日本銀行は、きょうまで開かれた金融政策を決める会合で、 マイナス金利政策を解除するなど金融緩和策の見直しを決定しました。 長期金利を0%程度に誘導する長短金利操作(YCC)を撤廃。 上場投資信託(ETF)の新規購入の停止も決定しました。 2007年以来、およそ17年ぶりの利上げ。 引き続き緩和的な環境を維持するとしていますがついに政策修正しました。 今春闘の平均賃上げ率が高…
資産ゼロから不動産投資だけで、家賃収入が全ての支出よりも多い状態(経済的自由)を作り出しました。
資産ゼロから始めて、不動産投資への集中投資で「キャッシュフロー」が全ての支出(修繕費や税金支払、ローン返済、生活費一式)よりも多い状態、「経済的自由」を作り出しました。 更に不動産賃貸業を安定化させるために、少額短期代理店や第2の収入源を模索中です。
日本銀行は、きょうまで開かれた金融政策を決める会合で、 マイナス金利政策を解除するなど金融緩和策の見直しを決定しました。 長期金利を0%程度に誘導する長短金利操作(YCC)を撤廃。 上場投資信託(ETF)の新規購入の停止も決定しました。 2007年以来、およそ17年ぶりの利上げ。 引き続き緩和的な環境を維持するとしていますがついに政策修正しました。 今春闘の平均賃上げ率が高…
地方都市や過疎地を中心に広がる贈与型賃貸住宅。 最近、さらに増えてきた印象です。 空き家などを改装し、 「10年住んだら無料でもらえる」賃貸物件が全国で提供されています。 長崎市では、空き家活用プロジェクトとして行政が推進しています。 住める程度にリノベーションした空き家を借り、 10年間住み続けたら希望すれば無料でもらえるプロジェクト。 リノベーションは最低限だと…
仙台滞在中、何人かの大家仲間の物件を拝見しました。 それぞれに特徴があって面白かったです。 その中で昨夏竣工して約40%未入居の物件を拝見しました。 その原因は何なのか。 数人で現地討論。 家賃設定は問題ない、駐車場も敷地内に確保されてる、 物件もデザイナーズ設計でスタイリッシュ。 ・ ・ ・ あと残るは募集の問題、という事になります。 一番の問題は、現…
仙台市内でお友達大家さんが新築した小型犬共生型賃貸マンション。 竣工完成見学会にお邪魔してきました。 壁式RC造でしたが、段差スラブを採用してバリアフリー内装にしていたり、 水廻りにもこだわって設計されていました。
今月末引き渡し決済予定の札幌マンション14号。 いつもお世話になっている代理店様に火災保険の見積もり依頼をし、 各社から出てきた見積もり比較をしました。 ただ単に保険料が安ければベスト、と言うわけではありません。 各社によって建物金額が異なっていたり、特約に差異があったりします。 それらを出来るだけ同一条件にして比較する必要があります。 各社の見積もりを吟味して、一社…
グーグルマップの登場は生活を一変させましたね。 昔は地図を片手に右往左往。。。 なんて昭和世代からしたら、当時からは全く想像できない便利な世の中。 技術の進歩って凄いです。 行ったことない街や検討している収益物件。 昔はどうなってたのかな? そんな疑問にもグーグルマップは答えてくれます。 過去の景色をストリートビューで見られる「タイムマシン機能」 例えば…
新規取引となるメガ都銀から、 物件購入資金としての融資内諾をもらっていた札幌マンション14号。 先日、売主さんと融資特約なしで売買契約を締結しました。 その後、金融機関から無事に本部稟議が承認されたと連絡ありました。 本部稟議が承認されるまで、100%OKではないのでほっと一安心です。 その際、融資審査ポイントで言われたのが、下記でした。 「不動産賃貸業としての成長度…
今月末、購入で決済引渡し予定の札幌マンション14号。 引渡しと同時に管理会社を変更することになりました。 売主さん委託の現管理会社。 満室運営中で過去も高稼働運用実績は悪くなさそうです。 ・ ・ ・ しかし・・・ブログには中身書けませんが、 グレーというかオブラートにしていて見えない経費が多い。 う〜ん。。。 イメージで言ったら、管理委託費が表面上は3%だけ…
ニュースを見ていると、ニセコや熊本県菊陽町では、 人材確保のために時給2000円になっている所が出てきました。 初任給等の給与も大手企業を中心にベースアップが増えています。 インフレになり、経済が活性化して需要が増え、モノの価格が上昇。 すると、大手企業の利益が増加していきます。 大手企業の利益が増加すれば、 給与が増加し購買力が上がり、消費がさらに活発になります。 …
お友達大家さんが昨年購入された大阪府下の築浅アパート。 満室でしたが退去が出たということで室内見学させていただきました。
倒産と言えば建築会社が注目されていますが、 賃貸不動産仲介も倒産数が増えているようです。 企業の「転勤」見直しも影響 「不動産仲介」倒産が急増、過去最多に 3/2(土) 帝国データバンク 賃貸マンションやアパートの仲介・管理を手掛ける「街の不動産屋」の倒産が急増している。 2023年に発生した不動産仲介業の倒産は120件だった…
先日買付が通り購入することになった札幌マンション14号。 本日、初めてオンラインでの重説(IT重説)を体験。 売買契約を締結しました。 重要事項説明(重説)とは、宅地建物取引業者が、 売買契約上の重要事項を買主に説明するために必ず行われます。 重説は対面が一般的ですが、ITを活用したオンラインでの実施を 「オンライン重説(IT重説)」と呼んで導入が進んでいます。 …
各取引金融機関から、物件の購入資金として都度融資を受けています。 ここ数年で取引金融機関数の集約化を図り、現在は取引3行でしたが、 今月末に新規取引金融機関が増え4行になります。 既存取引先金融機関1行と年度末に合わせて金利交渉を行っていました。 関西はオーバーバンキング状態なのでまだまだ交渉の余地があります。 各金融機関さんは、他行さん融資条件との横並び意識が強いので、 …
今月引渡し予定で購入がほぼ決まっている札幌マンション14号。 購入確定した時点で、既存所有物件の1棟を売りに出しました。 保有資産の組み替え、手持ち資金効率化の観点から、 取引金融機関にも以前から報告して計画していたことではあります。 この所有物件を売りに出した直後から問合わせが比較的多く、 その中で、ある購入希望者様と売買価格で合意しました。 売買契約はまだなので…
先週末、確定申告の提出が完了しました。 現在では、e-Taxを活用すればネット上で完結出来ます。 ・ ・ ・ ソフトを使って確定申告書と青色申告決算書を作成していますが、 わたしの場合、今年も税務署に出向いて紙で提出しました。 確定申告書を提出して控えに収受日付印を押してもらう瞬間が、 何とも味わい深いんですよね。 「今回も1年間、無事に経営出来た」と…
所有物件の隣地にある収益物件を購入することになりました。 今回購入することになった収益物件ですが、 昨年春頃より現所有者様が売却に出していたそうです。 私が売却していることを知ったのは今年に入ってから。 大手ポータルサイトにも売物件として出していたようですが、 昨年まで全く知りませんでした。 昨年秋から着工している新築物件に注力していたのと、 最近は新築案件に取…
白熱球から蛍光灯へ。 そして蛍光灯からLEDへと進化を遂げている電球。 電気代削減のため、一時期LED電球への交換がブームになりました。 最近では最初からLED電球になって一般的になりましたね。 白熱球や蛍光灯はあまり見なくなりました。 そしてLED電球も差別化の時代へ。 昔のフィラメント電球を思わせるLED電球も登場しています。
一般的に、アパートやマンションには共用部があり、 エントランス部分や共用廊下などには夜間、共用照明が点灯します。 管理会社に丸投げだと、夜間に巡回しない管理会社も多々あったります。 営業時間の9〜17時だけの巡回だと夏季は明るい時間しか訪問しません。 こういった場合、入居者様が報告しないと球切れに気が付かないまま。 気にしない入居者様が多いので長期間放置されるリスクがあります…
最近、多数の電子錠が発売されています。 老舗の錠メーカーから新興系まで、、、数えきれないほどあります。 楽天やAmazonでも様々な電子錠が売られています。 電子錠なので暗証番号や指紋認証対応なら指紋でも開錠できます。 しかし、、、他社との互換性はどこも明確にしません。 さらに、スマホやICカードで電子錠の操作ができると歌っていますが、 明確な動作保証はされていません。…
日経平均株価。 今年に入ってから買いが膨らんで上昇していますね。 株式は一切やらない(センスが無い)ので手を付けないのですが、 金融機関とのお付き合いで契約している投資信託が株高の影響で爆上がり中。 含み益状態になっています。 …
真冬で連日氷点下になっている札幌市内。 建築中の札幌マンション13号、現在、躯体工事が進んでいます。 養生囲いをして暖房機で燃料もたくさん使っていると思います。 氷点下の中、作業員の方には感謝しかありません。 …
次世代半導体の国産化を目指す企業ラピダス。 去年9月から工場建設を始めてて昨年末時点で、もうクレーンだらけでした。 次世代半導体を2027年から…
以前から参加しているある不動産勉強会。 お友達大家さんが登壇され、4時間近く講演を聞きました。 元メガバンク勤務の専業大家さんだとは認識していましたが、 改めてお話をお聞きして・・・衝撃的でした。 某メガバンクに15年、転職して某メガ地銀に15年。 計30年間も金融マンとして一線で活躍され、またその経歴が本流。 各支店で支店長を歴任され、本部審査部門も歴任。 そのま…
入口エントランスの自動ドア。 入居者様にとって、手動開き戸を開閉するより利便性高いです。 しかし、可動部が増えるのでトラブルも少なからず発生します。 札幌の所有物件。 吹雪いて雪が吹き込むと、ガイドレールに雪が溜ります。 氷点下だとそのまま凍結。 自動ドアが氷で固着して動かなくなるトラブルがたまに発生します。
今年も確定申告の時期ですね。 会計ソフトを使って作成中です。 もう10年以上、個人名義物件の出入りはありません。 今後も資産管理会社ので所有が基本になりますので、 個人名義で取得することは無いと思います。 ほぼ同じ確定申告書内容なので、毎年自分で作成しています。 国会議員の裏金は申告していないと報道されていることで、 「#確定申告ボイコット」や「#納税拒否」がSNSで…
宅配ボックスに冷凍機能が登場。 東急不動産、タワマンに冷凍宅配ボックス 全国初、 パナソニックと開発—大阪 2024年02月21日配信 東急不動産は21日、大阪市中央区に竣工した高層分譲マンション「ブランズタワー大阪本町」を報道公開した。 パナソニックと共同開発した冷凍機能付きの宅配ボックスを全国で初めて採用するなど、ソフト面…
2006年、札幌に物件購入して不動産賃貸業をはじめました。 もう18年前になります。 2006年に購入した物件は2LDKの間取り。 今でも保有しています。 この物件は現在築30年以上なので家賃上昇は難しいかもですが、 最近の新築築浅2LDK物件は家賃が上がっています。 ある統計データを見ると、 札幌市内の60�u以上賃貸物件は家賃が2年より30%近く上がってます。 所有物件でも実感して…
大阪マンション2号の1階レストラン店。 開業してまもなく10か月になります。 客足は順調なようで、ランチタイムは日々予約で満席の様です。 エントランス周りがグリーン等で華やかになり、 建物…
新卒の初任給アップ。 大手企業を中心に発表されていますが、地銀にも広がっています。 「メガバンク並み」地方銀行で相次ぐ初任給アップ …優秀な人材確保へ26万円で横並び 2/17(土) 読売新聞オンライン
住宅向けの錠や電子錠、年々進化しています。 メーカーのショールームを訪問して学習してきました。
京都マンション1号。 1室で退去があり部屋を見てきました。 このマンションで2015〜2017年頃まで民泊していました。 Airbnb全盛期?の頃ですね。 ゲスト用にこんなパンフレットも作ってました。 京都市が民泊に厳し姿勢に転じたタイミン…
昨年竣工した札幌マンション12号。 初の退去連絡がありました。 本物件は40室あるので1年間退去連絡無かったのが不思議なくらい。 退去は必ず発生するので仕方ない事ですね。 で、募集開始したら数日で申込契約に。 家賃が安すぎた???と思うくらい早かったです。
政府の子育て支援策として昨日スタートした「フラット35子育てプラス」。 子供の人数に応じて金利を引き下げる制度で、 他の金利引き下げメニューも併用すると0.18%の史上最低クラスになります。 金利タイプは「全期間固定金利型」のみ。 最長35年間借入れ。 ここ最近は長期金利の上昇に伴いフラット35の金利は上昇していました。 …
川村元気さんをご存知でしょうか。 映画プロデューサーとして「電車男」、「告白」、「モテキ」などを手掛け、 「君の名は。」では興行収入250億円を超える大ヒットを記録。 17年には2度目の「藤本賞」を受賞されています。 その後も「天気の子」をプロデュースしたり、 劇場版「ドラえもん のび太の宝島」の脚本されたり幅広く活躍されてます。 そんな川村元気さんの著書「億男」 先…
建築資材価格の高騰。 長期に及ぶ請負契約で影響が大きいようです。 清水建設、上場以来初の営業赤字予想に引き下げ …資材価格高騰で採算悪化 2/8(木) 読売新聞オンライン 清水建設は8日、2024年3月期連結決算で、本業のもうけを示す営業利益が330億円の赤字(前期は546億円の黒字)になる見通しだと発表した。 資材価格の…
先日、大阪中心部のタワマンモデルハウスを見学してきました。 総戸数数百の超大型タワマン。 大阪主要駅から徒歩圏内で駅まで地下道で繋がっています。 今後なかなか出ない立地のタワマン。
お友達大家さんが最近竣工した神戸の1棟RC造マンション。 見学させて頂きました。 共用部はモノトーンのスタイリッシュなテイスト。 玄関シューズクローゼット上に給湯器が付いていて、 ロールスクリーンで本体が隠せ…
東南海地震は、規模が毎回M8クラスに達する巨大地震で、 約100年から200年周期で発生していると考えられています。 前回の東南海地震は、1946(昭和21)年に発生。
各金融機関で対象的な決算内容でした。 3メガ銀の4−12月純利益は軒並み最高益−旺盛な資金需要や円安効果 2/5(月) Bloomberg 三菱UFJフィナンシャル・グループ(MUFG)など3メガ銀行グループの2023年10−12月期(第3四半期)の連結決算が5日、出そろった。 9カ月累積ベースでの純利益は全社が過去最高を更新した
京都マンション1号を巡回。 京都市物件付近は訪日外国人が多数散策してて活気がありました。 物件内共用部を歩いていて気が付きました。 1室の入居者様が後付け電子錠を玄関に設置しておられました。 ネットで品番を…
関西は全国的に見ても昔からオーバーバンキング状態の地域。 ここ数年、多少の金融機関統廃合はありましたが、 それでも大阪市内には今でも数多くの金融機関が支店を構えています。 中四国地方からの金融機関進出が相次いでいるのも大きいですね。 近隣都府県の信金ですら、大阪市内への進出を狙っています。 大阪市内の金融機関で融資を受ける場合、 他の地域より良い条件で借りられるのは間…
先週に落としたばかりの雪庇。 今週末の大雪でもう新たな雪庇が出来てしまいました。。。 気象はコントロールできないので仕方ないですね。 敷地内駐車場利用者からも複数のクレームが来ているようなので、 早々に落とす手配を進めていただいています…
先日、コンビニ経営しながら不動産投資してる方々と情報交換してきました。 コンビニ経営と言えば、一般的なイメージでは、 経営者自らがシフトに入って労働時間が長くて薄利なイメージです。 ところが、お会いした皆様は20店舗前後を経営するメガコンビニオーナー。 人を雇用し、自身は毎日充実した人生を謳歌されている方々です。 だいぶ前に関西大家の会ではじめてお会いし、先日久しぶりに再…
今年7月、いよいよ新札が発行されます。 もう半年後ですね。 今回の新札は、偽造防止技術の結晶としてデザインが刷新されます。 新札を発行する公の目的は「お札の偽造防止」とされていますが、 以前から「タンス預金のあぶり出し」…
物件購入時から入居中で一度も見てなかった部屋。 今回退去になり、初めて写真報告で室内を確認しました。
家賃高騰の現場記事。 家賃が突如3倍、漁船は通勤用に駆り出され 高給の自衛隊基地関連へ流れる人、モノ… 馬毛島バブルは地場経済を狂わせる 1/28(日)南日本新聞 鹿児島県西之表市馬毛島の自衛隊基地整備は、昨年1月の基地本体着工から1年となった。 インフラのない「離島の離島」を丸ごと基地化する異例ずくめの国家事業。地元の…
2年ほど前から上昇基調の住宅ローン固定金利。 10年国債利回りの上昇基調に連動して金勇機関が金利を上げています。 不動産向け融資でも、10年国債利回りの上昇基調を理由に、 表向き、全体的に貸出金利を上げてきています。 しかし、ある雑誌で公開されていた詳細データを見て、 少なくても近畿圏では「これは表向きの話だな」と強く再認識しました。 関西圏の各地銀の決算書から、貸出金…
北海道は今週、札幌など多くの地域でプラス気温となっています。 屋根からの落雪に注意が必要です。 敷地内駐車場がある物件の雪庇は特に注意が必要です。 雪庇が落ちて下にある車を直撃したら破損させてしまいます。 雪庇ガードが無い物件の雪庇落としを行ってもらいました。
賃貸業では定期的に発生する入退去。 同じ部屋にずっと住むことは少ないのでやむ得ない事です。 退去立ち合い時、原状回復費用で揉めることは多いですね。 通常使用の自然損耗は基本的に家主負担ですが、 それ以外の破損汚損は賃借人に修繕(原状回復)義務が発生します。 やり取りで賃借人の人間性が出ます^^; もっとびっくりなのが、、、 退去期日を守ろうとしない(軽視する)入…
賃貸は春の繁忙期に入って来ましたね。 当方所有物件の現在ある空室も順調に申込・入居になっています。 唯一、札幌マンション1号と2号物件が少々苦戦中。 といっても各入居率90%以上なので心配するほどではありませんが、 この物件の弱点は壁掛けエアコンが無い事。 ベランダが無い物件なので室外機設置のハードルが高くなっています。 最近、アイリスオーヤマをはじめ、ポータブ…
琉球王国からの歴史がある神の島と呼ばれる久高島。 沖縄本島からフェリーで約30分。 先日、行ってきました。
これは良い条例だと思いました。 放置自転車を「リアルタイム撤去」 荒療治に踏み切った大阪市の思惑 1/21(日) 産経新聞 大阪の繁華街・ミナミ。 メインストリートの御堂筋周辺では、地元の商店や住民らが、路上にあふれる放置自転車に悩まされてきた。 これまでにも官民が連携して対策を練ってきたが、根本的な解決には至っていなか…
建築中の札幌マンション13号。 使用するタイル現物を確認するためにショールームを訪問しました。
お友達大家さんが購入してリノベーションした物件。 見学させて頂きました。
札幌マンション5号の室内で水漏れ事故がありました。 天井を見ると水浸し。 階上の部屋を調べてもらう…
昨年末から年始にかけて、所有物件で数件の退去がありました。 昨年はコロナ感染拡大の影響がほぼなくなり、 経済活動の制限もほぼなくなりました。 その影響からなのでしょうか。 コロナ禍では退去が少なかったですが、一気に動き出した感じです。 当方の所有物件だけでなく、 全国的に賃貸物件の入退去が多くなっていると聞きます。 コロナ禍で控えていた引っ越し需要が一気に出…
なかなか最近の不動産市況にしては魅力的な売物件情報が来ました。 即日、現地見学に行きました。 RC造で法定耐用年数も十分に残っています。 なんでこの利回り(売値)なんだろう・・・??? 敷地見てて違和感に気付きました。
当方の不動産賃貸業は、関西と札幌の2拠点ドミナント事業。 札幌は遠隔地に当たるため、基本的に都銀でしか融資が受けられません。 現在、都銀2行と地銀1行の3つが取引先金融機関になっています。 以前から比べたらだいぶ集約しました。 昨年末、ひょんなことから、 お友達大家さんの紹介で現在未取引のメガ都銀と面談することに。 基本的に大企業や地主しか融資が受けれない敷居が高い…
不動産賃貸業をしていると設備故障はよくあることです。 機械はいつかは壊れるもの。 仕方ないですね。 しかし、故障ではないのにエラーコードが出ることがあります。 例えば、ノーリツ製の給湯器。 ↓ 給湯温度が表示…
昨年末までは雪が少ない状態でしたが、 年が明けてから大雪になり、例年通りの積雪になった札幌市内。 今年は気温が高めだからか、雪が水分を含んで重たい感じです。 新築現場も雪で覆われていました。 氷点下の真冬でも作業している作業員の方には感…
物件購入時に金融機関に購入資金融資を申し込む際、 決算書内容や金融資産等が融資審査ポイントの1つになります。 数年前の不正発覚後、「エビデンス」の提出を求められることが増えました。 金融資産であれば通帳原本、保険類であれば証書の原本確認など。 最近は通帳が無いネット口座やオンラインで見る仮想通貨もあります。 これらについては、目の前でログインし画面提示して確認する金融機関…
年明けから東証株価指数(TOPIX)と日経平均株価の2つの主要株価指数は、 世界の他の主要市場よりも上昇し、約34年ぶりの高値を更新しています。 1989年12月に付けた最高値3万8915円を上回る可能性も取り沙汰されてます。 一気に雰囲気が変わりましたね。 新ニーサの影響なんでしょうか。 バブル期の日本は世界第2位の経済大国で、米国を脅かす勢いでした。 現在では10年以上前に中国に抜か…
先日、札幌マンション3号の道路向いの分譲マンションで、 火災がありました。 防犯カメラの録画を確認したら、火元がちょうど映ってて、 消防隊が鎮火するまでが映っていました。 後の報道で室内でお一人が亡くなられたのを知りましたが、 出…
三井不動産は、都内で「(仮称)日本橋本町一丁目3番計画」を1月4日着工。 設計施工は竹中工務店が実施し、竣工は2026年9月を予定しています。 ビックリしたのは、木造18階建ということ。 その高さは84メートル。
札幌市内は今冬、年末まで雪が少ない状態でしたが、 お正月明けに大雪が降り、例年並みの降雪量になってきました。 所有物件でも、雪庇が出来てきました。 しかしその後、全体的に気温が高めになってて、 雪庇が溶け落ちるリスク高いので定期的なチェ…
最近、多くの金融機関で木造物件に対して、 劣化対策等級3を取得すると30年融資をする金融機関が増えました。 一般的には法定耐用年数の22年が融資期間ベースになるので、 返済比率を考えたら劣化対策等級3を取得するメリットは大きいですね。 劣化対策等級を証明する書類として、 設計住宅性能評価書と建設住宅性能評価書の2つがあります。 ・設計住宅性能評価書は、建築着工前に発行される…
1日に発生した能登半島地震。 石川県輪島市「朝市通り」で約200棟が燃える痛ましい火災がありました。 付近は狭い範囲に木造の古い建物が並び、 地震で大規模火災を引き起こしやすい木造住宅密集地だったようです。 緊急車両が通れる道の確保や建替え促進などのリスク対策は必須ですね。 震災前の昨年末の大阪日日新聞記事。 住宅密集地の解体・建替えを補助 防災空き…
大阪マンション2号。 入居者様から「水栓が壊れました」とご連絡がありました。 該当部屋の記録写真を確認すると、新築時の水栓だったので約33年間使用。 交換しても良いのですが、「ハンドルカバーが外れる」との事で、 先に現地確認しました。 ・ ・ ・ 結果、ネジが緩んでいるだけでした。
札幌マンション11号。 新築時からケーブルテレビ系のインターネット設備が導入されていました。 オーナーチェンジで本物件を購入後、この契約を継続していましたが、 交渉の結果、独立系インターネット会社に切り替えることにしました。 ケーブルテレビ系は入居者様の利用料負担も発生していることから、 全額家主負担に切り替わることで入居者様にもデメリットはありません。 ケーブルテレ…
昨年開業した大阪マンション2号の飲食店。 予約で一杯になる日もあるくらい人気で順調な滑り出しのようです。 年末年始も空待ちが出るくらい繁盛してたようで、家主としても嬉しいです。 店内は植栽をふんだんに使った内装で落ち着きがあります。
ちょうど1年前、昨年1月に竣工した札幌マンション12号。 満室になってから一度も入退去が無く新年を迎えました。 騒音問題など、よくある細かいトラブルは多少ありますが、 入居者様からの評判も良く、この建築会社様で新築して良かったです。 さて、本格的な冬を迎え、共用部窓に少々結露が発生しています。 複層ガラスを採用していないのが原因なのですが、 共用部なので、多少の結露…
あまり報道されていませんが、、、 税制改正大綱で、倒産防止共済(経営セーフティ共済)がこっそり改悪に。 倒産防止共済(経営セーフティ共済)は、 取引先が倒産したときに、自社が倒産するのを予防するための制度。 ですが実際には、節税で加入することがほとんどです。 今回、節税の穴を塞ぐ目的で、今年10月以降「2年縛り」がはじまります。 今年10月以降に解約した場合、その後2年…
今年は新年早々、痛ましい災害や事故が発生。 お祝いムードが吹き飛んでしまいましたね。 自分に何ができるかを考えると、 目の前でいま与えられている社会的使命を粛々とこなす事でしょうか。 災害が起こっても、事故が起こっても、経済は日々動き続けます。 自分に与えられた使命に基づき、行動を止めない事が一番かなと思います。 自身の不動産賃貸業の今年の目標ですが、 夏に竣工予…
ある不動産コミュニティーの情報交換である方が指摘されていて、 興味深かったのでシェアさせて頂きます。 その内容は、能登地震で倒壊したビルについて。 衝撃的な映像です。。。 1971年築の旧耐震建物。 震度7クラスなら倒壊もあり得るのかな、、、と…
能登地震。 日にちが経つにつれ、報道を見て衝撃を受けています。 日本は地震大国なんだと改めて再認識させられます。 日頃からの「備え」が大事ですね。 不動産賃貸業は、不動産を賃貸することで業(なりわい)とするお仕事。 不動産所有者は、他人に損害を与えないよう適切に保管する義務があります。 これは、民法によって定められています。 第717条 1.土地…
新年あけましておめでとうございます。 お正月早々の能登沖地震。 ビックリしました。 大阪でも、ゆっくりした横揺れの長周期地震動を感じました。 しばらくは余震が続くと思われます。 該当地域にお住まいの方、ご安全に願うばかりです。 不動産賃貸業で地震発生は必ず想定しておかねばなりません。 日本は全国どこでも地震がおこりますので、地震保険加入は必須ですね。 …
今年もあと1日となりましたね。 今年の不動産賃貸業の振り返りをしてみました。 1月 : 札幌新築1棟RCマンション12号(40世帯) 竣工 7月 : 札幌1棟RCマンション8号 売却 8月 : 札幌新築1棟RCマンション13号用地 購入 9月 : 札幌1棟テナント2号 購入 10月: 札幌新築1棟RCマンション13号(28世帯) 着工 今年も札幌地区ばかりの1年。 新…
「ゲーム感覚で仕事ができる人は高い付加価値を生み出す可能性が高い」 世の中にある自己啓発本でよく同様の内容が書かれていますね。 世の中には、大きく分けてライフワークとライスワークが存在します。 前者は遊びが仕事で、後者は生活のために仕事をすること。 ライフワーク(遊び感覚)で取り組んだアウトプットはとにかく濃密。 遊び感覚は心底熱中している状態が永続している状態なので、…
世の中は仕事納めムード。 実際に不動産業界はクリスマスあたりからお休みの所が多いですね。 たまに、年末になって面白い情報が来たりします。 不動産のプロが休み期間に入っているからかな?と思ったりします。 今週、面白い土地情報が来て、明らかに良い立地&価格だったので、 買付書を提出して交渉してもらいました。 自分で簡易ボリュームチェックしても良い感じの収支になるし、 な…
以前から問題視されていたことが改善されそうです。 会社代表者の住所、希望者は非公開へ 法務省24年度にも 2023年12月24日 日本経済新聞 経営者や起業家のプライバシーを保護し、ビジネスの新規参入を後押しする取り組みが始まる。 法務省は2024年度中にも株式会社の登記の際に代表者が希望すれば自宅住所を非公開にする方針だ。 会…
今年発売されたレクサスLMを見る機会がありました。
日本中、いたるところにあるコインパーキング。 日本一高いコインパーキングと言えば、、、 東京銀座あたりかなと、想像しますよね。 ・ ・ ・ 実は、沖縄市にあるそうです。 ローソン敷地内の駐車場だそうで、ネット記事で見ました。
不動産賃貸業をはじめたのが2006年。 これ以降、様々な金融機関からお世話になり物件購入をしてきました。 これまでお付き合いしてきたのが9行。 現在はほぼ2行に集約されていて、別に1行で少額融資残が残っています。 過去、完済や売却によってお取引が無くなった金融機関ばかりで、 他行への借り換えでお取引が無くなった金融機関は今まで一度もありません。 購入物件にご融資頂く際…
あくまで素案ではありますが、夢があります。 半導体出荷額1・1兆円に 「北海道半導体関連産業振興ビジョン」素案 雇用者も倍増目標 12/22(金) 北海道新聞
2024年4月から、建築物の販売・賃貸を行う事業者は、 新築の販売・賃貸の際に省エネ性能を表示することが必要になります。 省エネ表示の対象は、 2024年4月1日以降に建築確認申請を行う新築建築物。 (株)リクルートが運営する不動産情報サイト「SUUMO」や、 アットホーム(株)が運営する不動産情報サイト 「アットホーム」。 2024年4月より新築住宅の省エネ性能表示を開始すると発表しまし…
今年も雪の季節になりましたね。 今年は全国的に暖冬予報ですが、暖冬でも必ずドカ雪はあるもの。 行政による道路の除排雪はとても大事です。 札幌市の各所有物件。 札幌の物件購入検討時に確認するのが接道している道路について。 幅員だけでなく、幹線道路なのか補助幹線道路なのか生活道路なのか。 必ず確認するようにしています。 札幌市の場合、幅員8m以上の道路には市の除雪が…
所有する大阪マンション2号の近くで、 北大阪急行の箕面市延伸開業が近づいてきました。 …
日本銀行は本日、金融政策決定会合で、 大規模な金融緩和政策の現状維持を全員一致で決めました。 短期政策金利をマイナス0.1%に据え置くとともに、 長期金利の誘導水準を上限1%を「めど」とするYCCの運用も維持。 来年春までに賃金と物価の好循環の評価を行ってから マイナス金利解除と見られているので予想通りですね。 速報が流れた昼を境に株価も反応して値上がり。
政府は来年、区分所有法の改正案を提出することを決定。 同法改正案のたたき台を発表しています。 築50年越えの物件が約250万戸となる中、 建替えが進まない、管理不全に陥って…
会社員を卒業し、サラリーマン大家から専業大家になったのが2008年。 翌年2009年に少額短期保険の代理店登録を行いました。 もちろん当時、保険募集人の試験を受けて資格を取ってからの登録でした。 この当時、関西の物件を6棟50戸ほどを自主管理。 入居者様の家財保険を自社で管理することが目的でした。 ちなみに、家賃保証会社の代理店も5社ほどと契約。 自主管理物件で新規の申込があ…
あたりまえですが、情報収集を日々怠らないことで、 不動産賃貸業の「リスク」は確実に軽減できます。 リスクとは不確実性のことを言いますが、 例えば「人口減少」は不動産賃貸業において決してリスクではありません。
大阪マンション2号。 1階に飲食店が開業しましたが、工事中に埋設雨水管が破損したようです。 工事中から敷地内に雨水が流れるようになり、 原因を調べていて因果関係が判明しました。 交渉の結果、飲食店の内装工事業者様の工事保険で補修することに。 埋設配管が地中1.5m下にあり、床面は石貼りになっているので、 単純に雨水管交換とはならず、結構大掛かりな工事に。
アットホーム株式会社および三井住友トラスト基礎研究所が、 共同で発表している賃貸マンションの成約事例に基づく賃料インデックス。 四半期ごとの賃料変化を指数化したもので、 主要都市についてそれぞれ公表されています。
各所有物件の火災保険でお世話になっている代理店。 定期打合せと年末のご挨拶で事務所にお越しになりました。 今年1年も、突発的な事故が各所有物件で色々と起こりました。 多くの被害で補償して頂き、リスクヘッジに大いに役立っています。 不動産賃貸業と火災保険は切っても切れない関係(必須)ですね。 来年早々に1件契約更新があり、 加入内容を確認して書類手続きを行いました。 …
当方が物件所有する関西と北海道。 それぞれ、大阪ガスと関西電力、北海道電力と北海道ガスがあります。 2016年に電力自由化、2017年に都市ガス自由化がスタートしました。 住まいのエリアによって決められていた既存会社だけでなく、 様々な事業者から料金やサービス内容などを自由に選べるようになりました。 一時期、新電力がもてはやされましたが、 事業撤退したり倒産する事業者が続出…
新規融資を金融機関にお願いする際、 金融機関の担当者様に決算書類を2〜3期分提出するかと思います。 B/SやP/L、勘定科目明細書の重要性についてはよく言われますが、 固定資産台帳も多くの金融機関でチェックされています。 (一部金融機関では提出依頼がない所もあると思いますが) P/Lだけでは、減価償却費がMAX計上されているか分かりませんが、 固定資産台帳を見れば一目瞭…
私が2006年頃にはじめた不動産賃貸業。 表面利回り10%以上の物件が全国にありました。 現在では一日地方を除き、皆無ですね。 再建築不可、不人気間取り、ボロボロ、全空、法定耐用年数越えなど、 難あり物件でしか10%超える物件はほぼ見かけません。 最近になっても関西で賃貸業で事業規模を拡大している投資家は、 ・低利回りでも新築築浅RC物件でキャピタルゲイン狙い ・新築…
もう何度見たかわかりませんが、、、 お友達大家さんの新築が竣工したそうで見学してきました。 RC造12階建て。 大阪市内最寄駅4分ですが、「ディ—プゾーン」に立地してました。
地面師はなくなりません。 “地面師”ら4人逮捕、千葉・勝浦の山林10万坪狙ったか 不動産会社の登記簿不正書き換え疑い 警視庁 12/6(水) TBS NEWS DIG Powered by JNNより抜粋 千葉県のおよそ10万坪の山林を手に入れるため、不動産会社の登記簿を不正に書き換えたとして、いわゆる「地面師」の男が逮捕されました。 去年3月、ウソの「変…
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日本銀行は、きょうまで開かれた金融政策を決める会合で、 マイナス金利政策を解除するなど金融緩和策の見直しを決定しました。 長期金利を0%程度に誘導する長短金利操作(YCC)を撤廃。 上場投資信託(ETF)の新規購入の停止も決定しました。 2007年以来、およそ17年ぶりの利上げ。 引き続き緩和的な環境を維持するとしていますがついに政策修正しました。 今春闘の平均賃上げ率が高…
地方都市や過疎地を中心に広がる贈与型賃貸住宅。 最近、さらに増えてきた印象です。 空き家などを改装し、 「10年住んだら無料でもらえる」賃貸物件が全国で提供されています。 長崎市では、空き家活用プロジェクトとして行政が推進しています。 住める程度にリノベーションした空き家を借り、 10年間住み続けたら希望すれば無料でもらえるプロジェクト。 リノベーションは最低限だと…
仙台滞在中、何人かの大家仲間の物件を拝見しました。 それぞれに特徴があって面白かったです。 その中で昨夏竣工して約40%未入居の物件を拝見しました。 その原因は何なのか。 数人で現地討論。 家賃設定は問題ない、駐車場も敷地内に確保されてる、 物件もデザイナーズ設計でスタイリッシュ。 ・ ・ ・ あと残るは募集の問題、という事になります。 一番の問題は、現…
仙台市内でお友達大家さんが新築した小型犬共生型賃貸マンション。 竣工完成見学会にお邪魔してきました。 壁式RC造でしたが、段差スラブを採用してバリアフリー内装にしていたり、 水廻りにもこだわって設計されていました。
今月末引き渡し決済予定の札幌マンション14号。 いつもお世話になっている代理店様に火災保険の見積もり依頼をし、 各社から出てきた見積もり比較をしました。 ただ単に保険料が安ければベスト、と言うわけではありません。 各社によって建物金額が異なっていたり、特約に差異があったりします。 それらを出来るだけ同一条件にして比較する必要があります。 各社の見積もりを吟味して、一社…
グーグルマップの登場は生活を一変させましたね。 昔は地図を片手に右往左往。。。 なんて昭和世代からしたら、当時からは全く想像できない便利な世の中。 技術の進歩って凄いです。 行ったことない街や検討している収益物件。 昔はどうなってたのかな? そんな疑問にもグーグルマップは答えてくれます。 過去の景色をストリートビューで見られる「タイムマシン機能」 例えば…
新規取引となるメガ都銀から、 物件購入資金としての融資内諾をもらっていた札幌マンション14号。 先日、売主さんと融資特約なしで売買契約を締結しました。 その後、金融機関から無事に本部稟議が承認されたと連絡ありました。 本部稟議が承認されるまで、100%OKではないのでほっと一安心です。 その際、融資審査ポイントで言われたのが、下記でした。 「不動産賃貸業としての成長度…
今月末、購入で決済引渡し予定の札幌マンション14号。 引渡しと同時に管理会社を変更することになりました。 売主さん委託の現管理会社。 満室運営中で過去も高稼働運用実績は悪くなさそうです。 ・ ・ ・ しかし・・・ブログには中身書けませんが、 グレーというかオブラートにしていて見えない経費が多い。 う〜ん。。。 イメージで言ったら、管理委託費が表面上は3%だけ…
ニュースを見ていると、ニセコや熊本県菊陽町では、 人材確保のために時給2000円になっている所が出てきました。 初任給等の給与も大手企業を中心にベースアップが増えています。 インフレになり、経済が活性化して需要が増え、モノの価格が上昇。 すると、大手企業の利益が増加していきます。 大手企業の利益が増加すれば、 給与が増加し購買力が上がり、消費がさらに活発になります。 …
お友達大家さんが昨年購入された大阪府下の築浅アパート。 満室でしたが退去が出たということで室内見学させていただきました。
倒産と言えば建築会社が注目されていますが、 賃貸不動産仲介も倒産数が増えているようです。 企業の「転勤」見直しも影響 「不動産仲介」倒産が急増、過去最多に 3/2(土) 帝国データバンク 賃貸マンションやアパートの仲介・管理を手掛ける「街の不動産屋」の倒産が急増している。 2023年に発生した不動産仲介業の倒産は120件だった…
先日買付が通り購入することになった札幌マンション14号。 本日、初めてオンラインでの重説(IT重説)を体験。 売買契約を締結しました。 重要事項説明(重説)とは、宅地建物取引業者が、 売買契約上の重要事項を買主に説明するために必ず行われます。 重説は対面が一般的ですが、ITを活用したオンラインでの実施を 「オンライン重説(IT重説)」と呼んで導入が進んでいます。 …
各取引金融機関から、物件の購入資金として都度融資を受けています。 ここ数年で取引金融機関数の集約化を図り、現在は取引3行でしたが、 今月末に新規取引金融機関が増え4行になります。 既存取引先金融機関1行と年度末に合わせて金利交渉を行っていました。 関西はオーバーバンキング状態なのでまだまだ交渉の余地があります。 各金融機関さんは、他行さん融資条件との横並び意識が強いので、 …
今月引渡し予定で購入がほぼ決まっている札幌マンション14号。 購入確定した時点で、既存所有物件の1棟を売りに出しました。 保有資産の組み替え、手持ち資金効率化の観点から、 取引金融機関にも以前から報告して計画していたことではあります。 この所有物件を売りに出した直後から問合わせが比較的多く、 その中で、ある購入希望者様と売買価格で合意しました。 売買契約はまだなので…
先週末、確定申告の提出が完了しました。 現在では、e-Taxを活用すればネット上で完結出来ます。 ・ ・ ・ ソフトを使って確定申告書と青色申告決算書を作成していますが、 わたしの場合、今年も税務署に出向いて紙で提出しました。 確定申告書を提出して控えに収受日付印を押してもらう瞬間が、 何とも味わい深いんですよね。 「今回も1年間、無事に経営出来た」と…
所有物件の隣地にある収益物件を購入することになりました。 今回購入することになった収益物件ですが、 昨年春頃より現所有者様が売却に出していたそうです。 私が売却していることを知ったのは今年に入ってから。 大手ポータルサイトにも売物件として出していたようですが、 昨年まで全く知りませんでした。 昨年秋から着工している新築物件に注力していたのと、 最近は新築案件に取…
白熱球から蛍光灯へ。 そして蛍光灯からLEDへと進化を遂げている電球。 電気代削減のため、一時期LED電球への交換がブームになりました。 最近では最初からLED電球になって一般的になりましたね。 白熱球や蛍光灯はあまり見なくなりました。 そしてLED電球も差別化の時代へ。 昔のフィラメント電球を思わせるLED電球も登場しています。
一般的に、アパートやマンションには共用部があり、 エントランス部分や共用廊下などには夜間、共用照明が点灯します。 管理会社に丸投げだと、夜間に巡回しない管理会社も多々あったります。 営業時間の9〜17時だけの巡回だと夏季は明るい時間しか訪問しません。 こういった場合、入居者様が報告しないと球切れに気が付かないまま。 気にしない入居者様が多いので長期間放置されるリスクがあります…
最近、多数の電子錠が発売されています。 老舗の錠メーカーから新興系まで、、、数えきれないほどあります。 楽天やAmazonでも様々な電子錠が売られています。 電子錠なので暗証番号や指紋認証対応なら指紋でも開錠できます。 しかし、、、他社との互換性はどこも明確にしません。 さらに、スマホやICカードで電子錠の操作ができると歌っていますが、 明確な動作保証はされていません。…
日経平均株価。 今年に入ってから買いが膨らんで上昇していますね。 株式は一切やらない(センスが無い)ので手を付けないのですが、 金融機関とのお付き合いで契約している投資信託が株高の影響で爆上がり中。 含み益状態になっています。 …
新築竣工した札幌マンション12号。 順調に契約が進んでいますが、法人契約が一定割合あります。 その申込の多くは社宅代行業者が間に入っています。 社宅代行業者が入る唯一のメリットは、 滞納がほぼ無い大手企業が賃借人になることでしょうか。 デメリットは特約に関する制限が多い事。 特に短期退去違約関連に関してのチェックが厳しいですね。 ただ、辞令等で入居数か月で退去に…
米銀行破たんによる信用不安。 この先、どうなるんでしょうね。 想像してみても、結局、答えは誰にもわかりません。 不動産バブル崩壊が来るとか来ないとか言われますが、 先に?、車のバブルが崩壊しました。 国産だと、 シビックタイプR ランドクルーザープラド ランドクルーザー300 レクサスLX600 プリウス アルファード などなど ・ ・ ・ 多くの新車即…
多額の借金は危ない。怖い。 いつの時代も必ず言われていることです。 しかし単純に考えたら借金自体は、『リスク ≒ ゼロ』です。 仮に借金1億円したら、現金1億円が手元に増えるだけだからです。 仮に、借りた現金1億円をそのまま返済したら借金ゼロです。 (金利や手数料等の細かい数字は省く) ・ ・ ・ …
先週起こった米シリコンバレー銀行の破綻をきっかけとした信用不安。 アメリカ政府は全預金を保護する対応を示し鎮静化を図りましたが、 クレディ・スイスにも信用不安が広がっています。 クレディ・スイスも中銀から最大7兆円を調達する計画を発表し、 同様に…
兵庫県で知る人ぞ知る、事業規模の大規模大家さん。 一代でゼロから賃貸業をはじめられ、その後、業者免許も取って、 地域貢献をキーワードにたくさんの人を巻き込んで事業邁進。 今では地元行政ともタイアップしてプロジェクトされています。 そんなお膝元で物件見学させて頂きました。
このニュースにビックリしました。 先週、メルカリが、 ビットコインの売買機能をメルカリアプリ内に実装しました。 ただし、売り買いは可能ですが、 他のアドレスに送金したり、受け取ったりすることはできません…
大阪マンション2号。 1階の空きテナント1室を昨年スケルトン貸ししました。 賃借人様が飲食店を開業するために昨年末から内装工事をされています。 客席数50程度の結構な規模の飲食店にするとか。 設備投資額も数千万円だそうですが、計画では3年で資金回収だそうです。 飲食業界経験者様なので未経験者よりは安心してますが、 上手く行くことを願うばかりです。 来月開業を目…
大阪マンション2号。 既設、某携帯基地局の5G増設工事が完了しました。 2013年に本物件を購入した時は屋上にまだ何もありませんでした。 その後、地道な?営業等で携帯基地局を積極的に誘致。 現在では、複数の携帯キャリア基地局が設置されています。
札幌マンション1号、2号。 10年位前に建物大規模補修工事を行いました。 その際、公団型の古いポストを撤去し、新しいポストを設置。 何となくありきたりのポストでは面白くないかなと思い、 ネットで販売されていた輸入ポストを施主支給しました。 …
太陽光発電ブームで盛り上がったのが約10年前でしょうか。 当時は凄い盛り上がりでしたね。 当方も真剣に検討して導入寸前まで行きましたが、 諸般の事情を加味して導入を見送りました。 その後、電気の買い取り価格は徐々に下がりましたが、 パネル価格も下がったので今でもそれなりに需要はあります。 最近では、ZEH住宅で太陽光パネルが使われてますね。 設置方法で、最近、垂直…
竣工したばかりの札幌マンション12号。 敷地内駐車場で破損事故がありました。 車をバックさせた際、1階窓の面格子に車体が接触して破損。 ↓ 面格子の下部が少し変形してしまいました。 ぶつけてしまった方が誠実に管理会社に申告。 なおします…
衆院は先月28日の本会議にて、 令和5年度予算案を自民、公明両党の賛成多数で可決し参院に送りました。 憲法の規定に基づき、参院送付から30日で自然成立するため、 年度内の成立は確実です。 不動産関連の予算案は昨年からチェックしていますが、 今年は令和4年度補正予算で突如、「先進的窓リノベ事業」が登場。 かなり注目されていますね。
東京商工リサーチの記事で、 新形コロナウィルス関連破たんの統計データを見ました。 飲食業と建築業の倒産件数が突出しています。 建築業は、計画見…
2022年分の確定申告、はじまっています。 これまではAとBの2つの確定申告書がありましたが、 今年からAとBが区別されず、確定申告書として一本化されました。 あとは大きな変更が無いですね。 今年もやよいの青色申告ソフトを使って作成しています。 毎年の事なので、手間が掛かる以外、特に問題は起こりません。 青色申告決算書はほぼ完成。 あとは医療費、ふるさと納税分を反映す…
札幌マンション3号。 1階に飲食店や事務所、店舗などが複数入っています。 共用部にトイレがあるのですが、管理等は当然賃貸人の範囲です。 清掃会社に日常清掃として共用トイレの清掃もお願いしています。
最近、10階程度の高層や大型の木造マンションが建設されています。 木造マンション「モクシオン稲城」も話題になりました。 ↓ 建築コストがRC造に対してどうなのかは、良く知りませんが、 それ以上に税制上のデメリットが大きいよな、と思…
大阪マンション2号。 建物屋上に複数会社の基地局が設置されています。 内1社から5G対応の増設工事を行いたいとお話がありました。 設置場所、賃料増額交渉も妥結し契約完了済み。 まもなく工事が始まります。 収…
「金利が上がれば不動産価格が下がる」 昔から口々に言われていることです。 ・ ・ ・ 日本でも数年前から僅かですが、、、金利が上昇傾向。 でも明確に不動産価格が下がっている、という感じはありません。 『どこか、金利上がっても大したことないのでは・・・?』 長年のデフレマインド、低金利マインドから来る、 根拠…
今日から3月。 各地で春の足音が聞こえる陽気になってきましたね。 お出かけが楽しい季節です^^ さて2月末での退去連絡、まさかのゼロでした。 238室所有してて、3月末退去が全く無いのは初かも。 ほとんどファミリー間取りを所有しているので、 もともと繁忙期の概念はほぼ無いですが、それでも珍しいです。 ・ ・ ・ でもこういった場合、4月以降に反動で複数退去が…
札幌マンション12号。 竣工してもうすぐ1ヶ月になります。 竣工時点で約2/3の部屋が申込もしくは契約済みでした。 なかなか良いペースだなと思っていましたが、 先週末も順次申込みが入っているようで、満室が見えてきました。