川崎大家 さん プロフィール

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川崎大家さん: 川崎大家のリストラ前に不動産で脱サラした話
ハンドル名川崎大家 さん
ブログタイトル川崎大家のリストラ前に不動産で脱サラした話
ブログURLhttp://kengyo-ooya.doorblog.jp/
サイト紹介文不動産を足掛かりに脱サラ。コインランドリー、事業投資等複数の収入の流れを作り脱サラ生活中。
自由文神奈川県在住のアラフォーサラリーマン。
妻一人、子供一人。
育児休職を1年間取得した事があります。
資産なしの状態から自己資金を貯め、現在はアパート2棟を運営中。

(1号物件)
埼玉県入間郡に2K×4室のアパート一棟
木造 築20年
満室想定表面利回り 28%

(2号物件)
神奈川県横須賀市に2DK×4室
木造 築21年
満室想定表面利回り 18%
参加カテゴリー
更新頻度(1年)情報提供8回 / 365日(平均0.2回/週) - 参加 2010/07/24 10:42

川崎大家 さんのブログ記事

  • 電気代とガス代を見直しました
  • 電力自由化から早2年が経ちますが、最近値下げ合戦が激しい事をご存知ですか?電力は2年前、ガスは今年から供給を受ける会社を自由に選べるようになりました。私も2016年の自由化と共に取り組み、自宅、コインランドリー店舗共に、当時のシミュレーションで最も安かった会社に代えておりました。あれから2年。マスコミでもほとんど話題になる事がなくなりましたが、電力会社の競争は当時よりも激化しています。例えば我が家 [続きを読む]
  • 残り時間
  • 最近、親や親戚から、資産運用についての相談を受ける機会が増えてきました。私が、FP資格を持っていたり、不動産やらその他投資系を多くやっている事が認知されてきたようです。小さなころからお世話になった方々に、私の知識と経験をあてにされる事は大変うれしい事ですし、私としてもできる限りの事はしたいと思っています。「あ〜、俺も大人になったんだなぁ」と感じる43歳の夏です。相談を受けるテーマは、所有する投資信託や [続きを読む]
  • コインランドリーにライバル店現る
  • 最近ランドリーがイマイチです。一つは「短すぎた梅雨」。関東地方は史上最速の梅雨明けで、連続した雨は殆どなし。そして梅雨明けと同時にやってきた夏。お陰様で、利用者は例年になく低迷しております(涙)。天候に左右される宿命ですね。そこに追い打ちをかけるのが・・・。「ライバル店登場!!」ついに恐れていたものが目の前に姿を現しました。友人たちの店の状況を聞いていれば、ここ2〜3年で爆発的にコインランドリーが [続きを読む]
  • 保険金ゲット
  • 先日保険金をゲットしました。火災保険?いえいえ、医療保険です(涙)。4月に受けた人間ドックで便潜血陽性。精密検査の為に大腸カメラを挿入!そしたらあったんです。大きさ8mm、結腸ポリープ発見!!その場で切除となり、ポリープさんは病理検査に出されました。検査結果がわかるまでの一週間。最悪の事も頭をよぎり落ち着かなかったですね。結果はセーフ。ガン細胞は発見されず、一件落着となりましたいや〜、ホッとしました [続きを読む]
  • 地震保険入ってますか?
  • 先日大阪で大きな地震がありましたね。被害に遭われた方には心よりお見舞い申し上げます。私が住む関東地方でも地震は他人事では無く、いつか必ずやって来る物と思っています。不動産賃貸業にとって地震は大きなリスクであり何らかの対策が必要です。耐震補強や免振化を行い、被害を減らす事も一つですが、やはり地震保険への加入がオーソドックスな方法かと思っています。「頻度は少ないが発生したら被害が甚大」このようなリスク [続きを読む]
  • 火災保険は使いましょう
  • 良かったら押してやってください↓ 火災保険入っていますか?Noの人は少ないと思います。では、火災保険を使った事はありますか?Yesの人は少ないと思います。「火災保険は火事になったら使う物」と思っている人が多いですが、そうではありません。使える場面は意外と多く、適宜保険金請求をしないとモッタイナイです。実際にあった私の知り合いの大家さんのお話です。ある日、屋根瓦が割れて落ちている事に気が付いたそうで [続きを読む]
  • 銀行員に聞いた実績の有効性は?
  • 良かったら押してやってください↓ 最近は、確定申告書を持って取引銀行様に挨拶まわりをしています。さて、今回の訪問の中で、銀行員が考える不動産の実績について気付きがあったので記事にしてみました。よく、「大家としての実績があるから融資審査が有利になった」なんて話を聞いたりします。ここで言う「実績」とは何でしょうか?・経験年数・規模(棟数や部屋数)・家賃収入額・過去の返済履歴色々な内容を含んでいますね。 [続きを読む]
  • コインパーキング大復活
  • ご無沙汰しております。超久しぶりのブログ投稿でございます。思えば2017年8月以来、9か月ぶりの更新になります。この間、大病をしたわけでも、借金取りに追われていたわけでもございません。なんとなくブログの創作意欲がわかず、気が付けば9か月が過ぎていたというわけです。さて、この間に赤字コインパーキングが見事に黒字転換してしまいました。え?赤字っぷりが面白かったので黒字じゃつまらん?まぁ、そんな事おっし [続きを読む]
  • 大家と生命保険
  • 「団体信用生命保険」はご存知でしょうか?融資を受ける際に加入した人も多いかと思います。簡単に言うと、融資を受けた人に「万が一」があった時、残りの借金をチャラにするための保険です。もちろん物件の所有権は移動せず、家賃収入も継続されます。収益物件は生命保険の代わりになるという説明を受けることが良くありますね。我が家の場合、私に万一の事があった場合、私名義の収益物件は借金がなくなります。物件は妻に相続さ [続きを読む]
  • 一流立地の悠々大家
  • 「3か月空室で管理会社から家賃値下げを迫られている」という友人にヘルプを頼まれ物件を見に行ってきました。場所は東京都目黒区。駅徒歩5分以内。うらやましい程の一流立地です。これだけの立地でうまらないとはにわかに信じられません。まずは友人にヒアリング。私)家賃相場は知ってる?友)よくわからない私)スーモとかで調べた?友)いままで見たことない。私)今まで内見は何件あった?友)知らない。もうねぇ・・・。典 [続きを読む]
  • 業者さんの片棒を担ぐ
  • お陰様でここ1〜2年程度。色々な業者さんからセミナー講師や取材のご依頼を頂きます。人前で話すのは嫌いではありませんし、新たな出会いが刺激にもなるので、基本的にはすべてお引き受けしています。楽待や建美家を見ればわかりますが、週末の都度多くの不動産無料セミナーが開催されています。無料にしてまで行うセミナーですから当然見込み客の集客、そして個別面談から売買へとつなげる事が目的です。こういった無料セミナー [続きを読む]
  • 売り時の難しさ
  • 先日見に行ったボロ物件。全空、雨漏り、シロアリ、ゴキブリ沢山。物件が泣いている、かわいそうな状態でした。心優しい私は、売値の半値で鬼の指値。残念ながら売主様は首を縦に振りませんでしたが、38%の指値まではOKとの事。それでは合わないので、この物件は見送りました。実はこの物件、売りに出されてから1年以上たっており、売値を切り下げ現在に至ります。価格は若干変えていますが、大よそこんな感じの経過をたどっ [続きを読む]
  • 二股のススメ
  • 先日、これまでお世話になっていたイケイケの火災保険代理店から突如代理店閉鎖のお知らせが届きました。しかも、閉鎖は一週間後。申請中の保険があったので、進捗状況を問い合わせるも音沙汰無し。残念ながら、もう会社として末期状態なのかもしれませんね。保険代理店が閉鎖しても、本来大きな問題はありません。火災保険事体は保険会社との直接契約の形になりますが、契約は有効です。でもね・・・。申請などで助けを頂く事は多 [続きを読む]
  • 出口戦略なき物件
  • 物件は買って終わりではありません。いつか売る時が来ます。出口戦略というやつですね。先日、横須賀市某所にある高利回り物件を見に行ってきました。築50年近くですが、現況で利回り15%。満室想定は20%超え!!最寄駅から徒歩10分以内。ハッキリ言ってボロでしたが、手直しすれば十分に住めるでしょう。少々時間はかかるかもしれませんが、うめられない物件では無い印象でした。しかも、売主様はやる気無しで現金化を望 [続きを読む]
  • パーキング赤字報告
  • 久々ですがパーキング赤字のご報告を。【2017年5月実績】2060円の赤字(涙)5月も微妙な赤字を垂れ流しております。「減価償却を考えればプラス」なんていわれる事もありますが、違いますよね。「設備費用」として実際に前払いした分を、毎月課税所得から引いているだけです。実際のキャッシュアウトを伴わない、アパート建物の減価償却とは分けが違います。出したお金は戻らない・・・。ちなみに、2017年5月までの [続きを読む]
  • 募集はネットかアナログか
  • 部屋を探す際には、インターネットを使う人が圧倒的だと思います。スーモ、アットホーム、ホームズ。御三家への掲載は必須でしょう。インターネット掲載の場合、家賃や設備などでスクリーニングができるので、如何にスクリーニングで残るか、上位表示されるかは重要です。たった千円の家賃差が、閲覧数に大きな影響を与えたりするわけですね。一覧画面で生き残ったら、次は詳細画面で如何にアピールできるかです。ココでのポイント [続きを読む]
  • 空室対策は現状分析から
  • 空室が決まらない時、まずは現状分析が必要ですね。【1.家賃、募集条件は適切?】これはスーモやホームズ等、賃貸ポータルサイトを見ればわかります。似た物件を検索し、家賃、敷金礼金、設備、掲載されている写真をチェック。私の物件は問題無し(と思う)。【2.管理会社の募集は適切?】これには二つ意味があると考えています。<A.やる気になっているか?>来店客への勧誘、地場企業等の需要先への紹介等、募集活動にやる [続きを読む]
  • 入居が苦戦するのは何故?
  • どうにも苦戦している物件がありまして、久しぶりに地場の仲介さんに営業回りをしています。この物件、1月末に退去してから早5か月。途中繁忙期があったにも関わらず、未だ決まっておりません。ここまで空室が長くなったのには、理由があります。この物件、そもそも入居付けが強い物件ではありません。そのため、早々にFAXを関係先に流し地場業者さんへの募集アピールを開始しました。すると翌週、早速1件の内見が入りました [続きを読む]
  • 横須賀築40年戸建は是か非か?
  • 築43年戸建 400万円。横須賀あたりでも、時々このような物件が出てきます。少々傷みはありますが、リフォームすれば十分使えそうな家。リフォーム費用はざっくり150〜200万円と言ったところでしょうか。賃貸に出せば6万円程度は取れるので、リフォーム代込みでも利回り12%。現金で購入する分には、悪くない投資かもしれませんね。私も戸建賃貸をやりたいと思っており、実際に物件を漁っています。ただ、問題なのは [続きを読む]
  • 銀行様から投資信託営業
  • 銀行様よりご融資を頂く際には、普段の「お付き合い」も重要という話は良く聞きます。お付き合いとは具体的に何か?例えば以下のような商品や取引を通じて、銀行様に収益をもたらす事です。・預金・定期預金・積立預金・各種口座引き落とし・クレジットカード・保険 etc銀行様も昨今の低金利で収益機会が失われ経営も大変なご様子。また、各担当レベルには厳しいノルマも課されている事でしょう。「海老で鯛を釣る」と言っては [続きを読む]
  • コインランドリーの波
  • 4月になったので、最新の確定申告書を持って銀行さん挨拶まわりをしています。申告書をネタに、融資動向から近所の話まで小一時間雑談をするのですが、今年はなぜかコインランドリーの話を聞かれます。しかも、全く違うエリアの違う銀行で。銀行さんにとって、コインランドリーオーナーはまだまだ珍しい存在のようです。しかし最近のコインランドリーブームで、地主や地場の社長さんから、話が来るのでしょう。そんな時、知り合い [続きを読む]
  • 改めて空室対策を考る
  • 繁忙期が終わりましたが空室うまってますか?先日おこがましくも「空室対策」についてセミナー講師をさせて頂きました。これまでの経験を踏まえ、自分なりに効果があったものについてお話しましたが、改めて考えさせられる事もありました。大家さんを始めた頃は、先輩方のノウハウを片っ端から試しました。地道に業者さんに営業したり、まめに電話したり。部屋に説明POPもよく張っていましたね。でも、今は・・・。「広告費UP [続きを読む]
  • 台所が焦げちゃった
  • 無知とは怖い物です。私の経験不足により、台所を焦がしてしまいました。120cmのシンクと60cmのガス台。良くある古い賃貸のキッチンです。60cmのガス台の上に、入居者さんがガスコンロを置いて使用します。ガスコンロの幅は通常56cmの2口。皆様の家にもありますよね。そうなると、ガスコンロの縁から壁までの距離は10cmもありません。一方、底が広い鍋などを強火で使用すると、鍋の底面に沿って炎は広がります。広がった炎。10cm [続きを読む]
  • パーキング久々黒字
  • 大阪のコインパーキングが、一年ぶりに単月黒字を記録しました。 と言っても、たった6千円程度(笑)。300万円払って、久々6千円の黒字で大喜び。アホですな。一体何が起こったのか?最近やった事と言えば、一年間続けてきた周辺の電柱広告をやめたくらい。電柱広告はホント無意味でした。動線を考えて広告を5カ所に設置。一年間の売上変化を見て、徐々に場所を絞っていこうと思っていましたが・・・。サッパリ売り上げの変 [続きを読む]
  • 不動産本の著者にアタック
  • 不動産本を出している著者の方に話を聞くのって、なんとなく勇気がいりませんか?著者と言えば、自分とは違うすごい人で、恐れ多いように感じます。確かにスゴイ方はいらっしゃいますが、そうでもない方も数多くいらっしゃいます。誤解を恐れずにあえて言うならば、出版をしている方は、「自分の考えを世の中に知らしめる」という目的で本を出しています。・社会への問いかけ・問題提起・自己顕示・主催する団体への勧誘・特定の商 [続きを読む]