estateマン さん プロフィール

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estateマンさん: 東京大家物語
ハンドル名estateマン さん
ブログタイトル東京大家物語
ブログURLhttp://estate.belib.net
サイト紹介文ついに憧れの大家生活をスタートしました。弱小大家の不動産投資格闘日記です。
参加カテゴリー
更新頻度(1年)情報提供76回 / 365日(平均1.5回/週) - 参加 2013/12/07 22:29

estateマン さんのブログ記事

  • 客付け依頼のコツ
  • 今回の客付けをして、一つ学んだことがあります。最近は、部屋を探している人はネットで検索して、めぼしい物件にあたりを付けてから不動産屋に訪問するそうです。これは、そうなんだろうなぁ僕も想像はしてました。ですので、ネットで検索はしても、案内するのは最終的には物件の最寄り駅近くの不動産会社だと考え、物件近くの駅の周辺で大手の仲介業者さん中心に客付け依頼をしてました。ところがです。今回3部屋を埋めてくれた [続きを読む]
  • 満室キター!
  • 8月末に購入した3号物件。ようやく満室達成です!!購入当初の空室は3部屋で、部屋の修繕したりで本格的な募集は9月末からでした。大体2ヶ月ちょっとで満室を達成したことになります。振り返ってみると、この空室期間は、まぁ妥当かなと思うんですが、気持ち的には空室期間というのは長く感じます。それも今となっては良い経験と思えます。満室にはなりましたが、部屋の修繕に結構、お金かけたのでまずはその回収に励みます。 [続きを読む]
  • インターネット無料化を検討
  • 空室1部屋を埋めるべく、本日、ネットで情報収集してました。うちのアパートだと、やはりインターネット無料化が一番可能性のある対策なのかもしれません。インターネット接続費用は大家が持つことになるので、月々のランニングコストが増加してしまいますが、このお陰で、平均して1部屋埋められるのなら充分な費用対効果です。ただ、その埋まった部屋がインターネット無料化のお陰かどうなのかというのは、なかなか検証が難しい [続きを読む]
  • なかなか決まらない残り1部屋
  • 本格的に募集を始めてから約1ヶ月半。残り1部屋が決まりません。募集後すぐに2部屋決まったので、残り1部屋もすぐに決まるだろうと若干、楽観してたところがあったのですが、現実は思うようにはいきません。何度か仲介業者さんから空室確認があるので、内覧はしていただいていると思うのですが。部屋はリフォームしてかなりキレイな状態なので、内覧さえある程度してもらえればすぐに決まると思っていましたが、内覧してもらっ [続きを読む]
  • 家賃入金の確認はやっぱりネットが便利
  • 僕は自主管理をしているので、最近部屋が増えてきたことで入金確認が少々大変になってきました。14部屋程度なんですがね。大体7割の部屋はネットで確認出来るんですが、残りの3割は月の終わりかはじめに銀行に出向いて記帳して確認してます。これ、結構面倒です。みんな月末までにちゃんと入金してくれてればいいんですが、大体毎月1部屋くらい入金が遅れます。なので、2度、3度と入金確認に記帳に出向くとう羽目になってま [続きを読む]
  • アパートの清掃結果を視察
  • 10月から3号物件の清掃をシルバーさんにお願いしています。先日、清掃された翌日に清掃結果を確認してきました。結果、かなりキレイにやってくれたようです。面談でお会いした時の印象は、すごく真面目そうだったので期待はしていましたが、期待通りの結果でした。まだ、2回やっていただいただけで、今後の仕事ぶりも見てかないといけませんが、かなり期待できそうです。逆にあの価格でここまでやって頂けるのが申し訳ないくらい。 [続きを読む]
  • 自主管理するならスマホが必要かな
  • 最近気付いたのが、仲介業者さんはお客さんの条件に合う部屋があると、基本オーナーに空室確認するようです。で、そこでオーナーと連絡がつかないと、どうもその部屋の紹介は諦めてしまうようなのです。そういう訳で、まだ1部屋空室があるので最近は携帯電話を常に持ち歩くようになりました。これまで賃貸管理用として、余計なオプションを端折りまくって最安の契約内容でガラケーを使ってたのですが、そんなにしょっちゅう電話が [続きを読む]
  • 不動産の購入ペース
  • 最初に買った不動産は自宅マンションでした。それから約4年半経った現在までに計4個の不動産を購入してきました。もちろん自宅以外は収益物件です。買えない期間が長いなぁ〜と漠然と感じていたのですが、こうして振り返ってみると大体1年に1個物件を購入してきてるので、物件の購入ペースとしてはまずまず順調なのかなという気がします。こんな市況でも必死に購入活動してれば、僕のような素人でも1年に1度くらいは購入した [続きを読む]
  • レベルの低い日本のメディア
  • 衆議院選挙の党首討論会を見ていますが、討論のレベルが低いですね。そもそもがメディアのレベルが低い。異様にモリカケ問題に拘る。安倍さんの印象を悪くするのに必死な印象を受けますね。まさしく偏向報道とはこんなことを言うのかなと思います。そんなくだらないことより、不動産投資をやっている身としては、まずは各党の経済政策を聞きたい。その他にも安保政策や国の財政対策、少子化対策、年金政策、憲法改正方針等など、各 [続きを読む]
  • 3号物件も一区切り
  • 3号物件を購入してから1ヶ月ちょっと。リフォームやら、清掃業者の手配やら、仲介業者さんの開拓やら、新しい入居者さんの対応やらなんやかんや時間を割いていましたが、ようやく落ち着きました。まだ一つ空室があるのですが、一応、ある程度自動で回る仕組み作りが完了したので、僕自身が何やかんやすることはほぼなくなりました。あとは毎月の入金確認だけです。(それと空室埋まるのを待つというのもありますが)人によって違 [続きを読む]
  • 衆議院選挙まで様子見かな
  • 今後の金融・経済政策を見極めるまで、新規物件購入は見送りですね。自民党が大勝すれば引き続き金融緩和、おそらく黒田総裁も来年以降続投で、今の不動産市況に大きな影響はないことが予想されます。一報、自民が大敗して希望の党などと連立を組む、または希望の党が思いの外議席を伸ばして、与党が複数の政党で連立を組むような状態。政策として各党、妥協することが予想されますから、場合によっては金融政策が見直される可能性 [続きを読む]
  • 今日、明日に期待
  • 早いもので9月ももう終わりです。残念ながら、まだ3号物件の空室が1つ残ってます。先週リフォームが終わってから約2週間経ちますが、どうも内覧はゼロの模様。先週末は天気が悪くて部屋を探している人の出足が悪かったのと、物件的には不動産会社さんも中がまだ見れてなかったというのが不調の原因かなと思っています。今週末は天気も良くて気温も過ごしやすい。そして不動産会社さんの準備も(たぶん)万端です。そして一応の [続きを読む]
  • 3号物件掃除屋さん決定!
  • 一時、運動不足解消のために自分でやろうかなとも思った3号物件の定期清掃ですが、結局いつものようにシルバーさんにお願いしました。今月初旬に募集をお願いしたのですが、すぐに元締めさんから連絡が無かったことから、すぐに見つからないかなぁ、と思って、しばらくは自分でやるかと少し思いはじめていたところでした。その後、すぐに連絡があったのですが、結局、数名の申込があったらしいです。本日、実際にお会いしてお願い [続きを読む]
  • 自宅の査定
  • 不動産投資を始めて、知らない番号から電話があっても出るようになりました。その前は無視でしたがねw特に募集をかけている時は手放せません。もしや入居申込? 空室の確認? と淡い期待を抱いて速攻出てます。もちろん、不動産管理用の携帯限定ですがね。先週末に知らない番号から電話があり出てみたところ、自宅売却しませんか?の電話でした。なんか、前に一度査定をお願いしたことがあったらしく、その後いかがですか的な内 [続きを読む]
  • 残り1部屋が決まらない
  • 3号物件入居者募集から3週間が過ぎました。当初3部屋あった空室ですが、2部屋埋まり残り1部屋となっています。一見、順調そうではありますが、2部屋決まったのが募集を開始した週なので、それから2週間以上音沙汰なしの状況です。本日、客付けをお願いしている不動産会社2社に電話してみたのですが、まだ内覧自体ないとのこと。リフォームをある程度掛けているので、中はかなりキレイ。内覧さえしてもらえれば決まる確率は [続きを読む]
  • 2部屋入居者決定!
  • 先週末から本格的に入居者を募集していた3号物件ですが、驚いたことに本日2部屋決まりました!これで空室は残り1部屋になります。こんなに早く決まるとは自分でもびっくり。募集中の3部屋は先週からリフォームを開始して、来週いっぱいかかる予定です。実は本日決めてくださった方は一刻も早く入りたいと言われていたらしいです。そんなことならリフォームする必要なかったぁ、というのが頭を過ぎりましたが、たらればを言って [続きを読む]
  • 2社目の法人設立
  • まぁ、まだ早い話ではありますが、そろそろ2社目を検討した方がいいのかなぁ〜と漠然と考えてます。もちろん税金対策です。1社目の家賃収入がそこそこになってきたので、2社目という選択肢もあるのかなと。世の中には1棟1社という方針の大家さんもいらっしゃるそうです。4号物件は法人2号で購入した方がいいのか。。まだまだ時間はあるので、ゆっくり考えていきたいと思います。 [続きを読む]
  • 入居者募集中
  • 3号物件は空室が三つあります。今週から募集を開始しました。募集をお願いした仲介業者さんは、最寄駅にある大手2社と、以前からお付き合いのある1社の3社です。大手の1社さんはすでにWebで検索できるようになってました。他の2社さんは来週からになりそうです。現在、リフォーム中で、入居可能になるのが今月の中旬以降になりそうなので、今から募集かけても内見できないため、まぁ、なかなか決まらないだろうなぁとは思っ [続きを読む]
  • 久しぶりの肉体労働
  • 今日、3号物件共用部の清掃に行ってきました。購入前から共用部が物凄く汚れていたのが気になっていました。多分、これまで清掃とかほとんどしてなかったんだと思います。どうも、前のオーナーさんは、管理会社に丸投げしてたのか、言いなりになってたのか、建物の管理全般よろしくない状態でした。ところどころ修繕はしてるフシがありますが、よく見ると、結構やっつけな仕上がりになってます。それなりに、ところどころお金はか [続きを読む]
  • 法人の第3期決算こんぷりぃ〜と
  • 我が社の第3期決算が完了しました。結果は、、ドコドコドコドコドンッ! 黒字でした! ぱちぱちぱち。これで2期続けての黒字。超優良会社まっしぐらですwしかし残念ながらあと数万円というところで債務超過は解消できず。。この点は無念です。来期は3期連続黒字&債務超過解消を狙いたいと思います。銀行さんへの印象が違いますからね。まぁ、3号物件買ったばかりなので、しばらくは購入物件の安定化とキャッシュの回復に勉める [続きを読む]
  • 3号物件決済完了しますた!
  • 3号物件の決済&引き渡しが完了しました!これで晴れて僕のものになったわけです。嬉しくはありますが、ここからが勝負です。すでにここでも書いているように3部屋空室があります。これを埋めないことには、この投資が成功したとは言えません。そう、ここからが勝負。まず昨日草刈りを業者さんに実施してもらい、4袋分の雑草刈ってもらいました。しかし意外と雑草ってあるもんですね。で、次が仲介業者さんに客付けのご依頼。2 [続きを読む]
  • 修繕費の見積もり出ました
  • 空室3部屋+αの修繕見積もりが届きました。170万円超。。た、高い。もともと100万円ほどならいいなぁと思っていて、現実には150万円以内に収めたいなと思っていたので、まぁ、ある程度想定していた価格ではありますが。予想外に100万円以内だったらいいなと淡い期待をしましたが、脆くも崩れ落ちてしまいました。相見積取ったほうがいいかなぁとも思うんですが、それで削減出来る金額は20,30万ほどだと思うので、そこまで頑張っ [続きを読む]
  • 賃貸管理を依頼するか。。
  • 現在所有してる物件は全て自主管理です。今は6室なので全く問題ありませんが、新しく3号物件の8室が加わると少々厳しくなりそうです。それでも14室くらいならいけるかなとも思うのですが、いかんせん3号物件は自宅から少々離れています。やれなくはないけど、まだまだ物件を拡大していく予定でもあるので、この辺で賃貸管理会社に任せるべきかなと考え始めています。ということで新しく購入する3号物件を管理してくれる管理会社 [続きを読む]
  • アパートの除草
  • 弱小大家の強い味方、いや最強の味方、シルバー人材センターに除草作業を依頼しました。3号物件、草がぼうぼうだったので。しかし、この時期、作業依頼が多かったり、暑い日は作業出来なかったりで、スケジュールが詰まっているらしく、おそらく作業は9月になるとのこと。まぁ、仕方ないですね。繁忙期の9月に空室を何とかしたいので、アパートの見栄えを良くするべく9月初旬にはお願いしたいのですがね。。自分でやったほうが [続きを読む]