑑定士資格取得
  • 今週は、新年度で少し落ち着いてきたので、クライアント企業まわりに行って来ました。新年度でクライアントとの担当が変わることもあり名刺交換すると自然と名刺に書いてある資格の話になります。私はMRIS資格を取ったばかりなので、このマニアックな資格に対する意外な反響に驚きました。不動産鑑定士はもちろん、英国系の国の方の認知度が想像以上に高く、海外案件の営業にはもってこいの資格だったのです。RICSの会員は、正会員 [続きを読む]
  • タイEEC東部経済回廊視察
  • 今週は、日曜日にタイから帰ったばかりでしたが、月曜日からフルに1週間働きました。週初めには滞在中お世話になった提携先やクライアントへのお礼メール、セミナー出席、東部経済回廊EEC視察など出張報告などであっという間に終わってしまいました。先週末視察したタイ東部経済回廊EECは、バンコク東部のチョンブリ県、チャ チュンサオ県、ラヨン県の3県を対象とする地域で、EEC開発とは、「イノベーション」、「生産性」 [続きを読む]
  • 2度目の海外出張で得たもの
  • 今週は、丸々一週間バンコクに滞在しています。楽しみにしていた研修も想像以上に充実し、アジアやヨーロッパなど他の地域から参加した多くの鑑定のプロフェッショナルと文字通り寝食をともにし、鑑定について議論もしたので、お互いの国の状況や仕事について深く理解が出来ました。少し心配した地元企業顧客訪問も、研修の成果が大きく出て、それなりにプロフェッショナルな仕事が出来たと思います。訪問時には、予期せず会計や鑑 [続きを読む]
  • 2度目の海外出張
  • 今週は、年度末ということと月初からの出張の準備で一生懸命働きました。先程出張先のバンコクに無事到着し、今はホテルに向かうタクシーの中です。今回は、2回目の出張でかつ一人なので気楽ではありますが、何も成果なく帰ると全て自己責任になるので、しっかり準備して来ました。この期末の忙しい中、隙間時間を見つけてMRICS、英国王勅許不動産鑑定士の資格の申請もして、ギリギリMRICSとして、出張に臨むことが出来ました。ま [続きを読む]
  • 不動産鑑定士の日帰り出張
  • 今週は週初めから腰痛が発症し、しんどい週でした。不動産鑑定士の仕事の良さは、実査で外に出る活動的な仕事と評価書を作成する事務仕事のバランスがよく健康的なことだと思っていました。が、しかし今週生まれて初めて腰に激痛が走り歩くのすらままならない腰痛になってしまいました。特に重いものを持ったわけでもなく、唯一思い当たるのは広島への日帰り出張です。飛行機で行く手もあったのですが、朝一番の飛行機が7時発とか [続きを読む]
  • 二度目の海外出張決定
  • 今週は、ようやく決算期末の業務も先が見えてきたところに朗報が入ってきました。昨年末に続き二度目のバンコク出張が決まったのです。今回も、もちろんクライアント回りはするのですが、主な目的は提携先で行われる研修会への参加です。研修会には、アジアはもちろん、中東やアフリカなどからも鑑定士が集まり、様々な種類のアセットの評価について学びます。特殊なアセットの評価の仕方にも興味はありますが、私はむしろ、どのよ [続きを読む]
  • 不動産鑑定士登録1周年
  • 昨年の実務修習修了考査合格から1年が経過し、間もなく不動産鑑定士登録1周年を迎えます。鑑定士登録直後は、それまで出来なかった多くのことが可能となり、世界が大きく広がったような気がしましたが、1年たってみるとそれにも慣れて段々そのありがたみが分からなくなってきました。あれほど楽しみにしていた出張も今では体力と時間を奪われるのでなるべく避けるようになってしまいました。国内外には、まだまだ未知の土地、未 [続きを読む]
  • 再評価の依頼
  • 今週は3年前に実査に訪問した同じ不動産の評価に行って来ました。不動産鑑定評価の依頼は再評価の割合が非常に多く、証券化不動産、財務諸表関連、担保、公的評価等多くの依頼目的の評価が定期的に再評価があります。もちろん、3年前は鑑定士にまだなってなかったので評価はできませんでしたが、役所調査や付属資料の作成等初めて本格的に評価に関わった物件の再評価でしたので、懐かしさとともに3年間という月日があっという間 [続きを読む]
  • 修習同期とのつながり
  • 今週は業務もひと段落したので、修習同期との飲み会に行って来ました。地方に勤務する修習同期が出張で久しぶりに上京するというので、親しい修習同期が集まりました。上京した同期は安定した仕事についているので不動産鑑定士になっても転職はせず、不動産とは全く関係ない世界で仕事をしているそうです。それでもなぜ不動産鑑定士の資格を目指したかと言えば、定年後も安定的に稼げる仕事をもちたいというのが大きな理由のようで [続きを読む]