近藤 さん プロフィール

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近藤さん: 近藤亮太不動産鑑定事務所のブログ
ハンドル名近藤 さん
ブログタイトル近藤亮太不動産鑑定事務所のブログ
ブログURLhttp://krrea.seesaa.net/
サイト紹介文神戸市長田区の近藤亮太不動産鑑定事務所のブログです。代表は元三菱UFJ信託銀行行員です。
自由文気になったことをぼちぼち書いてます。神戸市長田区の不動産鑑定事務所です。不動産投資のコンサルティングも行ってます。
参加カテゴリー
更新頻度(1年)情報提供12回 / 365日(平均0.2回/週) - 参加 2013/09/21 23:44

近藤 さんのブログ記事

  • 過去の記事 …
  • 福岡出張
  • 神戸は22日夜は台風ですごかったですね。一夜明けた今朝も町中は台風の跡が。台風の影響で30分ほど遅れて運行の新幹線で福岡市の鑑定協会へ。そのあと8月に西鉄が約61億で買い取ったとニュースになっておりました大名小学校跡へ。銀行の福岡支店時代は中央区の赤坂に住んでましたのでわざわざ見に行くこともないのですが。福ビル地下の麻里邑さん。駅からも近いのでよろしく。昼過ぎからは小倉に向かいました。   おしまい [続きを読む]
  • 4m未満の市道で(建築基準法上の道路でない認定市道)
  •  確定測量のない場合、登記面積というのは要注意です。登記面積があるんだから、それに応じた容積率の建物が建つだろうと思っても建たないケースがあります。確定測量をしていればかなりこのリスクを減らすことができるのですが。 昨日来調査をしておりました案件ですが、敷地が3方路で一方が4m未満の市道に面しております。道路敷の所有権は民有です。4m未満の市道は特に珍しくもなく、42条2項k道路として、道路の中心 [続きを読む]
  • 要緊急安全確認大規模建築物の耐震診断結果について
  •  要緊急安全確認大規模建築物の耐震診断結果が各市より発表されています。こちらは昭和56年の新耐震基準以前に建てられた、大規模な、多数の人が出入りする特定の建物について、国土交通省の要請で緊急に耐震性を調査したものです。建物の固有名詞付で公表されています。 ざっとした読み方なのですが、IS/ISO<0.5あるいはCT(CTD)・SD<0.15は危険性が高いということになります。IS(構造耐震指標)は [続きを読む]
  • 地盤の情報(地震ハザードステーションについて) 
  •  自分の住んでいる地域の地盤やこれから家を買おうかなという時に、地盤が気になることってありますよね。我々の仕事は不動産の評価ですが、土地や建物の評価の上で、最近では地盤がどういう地盤であるかも留意する必要性が高くなっています。 実際の建築で詳細に知るためにはボーリング作業を行って一定の深さまでどのような土質になっているかを調べて建物の基礎をどうするのかを決めるのだと思いますが、最近はホームページで [続きを読む]
  • 国土交通省さんのHPで不動産の取引事例がみれます
  • ご存知の方も多いかもしれませんが、国土交通省さんのHPに土地総合情報システムというのがございます。こちらでは過去及び現在の地価公示や地価調査の価格やポイントが閲覧できますが、不動産取引価格情報検索というデータもございまして、閲覧したい地域を地図上で しますとその地域での土地取引の事例が閲覧できます。ただし地点の特定はできませんし、過去に行われたすべての取引が網羅されているわけでもございません [続きを読む]
  • 不動産購入時の土地建物の割合を鑑定評価額で割り振る
  •  不動産購入時ですが、土地は償却しないけど建物は償却できるので単年度で見た場合は建物の割合が高いほうが買主にとってはいいですね。建物の償却は損金処理できますから。ただし売却時には譲渡益課税があるので、償却で損金になるのと簿価が下がって譲渡益が増えるのとどちらがいいかとう判断もありますが。 土地と建物の割振りは一般的には固定試算税の評価額によることが多いですが、これはそう税法に規定されているのではな [続きを読む]
  • 最近は耐用年数とか耐震性の意見書が多いです。
  • 7月に初旬に地価調査の作業も終了しまして、次は8月に地価公示の作業がはじまるまで公的なお仕事はお休み状態です。民間のお仕事は減損会計用の鑑定書作成のほか、最近は銀行さん紹介で、建物耐用年数や耐震性の意見書のお仕事が多いです。耐用年数や耐震性ですから本格的な耐震調査が必要なのですが、そこまでは必要ない場合で、デューデリのごく簡単版みたいな書類です。本部審査で参考にされるようです。各銀行ごとに扱いが違 [続きを読む]
  • 彦根に出張してきました
  • 昼は麺類をかべさんで近江ちゃんぽんを頂きました。ちなみにチェーンのちゃんぽん亭さんもをかべが発祥ということになっていますので麺類をかべさんの近江ちゃんぽんの店が複数あってどちらもその流れをくむということでしょうか。地元ではこちらが発祥という意見が強いようですが [続きを読む]
  • 賃料評価を受託するならちゃんと賃貸事例比較法やりましょうよ
  •  不動産鑑定5訓というのが鑑定士の連合会で制定されてまして第1訓が「良心に従い、誠実に鑑定評価業務を遂行しなければならない。」第2訓が「専門職業家としての誇りと責任感を昂揚し、安易な妥協をしてはならない。」です。その他は略。 第2訓の安易な妥協はもちろん依頼者に安易な妥協をするなと言っているんでなくて手法の適用において安易な妥協をするな、手間を省くなということだと思うんです。 ところがまあビジネス [続きを読む]
  • 店舗賃貸の補修と営業補償
  •  ビルオーナーのクライアントさんから相談がありましたが、シロアリがみつかったので駆除したいが、駆除当日は飲食店舗の営業ができないので営業補償を求められているとのお話。民法上は貸主は貸せる状態にしないといけないと書いてるので駆除及び駆除日の家賃減額まではわかりますが営業補償まではどうでしょうか。シロアリの発生や損害の拡大に過失があればともかく、貸してる部屋にシロアリが発生したからと言って営業補償まで [続きを読む]
  • 裁判所鑑定の数字で判決書いとくわ
  • 交通事故の訴訟ならレッドブックもあるし、人身賠償の数字も大まかに決まっていますよね。でも賃料訴訟はどうもそのレベルに達していないです。なので貸主と借主がそれぞれ鑑定書を提出して、数字が開いたままだと裁判所が第三者鑑定をとることになります。第三者鑑定をとらなくても貸主と借主の鑑定書を精査すればどどちらがでたらめかわかりそうなものですが。それはともかく、第三者鑑定をとってそれぞれの成否をチェックするの [続きを読む]
  • 鉄筋コンクリート造について
  •  私たち不動産鑑定士はどうしても土地の価格の判定が中心で、建物の構造というのは建築士も兼務で資格をもっている鑑定士さん以外はあまり強くないということを最初にお断りさせていただきます。そのうえでですが、共同住宅や大型店舗の構造ですが、一般には鉄筋コンクリート造や鉄骨造があります。以前も書きましたが下部構造が鉄筋コンクリート造で上部が鉄骨造というのもあります。 今日は最近鑑定させていただいた鉄筋コンク [続きを読む]
  • 昭和44年制定の鑑定評価基準
  • 昭和62年に2次試験を受けた私たちはこちらの基準で試験を受けました。この基準では継続賃料は「賃貸借に係る限定賃料」との表現ですが、手法として定められるのは賃料差額配分法のみです。なお正常賃料(正常賃料とは新規賃料のことですよ。くれぐれも自分勝手な解釈はしないでくださいね。)を求めるに際しての期待利回りですが、還元利回りを求める手法に準じるが、期待利回りは賃料の有する期間的な性格に即するとなっていま [続きを読む]
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