マクフライ1983 さん プロフィール

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マクフライ1983さん: 28歳からの投資生活
ハンドル名マクフライ1983 さん
ブログタイトル28歳からの投資生活
ブログURLhttp://mcfly1983.blog.fc2.com/
サイト紹介文ごく普通のサラリーマンが自由の身になるために本気で不動産投資や株式投資に取り組みます。
参加カテゴリー
更新頻度(1年)情報提供76回 / 365日(平均1.5回/週) - 参加 2012/07/05 12:17

マクフライ1983 さんのブログ記事

  • ジモティー掲載の効果は!?【不動産投資の空室対策】
  • 群馬アパートですが、引き続きジモティーで募集中です。これまで6件くらい問い合わせありましたがそのほとんどが初期費用の問い合わせばかりです。しかも「初期費用は4万円くらいです」と回答したらそこから音沙汰ない人がほとんどですw敷金・礼金・仲介手数料ゼロで募集しているのにダメです。おそらく保証料と家財保険なども大家負担にして初月家賃だけで入居できます!くらいのノリでないと厳しいですね。ジモティーでアクセス [続きを読む]
  • 家賃減額と写真の見直しをひたすらやる
  • 最近は群馬アパートの空室対策ばかりです。あまりにも反響が薄いので、家賃を1000円だけ落としました。これで25000円以下で検索するターゲットにもヒットします。(敷金と駐車場を入れると3万円ジャストになりますが)くわえて客付け会社も広げて、6社ほどに増加。不動産会社さんが撮影してくれた掲載写真を見ると暗い印象のものがあったりするので、こちらで用意した写真に差し替えてもらったり、細かい調整が続いています。これ [続きを読む]
  • 問い合わせが少ないので色々対策中
  • 群馬アパートの内見状況が芳しくありません。現在のところはSUUMOから問い合わせ1件、ジモティーから5件。SUUMOの問い合わせは内見につながっていません。ジモティーは、やはり低所得者の人たちばかりで問い合わせはあっても内見にはつながりません。ジモティーは初期費用の問い合わせばかりで入居したらトラブルになるパターンかもしれません。ということで今日は、仲介会社を広げるため電話営業です。自社WEBのみ募集しているっ [続きを読む]
  • 不動産投資のセミナー講師をさせて頂きました
  • 今回、ご縁あって不動産投資のセミナー講師をさせて頂きました。http://www.niigata-toushi.jp/seminar/?p=297はじめての新潟で、少人数のセミナーでしたが良い経験になりました。お世話になったサイトワン様、本当にありがとうございました!****さて群馬アパートの募集のつづきです。現在、2室空室。ジモティーからの問い合わせは5件ほど入っておりますがほとんどが「初期費用いくらですか?」という質問ばかり。中には、「 [続きを読む]
  • 不動産投資でジモティーは使えるのか?
  • 群馬のアパートの入居付けに力を入れています。当初、管理会社による募集だけでしたがそこから大手のFC店に中心に、3社ほど増やしました。募集から約1ヶ月で、現在のところ内見ゼロです。原因は、賃貸需要が少ない時期であることと家賃帯が2万円〜3万円の競合物件が多いことが理由です。この価格帯の物件がおそらくエリアで30〜40件ほどあります。そこで低価格帯の物件で引き合いのありそうなジモティーへの広告掲載を行っています [続きを読む]
  • アパートリフォーム写真&物件内見
  • 群馬アパートがリフォームが終わったので見に行ってきました。現在、2部屋空室が出ています。ロフト付きだったので、クロス張替え面積が1Kの間取りにも関わらず、100?という大掛かりなものになりました。今回は、入居者さんのタバコのヤニが原因だったので負担割合を計算して、しっかり請求させていただきました。お風呂は新しいダイノックを試しましたが良い雰囲気でした。次回もこの品番を使いたいと思います。キッチンのカッテ [続きを読む]
  • 空室対策のテコ入れ
  • 今週末、また伊勢崎に行ってきます。所有アパートの空室が2部屋もあるので、そのテコ入れです。客付け促進グッズを置いたり、ステージングをやったりできるかぎりのことはしようと思います。今回1階の空室、2階の空室ともにアクセントクロスの雰囲気を変えてみました。まずは内見を入れなければいけませんが3週間くらい募集してみたものの、内見が入っていません。そこで当初は管理会社1社での募集でしたが現在は4社に増やしていま [続きを読む]
  • 広告料3ヶ月&フリーレント3ヶ月ですって。。。
  • 群馬アパートリフォームしてきました。朝一で出かけて、2階のお部屋をクリーニング。リフォーム会社さんとクロスの打ち合わせして最後に客付けをお願いした不動産会社に寄って帰宅。片道2時間半はやっぱり疲れます。今回、群馬のマーケット情報をヒアリングしてきました。RCマンションで3点ユニットながら家賃1万円台後半で出している競合がいました。しかも、募集条件が広告料3ヶ月&フリーレント3ヶ月。短期解約違約金が3ヶ月で [続きを読む]
  • 群馬アパートまた退去
  • 群馬のアパートが8月に1室空きが出ました。お盆を挟んだのでちょっとリフォームが遅れましたが9月から募集開始しました。その矢先に、9月末でまた1室退去が発生。。。。こういうのって重なりますね。。。。まあ松戸アパートも4月に2室空室が出ましたが2ヶ月でなんとか客付けしたので、2室空室は初体験ではありません。しかしながら、、、、伊勢崎市は、賃貸が飽和していて価格競争が激しいです。しかも、この閑散期。内見があるの [続きを読む]
  • リフォーム完了したけど排水トラブル
  • 群馬アパートのリフォームが昨日終わりました。最後はガス会社さんからの、、、、・給湯器・エアコン・モニターフォンの3点セット待ちでした。今回は元付け管理会社と客付け会社の、合計2社に募集依頼しています。このアパートも群馬の田舎エリアで、かつ繁忙期でもありません。問い合わせが入るまでには多少時間が掛かるかもしれません。あとは松戸アパートが若干トラブっております。排水管が割れているのか、下水が近隣の土地を [続きを読む]
  • アパートリフォーム完了!
  • 群馬アパートのリフォームが完了しました。売買から1年4ヶ月で初の退去でしたが比較的、綺麗に使って頂けていたので安心しました。リフォーム前の写真はこんな感じでよくあるホワイトルームでした。お部屋も白クロスキッチンも白お風呂も真っ白です。こんな感じのお部屋でしたが、、、、今月の頭に退去で、速攻リフォーム入れました。リフォームはお盆前に終わったものの、、、設備系の更新が終わるまで写真撮影したりできませんの [続きを読む]
  • 確認を怠ると痛い目にあう
  • 群馬アパートのリフォームが完了しました。お盆明けになると思っていたのに、12日には終わっているということで素晴らしいスピードです。しかし1点問題が。。。。プロパンガス会社で、給湯器・エアコン・モニターフォンを取り付けて貰う予定が新しい契約書がなかなか届かないので契約ができていません。電話したら、「前の所有者のところに契約書を送りました」とのこと。いやいや、所有者が変わったから、ガスの再契約をしたのに [続きを読む]
  • 瑕疵担保免責について
  • 松戸アパートが私道に接道しているのですがその私道に埋没している下水管から漏水があり近隣の住宅に迷惑がかかっているようです。近隣住民の方は、以前から前所有者さんに言っていたのにぜんぜん対応してくれないということで感情的になっています。しかし売買契約・決済時にも下水管設備に瑕疵はないということで前所有者さんから私は引き継いでいましたので、私にとっては寝耳に水。本日、、、、、管理会社、売買仲介会社、前所 [続きを読む]
  • 対応の遅い管理会社。。。
  • 伊勢崎アパートの進捗です。週明けにリフォーム打ち合わせに群馬まで行ってきます。初めての空室で、室内はけっこう汚れているみたいなのでかなり掃除のやり甲斐がありそうです。リフォームは、管理会社指定の会社に発注することが多いのですが「見積もりだけで2週間かかります」、、、などという超ロースピードの対応なので今回は、こちらでリフォーム会社を手配しました。空室埋めるのも、半年くらいは掛かります、、、、と平気 [続きを読む]
  • 募集家賃とリフォームプラン
  • 群馬アパートが来月1室退去があります。アパート購入後、はじめての退去です。ということで、、、朝一で、リフォーム会社との現地打ち合わせの予約をしました。また新しい管理会社開拓で、1社打ち合わせの予約も取りました。管理料は高くなるかもしれませんが、客付けに強い会社を選ぼうと思います。本日は、、、、電話でも家賃相場などをヒアリングできたので募集家賃のイメージがだいぶ付きました。1Kの間取りですが、想定して [続きを読む]
  • 群馬アパートで退去連絡
  • 先日、群馬アパートの管理会社から急に連絡がありました。「退室のご連絡です」売買してから1年3ヶ月も満室でしたのでやはりその時が来たか!という感じです。8月上旬退去なので、リフォームで群馬出張ですね。電話で管理会社に「SUUMOなどポータルサイトで先行募集お願いします」と言っていたのですが、本日確認したらレインズにしか載せてない模様。すぐにSUUMO掲載してもらえるよう再度お願いしましたがおそらく客付けには強く [続きを読む]
  • プロパンガスの設備貸与契約
  • 松戸アパートですがプロパンガス会社と新たにガス供給契約を締結しました。設備貸与などの条件は結局、以下に落ちつきました。・従量単価360円→330円に値下げ (基本料1500円は据え置き)・給湯器は全戸交換・階段塗装&2階廊下の防水加工・空室1室のエアコン、ウォシュレット、モニターフォンを設置 (すでに申込あって、全戸満室になりました)・紹介料×戸数分契約は12年契約ですが、今回はかなり良い条件だったと思います。 [続きを読む]
  • 持ち続けるのも戦略
  • 松戸アパートも、長野アパートも申込みが入りましたがどちらも無事に入居になりそうな感じです。(ここからの大どんでん返しがないことを祈ります)さて、、、この不動産高騰相場だと、良い物件をさがしてもなかなか見つかりません。私は2020年の東京オリンピックが終わっても不動産バブルが一気に崩壊するとは思っていません。多少のマイルドな下落はスタートするかもしれませんが。高騰相場は続いて、良い物件が買えないという状 [続きを読む]
  • 不動産投資は計画(プラン)が大事!
  • 松戸アパートの管理会社から連絡アリ。浄化槽見積もりは28000円ほど。あとは定期点検が1回4500円という見積もりでした。相場標準くらいだと判断し、その内容でお願いしますと伝えました。2部屋(長野アパと松戸アパ)の入居付けが終わりました。どちらも7月上旬に契約予定。こちらは再び流れるようなことがないよう祈るのみです。これで満室になったので、今は今後の投資戦略を考えています。過去に読んだ本を読み返して、思考をま [続きを読む]
  • 買っちゃいけない物件とは?
  • 買っちゃいけない物件を3つ挙げよと言われたらみなさん、なんと答えますか?私の答えは、、、、・3点ユニットバス・田舎で駐車場なしアパート・部屋が狭い物件ですね。まず3点ユニットは、これはもう完全に時代遅れですね。それなりに賃貸物件が旺盛なエリアなら2万円台でないと埋まらない可能性が高いです。しかも、、、、エリアによっては広告料が3ヶ月とか、4ヶ月とか必要になるかもしれません。家賃2万円ってことは、給湯器壊 [続きを読む]
  • 再申し込みアリ
  • 今日は朝から病院に行ってきました。相変わらず胃の調子が良くありません。胃カメラで生体検査までしてもらってガンでもなく、ピロリ菌もいなかったのですがもう4ヶ月くらい胃腸炎です。。。。先生から「薬をもう少し強いものを出します」ということで今日から新しい薬を試すことになりました。病院を出たところで、スマホを見たら、、、長野アパートの管理会社から着信が残っていました。折り返し電話したところ、、、、「先日、 [続きを読む]
  • 申し込みキャンセル!
  • 前回の記事で、やっと満室に返り咲いたと書きましたがさっそく長野アパートの申込みキャンセルです。なにやらお婆ちゃんが亡くなったらしく両親がお婆ちゃんの家に引っ越すから、そのまま申込者は実家で一人暮らしできることになり、賃貸に引っ越す必要がなくなったらしい。ということで、お婆様のご冥福をお祈りしております。まあ長野アパートは本来賃貸需要が旺盛な場所ではないのでこの超ド閑散期だし、秋くらいまでに決まれば [続きを読む]
  • 満室復帰!
  • 4月下旬から2ヶ月ほど空いていた松戸アパートですが本日、お申込みをいただきました。入居者さんは20代の女性で、保育士さんです。はじめての一人暮らしかもしれません。これで所有物件24室がすべて満室です。今年の賃貸募集はそれなりに苦労しましたが7部屋入居付けしてきました。繁忙期なら1ヶ月以内4月以降でも2ヶ月ほどで入居付けできています。私の所有物件は、地方の築古が多いのですが空室が出ても、確実に埋めていくことが [続きを読む]
  • 物件の探し方&購入方法
  • 健康保険を国保に変更してからはじめて今年度の請求書が届きました。その額、月額7500円とめちゃめちゃ安くなりました。昨年、会社を辞めた後は、半年間ほど任意継続していましたが毎月3万円ほど払っていたのがバカみたいです。これで今年は、、、・所得税全額還付・住民税は均等割の5000円のみ(年額)・社会保険は月額7500円ということで、かなり負担が少なくなりました。(唯一、国民年金だけは2万円弱、まじめに払っています) [続きを読む]
  • 長野アパートに申込みあり
  • 5月末に退去した長野アパートの空室。本日お申込みをいただきました。約10日ほどでの入居申し込みで嬉しいですね。申込みは、19歳の未成年の女の子なのですが保証会社+親の連帯保証ありなのでOKしました4月以降に申し込みがあった3件は、すべて女性名義。いままで私の物件は男性の契約者ばかりだったことを考えるとなんか新鮮です。女性に気に入ってもらえるのは嬉しいことですが。これで残りは松戸アパートの空室1室だけになりま [続きを読む]