中国地方の大家 さん プロフィール

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中国地方の大家さん: 中国地方の大家のブログ@大家魂
ハンドル名中国地方の大家 さん
ブログタイトル中国地方の大家のブログ@大家魂
ブログURLhttps://ameblo.jp/chugokuoya/
サイト紹介文広島・岡山・山口で大家をしています。大家として広がる世界を読者の方々にご紹介しています。
自由文中国地方(広島・岡山・山口)で大家をしています。大家をしていると色々な方々とお付き合いさせていただく機会があります。大家にならないと体験できないようなことを、ブログで紹介していくつもりです。よろしくお願いします。
参加カテゴリー
更新頻度(1年)情報提供41回 / 365日(平均0.8回/週) - 参加 2012/01/09 21:35

中国地方の大家 さんのブログ記事

  • パワコンは壊れやすい
  • 今年は各所のパワコンが故障しております。 故障を見つけるには遠隔監視装置が必須なのですが、 エコめがねでは発見するのは難しいと思います。 稼働から2・3年経つとパネルの劣化よりもパワコンの故障による発電量の低下が顕著です。 ただ、発電量の低下=パワコンの故障 とすぐに判断できないところが難しいところ。 上手いことメーカーが保証範囲で修理してくれればいいのですが、 有償の場合、低下した発電量と修理費用と [続きを読む]
  • 災害に思う
  • 今回の災害で、土砂災害と洪水についての認識が変わりました。いままで土砂災害特別警戒区域は避けていましたが、土砂災害警戒区域についても、認識を改める必要があると感じています。慎重すぎるかもしれませんが、広島で戸建賃貸事業をしていくのは、状況が厳しくなってきたのではないかと思います。もちろん、色々な要因があってのことですが。市場は常に変化しているし、気象もまた変化しています。昨日できたことが今日はで [続きを読む]
  • 宅建講習
  • 今日は宅建士の更新の講習に参加しました。更新料だけでものすごい安定収入です。さすが不動産業者の親分です。9:30から17:00までの、勤め人みたいな恐るべき拘束時間。久々に通勤して疲れました。通勤時間はある程度有意義に使えたりもしますが、基本的には無駄な時間だなぁと思います。運動にはなるけど爽快感はないし、多くの人の中に入るのはちょっと嫌ですね。やはり職住近接の環境が人間的なゆとりができるのではないかと思 [続きを読む]
  • 利回りの罠
  • 先日石渡さんのメルマガを見て、今更ながら「ハッ」と思ったんですが、 不動産の利回りというのは実は不動産の時価が変動しない場合の理論上の利回りなのです。 例えば他に誰も絶対買わない廃墟不動産を買ってリフォームして賃貸に出して利回り20%の物件をつくります。 単純計算で投資額は5年で回収できるわけですが、 利回り20%を「実現」するには、5年で初期投資額を回収して、更に初期投資額で売却する必要があります [続きを読む]
  • 不動産市場が盛り上がり。トイレ水漏れ修理。
  • スルガ銀行が盛り上がっている中、レオパレスさんの建築基準法違反がスクープされましたね。後付けで界壁を付けるのに、どういう工程でやるのかわかりませんが、想像するだけでも大変なことがわかります。アパートの屋根裏を覗いたことがある人は意外と少ないのではないかと思いますが、多くのアパートの屋根裏に界壁はないので、このレオパレスの問題を深掘りしていくと大変なことになるので、すぐに沈静化させたような気がして [続きを読む]
  • レンジフードとボンパミニ
  • フード付きのプロペラ式の換気扇がありましてね。まあだいたいフードも換気扇も汚れて傷んで大変なんですよ。普通の地主さんは恐らく換気扇を交換しないですからね。私も換気扇は最近すぐ取り替えるようになりましたが、フードは、ちと面倒。フードは単純に大きいから捨てるのも大変です。しかし今回は気合を入れて交換することにしました。買ったのがこれです。ヒモで引っ張らなくても、ボタンを押せば換気扇のスイッチが入って [続きを読む]
  • リフォーム、原状回復、成約率
  • 最近はリフォームにフル稼働なのですが、9割以上の売主(元所有者)は、設備の原状回復ができていないので、年々経年劣化していっているので、私が所有してから初めて退去する部屋は、ほぼ2〜30年以上前の状態です。壁床だけはどこにでもあるクロスやCFで貼り替えていますがね。設備関係は多くが劣化していて、清掃では対応できないものも多くあるので、交換するだけでも点数が多くて大変です。自分でリフォームしているうちに、 [続きを読む]
  • ローン定数 K%
  • 以前も話題にしましたが、 ローン定数(K%)というものを一つの指標として採用しています。 K% = 年間返済額 ÷ 残高 × 100 年間返済額が100万円で、残高が1000万円なら K%=10%  残高が500万円なら K%=20%です。 これの使い方、見方についてはそれぞれあると思うのですが、 私は繰り上げ返済の優先順位を付けるために使っています。 金額の大小もありますが、 これが20%以上になる借入については、 残高に対す [続きを読む]
  • 難しい局面
  • 最近の不動産ブームを振り返る面白いコラム↓ 銀行のエビデンスチェック厳格化で困る人たち。「共食い大家」増加の背景にあるもの。|不動産投資の健美家(けんびや) https://www.kenbiya.com/ar/cl/taidan/tc-63/64.html 「共食い大家」というのはなかなか良いネーミングです。 以前は見かけなかった「大家の皮」をかぶった業者さんが最近はとても増えて、 なんだか個人的にはいやーな雰囲気になってきたなと思っていましたが、 と [続きを読む]
  • 繁忙期終了
  • パンプキンショックによる融資引き締めで不動産価格が下落するという説もありますが、 私はそんな程度では不動産価格は下がらないと考えています。 もし今後不動産価格が下がるとすれば、 ・サブプライム級のショックや天災などの事件・事故 ・金利の大幅な上昇 のいずれかが原因となると考えています。 周期的な雰囲気でいうと2020年頃だと思うのですが、 未来は過去の経験からは予測できないので、 あらゆる想定をして、備え [続きを読む]
  • 茹でガエル
  • 私の予測では、アパートも戸建も、局所的に賃貸の入居がなかなか決まらないという現象が起きてくると思っています。絶対に決まらないわけではないけれども、空室の期間が長くなったり、内見数や問い合わせが減ったりということが、徐々に徐々に進んでいく。収益不動産の価値というのは基本的に家賃ありきなので、賃貸で苦戦するような物件やエリアというのは、誰も手を出さなくなるわけで、安くなる。安いから買ったけど賃貸が付 [続きを読む]
  • パンプキンショック
  • このチャートを見て何をお感じになるでしょうか。 実は下げに下げて、年初の約半額になってしまっている銘柄。 そう、スルガ銀行です。 まさか1事件でここまで下げるとは予想していませんでした。 「パンプキンショック」とツイッターで表現している方がおりましたが、 まさに〇〇ショック級の事件となりました。 本日の一段下げの要因は、 かぼちゃの馬車事件の他のマンション投資向け融資にも不正・改ざんがあったのではない [続きを読む]
  • 壁に隙間なし
  • 温水便座の取付けのために、コンセントを増設しようと思ったんですが・・・なかなか壁の中を通す道が無いんです。以前も別の物件で頑張ったんですが、壁の下まで通らないんです。これは既存の配線の様子ですが、左側がトイレ、右側が脱衣所・洗濯機置き場です。真ん中のケーブルが通っている柱の下が壁の中になります。ここに穴を開けても下には通らない(途中で止まる)ので、プロの電気屋さんはどうやって通すのか不思議です。 [続きを読む]
  • 狭い世界にとらわれず
  • 不動産「投資」や大家の会を始めた頃は、情報が少なく、不動産の世界がとても広い、大海原のように思えました。実際は全体としてはとても広くシークレットな世界が広がっていると思います。だって、不動産の数を考えれば明らかでしょう?近年のSNSや大家の会の広がり、セミナーの増加によって、不動産に関わる人はとても増えたし、その中での人間関係も広がってきました。それそのものは良いことなのですが、悪い面も増えてきたな [続きを読む]
  • 浴室換気扇交換
  • すっかりブログの存在を忘れていました。最近はツイッターの方が気晴らしになるので、ツイッターメインで過ごしています。フェイスブックも投稿しにくいから使わなくなりました。いいね、とかが変に気になって投稿内容を意識しすぎてしまうのが使い勝手の悪さの原因だと思います。気を遣います。さて、アパートの全ての換気扇が以前から古くてサビが落ちるようになっており、苦情の度に交換を委託していました。↑これひどいです [続きを読む]
  • 気になる襖
  • 最近気になる襖があります。 これです。 星野源「ドラえもん」PVより アニメだとピンクの●の大きさは均一ではないのですが、 星野源さんのPVでは均一の大きさになっています。 なんだか可愛らしい柄で、 こんな柄の襖紙があれば採用したいのですが、 どうやら売っていないようです。 クロスで切り貼りすれば再現できるかもしれませんが、 そこまで労力かけて再現するほどの柄でもないような気がするし、 再現するとしても、 段差 [続きを読む]
  • ハウスクリーニング
  • 先日から退去時のハウスクリーニングを自社で行うことにしました。 もちろん繁忙期以外限定ではありますが。 プロのハウスクリーニング屋さんに、使用する洗剤と清掃方法を教えてもらって、 パートさんと一緒にハウスクリーニングをしております。 清掃しながら小修繕もするので、労力はかかりますが、原状回復が非常に効率的に行えます。 基本的に単身者向けの物件であれば、 あまりセルフで行う金銭的なメリットというのは無い [続きを読む]
  • 雲行き怪し
  • 最近の株価下落はただの押し目かと思っていたら、今後の経済の行く末を暗示しているかのように見えてきました。個人的には周期的なものと、イベント的な関係で、2020年頃には注意して備えておいた方が良いと思っていましたが、ここに来て材料がたくさんで始めました。思ったよりも早いペース。今回日銀の黒田総裁の発言もありました。金融庁の姿勢やスルガの一件もありました。不動産価格については強気の見方でいましたが、ここ [続きを読む]
  • 金融機関開拓
  • 1年以上ぶりに新規の物件が出てきたので、 新規の金融機関を開拓するチャンスだと思って、 数行回って来ました。 今までちょっと楽をして既存の取引先にしか打診してきませんでしたが、 物件が出たときに競争を煽られて、早く融資がついた人順、みたいになっていることが多いので、 ゆっくり新規金融機関と話をしている時間もないというのが実情でした。 まあ、そもそもネットに出るのは「くだらない利回り」の物件ばかりで、 い [続きを読む]
  • 転換期が近いのか
  • 最近どうも総合的に不動産にとってマイナスな出来事が積みあがっているような気がしています。 今までは低金利、株高、好景気、人口微増によって不動産高の時期でしたが、 どうも最近天井が見え始めたかなという雰囲気がしていますね。 アメリカは金利が高くなってきたので不動産にも影響しそうです。 日本株に関しては、もう一段高があったとしても、高値更新はとても難しい状況。 景気は相変わらずですが、〇銀行さんの頑張りす [続きを読む]
  • 衰退期
  • 今日は船井総研さんのセミナーに参加をしました。賃貸事業に関して警鐘を鳴らすような、そんな内容でしたが、私も大筋は同じ意見です。需給の話です。以前からずっと、賃貸市場の需給バランスについては悪すぎるという話が出ております。その中でも今日のように収益不動産が高止まりしているのは、「なんだかんだ言っても今やれている」からです。田舎での大量のアパート建築によって空室が異常に増えた事例がセミナーで出てきま [続きを読む]
  • かぼちゃの馬車事件
  • かぼちゃの馬車事件について色々思いましたので書きたいと思います。まず、かぼちゃの馬車事件についてご存知ない方はこちらをご覧ください。https://www.rakumachi.jp/news/column/217029この記事の全編を読めば裏側までわかります。でも裏の裏まではわかりません。・銀行についてこの事件の黒幕的な感じになっていますが、個人的には銀行はそもそもそういうところ、と思っています。どの銀行も利益を出すのに必死ですし、銀行が [続きを読む]
  • 2018年
  • あけましておめでとうございます。 2018年もいよいよ始まりました。 私の簡単な今年の展望。 ・不動産については昨年と特に変わらない。上がりも下がりもしない。金利も景気も変わらない。サラリーマンが買えなくなっても、世の中にお金持ちはたくさんいます。 ・銀行についても昨年と変わらない。最近ちょっと落ち着き傾向があるので、金融庁も満足では? ・株については20,000円台をくねくねする。当面は上昇するんでし [続きを読む]
  • 年末
  • 今年も残りわずかとなりましたが、来年に向けて色々と準備をしています。来年はちょっと特別な年になるのではないかと、今からワクワクしています。先日管理会社さんの忘年会に参加しました。やっぱり賃貸は管理会社の力だなと、改めて感じました。敵に回すと怖い。にしても参加オーナーの年齢層がめちゃくちゃ高いです。管理会社が普段相手をしているのって、こういう方なんだろうなぁ、と思いつつ、ぐびぐび飲んでおりました。 [続きを読む]
  • 漏水
  • 「漏水しているかもしれません。」水道局からの電話。漏水中は請求されないか、減額してもらえるか、水道料金的には大丈夫なんですが・・・給湯配管が漏水することが多いそうで、先日起こった漏水は地中の給湯配管から漏れていました。その事故は床下ではなく、敷地内宅外の地中でしたが、水が地表まで出て来てくれたので、場所がピンポイントでわかりました。今回は給水管なのですが、場所が全くもってわからず。いつもお願いし [続きを読む]