マクフライ1983 さん プロフィール

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マクフライ1983さん: 28歳からの投資生活
ハンドル名マクフライ1983 さん
ブログタイトル28歳からの投資生活
ブログURLhttp://mcfly1983.blog.fc2.com/
サイト紹介文サラリーマンが自由の身になるために不動産投資をしています。2016年サラリーマンリタイア。
参加カテゴリー
更新頻度(1年)情報提供88回 / 365日(平均1.7回/週) - 参加 2012/07/05 12:17

マクフライ1983 さんのブログ記事

  • 群馬アパートで退去
  • 5月頭に、群馬アパートで退去が出ます。今回は、1泊2日でバッチリリフォームして写真も新たに購入した広角レンズで撮影し直す予定です。このエリアは家賃3万円取れてやっとなので毎回募集に苦戦するのですが、もう繁忙期も終わったのでリフォームもGW明けになります。今回は写真を撮り直して反応をみるには良い時期かなと思っています。焦らず、王道のマーケティングをやってどれくらいの空室期間で埋まるのか実験的な感じで進めて [続きを読む]
  • 入居申込みをお断りしました
  • 今日は戸建てのトイレのつまり解消。これが結構、業者の費用掛かってキツかったです。外の汚水桝からファイバースコープ入れたり配管に根が張ってしまっていてその除去をしてもらったり、それなりの工事になりました。結局、原因は、、、、歯ブラシが便器の中に落ちてそこに汚物&ペーパーが溜まっていたというオチでした。。。まあ他のところでDIYしたりして頑張ってコスト削減していたので良かったと思うべきかもしれません。さ [続きを読む]
  • 戸建て不動産投資のDIYは手間がかかる
  • 千葉市の法人1号戸建てですが今回は経費削減と、自己のDIYスキルUPのためずっと通っています。だいたい2日に1回位ですがすでに6,7回は行きました。片道1時間半くらいのドライブなので、そんなに遠くはないのですがけっこう疲れてきました。しかも、古い戸建てってどんどん不具合が見つかってきますね。リフォームしていると、どんどん出てきます。今のところ判明しているのは、、、、・クローゼットの戸車が無い・2階エアコンが壊 [続きを読む]
  • 閑散期の賃貸募集
  • 閑散期と言っても、、、、4月は賃貸マーケットもGWまで動くようですね。賃貸オーナーにとっては最後の追い込みの時期ということになります。私の松戸アパートも2部屋の空室ですが今週末は、仮申込みが1件入ったようです。(まだ契約していないのでどうなるか分かりませんが)未成年の女性のようですが正社員で経理の仕事をしている方なので問題無さそうだと判断しました。もちろん保証会社+親御さんの連帯保証での契約です。5月中 [続きを読む]
  • ネット無料の威力
  • 群馬アパートで先月から入居した大学生。ネット無料ではない私のアパートを仲介会社が、ネット無料と勘違いして契約&入居までしちゃったのですがお客様に納得してもらって、なんとか退去は無さそうです。せっかくネット無料と思って入居してくれたのに可愛そうですがお部屋は気に入ってくれたのですから大家としては複雑な気持ちです。。。最近はネット無料付きの賃貸住宅が増えてきました。新築系や、築古でも情報感度が高いオー [続きを読む]
  • アパートはトラブル続き。戸建ては気楽です。
  • 松戸アパートに空室が一つあったのですがリフォームが昨日完了しました。管理会社経由の反響が少ないので今回も伝家の宝刀で、大家自己営業です。融資付けに強そうな4社ほどピックアップして、募集依頼しました。そしたら管理会社から電話があって一瞬、内見かな?と思ったら、なんと退去予告です。えっ?退去予告なんて出そうな部屋あったかな?と思ったのですが昨年、7月に入居した方でした。理由は、急な転勤だそうで、しょうが [続きを読む]
  • 問題続きの群馬アパート
  • 群馬アパートでトラブルです。しかも同じお部屋。こういうのって重なるものですね。一つ目は、賃貸借契約にいつも付帯してもらっている特約内容があるのですが営業担当によって、勝手に変えられていました。いろいろ事情があったようなので担当から、報告しなかったことの謝罪もあったのでこれは良しとします。これで一件落着かと思いきや今度は、、、そのお部屋を客付けしてくれた別の仲介店から「ネット無料になっていないと入居 [続きを読む]
  • 戸建てリフォーム続き&退去部屋の汚れ
  • 戸建てリフォームでひたすらクロスを塗装しています。しかし下地のクロスが凸凹だと大変です。ローラーを壁に押し付けるようにしないとムラになります。今月はあと2回ほど戸建てリフォームに行きます。来月は3回くらい行って完成にしたいと思っています。しかしながら、、、売買決済日が決まらないのがちょっと不安です。所有権移転前に貸すわけにはいきませんので最悪、入居者さんにはちょっと待ってもらうしかありません。そして [続きを読む]
  • 入居申込みとエンドレスなリフォーム
  • 購入予定の千葉市の戸建て。法人、初の1棟目です。ポータル掲載の翌日に問い合わせがあり2日後に、お申込希望を頂きました。そして本日、保証会社の審査も通って4月中旬から入居になります。ワンちゃんいるので3,000円アップで合意。問題は、まだ売買決済もしていないし決済日も決まっていないことですwもちろん売主さんには決済前のリフォーム&募集を了承してもらっています。早めにリフォーム掛けたことが報われました。繁忙期 [続きを読む]
  • 松戸アパートの反響が弱い&新設法人での物件取得
  • 松戸アパートが今月退去になりますが現時点ではまだ入居中です。来週退去になります。繁忙期なので退去前に次のお申込みが入らないか期待していたのですが完全に裏切られてしまいました(笑)そんなに甘くはありません。原因は、入居中で内見できないからというのはあると思いますがWebアクセスや問い合わせも少ない状況です。あとは家賃を下げて募集するか仲介店を増やして対応するかですね。閑散期でも問い合わせがあった物件な [続きを読む]
  • 公庫の無担保融資はNG
  • 法人1号の戸建ての融資申込みを公庫にしていました。本日、担当者から電話があって「無事審査通りました」と言われました。期間は17年ほどで金利は、土地1.2%、建物は0.8%くらいです。金額ロットが少し大きいことと法人として1棟目だったことから無担保融資はダメでした。しかし若者支援の制度適用にしてもらって金利は低めです。肝心のリフォームですが、、、まずは3月は写真撮影する部分だけ最低限のリフォームをしてとりあえ [続きを読む]
  • いつからキッチンが崩壊していたのか!?
  • 長野アパート。先日、キッチンの排水管凍結により溢水(水があふれる)がありました。さっそく業者手配して写真送ってもらったのがこちら。実は、数年前からキッチンの下が崩壊したまま入居者さんは、お使いいただいていたようです。(その上に、板を敷いてそのまま使っていたということでした)このお部屋。前の入居者は、前売主でした。たまたま同じアパートの2階から1階へ引越したい、という人がいたのでそのまま引越しいただき [続きを読む]
  • 退去キャンセル
  • 松戸アパートの退去予告が来たのが1月末。したがって、2月末に退去が確定していたお部屋でしたが本日、退去キャンセルの連絡がありました。リフォームの職人さんスケジュールを押さえていたのでお詫びの連絡を本日しました。しかし、このお部屋、、、、すでに仲介店から次のお申込みが入っていたり内見予約も入っていたので、住み続けてくれるのは良いのですがこれでまた閑散期に入ってから退去なんてされるとけっこう痛いです。す [続きを読む]
  • 漏水は火災保険を申請します
  • 長野アパートの水道の配管凍結&漏水ですが業者に修復費用を見積もってもらいました。そしたらキッチンの下が腐っているからキッチンごと交換しましょうとなりかけたので大工工事でお願いしておきました。そして今回はいろいろ考えて、、、凍結&漏水ということなので火災保険の適用で行こうかと思っています。火災保険でかなり出るようなら公団型の流し台なので、全交換するかもしれません。さっそく業者に、水濡れの写真と見積も [続きを読む]
  • 生活保護の内見と漏水発生!
  • 3回お申込みが入って、すべて流れていた群馬の空室。生活保護の方より、お申込みが入りました。これで昨年末からこのお部屋へのお申込みはもう4回目です。1回目は、キャンセルで他物件へ。2回目は、生活保護の方の引越し申請が通らずキャンセル。3回目は、やっぱり地元に帰るという理由でキャンセル。もうかなりキャンセル疲れしてきましたw今度のお申込みは、、、、軽度の知的障害で生活保護らしいのですが管理会社の管理物件から [続きを読む]
  • 不動産投資の法人設立&内見見送り
  • 今週、私の初の法人が設立されました。登記完了は来週になります。戸建ても買い付けが通ったので早ければ今月中に売買契約に進むかもしれません。そこから公庫に借入申込なので、無事審査が通ったとしても決済は4月末になりそうです。リフォームもそこからならので、繁忙期を完全に逃すことになります。今回はマイペースにリフォームしてゆっくりDIYでやろうかなという感じです。さて群馬アパートの生活保護の内見ですが、延期にな [続きを読む]
  • 生活保護からの入居を認めるか?
  • 私が所有している物件。けっこうSUUMOの閲覧数伸びてるな〜と思っていたら群馬アパートに問い合わせがありました。管理会社から連絡あって「うちの管理物件に入居している生活保護の方なんですが マクフライさんの物件に内覧したいそうです」とのことでした。私は生活保護も基本OKしています。精神障害が重いとか、前のお部屋で滞納が続いていたとか、近隣とのトラブルがあったなど、リスクが高そうなら厳しいですけど。基本は来 [続きを読む]
  • 買い付けの結果!
  • 先日内見した戸建て。仲介営業さんがけっこう強気だったので思わず、その場で25%オフで買い付け。売り出されて1週間ほどで内見もポツポツあるようです。普通は売り出してすぐなので、通らないと思います。売り出し1週間で、200万円近くの指値なんてOK出るはずがありません。夜、知らない電話から着信あり。電話に出ると、先日内見した仲介営業さんでした。すると、、、「200万弱の指値で、売主さんからOK出ました! ただし瑕疵担 [続きを読む]
  • 退去連絡あり!
  • 案の定、松戸アパートの退去連絡です。ここは1階の2部屋が大学生で今年卒業なので退去があるのだと思っていました。今回そのうちの1部屋から解約通知が届きました。2月末退去なので、速攻でリフォームすれば3月も募集ができます。不安なのはもう一つのお部屋。まったく音沙汰ありません。こちらは管理会社さんから、更新確認をしてもらうようお願いしておきました。あとは長野アパートの退去精算費用が戻ってきました。清掃料と修 [続きを読む]
  • 戸建て内見!
  • 千葉の戸建てを見てきました。雨漏りしている天窓もそこまで酷くなかったので良かったです。近くに所有している戸建てがあるエリアなので客付けも問題ないと思います。しかし金額が高すぎて手が出ないのでいろいろ探り探りで仲介さんと現場で話していました。この仲介の営業さん、その近くの私の所有物件の仲介をしてくれたので、気心が知れています。ついつい話が盛り上がってしまいます。そして、、、、今日は、なぜか仲介さんが [続きを読む]
  • 良さそうなリフォーム会社が見つかりました!
  • 群馬アパートのリフォーム会社をずっと探していました。これまで20社くらい比較しただろうと思います。伊勢崎市だけでなく、近隣の町もひたすらネット捜索。だいたいクロス単価が高い会社が多いです。平米1500円とか。人工換算でもだいたい2万〜25000円くらいと言われていました。そんな中、やっと見つかりました。クロス単価も地域にしては良心的で900〜1100円くらい。ちゃんと剥がし、下地処理、張り手間、ゴミ廃棄まで含まれて [続きを読む]
  • 戸建て内覧&法人設立
  • 千葉県の戸建てを妻と見に行ってきましたが結局、見送りました。まず価格はそのエリアでは確実に割安です。賃貸需要も問題ない。しかし雨漏り修復費用が読めないのと1回買い付けが流れたので、売主がセンシティブになっているみたいで指値が通らない雰囲気でした。通らないというか、買い付けが流れているので売買仲介の会社が、大きな指値を持って行きづらいというよくあるパターンです。でもそれなりに売り急いでいるような雰囲 [続きを読む]
  • 戸建で良い物件か!?でも問題は・・・
  • 私がよく見ている千葉県のとあるエリア。なんか見たことある物件だなぁと思ったら先月問い合わせしていた物件でした。あれ!?これって一度買い付けが入ったとご連絡いただいたような。ということで仲介会社に電話したら「一度買い付けが入ったんですけど、その後流れたんです」とのこと。確かに安いけどよくよく聞いてみると、いくつか問題はあります。まず出窓のところが雨漏りしていること。そしてキッチンは上水道だけど、それ [続きを読む]
  • リフォームのDIY&管理会社の切り替え
  • 来月の群馬アパートの退去部屋についてリフォーム方法を模索しています。今回は新たなチャレンジをしようかと。いまのところ・クロスは職人さんへ発注・お風呂のダイノックをDIY・お部屋のクロスは塗装でDIY・ルームクリーニングもセルフでやる・カッティングシートはいつものようにDIYこれだけでも結構しんどいですがコスト的にはすべて業者に任せた場合に比べて2分の1くらいになります。寝袋持って、泊まり込みでやるかもしれま [続きを読む]
  • またまたお申込みキャンセル。。。
  • 群馬アパートがずっとドタバタしています(笑)新年早々、1階のお部屋にやっとお申込みが入りました。(埋まるまで4ヶ月も掛かりました)こちらアルバイトの女性で手取りが少ない方だったので不安でしたが、保証会社+連帯保証で親御さんが保証人になってもらう予定でした。そしたら九州にいる親御さんから保証人を断られたらしく同じ会社の先輩(たぶん彼氏)でも良いか?という確認がありました。その時点で、なんかヤバい雰囲気 [続きを読む]