うー さん プロフィール

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うーさん: めざせ満室アパート経営と船釣りの日記
ハンドル名うー さん
ブログタイトルめざせ満室アパート経営と船釣りの日記
ブログURLhttp://u-burogu.seesaa.net/
サイト紹介文サラリーマンの傍ら2012年からアパート経営を始めました。時々船釣りに行っています。
自由文アパート経営を始めました。3代続くサラリーマン家庭ですが、株を行っている友人と優待券で行ったエイベックスのコンサートに触発され株の売買を行いましたが、塩漬け状態、そんな中投資に目覚めてしまいアパートを1件所有にいたりました。
基本経営しているので少しでも手残りよくするため
できることは全部自分で行うつもりです。
参加カテゴリー
更新頻度(1年)情報提供99回 / 365日(平均1.9回/週) - 参加 2013/04/07 15:49

うー さんのブログ記事

  • いい物件が出てくる基準2
  • 引き続きいい物件の基準2私の住むエリアでは1。乗降人数の低い郊外の駅周辺のアパートの利回りが12%以上になる。つまり不人気駅の近くのアパート駅徒歩10分が基準です。2。外房、内房エリアのアパートが同じく12%以上になる。この2つをいつも見ています。この条件が整うと、私の狙うエリアの利回りが10%以上のアパートが出てきて、基準以上のものが出回ります。では現在どうかって言うとまだまだ買おうとするようなアパート [続きを読む]
  • いい物件が出てくる基準
  • 良い物件とは積算が基準以上利回りが基準以上場所が基準以上予想入居率が基準以上基準以下の築年数ってところでしょうか積算はほぼ土地値が売価のアパート利回りは利回り?金利が7%以上とか場所は郊外ですとターミナル駅から2つまでとか、都内オンリーとか、JRの路線に絞るかとか。入居率が高いと見込める場所とか。築年数は25年までと決めるか。3点ユニットバスはダメとか。全部例えばです。この基準をぶらさず探すと何もヒット [続きを読む]
  • 賃貸住宅フェアに行きました
  • 賃貸住宅フェアに行って来ました。目に止まった事をちょっとだけ報告します。1。入居者情報1件に付き5000円支払うって言うブースがありました。1000人分で50万円、何のためかと言うと、スマホやガス、ネットの支払いを1本にして代行しますよって、管理会社に了解得てから管理会社名で入居者に伝えて契約を取るって事です。2。電子キー今まで電子キーはシリンダーを隠して、パスワードやスマホ、カードでキーを開けてい [続きを読む]
  • 不動産店に行きました。
  • アパート3号の管理してる管理会社の営業所に行きました、アポ無しで突撃です。行く前には冷えた甘めのジュースを買って、アイスの方がいいかと思いましたが、事務所に冷凍庫がないと溶けちゃうのでジュースにしました。暑い日だったのでアイスにした方が喜ばれたかもですが、リスクは取れません。冬はお菓子にしています。小袋入り煎餅とか、キットカットとか1000円未満です。小袋入りだと各社員さんに分けやすいからです。例えば [続きを読む]
  • 火災保険って使えるかも
  • 火災保険建物に関する保険です。名前から察すると火災に保険は適用されます。特約で付帯設備にも使えるってとこは知っています。付帯設備に保険が適用される場合、偶発的に起こった破損などが適用されるって事は知っていました。エアコンに車両が当たって破損したとか。ポストにいたずらされて凹んだとか。しかし偶発的にの言葉の反対でも保険が適用になる特約があるんです。続くかはわからないです、アクセス数次第です。 [続きを読む]
  • 不動産業者から聞いた忘備録
  • 不動産業者から話を聞きました。その忘備録です。箇条書き・銀行の融資姿勢は基本変わっていない・融資するする人は狭まってる・本業の年収が多くないと・立地が重要・駅徒歩7分で選ばれるようになる・任売が増えていくかも・ババを引いた人のアパートが出てくる・今後シェアハウスはよっぽど安くないと埋められない・共有部分が多いから当然・T銀行本業1000万円で土俵・(1)の不動産店は気をつけろ・任売が増えるだろう・銀行から [続きを読む]
  • 売却して引き渡し前日に3
  • お隣さんの玄関ドア周りが水浸しって連絡があり、入居者に電話とCメールをしましたが、返事がありませんでした。何度も電話した結果、やっと本人と電話が繋がり、ふーっと一安心。話を聞くと、室内からの水漏れではなく、給湯器から水漏れしていると言われました。お隣さんから親切で水漏れがあると管理会社に電話がありましたが、引き渡し前日に電話をくれたために私の負担で直さざるを得なくなりました。翌日の午後に電話をして [続きを読む]
  • 売却して引き渡し前日に2
  • お隣さんの玄関ドアの回りが水浸しって連絡があり想像したのは、キッチンの水栓を開けっ放しにして、シンクから水があふれて水漏れ、何か水栓を閉められない理由があって(入居者が部屋で倒れてる)の事、でもこれはシンクの排水口を塞がないと溢れないはずで、この確率は低い。もう一つ想像したのは、バスで入浴中に入居者が倒れたか、故意に自分が動かない状態になったとしか考えられません。入居者に電話しても繋がらないし、Cメ [続きを読む]
  • 閲覧数がアップ
  • このブログの閲覧数がぐっとアップしています。これって隣の不公は蜜の味っていうやつでしょうか。成功談より失敗談の方がお面白いからだと思います。まー失敗の連続ですけどねー。このブログ成功談の物語ではありませんのでよろしくです。 [続きを読む]
  • 売却して引き渡し前日に
  • アパートのを売却して引き渡しの前日入居者から管理会社へ電話がありました。内容は隣の玄関ドアから水漏れしてると、読んでる方、これで何が想像できますか?良い事を想像した方はいないと思います。水漏れはキッチンの水道水か、バスの水道水しかありません、キッチンの場合でも、バスの場合でも水栓が開かれた状態になってるとしか考えられません。ドアに鍵がかかって玄関ドア周りの廊下がに水が浸ってる状態、うーん良い事は考 [続きを読む]
  • アパートの売却の件
  • 売却にはステークスホルダーに思惑があります。売却で儲けるのは確実に不動産店。手数料3%が入るからです。今回売却依頼してレインズに載せてもらって2週間後、知らない不動産店から郵便物が届きました。レインズに載るとアパートの住所が掲載されます。すると、ある不動産店が法務局に行って私のアパートの所有者の住所(つまり私の住所)を調べたようです。そして、私の住所宛に売却には自信があるので任せてほしいって郵便物が届 [続きを読む]
  • アパート1号を売却しました。
  • アパート1号 (板橋区)を売却しました。かれこれ半年前に選任で依頼をお願いしていました。3ケ月間の契約でしたが、買い付けは1回ありました。融資が通らずこの方は流れてしまいました。選任が切れたので一般で募集したところ、入居状況や打診が3件あり、買う気満々もお一人いました。その間、選任でお願いしていたところから買い付けが入りました。 [続きを読む]
  • 漏水、漏水
  • 漏水が発生しています。アパート1号、2号共です。まずはアパート2号。時系列から2号からお知らせします。管理会社から入居者からお湯が出ない、壁の中から水漏れしてる音がしてると連絡がありました。管理会社からは約8万円かかると言われたので、すぐ直すようお願いしました。給湯器からバスまでの配管のつなぎ目が外れ、常時しかも大量に漏れている状態でした。その間入居者さんもお湯が使えない状態です。石膏ボードを砕いて配 [続きを読む]
  • 外房真鯛テンヤに行きました
  • 外房の真鯛テンヤに行きました。最近の船釣りって人気ないんでしょうか、土曜日午後船で釣り客3人午前はルアーで7人くらいいた模様ですが。お隣さんに気兼ねなくお祭りなくテンヤができると思ってましたが、ベイト=イワシがたくさんいるって事でテンヤにワームを取り付け、投げて中速でリールを巻くってやり方でした。お隣さんはヒラメ、スズキ、ワラサと釣れていますが、どうも私のテンヤには食ってくれません。1度だけクッとき [続きを読む]
  • 空室のモデルルーム化
  • 空室のモデルルーム化を行いました。基本モデルルームしたものは全部入居した人に使ってもらって良いという条件です。グッズはダイソー、イケア、トレジャーファクトリーで揃えています。家賃の0.5ケ月分くらい。アパート1号ではテレビ、洗濯機、冷蔵庫と中古で用意した事もあります。都内のアパートなので家賃もそれなりで1ケ月分の家賃でモデルルームにしていました。今回はアパート2号で地方JR快速停車駅、近道で徒歩8分の狭 [続きを読む]
  • 今年は確定申告で税金を支払いました
  • 確定申告をしました。期限直前の3/14ですけど、今年は税金を払う事になってしまいました。アパート1号の減価償却が終わっているからです。経費にできるのは原価償却費、金利、税金、光熱費、交際費、管理費、車両費等々とありますが、借金の元金は経費にできません。支払わなくても経費にできるのが減価償却費、支払っても経費にできないのが元金の支払いです。去年までは還付金があったので、よかったと思ってましたが、今年は [続きを読む]
  • アクセスクロスの柄合わせができない
  • アクセントクロスを初めて貼りました。難しいです。貼り合わせのところの柄合わせがどうしてもできませんでした。貼り合わせの部分はクロスの耳にマークが付いていて、合わせるだけでできるはずですが、その耳をホームセンターでカットしてもらっていたので貼り合わせの基準が分からず、えいやーで柄合わせせず貼りました。貼り終わった後見てみるとやっぱり変です。違和感があります。なので貼り合わせの部分にボーダーテープを貼 [続きを読む]
  • 損保の話しを聞きました
  • 損保、アパート経営では火災保険の事です。火災はもちろん損害が出た時も保険が使えるって話です。保険は故意に行ったキズや破損は出ません。破損をした日がわからなくても、発見時で申請できます。例えば、引っ越し時に家具をドアにぶつけキズが付いた、壁紙にキズが付いたって時に使えます。経年劣化以外の破損には使えます。理由が経年劣化以外なら使えるって事です。保険の申請は難しいと思っていたので申請していませんが、実 [続きを読む]
  • フロアタイルに挑戦
  • 空室のキッチン床にタバコの焦げ跡が3ケ所あり、既存のフロアタイルを貼り直しました。既存のフロアタイルはマイナスのペンチを隙間から差し込みすぐに剥がれます。剥がした後、既存のフロアタイル巾木の隙間のコーキングも剥がします。後はフロアタイルを床の形に沿って貼っていくだけです。この床の形に沿ってところが難しいです。ドア回りは複雑で凸凹になっているからです。要領さえつかめばどうって事ないですが、初めてだっ [続きを読む]
  • 職人と素人修繕の違い
  • 職人の仕事には無駄がなく、お見事と言える技があります。見てると材料も道具も必要最低限で行なっています。かたや素人修繕はどうしても無駄が多くなってしまいます(自分の場合)材料は失敗するかもとちょっと不安で余分に購入になります。道具も内装用、水回り用、ちょっとした大工用、塗装用、エクステリア用、美装用と多くが必要です。1室に多くの道具を用意しての作業なので、道具を探すための時間を要します。それと経験則が [続きを読む]
  • 空室の修繕
  • 空室の修繕をしています。ロフトへの階段が木造ですが、足をおく台のところにおそらく滑り止めを貼っていたのでしょう。その滑り止めをはがした時に接着力が強くて木部もめくれて凸凹になっています。木部用エポキシパテで埋めてサンダーで平にしてから塗装してます。この塗装って以外に難しく、うっすらと塗ればいいとわかっていながら、はけにペンキ塗料を多く濡らしてしまい、ところどころ塗料がダマになってしまうので、再度ペ [続きを読む]
  • クロス貼りに挑戦
  • まだクロス貼ってません。これから挑戦です。おそらく手間取る事はエアコン部分、窓枠の上3cmくらいの部分、ブレーカー部分です。狭ーくなってる隙間、幅30cm奥行き40cmくらいの部分もあります。どうしよっかなと思っています。しかし挑戦します。あとアクセントクロスにも挑戦します。柄合わせはもちろん、アクセントクロスって貼る上の部分が決まっていて、124cmだったら124cmの倍数でしか長さが取れないんです。高さ2 [続きを読む]
  • 不動産経営って濡れ手に粟
  • 5年半前始めてアパートを購入した時は濡れてに粟、これで毎月キャッシュが入ると思ってました。15年後には自分のもの(借金を完済)になって売ろうが、アパートを解体して新築を立てようが自由だ。寝ていてもキャッシュが手に入ると喜んでいたものです。年1回海外旅行もいけるんじゃないかともね。しかし現実には、空室があると自分で修繕して、自分でできない修繕だと管理会社に任せてすぐうん万円の請求、空室が発生すると回復費 [続きを読む]
  • 募集開始しても埋まらない
  • 募集を開始しても埋まらない。このアパートを購入した時は敷金1、礼金0が相場でした。なのでそんなに競争が厳しいとは思っていませんでしたが、ここ2年で激変しています。敷金0、礼金0が当たり前、そこらじゅうに新築アパートの建設。しかも大手さんの建築物。相続税対策と思われるアパートです。これじゃあ勝ち目はありません。私も敷金0、礼金0フリーレント1雑貨プレゼントします。なおかつ家賃の相場も下落しています。相場 [続きを読む]
  • 敷地内に電柱があるとお金がもらえる。^_^
  • 自分の所有している敷地内に電柱があると東電からお金をもらえます。NTT柱だったらNTTからもらえます。ほとんどが東電柱だと思いますが、たまーにあります。電力会社で公共性があると言っても民間の会社。福島の原発問題があってもしっかり利益は出している会社です。電柱敷地料って言う項目で支払われています。月にすると数百円ですがもらわないと権利を捨てているのと、東電が喜びぶだけです。電柱の移設も無料です。このサイト [続きを読む]