静岡 不動産投資家 みーちゃんさん さん プロフィール

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静岡 不動産投資家 みーちゃんさんさん: セミリタイアを夢見るサラリーマン大家の不動産日記
ハンドル名静岡 不動産投資家 みーちゃんさん さん
ブログタイトルセミリタイアを夢見るサラリーマン大家の不動産日記
ブログURLhttps://ameblo.jp/michang2013/
サイト紹介文静岡県内に3棟20戸のアパート経営をする30代サラリーマン大家です。日頃の不動産投資についての日記です。
自由文人口減に伴う空室率増や将来的な金利上昇に怯えながら、
何とか賃貸経営を頑張っています。
静岡の街や人の暮らしを考える不動産が大好きです。(^-^)/
当初は、空室対策や融資の受け方等の実務的な勉強ばかりしていましたが、最近は海外不動産投資や競売も挑戦しています。
参加カテゴリー
更新頻度(1年)情報提供79回 / 365日(平均1.5回/週) - 参加 2013/06/23 07:30

静岡 不動産投資家 みーちゃんさん さんのブログ記事

  • ひと真似 レベニューマネジメント
  • ホテル経営において、借金してエアコン新調や隣地買収(駐車場用地)を実施した。2000万近く使ったのに1円も値上げが出来なくてツライ。(インフラだから仕方ないが)3バカ経営戦術というのがあって長時間労働、人海戦術、安売りなんだけど、どうも安売りしてる気がする。でも怖くて値上げできない。だから値段の上げ下げだけでちまちま売上アップを図ってる。レベニューマネジメントだ。まぁ、よく分からないからア○ホテルの上げ下 [続きを読む]
  • 超絶 楽したいホテル経営
  • ホテル経営でどうやったら楽ができるかずっと考えてる。いまやろうとしてることは清掃スタッフさんのひとりに手当て(5万円くらい?)を渡し、清掃に関する一切の統括をしてもらうということ。現状わたしはルーチンに入ってないが、清掃シフト組んだり欠員補充を手当てしている。その一切を切り出すというもの。(もちろん最終的な責任はわたし)外注化や正社員化は厳しいけどこれならリーズナブル。空いた時間で、マンスリー化、寮化 [続きを読む]
  • 誰がやっても楽チンな経営
  • 銀行訪問し、確定申告書の内容説明をしました。(目的は金利交渉)ホテル経営は非常に順調と映ったようで、経営手腕を褒めてくれましたが、はっきり言って、わたしの能力が高いからじゃないです。毎月の返済比率が、売上の10%ほどで、誰が経営しても楽チンな構造なんです。「ホテルを安く買えたこと」単にこれが有利な理由であり経営手腕は一切関係ないです。ゲキマズ飲食店が生き残るケースも、店舗が自己所有で家賃ゼロ、みたいな [続きを読む]
  • 個人商店なのにビジネスオーナーみたいな話
  • 今回パートナーと始めた飲食業だが(わたしは場所提供と出資のみ)飲食業に対する、わたしの想像は以下だった。・チェーン店の経営者は、店に来ない・個人商店の経営者は、店で切り盛りでも実際、パートナーは個人商店なのに、全く店に来ない。話を聞くと、・メニューは絞り込まれ・メニュー共通の惣菜が多く・フードロスが出づらく・従業員が簡単に作れるよう逆算して開発されてる。 「だから行かなくても回るのよ」と遠い目をして [続きを読む]
  • 能力ないんだから、とにかくレバレッジ!
  • アパマン投資とホテル経営。レバレッジの観点から見るとアパマンは金融レバレッジ、ホテルは人的レバレッジだ。両方やってみて思うことは、金融、人的のどっちでもいいけど「金稼ぎにレバレッジはマスト」ということだ。別に金融、人的レバだけにこだわる必要はない。ボロ戸建 現金買い セルフDIYは一見レバレッジ効いてないが例えばDIYブログを通じ、スゴ腕仲間が増えたり、将来の外注化に活かせばレバレッジが効き始める。わたし [続きを読む]
  • 副業の、副業の、副業の収入だけで生活する
  • わたしがホテルでやろうとしている自販機ビジネスは自分で自販機本体を買って、缶ビールと缶酎ハイを仕入れ、販売するというものです。(酒屋の委託販売ではない)1本100円利益を乗せるので1日10本で月3万円になります。コインランドリーも売上から原価を引くと月3万円の利益になりそうです。ホテル内のテナントも埋まり、家賃も入るし、ちょこちょこ不労所得を積み上げています。お見合いパーティや物品販売もやります(やってもらう [続きを読む]
  • サウナに行くことは完全に仕事である。
  • 今日は朝からサウナとマッサージに行きました。「マッサージなんてやってるんだから、余裕あるじゃん」ていう指摘は間違っています。そういう心身ケアをうまくやらないと、ぶっ倒れるリスクがあるということです。隙あらば昼寝するのも、はっきり言って仕事です。ビジネス、家庭サービス、心身ケア、遊び、これらをスケジューリングすると「忙しい」ということになります。 でも世間では、家族サービス、心身ケアは完全に遊びと定 [続きを読む]
  • 本気サウナで素っ裸
  • 男 厄年ともなれば、職場や家庭、町内からドンドン話やってくる。勧誘や提案やお願い等、まるで波状攻撃だ。基本的に全部弾き返す(断る)。ムダだと思うから。わたしもヒマだが、みんなそれ以上にヒマで、ヒマ同士がムダなことをやり始めたらもう収拾がつかないくらい壮大なるムダになってしまう。わたしの周りにはそんなことが多すぎる。わたしは昼間サウナに行くが素っ裸でスマホも持てない状況 でゆっくり考えないと、とんでもな [続きを読む]
  • お見合いパーティー主催を妄想する
  • ちょっとだけ妄想。ホテル食堂が夜 空いている。けっこうオシャレな空間だ。お見合いパーティーでも主催しようかな。【経費】フリーペーパー掲載 1.5万軽食&ドリンク 1万場所代 0円【売上】男子6000円×8人=4.8万女子1000円×8人=0.8万【利益】3.1万(たったの1時間半で)これを月4回やると12.4万。お見合いパーティーには若かりし頃、よく行ったので段取りはバッチリだ(笑)これを主催すれば儲かるが、超めんどくせー。だから誰 [続きを読む]
  • 嘘と演技で、相手を騙せ!
  • 板門店観光したことがあり北朝鮮問題は興味あります。北はしたたかに見えますが急に米国非難を控えたり、中国を頼ったり節操がない。一貫性がないという一貫性があります。一方、日本の外交は王道で真面目過ぎると感じます。わたしならバカな振りしてホクホク顔で、核廃棄の意思をベタ褒めしたり、目をウルウルさせて「仲良くしたいでしゅ」と言います。そしたら北は「愚かな日本が遂に我々の主張を理解したか」と諸手を挙げて近寄 [続きを読む]
  • 精神世界で生きる第一歩。固定電話の線を抜く。
  • ついに自宅の固定電話の電話線を抜いたった!スマホももう持ち歩かない。これでいきなり電話が鳴ってピクってならなくて済む。(あとで折り返します)散歩して瞑想して本読んで思考して酒飲んで横になる。これが中断されず出来るようになった。ヒマな時間と自己対話。ここに本物の充実あり。消費主義や拝金主義、物質主義に振り回されるのはもうイヤだ。早く精神世界で生きたい。その第一歩になったと思う。 [続きを読む]
  • 環境が当たり前の毎日を作るという話
  • GW中、旧友と飲んだ。国立大卒で、大手企業の課長。毎日22時まで働き、土日もたまに出勤だそう。驚いたのは、そつなくこなしているということ。わたしならアトピーと鬱が再発し、一発退場だ(マジで)能力やストレス耐性があり過ぎるのも考えものだ。彼は思考停止してない。売上UP、組織管理など常に考えている。ただその環境が当たり前となり疑いもしない毎日が完成した。毎日ぷらぷらしている、わたしの生活なんか想像だにしない [続きを読む]
  • 飲食ビジネスを始めたが、経営には絶対に関わらない
  • パートナーと始めた、飲食業。結構 儲かってる。わたしは場所提供と出資のみ。取り分は少ない。「そんなに儲かるなら、もっと経営参画して、取り分を増やせば 良かった」とは全く思わない。良かったね、程度の感想だ。パートナーが経営し、わたしは一切タッチしない。理由は、・やったことがない・興味がない・大変そう勉強と努力で、わたしでも形に出来るかもしれないが、構造的に関わらなくていいようにした。飲食業にエネルギー [続きを読む]
  • ホテルとミニマリスト
  • わたしが経営するホテルに暮らすカップルがいる。もう数ヶ月も。カバン2つしか所有してない。食事は外食か宅配。掃除や消耗品補充はホテル側がしてる。長期だから大値引きをしてあげた。光熱費を考えたら賃貸より安いかも。ぷらっと旅に出たり、飲んでふたりで盛り上がったり、身軽な感じが幸せそうだぞ。なんだなんだ。こっちは所有と責任で、がんじがらめなのに。自分の好きなことしかしない、持たない。それ以外は外注とシェア [続きを読む]
  • 同じ経営者でも 似ても似つかない話 パート2
  • 飲食ビジネスパートナーである飲食経営者と不動産投資家のわたしでは、労働に対する考え方が違うのは仕方ないか。経営者と不動産所有者。飲食業をバリバリやりたい経営者、その裏でひっそりと家賃もらいたい地主。メディア露出で売上伸ばす店主、もっとアングラに入りたい家主。地上で覇権を争うライオン達、地中で息を潜めるモグラ。ライオン達の戦いが終わったら地上にちょっと顔出すかも。もう終わりましたか〜?って(笑) [続きを読む]
  • 同じ経営者でも 似ても似つかない話
  • ビジネスパートナーと飲食店を始めた。わたしは場所提供と出資。 パートナーはスキルは高く、結構 儲かっている。そのパートナーはとにかく働く。経営者たるもの従業員の3、4倍働くのは当たり前だと言う。わたしはホテル経営しているが週2で2時間仕事したら帰っちゃうのが理解できないらしい。2時間は奇人鬼神の如く仕事しますが。「働かない方がいいよ。働けば働くほど生産性が下がるから」「大繁盛すりゃいいってもんじゃないよ [続きを読む]
  • もっとも贅沢なホテル利用法
  • ホテルの従業員さんに対し福利厚生の一環として宿泊を無料提供している。わたしが従業員さんに対し言うことは、「ホテルは旅先だけのものじゃないよ。日常のことを非日常空間ですることが贅沢だよ」ということ。例えば、ゆったりと読書をする。ケーキをひたすら食べる。家庭を離れ、物思いにふける。現代人は、会社、家庭、近所などにがんじがらめ。でも簡単に独りになれない。だから精神のバランスを取るためにホテル利用すべきと [続きを読む]
  • ホテル事業の副業で稼ぐ
  • ホテル内の空き店舗で飲食ビジネスを始めた。休業日はセミナールームとして貸出中。またコインランドリールームを作った。今後はビール酒を自販機で売る。ロビーに空きスペースがあるので近所の人と組んで物販もやる。ネイルサロンをやってる人に施術時に部屋貸すことになった。留学生から寮に使いたいという問い合わせも来た。酸素カプセルをリース調達してレバレッジ休息室もやるつもり。レンタサイクルやろうかな。上記の副業を [続きを読む]
  • 逆説的なことが起きる
  • 投資家のお仲間と接してるとしばしば逆説的な事象を見ることがある。例えば、1円も1分も使わずにCF○○○万円を築いたりゴルフや旅行ばかりしてるのに生産性がUPしたり物件数がどんどん増えてるのにもっとヒマになったり。わたしが長年コツコツと作り上げてきた「鉄壁の常識」が足元から揺らいでいる(笑)っていうか、お仲間からするとそれは逆説的でも何でもなく至極 当たり前だったりする。お金を稼ぎたかったら、もっとバカ [続きを読む]
  • わたしの働き方改革 パート2
  • 生産性を上げるため以下ルールを守り始めた。・打合せは20分以内・電話は2分以内・判断は2秒以内打合せが始まる前、「すみません、次がありますから20分 一本勝負でお願いします」電話に出たら一言「ごめんなさい、手短かにお願いします」意外にイヤな顔はされない。ラーメン屋に入ったら、牛丼やパスタはメニューにないと推察し、味噌ラーメンか醤油ラーメンかを2秒で判断(笑) [続きを読む]
  • わたしの働き方改革
  • なんだか忙しい。由々しき事態だ。改善策として、忙しい時間帯を集中させることにした。ズバリ、平日朝10〜昼14時の間に予定を詰め込む。それ以外の時間は(いわゆる)仕事はしないことに決めた。案件が増えれば当然忙しくなるがやはり制約がないと、のんべんだらりとなり生産性は上がらない。・打合せは20分以内・電話は2分以内・判断は2秒以内まずはこれをやってみる。多分、訓練みたいなものだからだんだん上手くなるのではないか [続きを読む]
  • とち狂っててバカな人と知り合いたい
  • とある経営者の会に入会する。一番怖いのは、重鎮の武勇伝を延々と聞かされること。 二度とヨイショはしたくない。プライベートで付き合える経営者と是非知り合いたい。投資家というより事業系の人ばかりだろうが、不労所得大好きな私と話が合うのか?刺激のある出会いがいい。欲望を突き抜けた後に悟りを開いた人とか(笑)この先、バカでトチ狂ってて面白い人といかに知り合うかが勝負だと思っている。 [続きを読む]
  • 変なホテルに来ています。
  • 受付カウンターでかい恐竜ロボット魚新しい車を買ったので遠出すべく愛知県蒲郡の変なホテルに来ている。半自動運転なので、アクセルは踏まないし、ハンドルも勝手に動く。労働もせず、アクセルも踏まず人間としてダメになりそう。さて変なホテルだが、恐竜の接客以外はそんなに変ではない。人はいない。裏で寝てるのかも。半自動運転中もずっと眠かったが仕事も運転もそこにいるだけ。将来、仕事中や運転中がヒマ過ぎるということ [続きを読む]
  • 3月はもっと自由時間を作る!
  • ホテルリフォーム、新規雇用、新規投資案件とバタバタです。そして従業員がインフルで休み。人的レバレッジが逆レバとなりわたしもベッドメイキング。さて、3月は以下を掲げます。①ルーティンのシフトに入らない②現場が回る程度に部屋売り調整③現場に行く日は週2回(1回2時間)MAX売りだとわたしの出番が増え大切な何かが見えなくなります。①〜③を淡々と実行すれば「ラクできる」ので、いまからほくそ笑んでます。 [続きを読む]
  • インバウンドともう一つの金脈
  • 経営するホテルが、地元大手企業から大型受注した。静岡での新入社員研修で使うとのこと。複数人×長期が一番儲かる。新入社員研修は一年に一回なので寮ではなくホテルが合理的だそう。ハゲしい値引き交渉があったがわたしが最後にあっさりと値下げしたら先方は驚いていた。わたしは「もう鼻血も出ません。勘弁してください」と頭を下げつつしっかり儲けの算段は出来ている。心の中ではガッツポーズだ。インバウンドが金脈だと思っ [続きを読む]