マンション管理士 西脇マンション管理士事務所 さん プロフィール

  •  
マンション管理士 西脇マンション管理士事務所さん: マンション管理士がゆく
ハンドル名マンション管理士 西脇マンション管理士事務所 さん
ブログタイトルマンション管理士がゆく
ブログURLhttps://ameblo.jp/nishione/
サイト紹介文マンション管理士・行政書士 西脇利一のブログ
自由文マンション管理とコミュニケーションの色々を綴ります。
参加カテゴリー
更新頻度(1年)情報提供1回 / 365日(平均0.0回/週) - 参加 2013/11/25 15:12

マンション管理士 西脇マンション管理士事務所 さんのブログ記事

  • 発注等の適正化
  • 改正適正化法の適正化指針において、あらたに以下の「発注等の適正化」が盛り込まれました。「管理業務の委託や工事の発注等については、利益相反等に注意して、適正に行われている必要があるが、とりわけ外部の専門家が管理組合の管理者等又は役員に就任する場合においては、マンション区分所有者等から信頼されるような発注等に係るルールの整備が必要である」この指針に関する具体的な内容は、特に改正標準管理規約では示されて [続きを読む]
  • 管理業者が第三者管理を行っている際の内規等
  • 平成23年にマンション管理業協会が実施した「第三者管理を行っている管理業者へのアンケート調査」によれば、管理者に管理業者の社員が就任した場合には、設計・監理、工事施工を受注せず(管理規約や社内の内規等の規定)、管理組合総会の決議に基づいて設計会社や施工会社への発注を行おうとする管理業者が85%にのぼっているそうです。仮に、管理者から当該管理業者が工事の設計・監理を業務として請け負う場合(15%)には、 [続きを読む]
  • 総会決議を経ずに結んだ設計監理契約(判例)
  • この裁判は、東日本大震災で建物被害のあった理事長が、総会決議を経ずに大規模修繕に関わる設計監理契約を結んだところ、契約に異議を唱えるグループが臨時総会を開き、設計事務所との契約を追認しない旨の決議を行なったことから、設計事務所が実施済みの調査診断と報告書作成に要した費用の支払いを要求した裁判になります。設計事務所側は、管理組合の代表者である理事長が理事長印を使って記名押印している点や、法律や規約の [続きを読む]
  • 着服事件で理事長、会計監査理事に賠償責任(判例)
  • 昨年10月の東京高裁の判決において会計担当理事の着服事件に伴い、当時の理事長と会計監査理事に対し、善管注意義務違反が認められ、損害賠償金464万円の支払いが命じられました。2人は着服には全く関与しておらず、気の毒としかいいようがありませんが、その職責が問われた結果となりました。判決では、理事長に対して会計業務を担当に委託し、会計監査が監査を行っていたとしても、規約で理事長が収支報告をすべき責任者に [続きを読む]
  • 選任・選定・互選の違い
  • この時期になると、様々な団体において総会準備に伴う資料作成、役員の選出などが検討されます。そうした時に役員の選出に関しては、選任、選定、互選といった法律用語が使用されます。どれも同じような意味に思えますが、どこが違うのでしょうか?「選任」とは、一定の地位を有しない不特定の者の中から、会議の決議をもってある者を選んで特定の地位を付与することであり、総会による理事及び監事の選任がこれにあたります。なお [続きを読む]
  • 損害の発生なくして責任なし
  • 役員と管理組合とは委任関係にあるため、役員は管理組合に対し、善良な管理者の注意義務(善管注意義務)を負います。善管注意義務とは、自分の財産を大事に管理するのと同じ注意を払って、組合財産を管理しましょう、という意味です。しかし、役員も人の子であり、善管注意義務に違反することも起こり得ます。その場合、責任との関係はどうなるのでしょうか。一般的に、責任という用語は日常的に多用されています。「責任をもって [続きを読む]
  • 帳票類が作成・保管されていない場合の理事長責任の明確化
  • 現行の標準管理規約64条では、「理事長は、会計帳簿、什器備品台帳、組合員名簿及びその他の帳票類を作成して保管し、組合員又は利害関係人の理由を付した書面による請求があったときは、これらを閲覧させなければならない」と規定しています。今回の改正標準管理規約では、利害関係人にマンション情報を適正に開示するという趣旨から、まず同条コメントにおいて、「その他の帳票類」として、領収証や請求書、管理委託契約書、駐車 [続きを読む]
  • 敷地売却制度が改正標準管理規約に明記された
  • マンション再生の第三の手法といわれる敷地売却制度が改正標準管理規約に明記されました。敷地売却制度は、2014年12月24日施行の「マンションの建替え等の円滑化に関する法律」により新設された制度です。同制度では特定行政庁より耐震性不足と認定されたマンションは、区分所有者の5分の4以上の賛成があれば、建物を除却し、敷地の売却が可能になります。ただ、すべてのマンションが適用されるわけでないので注意が必要です。同制 [続きを読む]
  • 管理組合役員の利益相反取引(事例)
  • 改正標準管理規約37条では、役員の誠実義務に加えて、利益相反取引の防止規程が追加されました。その内容は、理事会等の役員が、利益相反取引(直接取引及び間接取引)を行おうとする場合は、理事会において当該取引につき重要な事実を開示し、承認を受けなければならないとするものです。想定される利益相反取引として、国交省の検討会では次のような事例を紹介しています。直接取引の事例①マンションの大規模修繕工事の施工を個 [続きを読む]
  • 監事に理事会への出席義務を課す
  • これまで監事は、旧標準管理規約41条3項において理事会の出席は任意とされてきました。しかし、今回の改正標準管理規約では「監事は、理事会に出席し、必要があると認めるときは、意見を述べなければならない」と改正されました。つまり、監事に理事会への出席義務を課したわけです。この定めのほかに、理事の不正行為や法令違反を見つけたときは、遅滞なくその旨を理事会に報告しなければならないと監事の職務が追加されています [続きを読む]
  • 窓サッシ等の開口部改良工事細則が不要になった
  • 従来の標準管理規約22条2項では、窓枠、窓ガラス、玄関扉等の改良工事は、計画修繕工事を速やかに実施できない場合、理事会での承認手続きは、あらかじめ開口部改良細則を定めるものと規定していました。当細則の策定にあたっては、マンション管理センターから標準モデルが発刊されていましたが、工事申請者(区分所有者)と理事会との間でやりとりする帳票が異常に多く、現実には運用しずらい面が多々ありました。しかし、今回の [続きを読む]
  • マンション管理適正化指針の改正点(5点)
  • 3月14日、国交省より「マンションの管理の適正化に関する指針」及び「マンション標準管理規約」の改正が公表されました。前者の指針とは、マンション管理適正化法3条に定められた指針を指します。同指針は、管理組合によるマンションの適正な管理が行われることが重要と認識し、管理組合の運営、長期修繕計画その他管理組合によるマンションの管理について、そのあり方を定めるものとなっています。今回、同指針の中で加筆修正され [続きを読む]
  • 「2020年マンション大崩壊」を読む
  • 「2020年マンション大崩壊」(牧野知弘著)を読みました。本書の中で筆者は、マンションの空き住戸問題と高齢化は、マンションという共同体を崩壊に向かわせる病巣のようなものと記述しています。その理由はこうです。マンション内での空き住戸により、総会に顔を出さない区分所有者が増えている。あるいは顔を出しても決議にあたって対応が困難になる困った区分所有者が増えている。さらに、理事のなり手がいなくなり、理事会自体 [続きを読む]
  • 建替え不能マンションの行く末
  • 築40年を以上を経過したマンションが増加する中、現在、建替えを検討するところも増えています。一口に建替えといっても、現在マンション内に住んでいる住民が全員がいったん退去して、建物を解体、新たな建設計画を策定して建物を建て替える、完成後に住民が戻ってきて再び生活をするという一大事業です。高齢者は自分の暮らしている環境を変化させることを嫌う傾向があるといわれます。建替えともなれば、最低でも2年はかかるで [続きを読む]
  • 相続人がいないマンションの処分
  • 高齢者の単身世帯が激増し、今後多くのマンションが相続の対象となってきます。こうした区分所有者に相続が発生し、兄弟や身寄りがいなければ、相続人がいないということになります。相続人が存在しない、または相続人が全員相続を放棄した場合、管理組合は家庭裁判所の選定する相続財産管理人と相対することとなります。つまり、管理組合としては相続財産管理人に管理費等を請求することになります。通常、相続財産管理人を選定す [続きを読む]
  • 不正行為を生み出しやすい特性
  • 不正行為が発生しやすい共通項を集めてみると、大きく2つの特性が存在します。1つは、「不正行為への心理的負担の少なさ」です。その要素として以下の項目が挙げられます。①簡単に懐に入れてしまえる ⇒ 不正行為が容易である②持ち主が不明確 ⇒ 影響が見えにくい③ルールが曖昧である ⇒ 悪意的判断が可能となる2つめは、「環境的な抑止力の弱さ」です。その要素としては以下の項目が挙げられます。①見ている人がいな [続きを読む]
  • 管理費等の横領・着服等を生み出す心理メカニズム
  • マンションの管理費等を横領する事件は、毎年のように発生しています。昨年の11月には、新潟県の管理組合前理事長が、理事長だった15年間、管理費など計11億円を着服していたと報道されました。そのほか昨年は、広島、大阪、千葉の各県内で元理事長や従業員が、管理組合の管理費等を横領した事件が3件発生しています。横領等の事件を見てわかることは、その多くが決して特別な人ではなく、「普通の人」によって引き起こされるとい [続きを読む]
  • 総会議案の要領は、どこまで書けばよいのか?
  • 総会において重要事項を決議する場合には、議題のほかに、議案の要領も通知しなければなりません。議題とは、規約の変更の件、管理費値上げの件など、会議における話し合いの対象となる事柄のタイトルを指します。これに対し議案の要領は決議内容の案を要約したものです。例えば「バルコニーの手すり補修工事」という議題であるのに対し、手すりを補修する工事につき、工事業者の名称、工事金額の概算、工事に要する費用は修繕積立 [続きを読む]
  • 総会の動議が許されるケース(判例)
  • 総会の招集通知に記載すべき事項は、原則として①会議の日時、②会議の場所、③会議の目的(議題)の3つです。なお、標準管理規約47条9項により招集通知に記載されていない事項は、総会で決議することができません。たとえば、あらかじめ通知した事項が「管理費の値上げ」の件」であった場合には、決議できるのは議題として示された管理費値上げの事項のみであり、管理費値下げの動議が出されたとしても、これを決議することはで [続きを読む]
  • マンションの老朽化対策(5)・・・・・一括売却
  • マンションの老朽化に伴う、4つ目の選択肢になります。区分所有者の全員合意で、区分所有権を解消して建物と敷地を一括売却し、代金を区分所有権の持ち分に応じて配分する方法です。更地価格は中古マンションよりも高いこともあり、建替えのために長期間にわたって意見の調整をするよりは、思い切って解散する法が合理的な場合もあります。耐震性不足のマンションは、5分の4の賛成で一括売却を決議できますが、それ以外のマンショ [続きを読む]
  • マンションの老朽化対策(4)・・・・・建替え
  • 容積率の余裕がある場合を除き、原則として区分所有者が全額資金を負担してマンションを建替える方法です。そこで大きな問題となるのは、自己資金がなくローンの利用も難しい区分所有者のことをどう考えるかです。その人が永住を希望する場合は、外部の人も含めて誰かが区分所有権を取得し、再建後のマンションに賃貸居住するといった方法もあるかもしれません。もう1つの建替えは、容積率の割り増しなどが認められる共同建て替え [続きを読む]
  • マンションの老朽化対策(2)・・・・・修繕工事を繰り返す
  • マンションの老朽化対策として、1つは修繕工事を繰り返すという考え方があります。これまでの長期修繕計画や修繕積立金の範囲内で実施可能な修繕や改良を積み重ねることで、できるだけマンションを長持ちさせる方法です。リノベーション(改修)や建替えによる本格的な再生を目指すことへの意見がまとまらない場合や、多額の費用負担が難しい場合は、この方法を選択することになります。ただし、この方法をとり続ける場合は、単な [続きを読む]
  • マンションの老朽化対策(1)・・・・・5つの選択肢
  • 日本に民間分譲のマンションが建設されたのは、1956年です。それから約60年が経過しています。当時建設された古いマンションでも、きちんと維持管理がなされ、まだまだ現役のマンションもありますが、一方でコンクリートや配管が劣化し、居住者がどんどん減少し、老朽化の道を歩んでいるマンションも少なくありません。マンションの老朽化に対する選択肢は大別して次の5つが考えられます。①修繕工事を繰り返す②改修とリノベーシ [続きを読む]