チドリン さん プロフィール

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チドリンさん: 不動産の購入から経営状態の全てをリアル公開
ハンドル名チドリン さん
ブログタイトル不動産の購入から経営状態の全てをリアル公開
ブログURLhttp://chidorin.com/blog/
サイト紹介文「駆け出しサラリーマン大家」 ウイングエステート社から購入した物件で成功の道へ。事業的規模達成。
自由文家賃収入からローン返済、経費関係の支出まで、全て公開して、キャッシュフロー改善を目指しています。
参加カテゴリー
更新頻度(1年)情報提供66回 / 365日(平均1.3回/週) - 参加 2013/02/25 21:53

チドリン さんのブログ記事

  • 高グレードの区分マンション④ もう1戸も同時購入を検討
  • 江東区ワンルームを購入しようと金融機関に融資を打診している最中、別の友人より埼玉の川口にある1DKのマンションを買わないか?との話が合った。 そのマンションはライオンズマンションで、購入当初は2,500万円くらいしたという。しかし、25年以上経過していること、そして、知人の残債が400万円ということもあり、売価は400万円でよいという好条件だ。私は即答で購入する意思を伝えた。 そして、江東区ワンルーム [続きを読む]
  • 高グレードの区分マンション③ 金融機関見つかる
  • いつもは、地元の信用金庫から借り入れを行うが、今回の物件は、営業エリア外ということで、ウイング社より金融機関を紹介してもらうことにした。 そして、数日後、候補となる金融機関が見つかったということで、必要書類の提示を求められ、すぐに提出した。 借入総額がX億円を超えているので、心配だったが、ウイング社の話では、たぶん、大丈夫だろうとのことだった。 融資の可否は1週間くらいかかるとのことで、しばらく、待 [続きを読む]
  • 高グレードの区分マンション② 売買価格決定
  • 知人のワンルームマンションを購入するにあたり、売買価格の相談をした。 知人は、その物件を約5年前に購入した。当時は東日本大震災の直後ということもあり、物件価格は比較的低くかった。 しかし、最近は不動産価格が上昇はしているものの、金融機関の融資が厳しくなり、買いたくても変えない状況になっていること、そして、購入から5年を経過していることを考慮し、知人が購入したときの価格+αで譲ってもらうことになった [続きを読む]
  • 高グレードの区分マンション① 購入検討
  • 知人が所有している高グレードのワンルームマンションを購入しよう計画中だ。このマンションは、私が知人に不動産会社を紹介し、知人が購入した物件だ。場所は江東区にあり、最上階の物件なので、海の眺めもよい。そして、築年数も10年程度で新しく、賃貸状況も継続して埋まっている優良物件だ。自宅を購入したばかりだが、近いうちに、友人と金額交渉して、今年中に購入しようと思う。 [続きを読む]
  • 自宅を売却し賃貸併用住宅へ⑳ 室内公開!
  • 今回は、購入した店舗併用住宅のマイホーム部分を公開します! 写真ではわかりづらいですが、建物全体で280?あり、そのうち店舗部分が90?、残りがマイホーム。まあ、とにかく広いです。築8年経っていますが、積水ハウスの注文住宅で、前オーナーが極度のキレイ好きだったようで、すべてピカピカです。1F 玄関ホームエレベーター1F サービスルーム2F 寝室店舗共用部分との仕切りドア室内階段3F 洋室3F 和室 (掘 [続きを読む]
  • 自宅を売却し賃貸併用住宅へ⑲
  • 賃貸併用物件の売買契約まで、いろいろあったが、先日、無事決済を終えた。 決済は、地方に住んでいる売主に合わせ、午後からとし、銀行に集合した。売主は60過ぎの夫婦2人で、上品な感じがする人だった。当然、初顔合わせなので、挨拶をしっかり行い、それから直ぐ、色々な手続きに入った。 手続きは、複数書類に署名、捺印し、予め計算された金額を振込、現金引出し、現金手渡し、清算だけなので、1時間もあれば終了する。 [続きを読む]
  • 自宅を売却し賃貸併用住宅へ⑱
  • 売買契約を済ませた直後、何ともタイミングが悪いことに、店舗部分の借主から「退去を検討しているので、退去費用が知りたい。」との連絡があった。売買契約を済ませ、数週間後には、決済する予定だったので、出鼻をくじかれた感じがした。 しかし、賃貸事業には、いつ退去があっても良いようにリスクヘッジが求められる。その中でも、立地が最大のリスクヘッジだ。今回の賃貸併用物件は、駅から3分の角地、電車の沿線沿いなので [続きを読む]
  • 自宅を売却し賃貸併用住宅へ⑰
  • 先日、私と買主側の仲介業者、売主側の仲介業者の3人で、売買契約を済ませた。通常だと、売買契約日には売主も同席するが、売主が地方在住ということもあり欠席した。そのため、手付金も契約翌日に売主へ振込することとなった。 ちなみに、不動産の売買契約回数は、自宅、投資物件の区分、一棟物合わせると今回で12回目になるので、少々、緊張感に欠けている自分に気付いた。ただ、自宅の売却意志を固め、7月から賃貸併用物件 [続きを読む]
  • 自宅を売却し賃貸併用住宅へ⑯
  • 不動産会社から売買契約書案がメールで送られてきた。私はすぐに土地建物の内訳をチェックした。そして、不動産会社から提示された内訳は土地1憶円、建物5千万円となっていた。収益物件であれば、減価償却費を取るため建物の価格を高くするのがセオリーだが、今回は自宅なので、資産価値が下がらぬよう土地の価格を高くしたいと思っていたので、ちょうど良い内訳だった。あと、既に銀行から融資について内示を得ているが、ロー [続きを読む]
  • 自宅を売却し賃貸併用住宅へ⑮
  • 現在住んでいる自宅の売却については、売却価格>購入時価格(取得費、減価償却等考慮後)となりそうで、若干、売却益が出そうだ。そして、いろいろ、シュミレーションしたが、通常通り、20%の譲渡所得税を支払うことにした。 次に、考えたのは、新たに購入する店舗併用住宅の税金対策だ。中古住宅なので、建物に対する固定資産税の特例はないが、土地(200?以下対象)については固定資産税評価額を1/6に下げてくれる。 [続きを読む]
  • 自宅を売却し賃貸併用住宅へ⑭
  • 店舗併用住宅の売買価格が決まり、契約、決済の段取りとなった。 ところで、今回の店舗併用住宅の購入にあたり、同時に現在住んでいる自宅を売却することにしている。FP1級を目指す私としては、いろいろ、税金の特例を使った計算をした上で購入したい。まず、自宅を売却したとき、ざっくり、自宅売却価格>自宅を購入した価格(減価償却、取得費などを考慮)で、若干、売却益が出そうなため3つの方法を考えた。 1つは、30 [続きを読む]
  • 自宅を売却し賃貸併用住宅へ⑬
  • ローンの仮審査証明書を売主に提示して、1500万円値引きの返事を待った。 そして、1週間ほど過ぎたころ、売主からの返事があったと仲介業者から連絡があった。 その内容は、1500万円ではないが、1300万円値引きならOKというものだった。満額値引きを期待しつつも、想定内の返事だったので、私は、その金額で承諾した。 私の返事を聞いた仲介業者は、そうであれば、早く売買契約を締結するよう提案してきた。というの [続きを読む]
  • 自宅を売却し賃貸併用住宅へ⑫
  • 1500万円の単純値引きはNGだったため、私は銀行から融資の仮審査証明書を提示し、しばらくの間、売主側からの返事を待つことにした。 しかし、今の不動産価格推移は、上昇傾向を維持しているので、そう簡単には、値引き承諾とはならないだろうと思っていた。案の定、他の購入希望者が数名現れたとの情報が入り、売主からの返事は保留のままだった。 そうこうしてるうちに、数日が経ち、他の購入希望者が立て続けに住宅ロー [続きを読む]
  • 自宅を売却し賃貸併用住宅へ⑪
  • 1500万円値引きの指値は、さすがに、売主側の仲介業者より即答でNGとなったので、こちらの業者と相談して2つのことを実施することにした。 1つは、1500万円値引きの裏付けとして、住宅ローンの仮審査がOKであることのエビデンスを提示すること。 そして、もう一つは、焦らずに、売主側が妥協する返事を待つという作戦だ。この作戦は裏目に出るリスクもあるが、大型の賃貸併用物件だと、住宅ローンの審査が通りづらいは [続きを読む]
  • 自宅を売却し賃貸併用住宅へ⑩
  • 妻の現地訪問が済んだので、買付申込をすることにした。 ただ、前のブログでも書いた通り、かなり、購入予算と販売価格との開きがある。ざっくり、1500万円。通常、この値引き指値で買付を入れたら、見向きもされないが、今回は店舗併用住宅なので、売主側も購入希望者が少なくて困っているだろうと判断し、仲介業者と相談の上、チャレンジしてみようというになった。そして、売主側の業者に買付申込をFAXした。 すると、売主 [続きを読む]
  • 自宅を売却し賃貸併用住宅へ⑨
  • 私は、妻に「賃貸併用住宅として、良い物件が見つかったので、内見してきなよ。銀行の支店長が家まで迎えに来てくれて、現地に一緒に行行きましょう、と言っていたよ。」と、伝えた。 すると、妻は、あまり、引っ越しに乗り気ではなかったが、「支店長(実は妻と支店長とは昔から仲が良い)が家に迎えに来るなら、行って見てくるわ。」と言ったので、日程を段取った。 そして、内見の日になった。支店長自ら運転する車で自宅に迎 [続きを読む]
  • 自宅を売却し賃貸併用住宅へ⑧
  • 予算オーバーという問題以外にもいくつか問題はあるが、合格点なので、融資について銀行に相談した。すると、付き合いが長いので、支店長自ら物件情報を入手し、すぐに現地を見に行ってくれた。支店長の返事としては、「駅近で資産価値もあり、築年数が浅く良い物件だと思います。融資についての正式回答は本部決裁によりますが、投資物件ではなく住宅ローンなので大丈夫だと思います。」とのことだった。 ということで、融資が通 [続きを読む]
  • 自宅を売却し賃貸併用住宅へ⑦
  • 一番最初に見た駅近の予算オーバー物件が、今のところ一番候補となった。ただ、その物件も予算以外の問題がある。。。 ◆マイナス面・駅から近く線路沿いなので、電車の音と踏切の音が聞こえる。・建物価格が高いので、固定資産税が高い。土地は小規模住宅用地特例があり安くなるが、中古の建物には特例がなく安くならない。・デザインにこだわり過ぎた建物なのでベランダがない。そして、窓も小さい。 ◆プラス面・居住用賃貸併 [続きを読む]
  • 自宅を売却し賃貸併用住宅へ⑥
  • 駅近物件は、かなり予算オーバーなので、不動産会社から別の物件を紹介され、現地を見に行った。・世田谷区若林・世田谷区尾山台・大田区上池台・大田区北馬込などなど金額的には予算内だが、駅から遠くバス便、リフォーム費用が高額、車庫無し、私道の権利問題、空室多数・・・いろいろ問題が多かった。結局は、一番最初に見た駅近の予算オーバー物件が、今のところ一番候補となった。ただ、その物件も予算以外の問題がある。。 [続きを読む]
  • 自宅を売却し賃貸併用住宅へ⑤
  • 駅から近く角地にあるため、予算を大きくオーバーするが16000万円強で、やっと、候補物件が見つかった。早速、物件案件をお願いし、現地に行った。 すると、建物は物凄く綺麗で、デザインにも凝っている物件だった。多分、賃貸部分を居住用ではなく、店舗用にしたからだろう。 室内に入ってみると、これがまた、ビックリするほど広く、綺麗で、かつ、凝った作りになっていた。相当、建物にお金をかけた物件であることは間違 [続きを読む]
  • 自宅を売却し賃貸併用住宅へ④
  • 自宅の売却益と区分マンションの売却益とアパートの売却益で約3000万円くらいになりそうだ。それに、今までの貯金を加えた金額を頭金として、賃貸併用で1億2000万円くらいの物件を不動産会社に探してもらった。 しかし、大田区は土地の値段が坪200万円くらいに上がっているので、候補となる物件が見つからなかった。 仕方なく1億5000万円まで予算をアップして探してもらった。すると、少しだけ、候補物件が現れ [続きを読む]
  • 自宅を売却し賃貸併用住宅へ③
  • 自宅のある大田区内で、賃貸併用物件の購入を検討している。 不動産会社の査定により、現在居住中の自宅売却で約1000万円の利益が出そうなことが分かった。ただ、この1000万円だけでは、賃貸併用物件の頭金としては少なすぎる。 しかし、今年は6年前に現金で購入した台東区のワンルームマンションを約850万円で売却したので、合計すると1850万円となる。ただ、これでも、区内の賃貸併用物件の頭金としては、不足 [続きを読む]
  • 自宅を売却し賃貸併用住宅へ②
  • 賃貸併用物件の購入を検討中。まずは、地元の不動産会社に自宅を売却したら、いくらになるか査定してもらった。条件としては、築16年、土地18坪、建物26坪、木造3階建、駅から6分。そして、査定結果はすぐに出た。土地3,400万円、建物350万円、流動性110%で、総額4,000万円という結果だった。この数字は、自分が考えていた金額とほぼ一致した。 ローンの残債が2,700万円あるので、4,000万円で [続きを読む]
  • 自宅を売却し賃貸併用住宅へ①
  • 実は、今、銀行からの提案で自宅を売却して、賃貸併用住宅を購入する計画をしている。今、住んでいるとことろは、東急沿線の大田区だが、土地の値段が物凄く上がっている。自宅を購入した2000年のときは、たしか、1坪当たり150万円位だったが、今は200万円くらいになっている。そして、購入から15年経過したので、ローン残債も減り当初借入額から比較すると60%程度(40%返済)になっている。また、住宅ローン [続きを読む]
  • CFP試験の感想③
  • FP1級の受験に切り替えるため、通信教育で高いお金を支払ったCFPテキストは、もったいないが、一旦、さよならした。そして、今は、以前購入したFP1級の市販テキストと過去問題集に少しずつ取り組んでいる。一度、勉強したテキストと問題集なので頭に入りやすい。そして、やはり、問題の質が自分に向いていることが改めてわかった。 9月の試験まで、あと2か月ちょっとしかないが、隙間時間を見つけて勉強しようと思う。 [続きを読む]