kahalasurf さん プロフィール

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kahalasurfさん: 不動産投資しながら自由にすごしてます
ハンドル名kahalasurf さん
ブログタイトル不動産投資しながら自由にすごしてます
ブログURLhttp://kahala73.blog.fc2.com/
サイト紹介文プーケットを愛する、借金嫌いのチキン投資家。不動産投資のためになること書いていきます。
自由文10年以上不動産投資をしてきて、少しでも私の経験がシェアできればと思います。不動産投資は、いいことばかりじゃありません。良い物件、悪い物件の見分け方などお伝えしてきます。
参加カテゴリー
更新頻度(1年)情報提供49回 / 365日(平均0.9回/週) - 参加 2009/04/14 10:19

kahalasurf さんのブログ記事

  • なかなかいい売り物件ないですね。
  • 台湾いっている間、更新しようと思っていたけど毎日疲れちゃって、まったく更新できなかったです。久しぶりの更新になっちゃいましたね。最近は、物件探しているのですがなかなかいいものないですね。レインズ見ても、業者売主の物件が増えてきている印象がします。ということは、在庫になっている証拠なので投資物件の売れ行きが少し悪くなっているってことです。おそらく金融機関の融資が厳しくなってきたからですね。フルローン [続きを読む]
  • ベンツを買わないで不動産投資に専念する。
  • 男って、車、時計好きですよね。僕も何度かベンツを買おうと思ったことあります。なんでベンツに乗ろうと思ったのか考えたとき自己満足か周りからお金持ちに見られたい、のどちかでした。よーく考えるとまだ、今の自分にはどちらも必要ないなと思って買ってません。どれか外車を選べと言われたら安全性を考えてボルボかなーでも日本のスバルも安全性ではいいみたいですね。そもそも僕は、あまり運転が好きじゃなく移動は、電車が多 [続きを読む]
  • 5年後残る不動産投資家とはどっち?!
  • 僕の周りの不動産投資仲間は、だいたい2つのグループに分かれます。A 不動産投資は、お金を銀行から借りたもん勝ち、  物件はそこそこなら、フルローンで買えるだけ買っていくスタンスB いやいや不動産投資は、立地、利回り、ビル、住居などこだわりを持ち、  自分に合ったものだけを買っていくスタンスこの2つのグループは、ほぼ正反対の内容です。一緒に集まって飲むと、どちらかが黙っちゃうみたいな。心の中では「お [続きを読む]
  • 大家は、あまり細かいことは気にせず前に進もう。
  • 昨日、募集していた事務所の賃貸の契約日であった。借主さんの要望で4月1日から1か月のフリーレントがあったので了承し、家賃の発生は、5月1日からとの内容の契約書であった。しかし、昨日突然不動産仲介会社から連絡があって工事の都合で4月15日からしか工事ができないのでその日から1か月のフリーレントに変えてほしいとのこと。。家賃は、20万円の部屋なので15日伸びるとなると10万円の損失です。この借主さんも準備に1か月かけ [続きを読む]
  • 地方の新築RCが6.7%でも売れている。
  • 止まらない不動産価格。びっくりしました。とある地方ででた新築のRC1棟マンション3億円で6.7%、売却。東京じゃないですよ。地方ですからね。どんな人が買うのか検討してみた。もちろん富裕層は買わないでしょう。積算価格が高いので相続税対策にもならないし。まして地方買うくらいなら都心買いますよね。3億円だからビル買えちゃいますね。この物件は、販売価格<積算価格 なのでフルローンが可能だからおそらく、サラリーマ [続きを読む]
  • 建替えのタイミングを考えてみる
  • 築古の木造アパートは、利回りが高くて好んで買ってます。唯一ネックといえば減価償却が4年で終わってしまうんですよね。買って5年目から税金がどんと上がります。フルローンで買ってしまうと、満室でも税金で黒字倒産にもなりかねない怖さがあるんですよね。だから築古木造アパートを買うときは自己資金を3割以上は入れて買っています。しかも、ローン年数も耐用年数が過ぎているので短いです。地方銀行、信金だと10年、15年。ノ [続きを読む]
  • 不動産投資の熱が落ち着きつつある?!
  • ブログを毎日書くって、大変だなー。最近さぼり気味だ。続けていかないと。。。先週末は、八ヶ岳の別荘にいってました。まだ雪が残っていたのですがあったかくなってきましたね。さて、最近の不動産投資のほうの活動はというと周りの投資家の話なんかを聞いていると若干ですが、過熱感がなくなってきている感じもしますね。もうすべての不動産を売却しちゃった話も増えてますね。現金は何億円ももって次なる投資を探しているという [続きを読む]
  • 連棟式の建物の投資のメリット、デメリットは??
  • たまに物件を見ていると連棟式の建物がでてきます。写真のように隣とつながっている建物です。よく1階が店舗で2階が住居のケースがあります。住居の場合ですとテラスハウスとも言います。連棟式でも1つずつ所有者が分かれている場合と分かれていない場合があります。私は、どちらも所有していますが特に問題は過去に起こったことありません。ただ、融資がすこし難しいですが、利回りが高いので個人的には好きです。今回は、分か [続きを読む]
  • 飲食店の投資
  • 今日は、飲食店の売買の相談があった。まだ、半年しかたっていない新しいお店。初期投資で内装に1500万円敷金、礼金、前家賃などで1000万円合計2500万円の投資をしたお店である。しかし、半年間ずっと毎月100万円の赤字。。。合計3000万円以上の出費だ。オーナーさんは、本業が別にありこのお店を閉店するか、誰かに譲りたいのこと。閉店するにしてもスケルトンにする必要があるのでお金がさらにかかる。できればこのままの状態で [続きを読む]
  • マイニングで利回り50%は、現実的か?
  • いま、流行りの仮想通貨ですが新し投資でマイニングってあるんですよね。ぼくもここ最近知りました。簡単にいうと、仮想通貨の売買のときにパソコンに計算をさせてその対価として、通貨を報酬としてもらう、みたいな感じです。詳細は、説明できないので、ググってください。先日、そのマイニングの投資のセミナーに参加してみましたのでその辺のこと書いてみます。大きく分けて3つの方法があるみたいです。①会社が1口1000万円な [続きを読む]
  • 無料相談してきました。
  • 昨日は、無料で対面にて3時間にわたり不動産投資の相談を行ってました。当初1時間の予定だったのですが問題がでてくる、でてくる。結局3時間も話していました。相談内容①  今後の展開について。この方もうすでに新築アパートを3棟フルローンで購入していて太陽光発電も1つやってました。借入総額2億円。一応キャッシュフローは出ているけどそこまで多くなく。。。。。フルローンなんでね。今後、太陽光発電をもう1箇所やろうか [続きを読む]
  • 高積算を嫌うひとたち。富裕層の不動産投資とは。
  • 積算の高い物件は、銀行の評価も高く自己資金が少なくても買えるのでサラリーマン大家さんには、人気があります。物件価格 < 積算価格こんな字、図面で見たことないですか?1億円の物件価格でも銀行評価が2億円あれば全額ローンで買えてさらに、担保余力が1億円あることを意味します。このような物件を買うことで2棟目、3棟目とどんどん拡大できるんですよね。一方で富裕層の方の不動産投資はというと、まったく逆なんですよね [続きを読む]
  • 物件、愛してますか?
  • 突然ですが、自分の物件を好きになるって、とっても大切なことです。物件を愛していれば、絶対に満室になると思ってます。もし、満室にならないときは、物件を愛していないかも。これは、僕が経験した話です。3年ほど前に東京の某市で木造の築古のアパートを買いました。満室想定で20%でした。購入時は、6戸中3戸賃貸中で10%でした。外観は、特にリノベーションもしてなかったので、汚かったです。部屋の中も、畳であったり、バ [続きを読む]
  • 原状回復ミス。。。
  • 毎回、不動産投資の難しいことを書いても飽きちゃうので今日は簡単に雑記記事。昨日はちょっとしたミスがありました。2月末に退去した部屋だったんですが賃貸シーズンということもありすぐに次の入居者がきまっている部屋でした。その新しい入居者の引っ越しが今週の3月15日からだったんですよね。原状回復の期間が約2週間あったので特に問題ないと思っていたのですべて管理会社さんにお任せしておりました。しかし、管理会社さん [続きを読む]
  • 千葉県の利回り20%の戸建てを検討してみる
  • 不動産投資もビルからマンション、アパートと好みによっていろいろ分かれますね。なかなか15%以上の利回りが少なくなった今、戸建て投資だと利回り20%確保する物件も関東近郊でもまだまだありますね。金額も200万円から500万円。不動産投資の初心者のかたでもリスクも少なく始めやすいと思います。今回は、千葉県の戸建て案件について私の個人的な考えを書いてみます。物件概要千葉県某市建物80?土地150?築年 平成元年木造2階 [続きを読む]
  • 太陽光発電に投資しない5つの理由。
  • 太陽光発電の投資は、即時償却などの税金のメリットもあって4,5年前から流行ってますね。最近は、電力の買取価格が下がってきたけどその分ソーラーパネルが安くなっているので利回りも10%以上は保ててます。アパートなどに比べて空室リスクもないし原状回復などのリホーム代もかからないのでメリットがたくさんあります。そして、信販系の融資も全額使えますので自己資金がなくても始められます。そんなメリットだらけの太陽光発 [続きを読む]
  • 年収●億円でも、モルモット?!
  • 昨日の記事2000万円の売却益と毎月30万円の家賃収入、どちらを選びますか?と話はつながっているのですが長くなりそうだったのでその続き書きます。10年くらい前の話なのですが不動産投資がまだここまで流行っていなかったころ東京の不動産会社で一時的に不動産投資のことを教えてもらっていた時期があります。その会社は、当時売上200億円位あり社長の年収●億円はありました。そのころ買取業者といったら区分所有の買取がおおく [続きを読む]
  • 2000万円の売却益と毎月30万円の家賃収入、どちらを選びますか?
  • 今日は、売却益と毎月の家賃収入のこと書いてみます。タイトルのようにもしあなたが5年前に買ったアパートが2000万円の利益がでるときどうしますか?そのアパートは、毎月30万円の家賃収入があります。これは意見が分かれると思いますね。建物の償却、税金のことを考えると長期譲渡になるのだから売却して、利益を確定させて別の物件を買い替える、という意見も多そうですね。でも僕なら、この物件は売却せずにそのまま保有します [続きを読む]
  • 【不人気シリーズ】 こんな物件は買うな!その2
  • 本当は、人気シリーズにしたかったけどそんなに人気ないみたいだからあえて 【不人気シリーズ】 にしました。まだ2回だけど、最後かな。。。笑あまり難しく書いてしまうと初心者の方にはわからないと思うのでシンプルにわかりやすく書いていきます。さてさて、今回は初心者が買わない方がいい物件の1つと、その判断方法をご紹介します。その物件とは、その物件が転売物件かどうか?です。簡単に言うと現在の所有者さんが不動産 [続きを読む]
  • 満額買付で1番手だったのに、2番手に取られちゃった。。。。
  • 不動産投資をしていると1回は経験あるんじゃないですかね?1番手の買付をひっくり返されることって。融資などの条件があればしょうがないですがぼくの場合は現金満額でした。。。それなのに契約直前になったら2番手の方にとられちゃったんですよね。昔の僕なら怒ってたと思うんですけど不動産はご縁だなと思ってあきらめました。武蔵小杉駅から徒歩5分のアパートで長期で持っててもいいしすぐに売却しても4000万円以上儲かる物件 [続きを読む]
  • 最低限、大家がやるべき、満室にするために3つの努力。
  • 3月になりましたね。賃貸シーズンのラストスパートの時期ですね。私の保有物件も申込が続いて残り1室になりました。本当、2月3月は、賃貸の勢いを感じますね。この時期を逃がすとエリアによっては賃貸がなかなか決まらなくなります。大家としもやれることは限られてきます。なるたけ、手間をかけずにやれることを最低限として3つまとめてみました。①現場のヒアリングをして、状況を把握する。②賃貸の条件を変更する。③可能な [続きを読む]
  • 【必見】 土地値以下でアパートを買っても自慢できないたった1つの理由
  • 最近、なかなかいい利回りもの物件も少ないですよね。そんななか、土地値以下のアパートが人気出てますね。「路線価以下でアパート買えました。」「土地値以下でアパート買えました。」利回りは低いけど転売したときに利益が出る可能性がありお得感があるような物件です。例えば、利回りが8%でも土地値で5000万円の物件を4000万円で買えばまー、損はしないかなと。そんな誰もがうらやむ物件が買えたら自慢しちゃいますよね。でも [続きを読む]
  • 昭和50年鉄骨造7% の裏に隠された可能性とは。
  • 昭和50年の鉄骨造と聞くだけで普通見向きもしないですよね。ましてや、利回り7%って。それなら、新築木造8%のほうがぜんぜんいいじゃん。って考えますよね。ではどうして、ぼくは見に行ったのか?!少しだけ数字を変えてます。概要場所   東京23区  駅徒歩10分土地    90坪建物    100坪家賃    700万円価格    10000万利回り   7%築年    昭和50年構造    鉄骨築年数と利回りからいうと普通 [続きを読む]
  • 【未公開物件】を検討中。
  • さっき、知り合いから未公開物件がきた。安いけど難しいかな。考え中。神奈川県土地の坪単価で95万円のエリア土地  180坪建物  70坪 鉄骨昭和63年ファミリー8戸年間家賃 500万円金額  1.25億円 利回り  4% 利回りだけで考えると、買わない案件だけど土地で考えると更地価格で約1.7億円だからうまくいくと5000万円弱の利益はでる。角地なんで区画割も問題ない。ただ、1低層の40/80それで最低敷地125?。。。。先に125 [続きを読む]