kahalasurf さん プロフィール

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kahalasurfさん: 不動産投資しながら自由にすごしてます
ハンドル名kahalasurf さん
ブログタイトル不動産投資しながら自由にすごしてます
ブログURLhttp://kahala73.blog.fc2.com/
サイト紹介文プーケットを愛する、借金嫌いのチキン投資家。不動産投資のためになること書いていきます。
自由文10年以上不動産投資をしてきて、少しでも私の経験がシェアできればと思います。不動産投資は、いいことばかりじゃありません。良い物件、悪い物件の見分け方などお伝えしてきます。
参加カテゴリー
更新頻度(1年)情報提供56回 / 365日(平均1.1回/週) - 参加 2009/04/14 10:19

kahalasurf さんのブログ記事

  • この画像、何か分かりますか? 100件もありますよ。
  • これ何の地図か分かりますか?渋谷を中心としたエリアの新築マンションの販売物件です。100件もあります。1棟のマンションを50戸とすると、ざっと500戸です。これだけ多くの新築マンションが日々つくられてます。これから人口が減っていくのに。。保有物件が地方だから、都心は関係ないと思わないでください。間接的に影響しますから。それにしても本当たくさんのマンションが建ってますね。いまは、バブルだから坪単価も300万円越 [続きを読む]
  • 不動産投資で失敗しないために、こんな物件は絶対買うな!
  • いま、パッと思いついたので簡単に書きますね。不動産投資で失敗しないために。結構個人的には、いい内容を書いたつもりなんですけどね。あまり、見られていない見たいがからちょっとリライト。2年以内に売主が物件を買っている物件は絶対に買っちゃだめですよ。そんな物件は、ババ抜きのババですからね。利益ががっぽりのっかてます。あなたが出口に使われています。もちろん、1年以内はもってのほか。ましては、中間省略もあり得 [続きを読む]
  • 周りの不動産投資家がだんだんきつくなってきていますね。。
  • ちょっとネガティブな内容になっちゃいますが、だんだんローンの支払いがきつくなっている人が増えてきてますね。フルローンは、ぼくもやめるようにアドバイスしていたんですけどね。。不動産投資も1つのビジネスとして考えないとやられます。そして、いろいろと悪いことは重なるんですよね。①手付金持ち逃げ②新築アパート建築ストップ。③例のシェアハウス問題。。④フィリピンのコンドの賃貸つかない。簡単に説明すると① 中 [続きを読む]
  • 不動産投資家って、実はたいしたことない?!
  • 先日、いろいろな社長仲間と飲む機会がありました。年齢は、30代から60代まで様々でした。会社経営者と不動産投資家がほとんどでした。まずはみんなの自己紹介。会社経営者の場合創業●年で何々やってます。年商20億円で従業員100人です。東京本社、大阪、名古屋、博多に支店があります。などなど。流石、という感じでした。話していても内容が面白い。そして、不動産投資家の場合。〇〇県を中心に100戸の物件保有しています。15億 [続きを読む]
  • 不動産営業の求人も減ってきている
  • ここ最近、不動産営業の求人も減ってきているように感じます。少し前までは2020年上場目指しています!3年で売上50億円!平均年収1800万円憧れのベンツ手に入れました!みたいなうたい文句でガンガン求人していた会社も少しずつ、減ってきましたね。これからどんどん減っていくでしょう。エンドの融資がつかないと、物件が売れないから仕入れの営業マンもいらなくなるという悪循環がはじまります。大手不動産で10年も働いて友人も [続きを読む]
  • これから、収益物件は、冬の時代がくる
  • 不動産市況の流れが変わり始めましたね。これから収益物件専門にしている不動産会社が続々と潰れていく。2,3年前に新しく会社をつくり2億円、3億円の1棟を中間省略して売り上げを一気に上げてきた不動産会社は間違えなく消えていくだろうな。いつの時代もそうです。利益がでて、いいところにオフィスを構えてたくさん営業マンをいれてどんどん拡大しているところもって、1年か2年かなー。1棟ものが売れなくなると営業マンも [続きを読む]
  • 今回の戸建て物件と太陽光を比較してみる。
  • ざっとスペックから ① 戸建て 価格1800万円   利回り  9%   年間家賃 162万円  実勢価格 2800万円   土地値  1800万円② 太陽光 価格1800万円  利回り 10%  年間売上 180万円  実勢価格 ?  土地値  100万円つくかな?僕が太陽光投資をやらない1つの理由が土地値が安いからです。将来、値下がりするだろう商品に投資をしたくないんですよね。ようは、将来土地で売った時にいくらで売れる [続きを読む]
  • 久しぶりに、買付入れました。
  • 最近、なかなかいい 物件が少なくて買付も書く機会へっているのですが先週1つ買付入れました。神奈川県某市の平成13年の戸建てです。利回りは、9%でそこまでよくないのですが、今の入居者が退去すると1000万円くらい高く売れそうです。そう、相場よりも1000万円も安かったんですよ。融資も1.2%で20年で打診していてほぼ満額通りそうですが、2割自己資金入れる予定でいます。こんな物件を1年で1件買って入れば年収1000万円は [続きを読む]
  • ブログさぼってます。
  • 久しぶりの更新。いやー、やっぱりブログ続かないなー。でもワードプレスに変えて頑張ろうかも検討中。最近はというと、不動産はぼちぼちやりながら、海外に行って遊んできたり夏なんで週3で海行ってます。だから真っ黒です。先週は、友達が千葉県の土地で2億円で買ったものが業者に3.8億円で売れたといって、喜んでました。1か月で利益1.8億円。焼肉おごってくれないかな。笑あ、そうそう、来週から新規事業もはじめます。法人も [続きを読む]
  • なかなかいい売り物件ないですね。
  • 台湾いっている間、更新しようと思っていたけど毎日疲れちゃって、まったく更新できなかったです。久しぶりの更新になっちゃいましたね。最近は、物件探しているのですがなかなかいいものないですね。レインズ見ても、業者売主の物件が増えてきている印象がします。ということは、在庫になっている証拠なので投資物件の売れ行きが少し悪くなっているってことです。おそらく金融機関の融資が厳しくなってきたからですね。フルローン [続きを読む]
  • ベンツを買わないで不動産投資に専念する。
  • 男って、車、時計好きですよね。僕も何度かベンツを買おうと思ったことあります。なんでベンツに乗ろうと思ったのか考えたとき自己満足か周りからお金持ちに見られたい、のどちかでした。よーく考えるとまだ、今の自分にはどちらも必要ないなと思って買ってません。どれか外車を選べと言われたら安全性を考えてボルボかなーでも日本のスバルも安全性ではいいみたいですね。そもそも僕は、あまり運転が好きじゃなく移動は、電車が多 [続きを読む]
  • 5年後残る不動産投資家とはどっち?!
  • 僕の周りの不動産投資仲間は、だいたい2つのグループに分かれます。A 不動産投資は、お金を銀行から借りたもん勝ち、  物件はそこそこなら、フルローンで買えるだけ買っていくスタンスB いやいや不動産投資は、立地、利回り、ビル、住居などこだわりを持ち、  自分に合ったものだけを買っていくスタンスこの2つのグループは、ほぼ正反対の内容です。一緒に集まって飲むと、どちらかが黙っちゃうみたいな。心の中では「お [続きを読む]
  • 大家は、あまり細かいことは気にせず前に進もう。
  • 昨日、募集していた事務所の賃貸の契約日であった。借主さんの要望で4月1日から1か月のフリーレントがあったので了承し、家賃の発生は、5月1日からとの内容の契約書であった。しかし、昨日突然不動産仲介会社から連絡があって工事の都合で4月15日からしか工事ができないのでその日から1か月のフリーレントに変えてほしいとのこと。。家賃は、20万円の部屋なので15日伸びるとなると10万円の損失です。この借主さんも準備に1か月かけ [続きを読む]
  • 地方の新築RCが6.7%でも売れている。
  • 止まらない不動産価格。びっくりしました。とある地方ででた新築のRC1棟マンション3億円で6.7%、売却。東京じゃないですよ。地方ですからね。どんな人が買うのか検討してみた。もちろん富裕層は買わないでしょう。積算価格が高いので相続税対策にもならないし。まして地方買うくらいなら都心買いますよね。3億円だからビル買えちゃいますね。この物件は、販売価格<積算価格 なのでフルローンが可能だからおそらく、サラリーマ [続きを読む]
  • 建替えのタイミングを考えてみる
  • 築古の木造アパートは、利回りが高くて好んで買ってます。唯一ネックといえば減価償却が4年で終わってしまうんですよね。買って5年目から税金がどんと上がります。フルローンで買ってしまうと、満室でも税金で黒字倒産にもなりかねない怖さがあるんですよね。だから築古木造アパートを買うときは自己資金を3割以上は入れて買っています。しかも、ローン年数も耐用年数が過ぎているので短いです。地方銀行、信金だと10年、15年。ノ [続きを読む]
  • 不動産投資の熱が落ち着きつつある?!
  • ブログを毎日書くって、大変だなー。最近さぼり気味だ。続けていかないと。。。先週末は、八ヶ岳の別荘にいってました。まだ雪が残っていたのですがあったかくなってきましたね。さて、最近の不動産投資のほうの活動はというと周りの投資家の話なんかを聞いていると若干ですが、過熱感がなくなってきている感じもしますね。もうすべての不動産を売却しちゃった話も増えてますね。現金は何億円ももって次なる投資を探しているという [続きを読む]
  • 連棟式の建物の投資のメリット、デメリットは??
  • たまに物件を見ていると連棟式の建物がでてきます。写真のように隣とつながっている建物です。よく1階が店舗で2階が住居のケースがあります。住居の場合ですとテラスハウスとも言います。連棟式でも1つずつ所有者が分かれている場合と分かれていない場合があります。私は、どちらも所有していますが特に問題は過去に起こったことありません。ただ、融資がすこし難しいですが、利回りが高いので個人的には好きです。今回は、分か [続きを読む]
  • 飲食店の投資
  • 今日は、飲食店の売買の相談があった。まだ、半年しかたっていない新しいお店。初期投資で内装に1500万円敷金、礼金、前家賃などで1000万円合計2500万円の投資をしたお店である。しかし、半年間ずっと毎月100万円の赤字。。。合計3000万円以上の出費だ。オーナーさんは、本業が別にありこのお店を閉店するか、誰かに譲りたいのこと。閉店するにしてもスケルトンにする必要があるのでお金がさらにかかる。できればこのままの状態で [続きを読む]
  • マイニングで利回り50%は、現実的か?
  • いま、流行りの仮想通貨ですが新し投資でマイニングってあるんですよね。ぼくもここ最近知りました。簡単にいうと、仮想通貨の売買のときにパソコンに計算をさせてその対価として、通貨を報酬としてもらう、みたいな感じです。詳細は、説明できないので、ググってください。先日、そのマイニングの投資のセミナーに参加してみましたのでその辺のこと書いてみます。大きく分けて3つの方法があるみたいです。①会社が1口1000万円な [続きを読む]
  • 無料相談してきました。
  • 昨日は、無料で対面にて3時間にわたり不動産投資の相談を行ってました。当初1時間の予定だったのですが問題がでてくる、でてくる。結局3時間も話していました。相談内容①  今後の展開について。この方もうすでに新築アパートを3棟フルローンで購入していて太陽光発電も1つやってました。借入総額2億円。一応キャッシュフローは出ているけどそこまで多くなく。。。。。フルローンなんでね。今後、太陽光発電をもう1箇所やろうか [続きを読む]
  • 高積算を嫌うひとたち。富裕層の不動産投資とは。
  • 積算の高い物件は、銀行の評価も高く自己資金が少なくても買えるのでサラリーマン大家さんには、人気があります。物件価格 < 積算価格こんな字、図面で見たことないですか?1億円の物件価格でも銀行評価が2億円あれば全額ローンで買えてさらに、担保余力が1億円あることを意味します。このような物件を買うことで2棟目、3棟目とどんどん拡大できるんですよね。一方で富裕層の方の不動産投資はというと、まったく逆なんですよね [続きを読む]
  • 物件、愛してますか?
  • 突然ですが、自分の物件を好きになるって、とっても大切なことです。物件を愛していれば、絶対に満室になると思ってます。もし、満室にならないときは、物件を愛していないかも。これは、僕が経験した話です。3年ほど前に東京の某市で木造の築古のアパートを買いました。満室想定で20%でした。購入時は、6戸中3戸賃貸中で10%でした。外観は、特にリノベーションもしてなかったので、汚かったです。部屋の中も、畳であったり、バ [続きを読む]
  • 原状回復ミス。。。
  • 毎回、不動産投資の難しいことを書いても飽きちゃうので今日は簡単に雑記記事。昨日はちょっとしたミスがありました。2月末に退去した部屋だったんですが賃貸シーズンということもありすぐに次の入居者がきまっている部屋でした。その新しい入居者の引っ越しが今週の3月15日からだったんですよね。原状回復の期間が約2週間あったので特に問題ないと思っていたのですべて管理会社さんにお任せしておりました。しかし、管理会社さん [続きを読む]
  • 千葉県の利回り20%の戸建てを検討してみる
  • 不動産投資もビルからマンション、アパートと好みによっていろいろ分かれますね。なかなか15%以上の利回りが少なくなった今、戸建て投資だと利回り20%確保する物件も関東近郊でもまだまだありますね。金額も200万円から500万円。不動産投資の初心者のかたでもリスクも少なく始めやすいと思います。今回は、千葉県の戸建て案件について私の個人的な考えを書いてみます。物件概要千葉県某市建物80?土地150?築年 平成元年木造2階 [続きを読む]