kahalasurf さん プロフィール

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kahalasurfさん: 波乗り時々不動産投資
ハンドル名kahalasurf さん
ブログタイトル波乗り時々不動産投資
ブログURLhttp://kahala73.blog.fc2.com/
サイト紹介文波乗りしながら、ゆるーく不動産投資のことを書いていきます。不動産投資家の力になれれば思います。
参加カテゴリー
更新頻度(1年)情報提供27回 / 211日(平均0.9回/週) - 参加 2009/04/14 10:19

kahalasurf さんのブログ記事

  • 銀行の物件の評価
  • いやー、久しぶりの更新ですね。本当、ブログ続けるの苦手だなー。笑ここ最近の不動産投資の市況は、相変わらず活発ですね。新築アパート、マンションが建ちまくってるね。高属性のサラリーマンの方は、どんどんお金でるから、買えるだけ買ってますね。1物件1法人1銀行ってやり方が流行ってますね。このやり方を賛成する人、反対する人できっちり分かれますね。僕は絶対やりませんけどね。てか、そこまで、やる必要ないかなと。 [続きを読む]
  • これからの不動産投資、住居編。
  • 今日は、長期スパンでの不動産投資について書いてみます。住居編とビル編。あくまでも予測です。地方は、あまり物件を見ていないので分からないので首都圏での話です。住居系は、これからの人口減少、高齢化をまずは、考えていかないとダメですよね。そして、外国人の増加ですね。おそらく所得が減少していくと思います。そうなると自然に家賃が安い物件に人が流れていくでしょう。ワンルームなら3点ユニットでもいいから23区で5万 [続きを読む]
  • 久しぶりの投稿
  • 久しぶりの投稿になっちゃいました。意外とブログ続けるって大変ですよね。なんとかして、1か月に10個くらいは書いていきたいと思っています。不動産投資のほうはもう少し、値を下げてくるかなと思っていたのですが1分の銀行で自己資金を1割、2割必要になったくらいでそこまで、価格調整はしていないのが現状かと思います。どこまでこの高い相場が続くかは不透明ですが、東京、神奈川県で利回り10%確保できる中古物件であれば積 [続きを読む]
  • 中古ワンルーム投資ってどうなの?
  • 今日は、サラリーマンに流行ってる中古ワンルームマンション投資を検証しみます。週末になると、都内ではたくさんの不動産投資セミナーやってますね。そのだいたいがワンルーム投資が多いですね。新築は、今だと2500万から3000万円近くして利回りも表面で4%となので流石に収支が合わないから中古へと流れていますね。不動産屋としては、利益が出れば何でもいいんですよね。1戸あたり400万円から800万円位の利益が出るんでね。笑求 [続きを読む]
  • 金融庁がアパートローンに注視。
  • なんだか不動産投資の潮目が変わってきましたね。今日のヤフーニュースでもアパートローンの過熱のこと出てましたね。金融庁、日銀のチェックが入りだしたので少しずつローンも厳しくなってくると思います。すぐにではなく、じわりじわりと。今までフルローン、オーバーローンOKだったのが自己資金1割必要など。徐々に審査も厳しくなってくると思います。そうなると不動産価格も下がりだすので利回りが必然的に上がってくるのでお [続きを読む]
  • 違った収益物件の見方。
  • 収益物件の指標として、表面利回りが1番の指標になると思うのですがそれ以外にも色々な要素があります。例えば①容積率が余って建てられているか?②隣地も買取できるか?③再建築不可だけど、ある方法をとると実は建築ができる物件 などなど、素人には、難しい判断もたくさん物件見ていくとだんだん不動産の見る力がついてくると思います。そんな中、比較的簡単な違った見方を書いていきたいと思います。難しく考えずに月間の賃 [続きを読む]
  • 築古の物件の付き合い方。その2
  • みなさんなら、どれ買います??①昭和50年鉄筋コンクリート造4階利回り10%②昭和50年鉄骨造4階利回り10%③昭和50年木造2階利回り10%似たり寄ったりですが、あえて利回りと築年は、同じにしてみました。構造だけ分けてみました。やっぱり①のRCが人気なのかな。意外と③かな。これは、好みもあるので一概に言えませんが僕の見方です。僕は、③→①→②ですね。まずは、建築年月日は、昭和50年なのでこの時点で建替えを考えます [続きを読む]
  • 新築物件、図面のどこを見るか?
  • ちょっと忙しくて久しぶりの投稿になっちゃいました。今日は、木造などの新築アパートでまず最低限どこを見るべきか?を書きます。大事なことは1つずばり、建物面積です。新築は、ほとんどがワンルームですので単純に戸数×20? の大きさがその物件の建物面積より大きければまず検討の土台にのります。要は、1部屋の面積が20?以上あるかどうか?です。ロフトとかどうでもいいです。だいたいの新築木造アパートは、15?くらいだ [続きを読む]
  • 古い部屋をリノベーションする意味
  • 築古の部屋なんかを購入、保有しているとなかなか決まらない部屋って出てきますよね?昔は、ワンルームで6万円取れていたのに今では、4万円で募集しても決まらない。。。そこで部屋をフルリノベーションして新築と同様に、みたいな。管理会社から提案受けたことある人もいるんじゃないかな。ここは、考え方にもよるけど要は、いくらコストをかけて、いくらの賃料アップがあるのか?が大切です。僕は、1つの指標に15%の利回りを考 [続きを読む]
  • 築古の物件の付き合い方
  • まず、借りる側から考えてみます。昭和49年の木造アパート昭和49年の鉄骨造昭和49年のRC造のワンルームが隣どうしで建ってるとします。賃料の違いって、どの位差があるか、想像つきます?おおよそのエリアでそうだと思うのですが僕の今までの経験からするとほとんど差がないです。それよりも内装をリノベしているかどうか?が賃料の差が大きく変わってきます。あと、階数とかね。要は、借りる側からしてみたら外観の手入れや内装が [続きを読む]
  • 退職金、どのように運用しますか???
  • もし、3000万円の退職金が入ったとします。その運用方法を検証してみます。キャッシュで3000万円でアパート1棟買うか半分借入して、6000万円のアパートを買うか?これは、借入に対する考え方が一番大きいと思うのですがここでは、資産価値で見ていきます。物件は、同じ利回り、同じ築年数、土地値も同じとしてます。まず、全額自己資金で1棟ですが、年間300万円の家賃収入があります。諸経費15%を引くと毎月22.5万円の収入があり [続きを読む]
  • 新たなビジネス
  • ここ最近の不動産投資ブームに新たなビジネスが出てきてる。不動産投資でリタイア出来た方を今度は講師として育てる塾みたいな。リタイヤしたけど、時間を持て余してる投資家を対象に。そして、副収入を得ましょう、みたなっ。副収入を求めて不動産投資したのに今度は、また副収入のために講師として働くのかな。卒業生の声とかホームページにも載ってたけどみんな投資歴5年とか。。。。。本屋行くと、不動産投資の本がズラリと。 [続きを読む]
  • 戸数が多ければ家賃が多いって訳ではない。
  • これは、ぼくの知人のお話なのですが東京の某エリアで昨年建物を建築したんですよ。鉄筋コンクリート造でやはり一番は、いかに家賃が高くかつ建築費が抑えられるかを考えると思うんですよね。ワンルームなら20?くらいのものをできるだけ多くって。ワンルーム条例、指導要綱が各エリアでありますがなるべくそれを逃げるような建物にして。最初のプランがワンルームが14戸の3階建てのプランだったんですよね。建築費で22000万円で年 [続きを読む]
  • 新築物件、木造 VS RC 
  • 今日は、新築物件で木造とRCを比較してみます。新規案件で東横線の某駅で徒歩15分の新築RCがでていた。土地 89?建物 150? おそらくワンルーム6戸金額 8300万円 利回り6.3%年収 530万円 1戸約7.4万円推定土地値 2800万円推定建築費 4300万円合計   7100万円位で7.5%が原価の利回りでRCの建築コストは、地盤の強さでも変わるしたくさん建築しているところだと安くできるけどだいたいこんなもんだと思います。もしこ [続きを読む]
  • 区分投資の仕方
  • 区分マンションは、小さいものだと200万円位から神奈川でもあります。都内だとワンルームでも2500万円とかしますね。ワンルームは、小さいから嫌がる人も多いです。1棟マンション買うのも、ワンルーム1戸買うこのもやることは同じです。その手間がかかるから1棟40戸なんかの物件を買ってしまえばそれだけでキャッシュフロー得られるしね。中古のワンルームは、キャッシュフローはいいけどなかなか転売益は、出しずらいですね。そも [続きを読む]
  • 前回の続き、シュミレーション
  • まず、物件概要新築木造1億円利回り8%家賃800万円/年間管理費5%フルローン 借入1億円金利1.5%期間30年これが、10年後家賃が10%下落 (ワンルーム6万円 → 5.4万円に)金利 1.5% → 2% こんな感じです。満室なら一応100万円のお金が1年間で残ります。10棟あれば1000万円です。この時点での1棟あたりの残債は、約7200万円なので10棟で7.2億円の借金です。空室率10%でみると年間53万円のキャッシュフローです。これって [続きを読む]
  • 今日は、新築木造アパートを投資したシュミレーションをしてみます。新築木造1億円利回り8%家賃800万円/年間管理費5%フルローン 借入1億円金利1.5%期間30年。だいたい、1都3県だとこんなイメージだと思います。今回は、新設法人で購入した場合で税率を法人の実効税率として23%見ております。いかがでしょうか?空室率を10%見ておくと毎月11万円の副収入です。これを10棟で10億円まで増やすと何もせずに毎月110万円の副収入に [続きを読む]
  • ワンルームのバルク物件
  • 今回みていた物件は、ワンルームのバルクの物件8戸。だいたい10年ほど前から買い始めてその数8戸。おそらくマンション名からして2社ほどから買ってる感じがします。そして、これだけの数を買える人なので高額所得者なのかなと。1戸2000万円としても8戸で1.6億円。1戸当たり持ち出しが2万円として8戸で16万円毎月支払わなければならない支出。投資で買ったのに、毎月赤字で支払いって。。。。怖いですね。人がいい人で断れないタイ [続きを読む]
  • デッドクロス
  • 不動産投資で注意しなくてはいけないことの1つがデッドクロスですね。簡単に言うと手取りの家賃が毎月20万円あって年間で240万円あるけど所得税などの税金が300万円になってしまうこと。黒字倒産ってやつ。こんなことあるの?って思うけど木造の中古物件など買うとおこりえます。仕組みは、元金返済額 > 減価償却額自己資金入れてればそんなにおこらないけどフルローンでローン年数が短いと危険です。例えば、8000万円の木造10 [続きを読む]
  • 築古の鉄骨は、注意!
  • 築古の鉄骨造は、注意が必要ですね。その理由、分かります??不動産投資で長い方はわかると思うのですがアスベストです。具体的な築年数は、分からないのですが昭和40年代50年代はだいたいアウトです。では、どうしてアスベストがダメなのでしょうか?ググると沢山出てくるので細かい説明は、省きますが解体費用がすごく高くなります。今は、そこまで問題視されていないのですが今後もっとアスベストは、問題視されてくると思いま [続きを読む]
  • ちょっと変わった投資案件
  • ちょっと前に太陽光発電の投資が流行りましたね。一括償却できるから、節税になってかつ、利回り10%ほどで。今回は、その土地の案件でした。太陽光発電を運営している上場会社がその土地を年260万円で借り上げている土地。群馬県なんで土地値では、100万円もしないところだと思うのですが地代が発生するから一気に値段も跳ね上がるわけです。一応、借主が上場会社なんである程度は安心できると思うのですがアパートなどに比べてる [続きを読む]
  • 不動産価格まだまだ、高いですね。
  • 不動産投資における融資で一部、地方の銀行、信金で不動産バブルの崩壊を警戒してきてますね。でも、東京は、相変わらず金額高値キープしてますね。今回は、相続税対策の人たちがいるからね。不動産を買って評価を落とす。この状況、2008年のリーマンの頃思い出します。首都圏で新築アパート、地方RC買ってる人、危ないなー。気をつけないとね。フルローンで買えるからってあれも、これも買ってたら危ない、危ない。投資スタイルは [続きを読む]
  • 何だかんだ、木造アパートが向いているのかなー
  • 今年になって、ブログを始めてみたわけですがどうも木造アパートの記事が多くなってるなーいっそのこと、木造アパート専門ブログにしようかな、って思っちゃいました。木造アパートは、維持費が安く、利回りもよくって投資効率がいいです。反対にデメリットは、買える人が限られてしまう、ということですね。中古のアパートなんかは、ローン年数が取れないのでキャッシュフローがでません。だから、ある程度自己資金がある人や現金 [続きを読む]
  • 木造アパートの建替費用
  • 昨年、都内でいい土地があったので建築のプランと見積もりをしていたんですが結構、金額にひらきありますね。プランもそうですが。土地が約100坪あって角地だったのですが@45万JR駅から徒歩11分の最高の土地だったんですよね。最後の最後で話しくずれちゃったんですが新築利回りで12%以上でした。。残念。そのとき出したプランが①木造2階建てワンルーム20戸②木造3階建てワンルームとファミリー混合プラン。③②の鉄骨造プラン [続きを読む]
  • 持っている土地に新築アパートを建てる意味
  • 相続税の改正があり新築アパート、マンションの建築をして相続税対策をすることが流行ってますねー。借金して、資産の評価を下げて相続税を減額するみたいな。あちらこちらで、バンバン新築建ってるねー。相続税対策以外にも資産運用の一環としても流行ってますね。さて、今日はその時に気を付けるころ書きたいと思いますね、簡単に。時価で5000万円の土地をもっていたとします。仮に駐車場にしていて、月に28万円位入ってきてると [続きを読む]