satomurashi さん プロフィール

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satomurashiさん: 世直し本舗|村上智史の「士魂商才!」
ハンドル名satomurashi さん
ブログタイトル世直し本舗|村上智史の「士魂商才!」
ブログURLhttp://yonaoshi-honpo.hatenablog.com/
サイト紹介文マンション管理見直し本舗代表のブログ。あなたの大切な資産を守るための管理見直し術を指南!
参加カテゴリー
更新頻度(1年)情報提供71回 / 365日(平均1.4回/週) - 参加 2013/05/21 23:07

satomurashi さんのブログ記事

  • 珍事!?管理会社から管理組合に解約を申入れた理由とは?
  •             都内の大規模マンションで、新たな管理会社を選定するサポートをさせていただくことになりました。つまり、リプレイスということです。ただし、本件については事情が少々「特殊」です。なぜなら、管理会社から契約更新を辞退するとの申し出があったからです。解約の理由を確認したところ、その申入文書には「社内事情により管理業務の継続が難しくなったため」としか記載されていません。また [続きを読む]
  • マンション管理組合から搾取するアコギな業者を発見!
  •             昨年から私が顧問をしている管理組合の理事会での話です。管理会社のフロント担当者からの報告事項として、電子ブレーカー設置業者からの削減結果報告と再契約の依頼について説明がありました。要約すると、こういう内容です。・・・■ 管理組合と締結した契約が、来春で10年の満了を迎える。■ 電子ブレーカーの設置後満10年で「メーカーの交換推奨時期」を迎えるため、更新料として25万 [続きを読む]
  • マンション大規模修繕工事が「アプリ」で見積もれる!?
  •              昨日、Googleアラートでひっかかった記事の中から、注目すべきニュースを見つけました。「株式会社太陽」という施工会社が、「大規模修繕工事の見積シュミレーター」を開発したとのこと。www.renewal-taiyo.co.jpしかも驚いたことに、Webサイトだけでなく、スマホ用のアプリもリリースしています。このニュースに比べると、先日このブログでも紹介した、国交省の大規模修繕工事に関する「相場」 [続きを読む]
  • 「残念な管理良好マンション」がハマりやすい「落とし穴」
  • 「マンション管理適正化診断サービス」の依頼を受けて、昨日築37年目のマンションに伺いました。目視する限り、高経年マンションにもかかわらず、清掃も修繕もしっかりと実施されている印象を受けました。実際に理事長さんと面談したところ、3回目の大規模修繕を5年前に済ませたばかりで、外壁補修をはじめ屋上や廊下など各所の防水工事もなされていました。しかし、実際に診断チェック項目について問診を進めたと [続きを読む]
  • マンション一括受電業者が相次いで淘汰されている理由とは?
  •             先日の日経新聞に、関西電力が長谷工コーポレーションのマンション電力事業を買収するとの記事が掲載されていました。www.nikkei.comこの記事を要約すると・・・■16年4月にスタートした電力小売りの全面自由化に伴って、関電は新電力各社と激しい販売競争を繰り広げている。■収益力強化策のひとつが首都圏での需要開拓で、今回の買収をてこに首都圏の家庭向け契約10万件の目標を達成する予定。 [続きを読む]
  • 「マンション管理セミナー」 6月開催のお知らせ
  • 「6月度 マンション管理セミナー」を開催いたしますので、下記の通りご案内申し上げます。  先着10名様のお申し込みを受け付けております。どうぞお早目にご応募ください。【日時・会場】平成30年 6月 16日(土) 14:00〜15:30LEAGUE 地下1階 ミーティングスペース東京都中央区銀座3−11−3東京メトロ「東銀座」駅歩2分 「銀座」駅歩5分   【参加料金】 お一人様  2,000円(税込) ※  [続きを読む]
  • マンション管理委託費の「ゼイ肉」は意外な部分に隠れている!
  •             コンサルティングの依頼を受けた管理組合で、昨日「管理コスト適正化診断」の結果を報告してきました。当社では、管理組合が管理会社と締結している「管理委託契約書」をご提示いただき、それを精査しながら「適正な金額」を査定しています。では、この「適正な金額」とはどのように算定するのか?委託金額 = 「価格」 × 「仕様」 です。「価格」とは、たとえば清掃でいえば1回の作業当た [続きを読む]
  • 【理事長のギモン】マンションの大規模修繕費用が上昇する「意外な理由」
  •              先日、ある大規模マンションの理事さんから、「長期修繕計画の大規模修繕工事費用が増えた原因を教えてほしい」とのお問い合わせがありました。以前、他のマンションでも長期修繕計画が更新される際に従前に比べて大規模修繕工事の費用が上昇した例が見られました。冒頭の問い合わせのあったマンションについて理事さんが調べたところ、「見積りの前提条件である足場設置面積が2倍近く増えた」こ [続きを読む]
  • マンション共用部の電気料金削減効果に「地域差」が生じる理由
  •              大阪の不動産賃貸会社が、ビル・マンションの大家や管理組合を対象に、共用部の電気料金を削減するサービスを開始したとの記事を見かけました。(下記サイトページ参照)『管理組合・大家さんのためのトライアス電気』trias-kanri.com上記のサイトページを閲覧すると、新電力へのスイッチングによる電気料金の削減事例として以下のような実績が紹介されています。■ 9階建て賃貸マンションの場合 [続きを読む]
  • 悩ましいマンションの漏水問題 その斬新な調査方法とは
  • 顧問先のマンションでは、地下駐車場内から漏水が発生している箇所が指摘されたため、目下のところ原因調査の実施を検討しています。雨天の際に発生しているので、おそらく建物の外壁に生じたクラック等から浸水したのではないかと思われますが、常時発生しているわけでもないため原因箇所を特定することが難しい・・・。というのも、漏水・雨漏りの水みちは構造物の中で思いも寄らぬ方向へ流れる傾向があるためです。 [続きを読む]
  • 【理事長のギモン】電力会社の変更は総会決議が必要なの?
  • 顧問先の管理組合でも、共用部の電力料金を節減するために東京電力から新電力に変更するケースが相次いで発生しています。この際に議論になるのが、こうしたスイッチングの際にも総会決議が必要かということです。まず、管理規約の内容を確認してみましょう。共用部の電力供給について契約先を変更するのは、下記の(9)項に該当することになります。・・・・・(管理組合の業務)管理組合は、次の各号に掲げる業務 [続きを読む]
  • 今年は、新潟でもマンション管理を見直します!
  • 先週末、営業で初めて新潟市のマンション管理組合へ出張に行ってきました。築12年目のマンションですが、「大規模修繕工事に備えて組合員の意識を高めたい」と考えた理事長さんの提案で、私がマンションのホールで講演をさせてもらうことになりました。        【理事長さん作成のチラシ】              全50戸ほどのマンションにもかかわらず、当日20名近くの方に集まっていただき、約9 [続きを読む]
  • いまだ健在!電子ブレーカーのコスト削減効果
  • 電力の小売りが全面自由化されて、まもなく2年が経過しようとしていますが、電力会社を変更した世帯数はあまり増えていないようですね。www.kankyo-business.jp電力自由化から1年経過した昨年の3月末時点では、電力会社をスイッチした世帯数は約343万件で全家庭の5.5%と報道されていました。それが今年の1月末時点で643万件になったということは、ようやく全世帯の1割を超えたくらいといったところでしょうか。ス [続きを読む]
  • マンションの長期修繕計画に潜む巧妙な「トリック」
  • 先日、当社の「管理コスト適正化診断プログラム」をご契約いただいた都内の大規模マンション(築10年目)のケースをご紹介しましょう。このプログラムでは、主に以下の2つの業務を行います。1)維持管理費の適正化を目的として、管理委託費・マンション保険料・電気料金等の削減・見直し余地を査定し、それらの適正金額を算出のうえ報告すること。2)長期修繕計画書をもとに、修繕積立金が将来不足するリスク、なら [続きを読む]
  • マンション管理セミナー開催のお知らせ
  • 「4月度 マンション管理セミナー」を開催いたしますので、下記の通りご案内申し上げます。  先着10名様のお申し込みを受け付けております。どうぞお早目にご応募ください。【日時・会場】平成30年 4月 14日(土) 14:00〜15:30LEAGUE 地下1階 ミーティングスペース東京都中央区銀座3−11−3東京メトロ「東銀座」駅歩2分 「銀座」駅歩5分   【参加料金】 お一人様  2,000円(税込) ※  [続きを読む]
  • マンション内民泊の「包囲網」と「禁止ステッカー」の登場
  • 民泊については、住宅宿泊事業法(民泊新法)が6月15日から施行されるのに先立って、3月15日から民泊事業の届出の事前受付けが始まります。先日、マンション管理業協会がリリースした情報によると、民泊利用の是非につき決議した管理組合のうち、「禁止」の方針を採択した割合は80%を超える一方、容認したのはほんの僅かに過ぎないとのことです。<参考記事>www.asahi.comまた、管理会社から状況をヒヤリン [続きを読む]
  • ついに実現!機械式駐車場の平面化プロジェクト
  • 顧問先のマンションで、先週から機械式駐車場の平面化工事がスタートしたので、現場見学に行ってきました。【既存の機械駐車設備を撤去した区画】【重機を利用して鋼製板を設置する準備中】この全体90戸のマンションは、分譲販売時には「全戸分の駐車場が附設されたマンション」がPRポイントの一つだったようです。ところが、最寄り駅から徒歩数分という恵まれたロケーションが裏目に出たのか、満車状態になること [続きを読む]
  • 管理費の滞納問題は、初期段階の対応がもっとも重要!
  • マンション管理組合の中には、数か月単位の管理費等の滞納者を抱えることはよくあります。それほど深刻なものはありませんが、顧問先の管理組合でもチラホラ見かけます。滞納も3ヶ月以上に及ぶと、もはや「うっかり忘れ」ではなく「確信犯」とみた方が良いです。滞納の事情としては、もちろん資金繰りが厳しいというケースもありますが、単に本人の生活や性格がルーズな場合もありますね。いずれにしても、初期対応 [続きを読む]
  • 管理会社をリプレイスする動機は「コスト削減」だけじゃない!
  • 先日、コンサルティング先の管理組合で臨時総会が開催され、この4月から管理会社が変更となることが決まりました。このマンションでは、管理委託費の適正化を目的に、昨年夏から現管理会社と委託費の交渉を始めていました。当初、こちらの理事会では管理会社のリプレイスを検討することは全く念頭にはなく、コストの適正化で余剰金を増やすことで将来の修繕積立金の増額リスクを抑制することが主なテーマとなっていました。 [続きを読む]
  • 騙されてはいけない!管理会社の「コスト削減」提案
  • 以前、 当社にご相談いただいて管理委託費の査定診断を行った管理組合さんが、管理会社に対して管理委託費の減額を要請したところ、以下のような提案を受けたとの連絡がありました。1)エレベーター保守会社の変更2)巡回点検(年2回)の中止「お陰で貴社の査定とほぼ同じ2割弱のコストダウンができそうです」と理事長さんからお礼の言葉をいただきました。しかし! その内容を見て驚きました。まず、1)については [続きを読む]
  • マンション管理委託費の見直しはどのように進めればよい?
  • 昨日、コンサルティング先のマンション管理組合で、管理委託契約の変更のために臨時総会が開催され、ほぼ全会一致で承認されました。昨秋からの管理会社との交渉の結果、現行の委託金額に比べて27%の削減を実現しました。住戸あたりの経済効果に換算すると、年間35,000円になります。今後、2回目の大規模修繕に向けて資金不足が懸念されていたので、修繕積立金の増額リスクを軽減するサポートができたものと思い [続きを読む]