estateマン さん プロフィール

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estateマンさん: 東京大家物語
ハンドル名estateマン さん
ブログタイトル東京大家物語
ブログURLhttp://estate.belib.net
サイト紹介文ついに憧れの大家生活をスタートしました。弱小大家の不動産投資格闘日記です。
参加カテゴリー
更新頻度(1年)情報提供69回 / 365日(平均1.3回/週) - 参加 2013/12/07 22:29

estateマン さんのブログ記事

  • 満室ふっかーつっ!!
  • 本日、入居申し込み頂きました。これで2月以来の満室復活です。昨年8月に物件を買ってから満室になったのは今年の2月だけでしたが、やはり部屋数が増えると空室リスクも上がりますね。今回は1月でも長く続いてほしいものです。とにかく今日はお祝いです。 [続きを読む]
  • 空室の修繕
  • 今年の繁忙期は2部屋空室が出て、今のところ1室申込頂いていて、残り1室です。3月中に決めたいと思っているので、今から大きな修繕は出来ませんが、2部屋共モニタフォンに交換とIHに交換を実施しました。埋まってる部屋はもうコレ以上手入れませんが、残ってる1部屋については何とか最小のコストで最大の効果を得たいと思っています。そこで、これから実施するつもりなのが、LED照明に交換(玄関照明、部屋の照明の2箇所) [続きを読む]
  • 確定申告完了、そして納税へ・・
  • 今年もギリギリですが、何とか確定申告完了しました。毎年、この時期バタバタして資料整理。。来年こそはちゃんとゆとりを持ってやろうと誓うのですが、やはりお金が出ていく処理というのは面白くないものです。僕は収益物件を3つ持っていますが、実は個人所有は最初の区分だけで残りの2棟は法人所有なんです。そして個人で持ってる区分は非常に安定しているので、確定申告における処理って毎年似たようなもので、そんなに負荷が [続きを読む]
  • 入居者ゲッツ!
  • 本日、一部屋入居申し込みありました!入居申し込みの連絡は、いつ頂いても格別なものです。特に取り柄もない築古ワンルームでしたが、約3週間の空室期間で済みました。さすが繁忙期ですね。さて残り空室は一部屋です。こちらの方は昨日退去されたばかりなので、急いで諸々準備です。3月中に一部屋決まれば御の字と思っていましたが、一部屋決まったことで俄然やる気になってきました。残り一部屋、頑張ります! [続きを読む]
  • 2部屋退去〜
  • さすが繁忙期、2部屋から退去の連絡がありました。それぞれ2月末と3月中旬の退去です。もう一月早い退去だと客付けもしやすかったんですが。。ぎりぎり繁忙期にかかってるのでどうなることやら。昨年までは6部屋ポッチだったので、繁忙期もあまり退去は気にしなかったんですが、14部屋ともなるとやっぱり出ますねぇ〜。そんな中でも唯一良かったと思えるのが、この2部屋とも入金が遅かったこと。一部屋は毎月翌月の15日前後で [続きを読む]
  • かぼちゃの馬車破綻で不動産バブルの終焉か?
  • かぼちゃの馬車問題。自己破産者続出かとありますね。一手に融資を引き受けていたスルガ銀行の融資額ですが、一説には1000億円かと言われています。この大部分が焦げ付いてしまうのでしょうか。1000億円。当期利益が400億円程の地方銀行ですから、業績に与えるインパクトは計り知れません。流石に90年台後半の金融不安とまではいかないと思いますが、ちょっと心配ですね。今後はさらに金融庁の監視が強まると思われるので、各行の [続きを読む]
  • 2018年の目標
  • 昨年2年半振りに3号物件を購入しましたが、今年の目標はそれに続く4号物件の購入です。もう、ほぼこれに尽きます。もちろん、無理するつもりはありませんが、可能な限り前のめりで探す予定。昨年末に自社株売却で資金も充当済みで、資金的には準備万端です。あとは良い物件を見つけるだけ。ただひとつ気にかけてるのが、今後の不動産市場動向。昨今の金融機関による融資引き締めで物件価格がどうなっていくのか。下がっていっく [続きを読む]
  • 2017年の不動産投資を振り返ってみる
  • 年が明けてしまいましたが、2017年の不動産投資を振り返りです。一番大きなトピックは何と言っても3号物件の購入でしょう。待望の3号物件を見つけたのが7月。東京23区なのに2桁利回りで、土地は所有権で形状、接道も問題なし。駅徒歩物件で、物件周辺も問題無しで明らかに値付け間違いの物件でした。8月末に引き渡しをして振り返ってみれば年内はこの物件にかかりきりの状態でした。その甲斐あってか、購入時に5/8だった入居で [続きを読む]
  • 入居申し込み頂きました!
  • 来週に退去を予定していた部屋ですが、何と本日入居申し込み頂きました。退去前に入居申し込みがあったのは初めてです。人のブログとかでそんな記事を見てて羨ましいなぁとは思っていましたが、自分のオンボロアパートでも起こり得るんですね。嬉しい驚き。法人契約をご希望で、登記見ると資本金も大きく割としっかりとした企業っぽいので、僕としてもぜひ入居願いたい内容でした。ただ一つ難題が2月頃から入居を希望されてるらし [続きを読む]
  • 不動産取得税の通知キター!
  • 3号物件の不動産取得税の通知が来ました。12月に支払い予定です。8月末に購入したので、3〜4ヶ月後くらいの支払いになりそうです。こういうのはちゃんとしてるんですね、お役所さん。今回も華麗にnanacoで支払う予定です。支払額が25万円を超えるので、納付書はきっちり分割するようにお願いしときました。そのnanacoですが、今まで楽天カードでチャージしてたんですが、既にご存知の方も多いと思いますが、楽天カードが改 [続きを読む]
  • 退去通知・・
  • 満室になったかと矢先に、2号物件の方で退去通知。。入居と退去が大体同じ日なので、結局満室にはならなさそうです。なかなかうまくいかないものです。しかも退去は12月なので、年内の入居付は厳しいかもしれません。年末に入居したいという方もどうかと思いますしね。2月くらいまで入居付は難しいかな。部屋数が多いと、こんなもぐらたたき状態が発生しますね。我慢我慢です。 [続きを読む]
  • 更新手続きが地味に大変になってきた
  • このブログで何度も書いていますが、僕は所有する14部屋すべて自主管理してます。サラリーマンやりながら自主管理と言うと、大変そうなイメージを持たれるかもしれませんが、一度入居付けしてしまえば、意外と何もやることがないものです。3号物件購入したことで部屋数は倍以上になりましたが、購入から3ヶ月経った今も問い合わせはゼロです。ちょっと身構えてはいましたが、今のところ購入前と変わらず運用出来ています。しか [続きを読む]
  • 4号物件取得に向けて始動!!
  • 8月末に購入した3号物件も落ち着き、いよいよ4号物件取得に向けて動き出します。そのためというわけでも無かったのですが、先日、持ち株を売却して3号物件で投下した現金もある程度回収しました。準備は概ね万端です。良い物件があればすぐにでも買います!あくまでも良い物件があればですが。。ここ数日、久々に真面目に物件探ししてましたが、いやぁ〜、相変わらずいい物件って無いですね。今年春頃から融資が絞まってきてる [続きを読む]
  • 自社株を売却
  • 8年程積立で買い続けてきた自社株を、一部を残してほとんど売却しました。1千万円弱ほどになりそうです。購入し始めたのがリーマンショック後しばらく経ってからなので、結構安く仕入れられていたこともあって、配当再投資なんかも含めると投入金額の3倍くらいになってるかもしれません。細かい計算してないので大まかにですが。さてなぜ売却したかと言えば、一番の理由は流石に最近の株価の暴騰ぶりを見て、そろそろかなと感じ [続きを読む]
  • 更新書類の作成&送付
  • 来年1月に契約満了になる部屋が2部屋あります。ですので、本日、午後に更新書類を作成。一部屋は割りと遠方なので郵送。もう一部屋は自転車で行ける距離で且つ店舗さんなので手渡ししてきました。そしたら何とその場でサインして更新手続き完了w。もうずっとココで営業されてるので、更新手続きも形式上の儀式みたいなものです。これで晴れて一部屋更新確定。更新が一番。うれしいものです。残り一部屋も更新してもらえると嬉し [続きを読む]
  • ちょっと心配な入居者さん
  • 店舗で入っている部屋があるのですが、ここ2,3ヶ月ほど営業をしている雰囲気がありません。ちょっと心配になったので、そこのお店のホームページを確認してみたら何と閉鎖してました。。うーん、心配です。今のところ入金はキチンとされているので、実際に問題は起きてはいないのですが、覚悟はしておいた方がいいのかもしれません。ほぼほぼ、店を閉めると考えて間違いないと判断してます。店舗は入居付をしたことがないので、 [続きを読む]
  • 客付け依頼のコツ
  • 今回の客付けをして、一つ学んだことがあります。最近は、部屋を探している人はネットで検索して、めぼしい物件にあたりを付けてから不動産屋に訪問するそうです。これは、そうなんだろうなぁ僕も想像はしてました。ですので、ネットで検索はしても、案内するのは最終的には物件の最寄り駅近くの不動産会社だと考え、物件近くの駅の周辺で大手の仲介業者さん中心に客付け依頼をしてました。ところがです。今回3部屋を埋めてくれた [続きを読む]
  • 満室キター!
  • 8月末に購入した3号物件。ようやく満室達成です!!購入当初の空室は3部屋で、部屋の修繕したりで本格的な募集は9月末からでした。大体2ヶ月ちょっとで満室を達成したことになります。振り返ってみると、この空室期間は、まぁ妥当かなと思うんですが、気持ち的には空室期間というのは長く感じます。それも今となっては良い経験と思えます。満室にはなりましたが、部屋の修繕に結構、お金かけたのでまずはその回収に励みます。 [続きを読む]
  • インターネット無料化を検討
  • 空室1部屋を埋めるべく、本日、ネットで情報収集してました。うちのアパートだと、やはりインターネット無料化が一番可能性のある対策なのかもしれません。インターネット接続費用は大家が持つことになるので、月々のランニングコストが増加してしまいますが、このお陰で、平均して1部屋埋められるのなら充分な費用対効果です。ただ、その埋まった部屋がインターネット無料化のお陰かどうなのかというのは、なかなか検証が難しい [続きを読む]
  • なかなか決まらない残り1部屋
  • 本格的に募集を始めてから約1ヶ月半。残り1部屋が決まりません。募集後すぐに2部屋決まったので、残り1部屋もすぐに決まるだろうと若干、楽観してたところがあったのですが、現実は思うようにはいきません。何度か仲介業者さんから空室確認があるので、内覧はしていただいていると思うのですが。部屋はリフォームしてかなりキレイな状態なので、内覧さえある程度してもらえればすぐに決まると思っていましたが、内覧してもらっ [続きを読む]
  • 家賃入金の確認はやっぱりネットが便利
  • 僕は自主管理をしているので、最近部屋が増えてきたことで入金確認が少々大変になってきました。14部屋程度なんですがね。大体7割の部屋はネットで確認出来るんですが、残りの3割は月の終わりかはじめに銀行に出向いて記帳して確認してます。これ、結構面倒です。みんな月末までにちゃんと入金してくれてればいいんですが、大体毎月1部屋くらい入金が遅れます。なので、2度、3度と入金確認に記帳に出向くとう羽目になってま [続きを読む]
  • アパートの清掃結果を視察
  • 10月から3号物件の清掃をシルバーさんにお願いしています。先日、清掃された翌日に清掃結果を確認してきました。結果、かなりキレイにやってくれたようです。面談でお会いした時の印象は、すごく真面目そうだったので期待はしていましたが、期待通りの結果でした。まだ、2回やっていただいただけで、今後の仕事ぶりも見てかないといけませんが、かなり期待できそうです。逆にあの価格でここまでやって頂けるのが申し訳ないくらい。 [続きを読む]
  • 自主管理するならスマホが必要かな
  • 最近気付いたのが、仲介業者さんはお客さんの条件に合う部屋があると、基本オーナーに空室確認するようです。で、そこでオーナーと連絡がつかないと、どうもその部屋の紹介は諦めてしまうようなのです。そういう訳で、まだ1部屋空室があるので最近は携帯電話を常に持ち歩くようになりました。これまで賃貸管理用として、余計なオプションを端折りまくって最安の契約内容でガラケーを使ってたのですが、そんなにしょっちゅう電話が [続きを読む]
  • 不動産の購入ペース
  • 最初に買った不動産は自宅マンションでした。それから約4年半経った現在までに計4個の不動産を購入してきました。もちろん自宅以外は収益物件です。買えない期間が長いなぁ〜と漠然と感じていたのですが、こうして振り返ってみると大体1年に1個物件を購入してきてるので、物件の購入ペースとしてはまずまず順調なのかなという気がします。こんな市況でも必死に購入活動してれば、僕のような素人でも1年に1度くらいは購入した [続きを読む]
  • レベルの低い日本のメディア
  • 衆議院選挙の党首討論会を見ていますが、討論のレベルが低いですね。そもそもがメディアのレベルが低い。異様にモリカケ問題に拘る。安倍さんの印象を悪くするのに必死な印象を受けますね。まさしく偏向報道とはこんなことを言うのかなと思います。そんなくだらないことより、不動産投資をやっている身としては、まずは各党の経済政策を聞きたい。その他にも安保政策や国の財政対策、少子化対策、年金政策、憲法改正方針等など、各 [続きを読む]