L.S.M さん プロフィール

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L.S.Mさん: 不動産取引・建築設計施工@沖縄
ハンドル名L.S.M さん
ブログタイトル不動産取引・建築設計施工@沖縄
ブログURLhttp://shim.ti-da.net
サイト紹介文土地の仕入れ販売、簡易宿泊所の企画販売、リゾート系住宅の設計施工会社です。@沖縄
自由文旅館業許可までワンストップでご提案いたします!
参加カテゴリー
更新頻度(1年)情報提供38回 / 365日(平均0.7回/週) - 参加 2010/01/14 22:18

L.S.M さんのブログ記事

  • たまに充電
  • 設計の仕事をしているとアウトプットするためにインプットを適当にする必要があることに気が付きます。そんな中、先週末は某団体の全国大会があり便乗して行ってきました。今年は「京都」初日から寒い中「金閣寺」を拝観夕方が一番きれいみたいだね!庭園を回遊していると小さな茶庵がありますもちろん現在は使われていませんもっと進むと出口付近にお抹茶を頂ける野点を発見ここで一服何気ない旅先の一日が創造力を補完してくれる [続きを読む]
  • グループホームの設計施工
  • 今年の3月末に完成引き渡しました那覇市首里にありますグループホーム設計段階より参加させて頂きかなり厳しい予算でしたが何とか工期に間に合わせるとこができました!そしてまた今回もお話を頂きまして現在は企画段階であります。沖縄県内でこのような用途の建築物を建てるには福祉のまち条例(ふくまち)に抵触するため事前協議から許可申請、現場審査と結構面倒くさくお金がかかるのであります。お問い合わせはメールにてお願 [続きを読む]
  • 土地売買の仲介手数料
  • 昨今沖縄の不動産をめぐる取引の過熱ぶりは目を見張るものがありますね!売る側も強気の姿勢・・・まあ最も売る土地が少なく各不動産屋も土地をあさっている状況でしょうか?そのような中、弊社も今期より本格的に土地を仕入れて収益物件や住宅用地として売買する比重が大きくなってまいりました!さて本題の「土地売買の仲介手数料」ですが一般的に土地の売買価格*3%+6万円という認識をもっている方が多いと思いますが現実は [続きを読む]
  • 簡易宿泊所建築の手引き(用地編)
  • 前回前々回と簡易宿泊所に関する背景と準備について投稿しました。今回は建築するための用地に迫っていきたいと思います。その前に、ここが一番重要であることを再認識して頂くことが肝要です。なぜならココの初動を間違えると事業が成立しない事が多いのです。日本国内における土地には全国規定の建築制限が建築基準法によって網掛けされております。では、まず建基法により建物用途を制限される「用途地域」から見ていきますと・ [続きを読む]
  • 投資物件の所在地再考
  • 前回、前々回と簡易宿泊所建築の手引きとして背景及び準備と投稿してきまして本来であれば今回その第3弾として「用地編」に進むところではありますがその用地が所在するエリアが災害にどれだけ影響を受けるのか?影響というよりはダメージといったほうが適切ですね。用地をマクロでみることも必要では・・・考えなくてもわかることですがお金を生み出す箱が滅失してしまえば収入0 でも返済はきっちり残る売ろうにも対象物は荒れ [続きを読む]
  • 簡易宿泊所建築の手引き(準備編)
  • 前回は簡易宿泊所建築の手引き(背景編)ということで簡易宿泊所や旅館業の取り巻く背景として政府のこの分野における路線や訪日観光客の増加また国際線のインフラ整備などを検証してまいりました。さて第2回目の今回は実際に簡易宿泊所等を購入、建築する前の準備ということになります。何事も「段取り八分」といいます初動のアプローチで失敗する方は意外と多く裁判沙汰になる案件もあります。前置きが長くなりましたが準備・・ [続きを読む]
  • 簡易宿泊所建築の手引き(背景編)
  • 政府は2020年までに海外からの観光客(インバウンド)を昨年実績の2000万人弱から倍増の4000万人を目標に据えております。本年度は既に2000万人を超えているのでよっぽどでない限り達成可能ではないかと思われます。ここ沖縄でも現行800万人から2021年目標を1200万人に引き上げました!沖縄の場合、その中にはクルーズ船周遊の数字が入っておりますので実際に現地で宿泊したりレンタカーで観光スポット [続きを読む]
  • 恩納村土地売買
  • 恩納村・万座毛近くに売り土地が出ました!場所的に西海岸エリアですので簡易宿泊施設やウィークリーマンションの用途が最適なんじゃないかな?法人であれば福利厚生施設であれば銀行さんも納得かも・・・笑w→案内図分割可能です、宜しくお願いいたします!お問い合わせはメールでお願いいたします。→詳細→EメールHPへ→ライフ・ストレージ・マネジメント株式会社〒901-1407 沖縄県南城市字つきしろ1678-196TEL 098-943-3681 [続きを読む]
  • 恩納村・簡易宿泊所の販売開始!
  • 予てより取得済の恩納村土地に簡易宿泊所の販売が開始しました!場所は沖縄県恩納村字恩納の共同売店から徒歩2分総区画数 3区画土地:42坪〜45坪建物:24坪3LDKタイプ販売価格:2900万円〜3000万円 税込みクーラー4台 家具付き簡易宿泊所消防設備及び旅館業の許可まで込み込みお問い合わせはメールでお願いいたします。→詳細→EメールHPへ→ライフ・ストレージ・マネジメント株式会社〒901-1407 沖縄 [続きを読む]
  • 暑い沖縄
  • 今年の沖縄は暑い!連続真夏日を更新中とか・・・例年であれば事務所の中庭で午後3時頃からゆるりゆるりとオリオンビールを片手にアコークローをやり過ごすはずなのだけれどしょうがないので事務所でクーラーがんがんつけてちびりちびり、笑。まあこんな感じで沖縄南部の田舎町では爺ィがぽつねんとスローライフを満喫しているのであります。平和に感謝!HPへ→ライフ・ストレージ・マネジメント株式会社〒901-1407 沖縄県南城 [続きを読む]
  • 夏季休業のお知らせ
  • 夏季休業のお知らせ拝啓 盛夏の候、皆様方におかれましてはますますご清祥のこととお慶び申し上げます。平素は格別のお引き立てを賜り厚く御礼申し上げます。 さて、誠に勝手ながら、弊社では以下の期間中を夏季休業期間とさせていただきます。                                   敬具                記・休業期間   平成29年9月1日(金)〜平成29年9月5日(火 [続きを読む]
  • ミニマルな生活
  • 沖縄に移住して20年が経ち那覇市から南城市に移ってから丸4年が経ちました。南城市は沖縄県南部に位置するどちらかといえば田舎に属するエリアですが言い方を変えれば手つかずの自然の宝庫、笑。誰もいないビーチは貸切気軽にサイクリングも楽しめる。多分こういうのをスローライフというのでは?また田舎なので生活も至ってシンプル・・・ミニマルな生活なのです。仕事は建物の設計と施工ですが最近は自社で土地を仕入れて民泊 [続きを読む]
  • コートハウス24坪間取り
  • 約2年前に設計施工いたしました平屋24坪のコートハウスの間取りを投稿してみました!建売として販売開始したんですが自社買取で民泊運営したほうが長期的には面白いと思ったという理由からですが実際運営してみますと外部に対して閉鎖的な造り=プライバシーが確保出来るまた騒音が屋外に漏れることが少ないので或る意味、そうなる運命にあった物件と言えるかもしれませんね、笑。直近ではこのコートハウス形式を老人ホームへ流 [続きを読む]
  • 民泊投資へのアプローチ
  • 昨今民泊への投資が盛り上がっておりますがアプローチの仕方が間違っている人も見受けられます。ではまず最初に何から始めるか・・・新築の場合の例で言えば「用地を探す」から始まります。何故ならば建築基準法による用途地域や市町村条例により民泊不可の土地があるからです。この時重要なパートナーは不動産屋でもなければ設計士でもありません、実は行政書士なのです!それも旅館業許可に精通した・・・直近で民泊新法が国会を [続きを読む]
  • 自然災害を避ける土地選び
  • 前回投稿のお話は、自然災害はある一定の周期で襲い掛かってくのでは?といった推測的な見地を述べました。ところで最近やたらと自然災害で多いのが大雨による洪水、土砂崩れ、河川の氾濫など・・・次は局地的な大地震これらの災害事例から逆説的に土地選びをしますと多分当たり前の結果が現れます。① 水捌けのよい敷地② 崖地に近接していない③ 堅固な地盤以上のような土地なんてあるのでしょうか?一番これに近い条件を満た [続きを読む]
  • 16年周期でやってくる災害とバブル崩壊
  • 今の世の中どちらかといえばバブルなんでしょうね調べ物をしていましたら不思議なことに気が付きました。それは災害と日経平均株価の暴落の周期が16年周期で到来することに・・・2011年 東日本大震災1995年 阪神淡路大震災1979年 史上最大の台風870hPa 死者100名以上 台風災害では過去最高1963年 キューバ危機(海外ですが・・・笑)以上が災害関係以下が株価の暴落2005年 ライブドアショック [続きを読む]
  • 民泊新法とか
  • 民泊新法が国会を通過して施行前となっていることは投資に敏感な方は既に周知のことであると思います。今回の新法は違法な民泊でも年間宿泊可能な日数を180日と定めています。逆を言えば365−180=185日はゲストを宿泊させることが出来ない、ということになります。これは明らかにアメとムチ、どちらかといえば規制緩和ではなく締め付けという風にとらえられます・・・恐らくは新築物件なら収支マイナスでしょうね!また最近の規制 [続きを読む]
  • モデルルームのお風呂に入っちゃった件・・・笑
  • 先日のこと、梅雨の大雨で自宅の揚水ポンプが漏電して水の供給が一時的にストップしてしまいトイレはおろかお風呂にも入れず、仕方なくオフィスにあるモデルルームのお風呂に入ってしまいました!敢えてユニットバスにしなかったモデルルームのバス画面左側に見えている全身を水平方向から噴き出してくるシャワーを初めて使って快感・・・笑。癖になりそう風呂上りは、やっぱり一杯やりたいもの中庭眺めながらちょびっと飲んじゃい [続きを読む]
  • 沖縄インバウンド事情
  • 梅雨入りしている沖縄ですが直近は梅雨明けしたような青空です!さて、ここのところの沖縄は観光客の激増で民泊が乱立しています、笑。沖縄におけるインバウンド(外国旅行者)の平成29年度4月の概況を見てみますと・・・見えにくい場合はリンク先へ→平成29年度4月の概況4月の観光客数は、75万9,200人といことで当月の過去最高の入域者数を42か月連続更新しました!また国別でみますと大陸系の旅行者が20〜30%の増 [続きを読む]
  • 恩納村合法民泊用地残り1区画になりました!
  • 予てよりご案内しておりました恩納村の合法民泊(簡易宿泊所)用地が残り1区画となりました!概要は土地建物外構税込み2700万円となります。もちろん旅館業許可は取得クーラー4台家具やカーテンまで込々です。期待利回りは↓※ 家賃=支払い返済と読み替え願います。設定条件借入 2700万円期間 30年金利 1.8%月々返済 約10万円早い者勝ちで〜す!HPへ→ライフ・ストレージ・マネジメント株式会社〒901-14 [続きを読む]
  • 民泊資金の借入はどういうローンになるか?
  • 世の風潮は宿泊施設の不足と2020年オリンピックに向けて民泊事業に追い風の傾向にあります。こと沖縄に関しては、それにも増して大陸からの直行便就航や台湾からの大型客船周航などで外国観光客が異常に増えてきました。さてこの民泊ですが・・・事業を始めるときにどのようなローンが使えるか?という問題に突き当たります。個人的な経験値から申しますと現段階では、どうしても事業系のローンしか使えない。勿論、正攻法でい [続きを読む]
  • 民泊用地が出ました!
  • 恩納村に分譲地が出ました!※ 画像はイメージです。場所は恩納村共同売店から徒歩3分敷地は143坪 現在のところ、3分割しまして1区画当たり47.6坪程度で建物23坪程度の合法民泊施設を考えております。販売価格は、2700万円程度になる予定海までは徒歩10分程度インバウンドうけする環境です。来週また詳細報告致します!因みに南城市のオーシャンビュー土地は測量完了後に価格等を報告いたします。HPへ→ライ [続きを読む]
  • 南城市にオーシャンビューの土地出ました!
  • なかなか出そうで出ないオーシャンビュー物件出たとしても土地価格が高いか崖地ですのでコストUP!でもここはそれ程コストがかかりそうもない設計もしてますとわかっちゃう、笑。価格未定民泊不可建築条件付き週明けに全貌をUP致します!HPへ→ライフ・ストレージ・マネジメント株式会社〒901-1407 沖縄県南城市字つきしろ1678-196TEL 098-943-3681 FAX 098-943-3687建設業許可  沖縄県知事 許可(般-26)第12602号1 [続きを読む]
  • 次々と現場が完成しました!
  • 年度末にいくつかの現場が完成いたしました。浦添市城間の賃貸併用住宅・・・敷地面積35坪にRC地上5階建ての賃貸部分4戸を含む2世帯住宅という概要。支出と収入でお財布からの持ち出しはなし!笑下は私の自宅で、こちらも持ち出しなし!下は首里に完成しましたグループホーム入所者は予定を上回って好調と聞きました。最後は一戸建て住宅を合法民泊に改修考えてみれば全て収入物件でしたね!wwHPへ→ライフ・ストレージ・マ [続きを読む]
  • 穏やかな休日
  • 4月に入り現場の方も落ち着き少しはゆとりの時間が持てるようになりました。気温も昨日は25℃、夏日です・・・笑。ほぼ日曜日は仕事をしないので専らスローライフを楽しむ時間づくりに。気が向けば、料理も作ったりします!晴れれば自転車乗ってご近所をふらふら雨が降ればゴルフクラブの手入れとまあ殆ど趣味の世界ですが・・・穏やかな休日久し振りにこの曲がハマったwwHPへ→ライフ・ストレージ・マネジメント株式会社〒901 [続きを読む]