近藤 さん プロフィール

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近藤さん: 近藤亮太不動産鑑定事務所のブログ
ハンドル名近藤 さん
ブログタイトル近藤亮太不動産鑑定事務所のブログ
ブログURLhttp://krrea.seesaa.net/
サイト紹介文神戸市長田区の近藤亮太不動産鑑定事務所のブログです。代表は元三菱UFJ信託銀行行員です。
自由文気になったことをぼちぼち書いてます。神戸市長田区の不動産鑑定事務所です。不動産投資のコンサルティングも行ってます。
参加カテゴリー
更新頻度(1年)情報提供31回 / 365日(平均0.6回/週) - 参加 2013/09/21 23:44

近藤 さんのブログ記事

  • 明日は台風が来そうです
  • 今日は運転免許の書き換えで伊丹でした。明石より伊丹のほうが駅から近くて便利なんですね。違反運転者ですので2時間たっぷり講習を受けてそのあと東大阪を経て帰宅。東大阪からなので近鉄→阪神を利用したのですが、その途中でスカイマークから明日の予約済の飛行機が欠航とのメールが携帯に。まあ台風なので欠航は結構なのですが(大笑)、変更は予約センター電話のみ(あるいは空港)でHPで変更させてくれないんですね。車だっ [続きを読む]
  • 私事ですが しばらく家事係もやってまして
  • 一人暮らしと違って、子供のお世話もしながらになると大変ですね。スーパーよってかえって、食事の支度して、あとかたずけして、フロはいって、洗濯して、まあ掃除は朝に回して。8時から10時ころまでぶっとおしみたいな感じ。そのあと持ち帰り残業。一人暮らしなら気分次第で時間ずらせますけど。まあ会社員じゃないんで時間は割と自由にはなるんですが、朝は朝でごみだしとかで8時までに起きないといけないし。昼間働いで夜これや [続きを読む]
  • 3日の実査はコンクリート打ち放しの共同住宅で
  • コンクリ―ト打ち放しの賃貸用共同住宅ていうのは珍しいです。表面が劣化してくるので最近は塗膜でカバーするのが主流みたいです。丸い穴はPコン跡、型枠側の保持材の跡で、コンクリート打ち放しのマークのようなものですが、最近は打ち放し外壁材にもちゃんとPコン跡風の細工がされるようになってきており、これだけでは見分けがつきにくくなっています。内壁の一部には小さな爆裂(中の鉄筋がさびて膨張しコンクリートに割れ目が [続きを読む]
  • 共同住宅の外壁の話
  •  当方ですが仕事柄年間100棟以上の共同住宅を現地実査します。クライアントさんの要請は主にコンプライアンスチェックと修繕費予測。修繕費を予測するのはなかなかむつかしいのですが、まず構造の把握がスタートになります。躯体の構造は木造や鉄骨造・鉄筋コンクリート造など謄本で把握できますが、修繕費は外壁や屋根の材料や仕上げで異なってきます。 仕様書が入手できればいいのですが、まあそのほうがレアケースでして、な [続きを読む]
  • 3連休でした  長期修繕計画について調べて3日つぶれました
  • 鑑定では収益還元法で修繕費を計上しますね。積算価格の0.3%いや、0.5%云々。これはいうまでもなくアバウトです。例えば0.3%の中身は?DCF法の場合だと本来長期修繕計画のように年ごとの修繕費の変動を把握するべきですね。外壁はどうだから何年後にいくらかけてどのような修理を行うとか。これを徹底すると長期修繕計画にたどりつきます。ただ、長期修繕計画はマンションなどの資産価値を高めるつまり有益費的な費用 [続きを読む]
  • ハワイにおける借地権賃料調停  (ノート)
  •  鑑定評価基準には継続賃料の算定手法として差額賃料配分法・スライド法・利回り法・賃貸事例比較法が記載されます。その解説書はいくつもあるし、各手法の問題点的なものも繰り返しいろいろ指摘はされてきているのですが。 議論が広がらない(同じ議論が繰り返される)理由は手本がないからだと思います。鑑定評価の手法はすでに確立されたものがありますが、継続賃料というのはあくまで日本の非訟手続から派生してきていますか [続きを読む]
  • 地代・借地権に関するノート(作成中)
  • こちらは作成中原稿です 地代家賃の紛争は多く、また当事者間で話し合いがつかずに調停や正式裁判になることも多いです。賃料紛争では調停委員には鑑定士が参加しておりますし、賃料紛争では裁判官も鑑定評価基準を熟知した裁判官が担当するのが一般的だと思います。鑑定評価基準が認知されることはいいことなのですが、それが絶対的な指針として信奉され、その背景や問題点が十分に認識されないというのは「正義」という観点から [続きを読む]
  • 屋根材について
  •  仕事柄、現場で建物を見る機会が多いです。建物に興味を持ちだすと道を歩いていてもこの家は壁がリシン吹付で、屋根はスレートで、あっちのマンションは鉄骨造でなど道を歩いているだけでいろいろ考えてしまいます。面白くはないですけど。面白いといえば、最近あんまり寝付けないので、ベッドで横になって昔の旅行のこととかで面白いことはなかったかなと一生懸命思い出してまして地球半周チケット(アメリカ+ヨーロッパまでの [続きを読む]
  • 6月9日土曜日 住吉道から魚屋道をとおって有馬温泉へ
  • よーくんと阪急御影から五助ダムを経由し、魚谷道との合流地点へ(雨ケ峠北)。ここから本庄橋跡を経由し、七曲りを経て一軒茶屋へ。昼食後魚屋道をくだって有馬温泉へ。かんぽの宿で日帰り温泉に入浴して帰りました。ちなみにタイムは11時ころに御影駅をスタートし、12時半に五助ダム、七曲りでペースがかなり悪化し、一軒茶屋は2時半近くになっていました。かなりよーくんの足を引っ張ってしまいました。いままで七曲りで息がき [続きを読む]
  • 6月9日土曜日 住吉道から魚屋道をとおって有馬温泉へ
  • よーくんと阪急御影から五助ダムを経由し、魚谷道との合流地点へ(雨ケ峠北)。ここから本庄橋跡を経由し、七曲りを経て一軒茶屋へ。昼食後魚屋道をくだって有馬温泉へ。かんぽの宿で日帰り温泉に入浴して帰りました。ちなみにタイムは11時ころに御影駅をスタートし、12時半に五助ダム、七曲りでペースがかなり悪化し、一軒茶屋は2時半近くになっていました。かなりよーくんの足を引っ張ってしまいました。いままで七曲りで息がき [続きを読む]
  • 孤高の人を読んだからというわけではないですが摩耶山に登ってきました
  •  摩耶ケーブルの駅から20分くらいのとこに住んでいますので、朝起きて天気がよかったので摩耶山にのぼってまいりました。あんまりタイムトライアル的な登り方はしませんので木の写真とか撮りながら。 植生は大体あっていると思います。虹の駅の西の展望台からみると杉の木がみえてましたので(植林帯なので桜も混じっていた気がしますが)展望台の北面だけでなく、南面にも杉はあるようです。 天気は快晴でした。どこかの学校 [続きを読む]
  • 本日は堺と池田に現地調査で
  •  昨日までは大阪市内で土地と建物の割合に関する鑑定でした(詳細は後日)。今日は建物の耐用年数に関する調査書で堺方面と池田方面にいっておりました。堺ですが現地にいったついでに浜寺の工場地帯にいってきました。この辺は関西空港に高速で通る際によく通るのと、神戸側からもみえているのですが現地がどんな感じかみてみたかったもので。浜寺公園あたりから南にJXTGエネルギー(東燃ゼネラルグループ)、三井化学、DIC(大 [続きを読む]
  • 5月30日 摩耶シースクエアから宮崎フェリー乗り場を経てメリケンパークへ
  •  昨日(30日)はあいにくの小雨でしたね。報道では梅雨入りも近いとか。昼間はちょろちょろと作業をしまして夕方から学校帰りのよーくんを駅に迎えに行って、家族3人で摩耶ランプの南のシースクエアの「えびのや」へ。摩耶ランプの南に食べ物屋さん・釣具屋さん・コンビニの集まったとこありますよね。あれなんて言う名前か知らなかったんだけど調べたら篠崎倉庫さんがやってるシースクエアっていう商業施設だそうです。商業施設 [続きを読む]
  • 孤高の人 読んでます
  • 昭和48年初刊でいまさらではあるのですが、「孤高の人」(新田次郎著)今日買ってきて読んでます。上巻は読み終えました。なぜ買ってきたかというと理由は簡単で神戸が舞台と知ったからです。昭和初期に実在した登山家の加藤文太郎さんについてのセミドキュメント的な小説です。和田岬で勤められて、長田の高取山を愛し、社会人登山家として大きな足跡を残されたそうです。いまなお多くの人々が愛する六甲全山縦走もこの方がはじめ [続きを読む]
  • 神戸灘区 だんじり祭り
  •  当職の事務所は長田区ですが、現在灘区に住んでおります。この日曜日は灘のだんじり祭りというのがありまして灘区内の5地区のだんじりがJR六甲道駅南公園に集結しイベントが行われました。5地区は上野・五毛・都賀・篠原・八幡の5地区だそうで、畑原は参加しないみたいです。 上野・五毛・畑原と篠原のだんじりは春祭り(5月初旬)には五毛天神=河内國玉神社に奉納されています。 日曜に見かけたのは篠原のだんじりと上野の [続きを読む]
  • 外壁の話
  • 建物の外壁は建物をみたときに一番目立つわけですから町をなにげなく歩いていても目が行きますよね。私が小さいころはほとんどの木造住宅の外壁はリシンかき落としですので写真のような外壁でした。ただ色がちょっと黄色系だったりピンク系だったりもありましたけど。PC板は現在では非主流ではありますが、工場で塗膜まで加工し、現場では組み立てるだけですので工程の良否の影響を受けにくい利点があります。またPC板は耐久性・耐 [続きを読む]
  • 旭山動物園にて
  • 今年の春休みに旭山動物園に行ってまいりました。公営の動物園ですので入園料は1000円以下です。札幌からはJR特急で約1時間半ですが、駅からは意外に遠くてペンギンのお散歩(11時~)とかの時間の関係がある場合はタクシー(約3000円)がおすすめです。 [続きを読む]
  • ブロッケン現象的な
  • 4月に鹿児島出張がございまして、よーくんが連れて行ってというので一緒に参ったのですが、飛行機の中でよーくんが撮影しましたブロッケン現象的な写真です。中に移っているのはほかの飛行機でなく自分の飛行機なんだそうです。正式なブロッケン現象は山岳でおきるもので、円の中の人間(自分)から足がニューっとのびているんだそうです。 [続きを読む]
  • jwcadで大まかな建物面積測定
  • Jwcadは無料ながら優秀なcadとして有名です。今回こちらを使って建物図面の大まかな面積を図る事案がありましたので備忘をかねて書き込んでおきます。まず読み込む図面ですが、通常pdfとかになっていると思うのですがpdfはそのまま読み込めませんのでwindowsアクセサリのペイントなどでビットマップにファイル形式を変更します。 GPEGもアドオンをいれれば読み込めるようですが今回は使用しませんでした。JWcadを開いた画面で [続きを読む]
  • 今年の活動です
  • 1月は地価公示・路線価と公的評価が続きまして、2月も民間の鑑定1件、建物の調査報告が9件続きましたが、ここにきてひと段落しております。来週は大阪府内の鑑定案件1件とGOサインがでましたら建物の鑑定評価2件の発行になります。出張は今年に入り九州と足利市でした。銀行の東京鑑定部に在職中に足利市は行った記憶がございませんでひょっとしたら初足利だったかもしれません。 [続きを読む]
  • 福岡出張
  • 神戸は22日夜は台風ですごかったですね。一夜明けた今朝も町中は台風の跡が。台風の影響で30分ほど遅れて運行の新幹線で福岡市の鑑定協会へ。そのあと8月に西鉄が約61億で買い取ったとニュースになっておりました大名小学校跡へ。銀行の福岡支店時代は中央区の赤坂に住んでましたのでわざわざ見に行くこともないのですが。福ビル地下の麻里邑さん。駅からも近いのでよろしく。昼過ぎからは小倉に向かいました。   おしまい [続きを読む]
  • 4m未満の市道で(建築基準法上の道路でない認定市道)
  •  確定測量のない場合、登記面積というのは要注意です。登記面積があるんだから、それに応じた容積率の建物が建つだろうと思っても建たないケースがあります。確定測量をしていればかなりこのリスクを減らすことができるのですが。 昨日来調査をしておりました案件ですが、敷地が3方路で一方が4m未満の市道に面しております。道路敷の所有権は民有です。4m未満の市道は特に珍しくもなく、42条2項k道路として、道路の中心 [続きを読む]